老後はマンションを売却したほうがよい？判断するポイントやタイミング・住まいの選択肢を詳しく解説

老後もマンションに住み続けるべきか、思い切って売却するべきか悩んでいる方もいるでしょう。マンションは老朽化するため、状況によっては売却したほうがよい場合もあります。とはいえ、住み慣れたマンションを手放すのに不安を感じている方は多いのではないでしょうか。

本記事では、老後にマンションに住み続けるか売却するかを判断するポイントや、売却するメリットをご紹介します。住み替えるのに適したタイミングや売却する方法についても詳しく解説します。老後もマンションに住み続けるべきか迷っている方や、マンションを売却して住み替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

老後もマンションに住み続けるか売却するかの判断ポイント

悩む老夫婦

老後もマンションに住み続けるか売却するか迷ったときの判断ポイントは、主に以下の6つです。

• マンションの寿命
• マンションの耐震性
• マンションの住環境
• マンションの管理状態
• マンションを維持するための資金面
• マンションの資産価値

それぞれについて詳しく解説するので、老後もマンションに住み続けるかどうかを客観的に判断する際の参考にしてください。

マンションの寿命

老後もマンションに住み続けるかどうかを判断するポイントのひとつは、マンションの寿命です。平均余命よりもマンションの寿命が短い場合は、マンションを売却したほうがよいといえるでしょう。なぜなら、平均余命よりもマンションの寿命が短いと自分の寿命が尽きる前に住む場所を失う可能性があるからです。

厚生労働省の「簡易生命表」によると、男性の平均寿命は81.05年、女性の平均寿命は87.09年とされています。（※1）

これに対し、鉄筋コンクリート造マンションの法定耐用年数は約47年と考えられています。（※2）

たとえば、60歳男性が築40年のマンションに平均余命まで住み続けようとすれば、そのときにはマンションは築61年になっています。劣化の状況によっては住めなくなっている可能性があるでしょう。仮に住める状況であったとしても、定期的に修繕費などがかかります。

※1 出典：厚生労働省「令和４年簡易生命表の概況」

※2 出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

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マンションの耐震性

マンションの耐震性に問題がないかどうかも、住み続けるか売却するかを判断するポイントのひとつです。

耐震性に問題があると大地震が起きたとき、破損や倒壊するおそれがあります。マンションでは多くの所有者に修繕の賛同を得なければならないため、対応してもらえるまでに多くの時間を要するでしょう。また修繕が終わるまでは住むことが難しく、簡単に売却できません。老後にこのようなトラブルを回避するためにも、今住んでいるマンションが「新耐震基準」を満たしているかどうかを確認する必要があります。

新耐震基準とは、震度6強程度の大地震が起きても倒壊・崩壊しないように設計・建設をするための基準のことです。新耐震基準は1981年に施行されており、2023年現在でも変わらずに適用されており、マンションの築年数が分かれば新耐震基準で建てられているかどうか判断できるでしょう。

なお、耐震性について詳しく調べたい場合は、費用はかかりますが専門家や専門会社に耐震診断を依頼する方法があります。特に地震リスクが高いエリアに住んでいる方は、耐震診断の依頼をしておくと安心です。

マンションの住環境

現在住んでいるマンションで老後における生活の快適さに不安がある場合は、マンションを売却するのもひとつの対策です。年齢を重ねると足腰が悪くなり、杖や車椅子が必要な生活になるかもしれません。快適に暮らせないと生活に不便が生じ、「あのとき売却しておけばよかった」と後悔するでしょう。

たとえば、室内に手すりがないと移動する際に体を預けられずに負担がかかります。転倒リスクも高くなるため、老後の生活には欠かせません。また廊下の幅が狭ければ、車椅子生活になったときにスムーズに移動できず、ストレスを感じるでしょう。車椅子で方向転換できる程度の広さが理想です。

