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不動産投資で得られる節税効果について解説
不動産投資のメリットに節税があります。とくに会社員は、不動産投資による節税で給与所得を実質的に増やすことが可能です。
不動産投資をすることで、どの税金をどれくらい節税できるのか解説します。
もくじ
不動産投資で所得税・住民税を節税する
不動産投資で節税できる税金には、所得税と住民税があります。この2つの税金は、不動産投資や給与など所得があった場合に発生します。
税率は、住民税が10%。所得税は、所得金額が増えるほど税率が上がる累進課税制度を採用しており、以下のように定められています。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円 から 1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円 から 3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円 から 6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円 から 8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円 から 17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円 から 39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円 以上 | 45％ | 4,796,000円 |
不動産投資で所得税・住民税を節税する仕組みは「損益通算」です。損益通算とは、不動産所得以外の所得（給与所得、事業所得、年金所得など）と不動産所得を合算して、総合課税所得を算出する仕組みのことです。
つまり、不動産投資の収支がマイナスになった場合、マイナス分を給与所得から差し引けるのです。これにより、全体の課税所得が減少するため、所得税・住民税の負担軽減につながります。
損益通算は年収が高いほど効果がある
不動産投資の損益通算を利用すると、高い節税効果を得られるのが所得税です。所得税は、累進課税制度のため、所得が増えるほど税率が高くなります。年収が695～899万9,000円の人は、所得税が23%ですが、900万円以上になると33%と10％も上がってしまいます。
しかし、不動産投資の損益通算を利用すれば、給与所得が950万円の人でも、不動産投資の所得がマイナス100万円であれば、850万円で申告できるのです。
何もしなければ33%の税率で所得税がかかりますが、損益通算を利用すれば所得税を23%に抑えられます。所得税は所得金額が高い人ほど税率が上がるため、損益通算の節税効果が高くなります。
減価償却費を計上して節税につなげる
不動産投資の所得がマイナスということは、入ってくるお金よりも出ていくお金が多いということです。そのため、損益通算で節税ができても、結局は不動産投資をしないほうが手元に残るお金が多いのではと思うかもしれません。
しかし、不動産投資だと、実際には払っていない費用を計上できます。それが減価償却費です。減価償却費とは、不動産の所得費用を耐用年数に応じて分割して計上する経費のことです。
実際には支払っていない経費ですが、会計上は必要経費として認められます。減価償却費を計上することで、不動産所得を圧縮できます。
減価償却費は以下の計算式で求めることができます。
償却率と経過年数は、国税庁「『減価償却費』の計算について」から調べられます。
減価償却費を計上すれば、不動産所得を抑えられます。さらに、不動産所得がマイナスになれば損益通算ができるため、ほかの所得にかかる税金も節税できます。
なお、減価償却が計上できるのは、不動産の建物部分のみです。土地部分には適用できません。
経費計上すればさらに節税効果が期待できる
不動産投資では、不動産を管理・維持するためにかかった費用を必要経費として計上できます。必要経費とは、不動産投資に直接必要な経費のことで、たとえば固定資産税や保険料、修繕費、ローンの利息などが該当します。
これらの必要経費を計上して不動産所得を減らすことで所得税と住民税を抑えられます。
たとえば、家賃収入が500万円、減価償却費が250万円、そのほかの必要経費が100万円であれば、不動産所得は150万円となります。
減価償却費以外の経費には以下のようなものがあります。
- 固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、事業税などの租税公課
- 地震保険、火災保険などの保険料
- 管理費・修繕費
- ローンの支払い利息
- 管理会社への委託料
- 管理会社との打ち合わせ、現地調査などの旅費交通費
- 管理会社との打ち合わせなどの交際費
- 情報収集するための書籍、新聞などの諸経費
これらの経費は、不動産投資に直接必要な経費であることがポイントです。
なお、不動産投資に関係のない経費は、必要経費として認められません。
売却のタイミングでは譲渡所得税も節税できる
不動産投資では、家賃収入だけでなく、売却によっても所得を得られます。不動産の売却で得た所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対してかかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は正式名称ではなく、譲渡所得によって発生した所得税と住民税を合わせた呼び方です。譲渡所得税は、売却した建物の所有期間によって、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けられており、それぞれ税率が以下のように変わります。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超える建物を売却したときの所得です。短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の建物を売却したときの所得になります。
たとえば、令和5年に5,000万円で取得した建物を令和6年に6,000万円で売却した場合、所有期間は5年以下のため、短期譲渡所得となります。
譲渡所得は、売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。取得費は5,000万円、譲渡費は仲介手数料などで300万円と仮定します。
すると、譲渡所得は以下のようになります。
この700万円に短期譲渡所得の税率39.63％をかけると、譲渡所得税は約277万円です。
同じ金額で、短期譲渡所得が適用されると、譲渡所得税は約142万円です。
このように、不動産の所有期間によって発生する税金に違いがあります。
なお、不動産の所有期間は、取得した日から数えますが、相続や贈与で受け取った不動産であれば、被相続人や贈与者が取得した日が対象です。
不動産投資は相続税を節税できる
不動産投資は、相続税を節税する効果も期待できます。
不動産を相続するときは、購入時の価格ではなく、相続時の評価額が課税対象になるためです。不動産を購入したときの評価額よりも、相続したときの評価額が小さくなれば、相続財産の総額が減るため、相続税の税率も下がるのです。
たとえば、現金1,000万円を相続する場合、相続税の課税対象はそのまま1,000万円です。しかし、1,000万円で購入した不動産が、相続時に600万円の評価額であれば、課税対象は600万円になります。
相続税は、遺産の評価額によって税率が上がる「累進課税制度」です。そのため、現金を不動産に替えて相続することは、大きな節税効果になります。
特例の適用で評価額を下げられる
自宅の土地や建物を相続する場合は、小規模宅地等の特例を適用できる場合があります。これは、一定の面積までの土地建物の評価額を80%減額できる制度です。
特例を適用すれば、遺産の評価額を下げられるため、相続税の節税につながります。
賃貸物件の相続はさらに節税効果がある
賃貸物件は、相続税評価額が自宅や空き地などに比べて低くなるため、さらに節税効果があります。
土地の評価額は、路線価方式か倍率方式で算出されますが、どちらも不動産の実勢価格より低くなります。また、借地権や貸家建付地の場合は、借地権割合や賃貸割合に応じて評価額が減額されます。
建物の評価額は、固定資産税評価額と同じで、建築費の60%程度になります。さらに、賃貸に出している場合は、その分だけ評価額が減額されます。
賃貸物件の相続税評価額は、貸している割合や減額率によって、時価の30～50%程度になることが多いです。そのため、賃貸物件を相続すると、相続税の負担を軽減することができます。
不動産の生前贈与で贈与税が節税できる
不動産を贈与するときは相続と同様に、相続税評価額を基準にして評価額が決まります。そのため、現金を贈与するよりも、不動産にしたほうが相続評価額を下げられる可能性があります。
贈与では小規模宅地等の特例が適用されない
不動産の生前贈与は、相続税の節税に有効な方法ですが、デメリットもあります。
たとえば、贈与した不動産の登記や贈与税の申告には手間や費用がかかります。また、贈与した不動産には小規模宅地等の特例という相続税の優遇措置が適用されなくなります。
そのため、贈与すると相続税の節税効果が減少する可能性があります。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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