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【不動産の購入申込書】提出時の注意点や法的拘束力などを解説

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【不動産の購入申込書】提出時の注意点や法的拘束力などを解説

不動産を購入する際は、さまざまなステップを踏みます。色々な物件を内見して購入したい不動産が見つかったときの、最初のステップが不動産購入申込書の提出です。

最初の入り口なので失敗しないように、特徴や注意点を確認しておきましょう。

不動産の購入申込書とは

請負契約書や売買契約書との違いなど、不動産の購入申込書の基本について解説します。

購入申込書は意思表示

購入申込書は、売主に対して不動産を購入したいという意思表示であり、契約書ではありません。

不動産購入申込書

不動産購入申込書

引用:国税庁「不動産購入申込書」より

この購入申込書を提出しないと売主は交渉に応じてくれず、内容には、いつ・いくらで購入したいなどの具体的な希望や要求なども含みます。

あくまでも「購入したい」の意思表示であって「購入します」ではありません。つまり、購入申込をした人にも売主にも、法的な拘束力はありません

  • 購入希望者:購入申込書を提出したが、その後に別の気に入った物件が見つかったので購入申込をキャンセルした
  • 売主:購入申込書を受理したが、取引が有利な別の購入申込人と売買契約を結んだ

たとえば上記の場合、特段の事情がなければお互いに責任を負いません。しかし、著しくお互いの信義則に反するような行為を行った場合は、損害賠償に発展するおそれもあります。

また、安易な申込書提出や軽率なキャンセルをすると不動産会社との信頼関係が壊れて、以後の物件紹介などを積極的にしてもらえないおそれもあります。

請負契約書、売買契約書との違い

不動産の建築をするときは建築会社と請負契約を結び、不動産の購入をするときは売主と売買契約を結びます。

申込と契約は違います。不動産の購入申込は、申込人から売主への一方的な意思表示であり、契約は当事者同士の約束です。

つまり、契約と申込との大きな違いは、契約には法的拘束力があり、契約違反をすれば損害賠償責任を負います。

請負契約や売買契約は、どのようなときが約束違反なのか、どのような損害賠償責任を負うのかが契約書に具体的に記載されています。

一方、不動産の購入申込は、たとえ申込時点で申込人と売主が口頭で合意したとしても、実態上の契約は成立しません。ただしこの場合でも、前述の信義誠実の原則に反しないように注意する必要があります。

購入申込書の提出方法と具体的内容

通常は物件を仲介している不動産会社が、購入申込書のひな形を用意しています。記入するのは購入申込人で、不動産会社を経由して売主に提出します。

申込書提出の流れ
購入申込人→不動産会社→売主

一般的に記入する内容は以下のとおりで、申込人本人が記入します。とくに申込日と署名の代筆は厳禁です。

  • 申込日
  • 氏名
  • 住所
  • 生年月日
  • 購入動機
  • ローンの利用の有無
  • ローンの借入予定額およびローンの事前審査が済んでいるか否か
  • 手付金額
  • 購入希望額
  • 購入者本人の署名・捺印(法人の場合は記名・押印)

上記以外にも物件内容を記載します。この物件内容を不動産の表示といいます。通常は不動産会社が事前に記載していますが、内容が間違っていないか確実に確認しましょう。

これが間違っていると違う物件、もしくは存在しない物件への無効な申込になってしまいます。

記載されている不動産の表示が、不動産登記簿の記載事項の場合は注意が必要です。普段見慣れていない表示内容ですので、登記されている地番・家屋番号・土地建物の各面積などが、一字一句間違えていないかを必ず確認しましょう。

申込書の提出タイミング

申込書の提出のタイミングは以下のとおりです。

申込書の提出タイミング
物件の内見→情報確認→購入する(したい)意思確認→提出

情報確認とは周辺環境や固定資産税額、登記簿内容、売主の情報などです。これらは不動産会社の協力を得ましょう。

また、物件を取りあえず押さえておこう、という考えで提出しないことです。トラブルに発展することがあります。

あくまでも、購入したいという意思が必要です。内見から提出までの期限はありませんが、以下のような理由で現実的にはかなり早いスピードを要するため、迅速に準備しておきましょう。

  • 不動産は2つとして同じ物が存在しないという特殊性から、早い者勝ちとなる
  • 不動産取引の慣習として、一般の人が考えるよりも不動産会社と売主の動きが早い

申込順位と契約の関係

人気のある物件は複数の申込が入ります。最初の申込を「1番手」といいます。

購入申込の大きな特徴として、申込順位が1番手だから必ず契約できるという保証はありません。これは法的拘束力がないという裏返しでもあります。

原則として交渉順位が1番目ということです。実際の例を紹介します。

  • 1番手の申込は、手付金が少額で大半をローンで組む予定、ローンの事前審査をしていない
  • 2番手の申込は、現金一括購入

この場合、売主は2番手と取引する可能性が高くなります。なぜなら、早く安定した取引が期待できるからです。1番手はもしローンが通らなかった場合、ローン特約により契約が白紙になってしまうため取引の安定性を損ねます。