また高齢になると自動車の運転が難しくなるため、自動車の免許証を返納する方が増えています。自動車を利用しなくても商業施設や病院などが近くにあるマンションだと便利です。商業施設や病院などは徒歩で行ける距離、もしくはバスや電車、タクシーなどの交通機関が充実しているエリアであれば老後も住みやすいでしょう。

マンションの管理状態

マンションの管理状態が悪い場合は、マンションを売却するのもひとつの方法です。管理状態とはメンテナンスや大規模修繕などが定期的に行われているかを指します。マンションの管理状況の良し悪しは管理会社によって異なります。

こまめなメンテナンスや大規模修繕などを実施していないマンションは、劣化が早く進みます。管理状態が悪ければマンションの寿命が短くなるでしょう。またマンションが劣化すれば、雨漏りや白アリ被害などが生じる可能性もあります。マンションの管理状態に不安がある場合は、劣化が進む前に売却するのが得策です。

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マンションを維持するための資金面

マンションに住んでいる期間は維持費がかかります。具体的には固定資産税や管理費、修繕積立金の支払いなどです。その他にも、駐車場・駐輪場代や火災保険料、地震保険料、都市計画税などがかかるケースもあります。

老後は年金で生活する方が多く、現役で働いていた頃よりも収入が減る可能性が高いです。長生きすればするほど貯金は減っていくため、マンションの管理・維持費が大きな負担となり老後に破産してしまうケースもゼロではありません。

マンションを維持するための資金面に不安がある場合は、住み続けるよりも買主が見つかるうちに売却するのが賢明です。売却した後は賃料が安いアパートに移り住むか、可能であれば子どもや孫と同居をするとコストを削減できるので老後資金が足りなくなる事態を防げるでしょう。

マンションの資産価値

将来的に資産価値がなくなる可能性があるマンションは、早いうちに売却するのが賢明です。資産価値がないマンションを残したままだと負の遺産となり、相続人に多大な迷惑をかけてしまうおそれがあります。

たとえば「駅に近い」「商業施設が近くにある」など立地がよいマンションは、資産価値が大きく下がる心配が少ないので住み続けても特に問題はないでしょう。買主が見つかりやすいので、相続人も処分に困らずに済みます。

しかし劣化が進んでいて立地がよくないマンションは、資産価値がなくなる可能性があります。買主からの需要が低く売却に至りにくいため、相続人に固定資産税や管理費などの負担がかかるでしょう。子どもや孫に迷惑をかけたくないと思うのであれば、資産価値が低いマンションは早めの売却がおすすめです。

マンションの資産価値が分からない場合は、不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。ただし不動産会社によっても、査定価格は異なります。賢く売却するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼してある程度の相場を確認しておきましょう。

不動産会社を巡るのは時間と手間がかかりますが、一括査定サービスを利用すれば、スマートフォンやパソコン上から複数の不動産会社に一括で査定依頼を行えるので便利です。

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老後にマンションを売却する3つのメリット

老後にマンションを売却するメリットは、以下の3つです。

1. 老後のライフスタイルに合った場所や間取りを選べる
2. 老後の生活に適したマンションに住める
3. 老後資金を準備できる

それぞれについて詳しく解説します。

1.老後のライフスタイルに合った場所や間取りを選べる

マンションを売却すると住む場所を選び直せるため、老後の生活に合った住まいに移り住めるでしょう。たとえば、子育ての時期には適していた場所や間取りも老後の生活には合わなくなるケースがあります。子どもが独立して5人家族から夫婦2人の生活になれば部屋を持て余してしまうケースもあります。2人暮らしに適した間取りの住まいに住み替えることで、広いマンションに住み続けるよりもコストを抑えられる可能性があります。

また2人暮らしに適した間取りにすれば、これまでよりも部屋数が少なくなるので掃除の手間が軽減され、身体的な負担軽減にもつながるでしょう。新しく移り住む場所が商業施設や病院、駅などよく利用する施設に近ければ、移動に困ることもなく快適に暮らせます。

