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はじめてのマンション売却！流れや各工程のポイントを分かりやすく解説
マンションを初めて売却するときは、どの手続きから始めればよいのか、何に気をつければいいのか、わからないことがたくさんあります。調べれば調べるほどわからない言葉が出てきて、不安になることがあるかもしれません。
しかしご安心ください。この記事では、はじめての方でもわかりやすいように流れや各工程のポイントについて紹介します。
適切な準備ができていれば、マンション売却で失敗するリスクを回避できるだけでなく、マンションを早く高く売ることができるようになります。初めてのマンション売却を成功させるために、ぜひこの記事をチェックしてください。
もくじ
マンション売却の全体の流れ
マンションを売却するときは、次の流れに沿って進めていきます。
- 査定依頼
- 媒介契約
- 購入希望者の募集
- 内覧対応
- 売買契約
- 引き渡し
- 確定申告
マンション売却を円滑に進めるには、適切な順番で進めていくことが重要です。それぞれの手順には必要な準備があるため、確認していきましょう。
マンションの売却期間は3カ月が目安
公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」によると、中古マンションの売り出しから売買契約までの流れに要する期間は、2021年は平均74.7日、2022年は平均71.4日です。
上記より、マンション売却に必要な期間は3カ月弱が目安と判断できます。ただし、マンションの状態や販売時期によっては、売り出しから10日もかからず契約に至るケースがあります。反対に3カ月経過しても購入希望者が見つからないことがあるため、1日でも早く売却するのであれば、きちんとした対策が必要です。
①査定依頼
マンションを売却するうえで、最初に行うのが査定依頼です。査定は、不動産会社にマンションの価値を調査してもらい、売却時の価格を把握することを指します。
マンションの査定依頼は、不動産会社に連絡をして、不動産を売りたいので査定をしてほしいと伝えれば完了です。査定に必要な手続きや書類などは、不動産会社から伝えられるため、必要な準備を整えておきましょう。
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類がある
不動産会社の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。それぞれの違いは次のとおりです。
| 査定の種類 | 査定方法 |
|---|---|
| 机上査定（簡易査定） | 不動産に関する書類やヒアリングをして査定する方法。不動産を直接見ずに価値を判断するため、精度は低い傾向がある |
| 訪問査定 | 不動産会社の担当者が現地に行き不動産を査定する方法。不動産を直接見て価値を判断するため、精度が高い |
机上査定は、書類の提出や電話のヒアリングなどでマンションの価値を明確にする査定方法です。早ければ依頼した当日に結果がでますが、おおまかな情報で査定をするため精度が低く、実際の売却価格との差がでることがあります。
一方、訪問査定は、不動産会社の担当者がマンションに来て、直接確認してから価格を算出する査定方法です。不動産会社の担当者と立会いの日程調整をしたり多くの書類を準備するため、結果が出るまで数日〜1週間ほどかかることがあります。
しかし、詳細な情報をもとに査定を行うため、実際の売却価格に近い金額を知ることができます。マンションを売却する場合、実際の売却価格に近い金額を知っておく必要があります。そのため、最初から訪問査定を依頼したほうが効率よく売却を進められるでしょう。
訪問査定を円滑に進めるための準備
訪問査定を依頼すると、不動産会社の担当者から査定日の日程調整についての連絡がきます。担当者の都合もあるため、希望日を3つほど考えておくと円滑に進められるでしょう。
訪問査定当日は、次の書類の準備をお願いされる場合があります。
- 登記識別情報または権利証
- 不動産を購入した際の契約書などの書類
- 固定資産税納税通知書
- 図面（土地の測量図や建物図面）
- 過去のリフォームや修繕に関する資料（該当する場合）
書類が用意できていないと、査定結果がでるまでに時間がかかる場合があるため、訪問査定当日までに準備をしておきましょう。
契約する不動産会社は複数社の査定を比較して決める
不動産会社の担当者は、マンションの売却が完了するまで、大切な不動産の売却を任せるパートナーともいえる存在です。疑問や不安にしっかり応えてくれるか、査定価格の根拠をしっかり説明してくれるかなど、不動産を安心して任せられる人かどうか、しっかり見極めることが大切です。
