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不動産を売却すると、なぜ翌年の住民税が上がるのか？
不動産が高く売れると翌年の住民税が上がる、という話を聞いたことはありませんか？確かにその通りで、住民税は所得に応じて課せられる税金ですので不動産の売却と住民税には関係があります。
ここでは不動産売却によって住民税は上がるのか、そしてもし上がるならどのくらい変わるのかをご説明します。また、税金の控除や支払うタイミングなども合わせてご紹介します。
この記事でわかること
- 不動産売却で住民税が上がる理由
- 不動産の所有期間と住民税の関係性
- 住民税を抑える方法
もくじ
不動産売却で住民税が上がるのはどんなとき？
家の模型と公園
不動産売却によって住民税が上がるのは、どのようなときなのでしょうか。確認していきましょう。
住民税は譲渡所得がでたときに上がる
住民税の増減に影響があるのは、所得です。不動産売却における所得は譲渡所得といい、以下のように算出されます。
譲渡所得は、不動産を購入したときの金額に諸費用を加えたものから、売却代金を差し引いた金額です。ただし、取得費は文字通りの意味ではありませんので、もう少し詳しく見ていきましょう。
売却金額・譲渡費用
売却金額は物件が売れた金額です。譲渡所得の時には、売買契約書に記載されている金額を基に計算をします。また、譲渡費用は不動産の売却に要した費用です。売却にはいろいろな費用がかかりますが、仲介手数料などほとんどを含むことができます。
不動産取得費
不動産の取得費というのは、不動産の購入価格と、購入にかかった諸費用（測量費など）の合計金額です。
しかし建物がある場合は、減価償却費という、建物の経年劣化に関する費用を計算する必要があります。建物の耐用年数や償却率など、複雑な計算を要するので、この計算は税理士などのプロに任せることをおすすめします。
住民税が上がるのは翌年
住民税は、前年の所得に応じて課税され、翌年に納付します。たとえば、2023年10月3日に不動産を売却した場合、2024年2月16日から3月15日に確定申告します。その後、2024年6月中旬頃に本人あてに届く住民税の納税通知書で納税します。
不動産の売却で住民税の負担が大きくなるのは、その1年だけです。納税した翌年の住民税は、譲渡所得が含まれない税額を納付します。
なお、不動産売却の結果、マイナス（譲渡損失）になった場合は、所得が増えないため住民税に変化はありません。
住民税と不動産所有期間の関係は？
譲渡所得にかかる住民税は、次の計算で求めます。
譲渡所得にかかる住民税は、所有期間に応じて税率が異なるので、見ていきましょう。
5年を超えて所有している場合の住民税
5年を超えて所有している不動産を売却する場合は、長期譲渡所得に分類されます。5年以下の短期譲渡所得と比較すると税率は以下のようになります。
| 住民税 | |
|---|---|
| 短期譲渡所得 | 9% |
| 長期譲渡所得 | 5% |
10年を超えて不動産を所有している場合の住民税
10年を超えて所有していると、要件を満たすことで軽減税率の特例が適用できます。軽減税率が適用できれば、最大で以下の税率まで負担は軽減されます。
| 住民税 | |
|---|---|
| 6,000万円までの部分 | 4% |
| 6,000万円を超えた部分 | 5% |
住民税だけでなく、所得税・復興特別所得税も不動産の所有期間によって税率が変わります。
不動産売却で増えた住民税はいつ支払う？
所得を計算し、確定申告することで翌年の住民税が決まります。納付の方法は2種類から選べるので、ご紹介します。
普通徴収
申告後、住民税の納付書が届きます。基本的には6月・8月10月・翌1月の4期に分けて、納付を行うか、もしくは一括で納めても問題はありません。
納付書は5月以降届きますが、住民税は地方税なので、不明点がある時は管轄の自治体に問い合わせてみるといいでしょう。
特別徴収
会社員なら、住民税を給与から天引きしてもらうこともできます。特別徴収の計算などは事業主が代わりに行ってくれます。
住民税と合わせて確認しておきたい、所得税は確定申告の時に支払います。住民税とは支払いの方法やタイミングが違うことがあるので気をつけましょう。
なお、確定申告についてはこちらをご参照ください。
不動産売却にかかる住民税を抑える方法
ふるさと納税
不動産売却にかかる住民税は、不動産の所有期間以外にも控除があります。
譲渡所得に控除が適用できれば税負担を軽減できるのでご紹介します。
3,000万円特別控除の特例
マイホーム売却の場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大で3,000万円まで控除される特例があります。所有期間が短ければ税率が高額になってしまう心配がありますが、この特例を適用できれば税負担を大幅に減らすこともできます。
計算のイメージ
詳しくはこちらでご紹介しています。
買い換えの特例
不動産の買い替えが伴う場合には、一定の要件を満たすことでその年には課税がされないという特例があります。こちらの特例は買い換え後の不動産を売却する際に合算して課税されますので、一時的な負担は小さくなりますが注意は必要です。
ふるさと納税による住民税の負担軽減
ふるさと納税は、地方の自治体に寄付を行うことで地域を活性化させる施策です。寄付した人は自治体から返礼品を貰えるだけでなく、納める住民税や所得税の負担が軽減されます。所得から控除される金額は以下のように計算できます。
寄付額には、所得や家族構成などによって変わる上限があります。（参考：総務省）たとえば、年収500万円で妻と高校生の子どもがいる人がふるさと納税を行う場合の上限は、49,000円です。ここから自己負担額となる2,000円を引いた、47,000円が住民税・所得税から控除されます。
住民税は地方税ということもあり、ふるさと納税を上手に活用すると、負担を軽減することができます。不動産売却で譲渡所得があった場合には、ふるさと納税を活用するチャンスかもしれません。
ふるさと納税と控除について詳しくは、こちらのコラムをご確認ください。
後から寄付しても住民税・所得税負担を軽減できる
不動産売却で譲渡所得がでたときに、寄付金額の上限が上がります。そうすると、ふるさと納税で控除できる金額も増えるので、実質負担は2,000円のまま、より高額な返礼品を貰えます。
なお、自治体にもよりますが、ふるさと納税の申込み期間は1月1日～12月31日です。不動産売却によって所得がでた後、寄付をして控除を受けることもできるので、適宜活用するといいでしょう。
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
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