2.老後の生活に適したマンションに住める

現在住んでいるマンションを売却すれば、売却した資金を元にしてバリアフリーが導入されたマンションに移り住むことも可能です。現在住んでいるマンションは老後の生活に不便と感じる方にはメリットといえるでしょう。

年齢を重ねると若い頃よりも足腰が弱くなり体力も衰えていくため、ちょっとした段差にもつまずきやすくなるものです。転倒して骨折すれば、最悪の場合は介護が必要になるおそれもあります。マンションを早めに売却し、老後の生活を送りやすいマンションに移り住めば安心です。

高齢化が進む近年では、シニア向け分譲マンションやサービス付き高齢者向け住宅など、自立して生活する高齢者をサポートする住まいが人気です。老人ホームとは異なり、基本的には自分たちで生活でき、困ったら生活サポートを受けられます。高齢者向けの間取りでバリアフリーが導入されており、同年代の方々が集まっているのでコミュニケーションを取りながら楽しく過ごせるでしょう。

今住んでいるマンションは生活に不便で、周囲に同年代の友達や知り合いがいなくて寂しい場合には、老後生活に適したマンションに移り住むのもひとつの方法です。

3.老後資金を準備できる

「老後資金は2,000万円必要」という話が一時期話題になりました。一方で実際に2,000万円以上の資金を蓄えるのは容易ではないという声も多いようです。老後資金として十分な蓄えがなくても、マンションを売却することで老後資金を準備できるでしょう。

定年退職でリタイアした後は、ほとんどの方が年金暮らしとなります。現役で働いていた頃よりも収入が減るため、老後資金が足りるか不安を抱えるケースは多いでしょう。またマンションに住み続ければ、固定資産税や都市計画税などの税金、管理費や修繕積立金などの維持費がかかります。特に固定資産税には土地の評価額が影響するため、バリアフリー化されていない不便なマンションであっても、土地の価格が高ければ税金も高くなります。年金だけではマンションにかかる費用と生活費をカバーしきれないかもしれません。マンションを売却すればマンションにかかる費用が減り、まとまった資金を手に入れられるため老後資金の不安を和らげられるでしょう。

老後にマンションを売却する2つのデメリット

前述したとおり、老後にマンションを売却するとさまざまなメリットがあります。しかしその一方で、以下のようなデメリットが生じるおそれがある点も認識しておきましょう。

1. 新しい環境に慣れないことがある
2. 荷物を減らすのが難しいことがある

売却が決まってから後悔しないように、しっかり確認しておきましょう。

1.新しい環境に慣れないことがある

老後にマンションを売却して住居が変わると、心理的な負担を感じるかもしれません。引っ越し先が必ずしも自分に合っているとは限らないからです。たとえば、同年代の人がいなかったり気の合う友達ができなかったりすると新しい環境に慣れずに、外出する機会が減る可能性があります。人とコミュニケーションをとる機会がなくなれば、孤独を感じてしまうかもしれません。一方で住み慣れた場所に戻るにしても、引っ越しには費用や労力がかかるため現実的ではないでしょう。

心理的負担を減らすなら、できるだけ環境を変えないことが重要です。老後に引っ越しをする場合はこれまで住んでいた場所に近いエリアで探すと、住み慣れた環境の近くで生活できるため孤独を感じることも少ないでしょう。

2.荷物を減らすのが難しいことがある

老後に子どもたちが自立して世帯人数が減ることで、現在の住まいよりもコンパクトな住まいへの引っ越しを検討したり、子どもとの同居を考えたりするケースもあるでしょう。その際に必要なのが荷物の整理です。不用品は引っ越しをする前に処分しておくことが基本ですが、スムーズにはいかないケースがあります。

長年住み続けたマンションには、子どもたちが小さい頃に使っていた物やアルバムなどたくさんの思い出の品が残っているものです。必要かどうかを判別して処分するのは、高齢者にとって大きな負担になるでしょう。荷物を減らすのが難しい場合は、人の手を借りるのもひとつの方法です。