そのため、査定を依頼する際は、複数の不動産会社に依頼をして結果だけでなく、その過程も比較して契約先を選びましょう。
②媒介契約
査定を依頼した不動産会社の中で売却を依頼したいところがあれば、媒介契約を結びましょう。媒介契約は、不動産の売却に必要な手続きを不動産会社に委託する契約です。媒介契約を結べば、不動産会社は販売活動を開始し、買主が見つかれば、条件を調整しつつ売買を仲介します。
媒介契約は3つある
媒介契約には、3つの形態があり、それぞれの特徴は以下のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社との契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| 契約者が買主を探せる | 可 | 可 | 不可 |
| 進捗報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズの登録義務 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
媒介契約の種類は、マンションの状態に合わせて決める必要があります。しかし、不動産は同じものが2つとないため、必ずうまくいくとは限りません。買主がなかなか見つからない場合は、媒介契約の種類を変更することも検討しましょう。
③購入希望者の募集
媒介契約を結ぶことにより、不動産会社は販売活動に入りつつマンションを売り出します。多くの不動産会社はインターネットと店頭での広告で募集をしますが、チラシや、電話なども併用するところもあります。
購入希望者が少なければ不動産会社の変更を検討してみる
販売活動を行うにあたって、売り出し価格や、設備や周辺環境のアピールポイントを決める必要があります。具体的には下記のような内容が該当します。
- 最寄りの駅やバス停、公共施設、店舗までの距離
- 所在階、方位、日当たり、風通し、眺望と景観
- 住戸の面積、維持管理状況、外からの騒音や振動の程度
- 築年数と築年数から鑑みる耐震性の程度
- 専用庭やテラスの有無
- バリアフリー対応状況
- 大規模修繕の実施状況
- 毎月の修繕積立金と管理費の額
- 所有権や借地権など、土地の権利に関する条件
- オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ状況
- 高速インターネット回線の引き込み状況
媒介契約を結んだ場合、販売活動は不動産会社が主体となって進めるため、売主がすることは、ほとんどありません。購入希望者がいつまでも決まらなければ、販売活動や、不動産会社の変更も検討しておきましょう。
④内覧対応
居住中のマンションを売却するには、内覧対応が必要です。内覧は、購入希望者に家のなかを見てもらい、購入を決めてもらうために行います。
内覧時は、購入希望者が購入を決断しやすいように、余分なものの処分や清掃をし、すべての部屋の照明を付け、明るくしておきましょう。また、内覧者が訪問する際は、内覧者が満足するまで内覧してもらいます。
内覧者は臭いに敏感です。多くのマンションの室内は、売主が気づかない生活臭が染みついています。消臭効果がある住居用洗剤でキッチンやトイレ、各部屋の壁や床などを清掃し、可能な限り無臭を目指してください。梅雨などの湿気が多い時期は、特に生活臭が強くなりがちなので、換気扇を付けるなどして空気の流れをよくしておく必要があります。
リフォームは、内覧にさほど効果がない
マンションを売却する際は、誰もが高く売りたいと考えます。高く売るにはさまざまな方法がありますが、最も活用されるのがリフォームです。壁紙を貼り替える、床材を新調するなどが有効とされ、室内が奇麗にリフォームされたマンションは、高値で売却できる可能性があります。
しかし、購入希望者の中には、「安価な中古マンションを購入して好きなようにリフォームしたい」と考える方もいます。また、高額な費用を要するリフォームは工期が長く、本格的なリフォームを実施すると、マンションを売り出すまでに長い期間を要します。よって、ひとまずは高額な費用を要するリフォームは避け、20〜30万円程度の範囲に収まる軽微なリフォームを行いつつ、買主を探すのが賢明です。
⑤売買契約
買主が見つかり価格交渉がまとまると売買契約を結びます。不動産の売買について、売主と買主が条件に合意し、取引を確定させる契約です。マンションに関する重要事項の説明と契約書類の用意は不動産会社が行います。
重要事項の説明が終わったら、売買契約書に売主と買主がそれぞれ、署名・捺印をして契約を結び、買主が売主に手付金を支払います。売買契約を結んだあとに買主が契約解除したい場合は、手付金を放棄することで契約を解除することができます。
⑥引き渡し