つまり、誰と売買取引をするかは、売主の一存によって決まります。一般的に売主は早い取引を望みます。そのため、希望度が高い物件の申込は急がなければいけません。

購入申込書を書く際の注意点

不動産取引は金額が大きいので、大きなトラブルになりえます。購入申込書を書く際の注意点を紹介します。

購入申込書を書く前に注意したい事項

まずは、不動産登記簿の内容に注意が必要です。

甲区と乙区をすべて見ます。所有者については売主と同一か、ほかの共有者がいるか、権利関係については抵当権や差押えの有無を確認しましょう。

登記簿謄本

登記簿謄本

法務省 「登記事項証明書の例」より

日本の登記簿には公信力がないので、不明点は必ず不動産会社に確認しましょう。

※公信力:不動産における公信力とは、不動産の登記や評価など、公的な手続きや記録が正確で信頼できることを意味します。公信力がないということは、名義人が実際に権利者でなかったとしても、その取引によって不動産の権利を取得できるということ。

また、土地面積も確認が必要です。中古の一戸建ての場合、土地測量が古いことがあります。

すると土地面積が縄伸び(登記簿より実測の面積のほう大きい)や縄縮み(登記簿より実測の面積のほう小さい)により実際と大きく違うこともあります。

売買金額の値引きや測量の希望など、購入申込内容に影響することもあります。もし、内見時の状況と大きく違うように感じるようならば、不動産会社に相談しましょう。

値引き希望について

売主はあらかじめ売却金額を提示して買主を募集します。しかし、これは絶対的な金額ではありません。

たとえば、売却金額5,080万円で募集されている物件に対し、購入希望金額5,000万円として購入申込書を提出することは可能です。これを指値さしねといいます。

しかし、無制限に指値が通用するわけではなく、度が越えると申込が却下されます。物件や売主の事情によるので、不動産会社とよく相談しましょう。

目安ではありますが、長期間売れていない物件は値引きしやすいです。しかし、こういった物件は既に値下げしたあとの場合もあります。

ほかにも、法人が売主の物件は値引きが厳しく、相続不動産は交渉に応じてくれやすいといった傾向があります。

その他条件について

契約希望日や引渡希望日、手付金額、ローン利用についての記載内容は重要です。

不動産取引は想像よりもスピードが早いため、あまり遠い日付だと敬遠されます。手付金額に決まりはありませんが、売買価格の5〜10%かつ100万円以上が相場です。

ローンを利用する場合は借入予定額を記載します。事前審査が済んでいる場合は、借入可能額と併せて必ずその旨を記載しましょう。売主にとって安心材料となり、売買取引につながりやすくなります。

記載しておくと望ましいこと

申込書の記載内容は、個人情報でもあるため自ら積極的に記載するかはケースバイケースです。

しかし、申込状況によっては、売主からの問い合わせも十分に考えられます。とくにローンを組む場合です。基本的に売主はローン利用比率が低い人や、現金購入の人を好みます

そこで、ローン利用比率が高いがローン審査の心配が少ない属性(職業・収入・ローン担保可能な資産の保有など)を有している場合は、記載しておくと自分は売主にとって安定した取引相手であることをアピールできます。

不動産購入申込書提出後の流れ

購入申込書を提出してから物件の引渡しを受けるまでは以下の流れです。

  1. 売主からの返事待ち
  2. 条件が決まれば売買契約
  3. 引渡し

それぞれの期間も含めて紹介します。

売主からの返事待ち

買主は不動産に関する情報と資金計画を精査して購入の意思確認をします。

そして、もしキャンセルする場合は、早く不動産会社へ伝えましょう。理由を伝える義務はありませんが、その後の不動産会社との新たな物件探しにおける信頼関係のためにも理由を伝えておくほうがよいです。

売主から不動産会社を介して、申込条件について確認や交渉が入ることもあります。

たとえば、値引き額や契約日についての調整です。これらは独断ではなく不動産会社とよく相談しましょう。売主が申込を承諾すると「売渡承諾書」を申込人へ交付します。

これは売主から申込人に対する意思表示です。購入申込書と同様に法的拘束力はありません。お互いに撤回しても原則として損害賠償責任を負いません。

条件が決まれば売買契約

売買契約の準備に入ります。一般的に売渡承諾書の交付から約1週間以内が契約日になることが多いです。長くても2週間以内ですので、スピーディーに準備します。

準備の内容としては、手付金準備・ローンを組む銀行との打ち合わせ・売買金額以外の諸経費の確認・売買契約の条件確認または調整があります。

もし住宅診断(ホームインスペクション)や土地測量を希望する場合は、必ず契約前に打診・協議します。

契約を結んだあとは、ローン特約適用以外でペナルティなしのキャンセルはできないため、不動産会社と詳細に打ち合わせをしましょう。

売買契約の流れは以下のとおりです。

  1. 重要事項説明
  2. 契約書説明
  3. 契約書へ署名・捺印
  4. 手付金交付

契約書の手付解除日と違約解除条項およびローン特約条項は確実に確認します。

引渡し

もし、契約を解除する場合は手付解除日付までにします。手付金放棄により白紙撤回ができ、理由は不要です。

また、ローン特約による解除も日付に注意しましょう。この場合手付金放棄は不要です。これらの日付を過ぎてからの解除は違約解除になってしまいます。

物件引渡しまでの一般的な流れは以下のとおりです。

  1. ローン本審査
  2. ローンの金銭消費貸借契約
  3. 銀行・売主・不動産会社と残決済引渡日の調整
  4. 司法書士手配
  5. 火災保険手配
  6. 引越業者手配・家財の買い替え
  7. 残決済引渡し

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