まずは家族に荷物の整理を手伝ってもらえるか、相談しましょう。手伝いをしてくれる方がいない場合は不用品回収業者に依頼するのもおすすめです。ただし、業者の中には高齢者を狙った悪徳業者が存在するため、注意しながら選ぶ必要があります。依頼する業者をすぐに決めてしまうのではなく、信頼できる人に相談しながら進めると安心です。

老後にマンションを売却する人の割合

老後に住み慣れた場所を離れるのに抵抗を感じるケースはあるものの、老後の生活を考えて住み替える方は少なくありません。

国土交通省の「平成29年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅を2回以上取得した世帯主年齢は、分譲マンションでは52.4％が60歳以上、中古マンションでは43.4％が60歳以上とされています。この結果から、60歳以上で別のマンションに住み替えるケースが多いことが分かります。また世帯主の平均年齢を見てみると、分譲マンションは59.0歳、中古マンションは56.7歳と、いずれも50歳後半です。（※）定年退職後の生活を見据えて、多くの方が早めの決断をしているのかもしれません。

※出典：国土交通省「「平成29年度　住宅市場動向調査報告書」の修正について」

老後も同じマンションに住み続けることに疑問がある場合は、マンションを売却して生活しやすい新しい環境で老後を過ごすのもひとつの方法です。住まいに関する不安が解消され、暮らしやすい生活を過ごせるでしょう。

マンションを売却して住み替えるのに適したタイミング

書類にサインする老夫婦

マンションを売却して住み替えるのに適したタイミングは、以下の3つです。

• 子どもの独立
• 定年退職
• マンションの老朽化

それぞれ詳しく解説します。

子どもの独立

子どもが独立したタイミングでマンションを売却して住み替える方は多いです。子どもが独立すると子ども部屋として利用していた部屋が空くため、無駄なスペースができてしまいます。夫婦2人もしくは1人で過ごすには部屋数が多く、持て余してしまうでしょう。

マンションを売却すれば、スケールダウンした分譲マンションや賃貸アパート、子どもとの同居に住み替えるといった選択が可能です。部屋数が少なくなるので掃除の負担も軽減できます。

定年退職

定年退職時もマンションを売却して住み替えるのに適したタイミングです。定年退職後は通勤方法を気にする必要がないため、自身が理想とする地域へと拠点を移せます。「老後は緑豊かな場所で静かに暮らしたい」「釣りが趣味だから海の側に引っ越したい」といった夢も叶えられるでしょう。

また定年退職後は、退職金を残りの住宅ローンに充てられるのもメリットのひとつです。多くの金融機関では住宅ローンの申し込みを70歳まで、返済を80歳までと年齢制限しているため、60歳以降で住宅ローンを新たに組むのは現実的に厳しいでしょう。退職金というまとまった資金を頭金にすれば住宅ローンを借りやすくなるため、理想の地域への引っ越しを実現しやすくなります。

マンションの老朽化

マンションの老朽化をきっかけに、マンションを売却して住み替える方もいます。マンションの共有部分や専有部分に備わっている設備が20年を超えると、すでに耐用年数をオーバーしている可能性があります。耐用年数の目安は、以下のとおりです。

※出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

耐用年数を超えれば故障のリスクが高くなるため、修理費がかさんだり買い替えたりする必要があります。また前述したとおり、老朽化によりマンションの資産価値がなくなると、いざ売り出しても需要が低く売却に至りにくくなります。資産価値がなくなる前に早めに手放すというのも選択肢のひとつです。