一般的には、物件代金の決済日に引き渡しも行います。そして決済は平日の午前中に設定します。これは金融機関が営業している時間であり、トラブルが起きたとしても午後に対応できるためです。
当日は司法書士が同席しますが、司法書士による必要書類の確認が済むと、買主が代金の支払いを行います。マンションの場合は、日割り換算した固定資産税や都市計画税に加え、管理費や修繕積立費も支払われます。
売主が着金の確認ができれば、鍵やその他物件に関わる書類などを買主に引き渡します。
⑦確定申告
購入時よりも高くマンションを売却する場合は「譲渡所得」という所得が発生したことになり、確定申告が必要です。また譲渡所得があれば所得税と住民税が課され、納付しなくてはいけません。譲渡所得は、以下の式で計算します。
譲渡価額とは、マンションの売却代金などです。また、取得費は、売却したマンションの取得費、売却したマンションを購入する際に支払った仲介手数料、登記費用などの合計です。なお、相続したマンションを売却するなどして、売却したマンションの取得費がわからない場合は、売却代金の5%を取得費とします。
譲渡費用は、マンションを売却する際に不動産会社に支払った仲介手数料やマンションを売却するために要した費用の合計です。
上記の計算で譲渡所得が発生しなければ、原則として、マンションを売却したことに関する確定申告は不要です。確定申告を行うのは、物件代金を受け取った日が属する年の翌年の2月16日～3月15日までの間であり、税務署、またはe-Taxにて行います。
特例を適用すれば所得税と住民税が0円に
相続したマンションを売却するなどして取得費がわからない場合は、売却代金の5%を取得費とします。しかし、売却代金の5%が取得費になると、本来は譲渡所得が発生していなくても、譲渡所得が発生したことになり、所得税と住民税が課される可能性があります。
そのような場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受ければ、譲渡所得から3,000万円が差し引かれます。3,000万円が差し引かれれば、譲渡所得をもとに計算される所得税と住民税が0円になる、または大幅に減額されます。
マンションを売却しつつ特別控除の特例を適用できる主な条件は、以下のとおりです。
- 自らが居住するマンションを売却した
- マンションを売却した前年、または前々年に、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などの特例の適用を受けていない
- マンションを売却した相手が、親族や夫婦など特別な相手ではない
しかしながら、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けつつ譲渡所得を0円とする場合は、同特例を適用することにより譲渡所得が発生しないことを確定申告で税務署に届け出る必要があります。
また、同特例を適用すると、その後一定の期間にわたり、住宅ローン控除の適用を受けられません。そのため住宅の買い換えを目的としてマンションを売却し、新たな住宅ローンを利用する場合は注意が必要です。
マンション売却時の必要書類
マンションを売却するには、下記の書類が必要です。
| 書類名 | タイミング |
|---|---|
| 印鑑登録証明書 | 物件代金決済日 |
| 登記識別情報通知、または登記済証 | 物件代金決済日（用意できない場合は、媒介契約締結時に不動産会社に伝えておく） |
| 固定資産税の課税明細書のコピー | 売買契約締結日など |
| 本人確認書類 | 売買契約締結日など |
マンション売却は、必要書類が不足していると手続きが進められません。1日でも早く売却をするなら、書類の準備を進めておきましょう。
印鑑証明は必ず必要になるため準備をしておく
マンション売却の必要書類のなかで、必ず必要となるのは印鑑登録証明書です。印鑑登録証明書は、マンションの名義を売主から買主に変更する際に法務局へ提供する必要がある書類です。役所の窓口か、地域によってはコンビニで所得できるところもあります。
印鑑登録証明書は、発行から3カ月以内のものを提出する必要があります。取得が早すぎると認められない場合があるため、注意しましょう。
可能性であれば用意しておきたい書類
登記識別情報通知または登記済証は、可能であれば用意しておきましょう。登記識別情報通知とは、平成16年頃以降に不動産を登記した方へ法務局が交付する書類で、登記識別情報と呼ばれる12桁の符号が印刷されています。
登記済証とは、不動産登記法が改正される平成16年頃より前に不動産を登記した方に法務局から交付される書類で、いわゆる権利証のことです。
登記識別情報通知、または登記済証は、印鑑証明書と同じく所有権移転登記の手続きの際に法務局から提供を求められます。しかし、それらの書類を用意できない場合は、「事前通知」または「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」と呼ばれる制度を利用する必要があるため注意してください。
どちらも代行手段ですが、「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」は、主に司法書士に依頼することとなり、約5〜10万円の費用が必要です。
なお、印鑑証明書など以外にも、固定資産税の課税明細書のコピーがあれば、マンションを引き渡す際の固定資産税の日割り計算がしやすくなります。また、不動産会社によっては、本人確認書類として身分証明書の提示を求めることもあります。
マンション売却に必要な費用
マンションを売却する際、売買契約締結までは費用がかかりません。主にかかる費用とタイミングは以下のとおりです。
| 費用の名目 | 費用 | 支払いのタイミング |
|---|---|---|
| 売買契約書に課される印紙税 | 売却代金によって異なり、約5,000円～3万円 | 売買契約締結時 |
| 不動産会社に支払う仲介手数料 | 売却代金によって異なり、売却代金が400万円を超える場合は「売却代金×3%＋6万円」 | 不動産会社によって異なるものの、多くは物件代金決済時 |
| 売却代金で住宅ローンを完済する場合は、抵当権の抹消登記にかかる費用 | 自分で手続きを行う場合は2,000円、司法書士に代行を依頼する場合は約2万円 | 住宅ローン完済後 |
不動産会社に支払う仲介手数料は高額ですが、買主から受け取る物件代金から支払うことにすれば、あらためて用意する必要はありません。
マンション売却の注意点
マンションを売却するときは、注意点もあるので確認しておきましょう。知らずに売ってしまうと、あとから損害賠償などを請求するおそれがあるため注意が必要です。
マンションに瑕疵があれば必ず伝える
マンションに瑕疵（欠陥や不具合）がある場合は、隠さずに不動産会社に伝えましょう。マンションを売る場合、早く高く売りたいという気持ちから、マイナスな部分を隠したくなるかもしれません。
しかし、売主は、買主に対して一定期間の責任があるため、売却した後に瑕疵が見つかった場合でも、責任を取らなければいけません。さらに、瑕疵の内容によっては、売買契約の解除や損害賠償を請求されるおそれもあります。
そのため、瑕疵がある場合は隠さずに、不動産会社に正直に伝えることで結果的にリスクを抑えられます。
管理組合に連絡する
マンションの売却が決まったら、管理組合への連絡を忘れずに行いましょう。マンションの売却時には、管理組合から脱退するための手続きが必要となるからです。
国土交通省の「マンション標準管理規約」には、下記のような内容が記載されています。
第１節 組合員
（組合員の資格）
第３０条 組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者
でなくなったときに喪失する。（届出義務）
第３１条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を
書面又は電磁的方法により管理組合に届け出なければならない。
管理組合を脱退するには、決済をした後に「組合員資格喪失届」を書面またはメールで提出する必要があります。ひな型は管理組合によって異なる場合があるため、早めに確認が重要です。
マンションを売却した後も管理組合を脱退せずにいると、管理費や修繕積立費の支払いが継続されることがあるため、手続きを忘れずに行いましょう。
失敗しないために、まずは一括査定の利用を
マンション売却では、媒介契約や売買契約などさまざまな工程を乗り越える必要がありますが、実はどれもさほど難しくはなく、誰もがマンションを売却できます。
しかし、多くの方は、査定依頼の段階で失敗します。
不動産会社に査定を依頼し、提示された査定額に納得すれば、その価格でマンションを売り出すことになりますが、実は不動産会社ごとに査定額は大きく違います。
つまり、不動産会社によっては、本来より安く売却することになり、損をするおそれがあるというわけです。
そのような失敗を防ぐために効果的なのは、一括査定のリビンマッチです。一括査定を利用すれば、複数の不動産会社から一斉に査定額が届き、最も高い額を提示する不動産会社と媒介契約を結び、お手持ちのマンションを売りに出せます。
まずは一括査定を利用し、ご自身のマンションが、どの程度の価値があるかご確認ください。一括査定はネットで申し込めるため、簡単な手順で気軽にご利用いただけます。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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