老後にマンションを売却する方法

老後にマンションを売却する方法は、以下の3つです。

• 売却
• リースバック
• リバースモーゲージ

それぞれの特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説します。

売却

老後にマンションを売却する一般的な方法は、不動産会社を通じた売却です。不動産会社にマンションの買主を探してもらい、法的手続きや契約まで代行してもらえます。

代金の受け取りは、売買契約をする際と引き渡しの際の2回に分けられます。売買契約の際に総額の約5〜10％、引き渡しの際に残りの額を受け取るケースがほとんどです。不動産会社には成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。多くの場合、引き渡しの際に一括で支払います。仲介手数料の上限は決まっているものの、不動産会社によって費用が異なるため、不動産会社を選ぶときのひとつの基準にするとよいでしょう。

マンションを売却した後は、新たな住まいを購入したり、マンションやアパートを借りたり、子どもと同居するなどさまざまな選択が可能です。まとまった資金が手に入るので金銭的にも余裕が生まれるでしょう。

リースバック

老後にマンションを売却する2つ目の方法は、リースバックです。リースバックとは不動産会社などにマンションを売却し、その後も家賃を支払いながら同じマンションに住み続ける方法です。リースバックを行う際はマンションを売却すると同時に、賃貸契約を結ぶ必要があります。

たとえばマンションを2,000万円で不動産会社に売却した場合、この時点でマンションの所有権は不動産会社に移ります。マンションに住み続けるためには、不動産会社に家賃を支払わなければなりません。毎月家賃が発生しますが、まとまった資金を手に入れられます。

リースバックは元々借金を一括返済する方法として用いられていました。まとまった資金が手に入る上に引っ越しをする必要がないので、老後資金を確保する方法として注目されています。「老後も住み慣れた場所で暮らしたい」「老後資金に不安がある」という方におすすめの方法です。

リバースモーゲージ

老後にマンションを売却する3つ目の方法は、リバースモーゲージです。リバースモーゲージとは、マンションを担保にして融資を受ける方法です。通常の住宅ローンは最初にまとまった資金を手に入れられますが、リバースモーゲージではマンションを担保に決定した融資額の中から毎月少しずつお金を借りられます。イメージとしては、収入を得ているのと同様です。金融機関もしくは社会福祉協議会で取り扱われています。

リバースモーゲージを利用すれば、今のマンションに住み続けながら毎月お金が入ってきます。マンションは所有者が亡くなった後に売却されるため、相続人は残された不動産の扱いに困らずに済みます。融資限度額に達するまでは毎月収入を得られるので、老後の暮らしを豊かにしたい方におすすめです。

ただし、長生きすれば生存中に融資限度額に達してしまい、融資が打ち切られるケースがあります。

老後にマンションを売却した際の住まいの選択肢

老後にマンションを売却した後の住まいには、以下の選択肢があります。

• サービス付き高齢者向け住宅
• シニア向け分譲マンション
• 住宅型有料老人ホーム
• バリアフリー対応の賃貸マンション
• 公営住宅

サービス付き高齢者向け住宅とシニア向け分譲マンションは、介護を必要としない高齢者におすすめの住まいです。前述したとおり、生活上のサポートが必要なときは手助けしてもらえます。

住宅型有料老人ホームとバリアフリー対応の賃貸マンションは、足腰が弱くなった方でも暮らしやすい住まいです。手厚い生活サポートを受けられるところもあるので、介護を必要とする方も選択しやすいでしょう。

そして公営住宅は、家賃が安く老後資金に不安がある方におすすめです。ただし公営住宅の場合は、エレベーターが設置されていないケースも多いため、階段の上り下りが負担にならないか確認する必要があります。また他の住まいとは違い、生活サポートが受けられるサービスは付いていません。身体的に問題のある方は、生活に不便が生じるでしょう。

まとめ

老後にマンションを売却する方は一定数います。マンションの寿命や耐震性、管理状態などに不安がある場合は、思い切って売却したほうが賢明な場合もあります。子どもの独立や定年退職、マンションの老朽化などのタイミングで一度検討してみましょう。

マンションの売却価格は不動産会社によって異なります。そのため、不動産会社選びに失敗すると、売却相場よりも安く売却してしまうおそれがあります。満足のいく売却ができるよう、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を比較検討するようにしましょう。

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