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売渡承諾書の効力や利用場面をわかりやすく紹介！提出後のキャンセルも可能？
不動産売却を進めていく際、売主が提示する書類に売渡承諾書というものがあります。
この書類を提示することでどのような効力が発生するのでしょうか。また一度提示した売渡承諾書をキャンセルした場合、ペナルティはあるのでしょうか。
この記事では売渡承諾書の効力や利用場面、そしてトラブルを防ぐ方法をわかりやすく解説します。
もくじ
売渡承諾書の効力と利用するタイミング
売渡承諾書は、売主が売却の意志があることを示すために提示する書類です。買主側へ売主側の要望を伝えるために作成され、不動産仲介会社を通じて買主の手に渡ります。
売渡承諾書の効力とタイミングについて紹介します。
売渡承諾書に法的拘束力はない
売渡承諾書に法的拘束力はありません。そのため、後に売買契約に至らなかったとしても、売主に引き渡しや売買代金の支払い義務はありません。
しかし、詳しくは後ほど解説しますが、場合によってはペナルティが発生します。
買付証明書と売渡承諾書の関係
よく似た書類に買付証明書という書類があります。これは買主が売主に提示する書類で、購入の意思を示すものです。
買付証明書には、買主の購入希望金額や契約条件が記載されており、販売条件通りではない場合もあります。売主は買付証明書の記載事項を確認し、販売条件通りであれば売却の意志を示す売渡承諾書を記載します。
一方、記載事項が売主にとって明らかに不利であれば、買付証明書を受け取らないという選択もできます。しかし、買主側の希望する内容に歩み寄れる余地があれば「この条件ではどうでしょうか？」という交渉内容を売渡承諾書に記載し、提示します。
このように、買付証明書と売渡承諾書はセットで交換されることが多いです。
一般的には、売渡承諾書が提示された段階で物件を商談中として扱われます。しかし、商談中は契約済みとは違い、ほかの買主候補者とも交渉ができます。
記載するタイミングは？
売渡承諾書は買付証明書が届いたタイミングで記載しますが、数日間の検討期間を設ける売主もいます。
売渡承諾書はあくまでも買主側の提示に対する意思表示です。買付証明書が提示されていない段階で売主が売渡承諾書を作成することは、一般的にありません。
そのため、売主は買付証明書に対する応対が決まったタイミングで売渡承諾書を提示することになります。
記入後の流れ
提示された売渡承諾書は、不動産仲介会社によって買主に渡されます。
買主と売主の条件が合致していれば、不動産売買契約へと進みます。しかし、なかには以下の考えから、スムーズに契約がまとまらないケースもあります。
- まさか交渉がまとまると思ってなかったからやっぱり止めたい
- ほかの物件も交渉中のため、もう少し待ってほしい
このようなケースにならないために、しっかりと話をまとめられる不動産仲介会社の担当者が必要です。
記載事項
売渡承諾書は基本的にひな型を不動産仲介会社が用意してくれます。そのため、売却するための条件を項目に沿って埋めていくことで作成できます。
売渡承諾書のなかでも特に重要な記載事項を3つ紹介します。
有効期限
一般的には売渡承諾書の有効期限を記載します。
期限を決めることによって、交渉が長引くことを防げます。売主からすると交渉が長引いた上に、結局売買契約に至らないことは一番避けたいです。
期限を超えた売渡承諾書は効力を失います。期限内に買主からの返答がない場合は、売主の条件をのめなかったということです。
価格条件
売渡金額を記載することによって、売主の価格交渉ラインを明示できます。
買主側としても価格面で折り合いがつくかどうかを判断できるため、必ず価格条件を記載する必要があります。
ただし、売主に値引きするつもりがない場合は価格交渉の余地がありません。そのため、条件に満たない価格の買付証明書は受け取らないという選択もできます。その場合は、売渡承諾書を提示する必要はありません。
引渡条件
引渡条件には、下記のようなものが挙げられます。
- 現況渡し
- 更地渡し
- 明け渡し猶予の有無
- 契約不適合責任の期間
- 契約日
- 決済日
価格以外にも売主は売渡に関する条件を付けることができますが、買主側にとっても有利になる条件も多く含まれています。
たとえば、更地渡しや実測売買は売主が解体や測量を行うため、買主有利の条件です。
一方、決済後に不動産の明渡しを猶予する明け渡し猶予や、期間の短い契約不適合責任は売主にとって有利な条件です。
売主と買主の折り合いをつける項目を引渡条件として記載する必要があります。
売渡承諾書の提出後にキャンセルできる？
売渡承諾書に法的拘束力はないため、提出後にキャンセルができます。しかし、場合によってはペナルティが発生することもあるため注意が必要です。
売渡承諾書を提示する前に、ポイントを抑えておきましょう。
売渡承諾書の提出は契約ではない
売渡承諾書を提示することは売買契約の成立ではありません。売渡承諾書を提示したからといって必ず売却をしなければならないというわけではありません。
買主が買付証明書をキャンセルできるように、売渡承諾書もキャンセルできます。
買付証明書と同時に手付金や申込金が支払われている場合は、金銭を返還することで正式なキャンセルとみなされます。
ペナルティが発生する場合もある
売渡承諾書はキャンセルができますが、場合によってはペナルティが発生します。
一般的に買主は買付証明書の提示後に物件探しを止める場合が多く、売渡承諾書を提示されると購入物件を決めることになります。
購入に向けて準備を進めている最中に売渡承諾書キャンセルの申し出があった場合、買主に大きな影響を与えてしまいます。
明確な基準はありませんが、買主が購入に向けて活動をスタートしていた場合には、損害賠償の裁判になった事例もあるので注意が必要です。
キャンセルをする理由や背景がポイント
円満に売渡承諾書をキャンセルしたい場合は、納得のいく理由や背景がポイントです。売渡承諾書を提示した場合は、売却する意思があったことや、その後どのような事由があり売却できなくなったのかをしっかりと買主に説明しましょう。
買主に納得してもらえないと、裁判沙汰になるケースもあります。
通常は不動産仲介会社を通じて買主側に説明をしてもらいますが、納得を得られない場合は売主自ら説明をする必要があります。
売却時には一括査定サイトを利用しよう
不動産売却にはさまざまなトラブルが発生しますが、多くの場合は不動産担当者の知識と経験で事前に対策ができます。
しかし、実際に何件も不動産仲介会社を訪問し、優秀な担当者を探すことは難しいです。
そのため、不動産売却をする際には一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトは複数の不動産仲介会社を同時に査定依頼ができます。まずは売却したい不動産の査定依頼を行い、担当者の対応を確認しましょう。
よい担当者を見分けるためには、次の4つのポイントを確認しましょう。
- 不動産売却の流れを理解している
- エリアの実績数が豊富
- 税金に詳しい
- 想定される買主のイメージを教えてくれる
不動産売却は売り出しから売買契約が決まるまでの調整が難しいといわれています。突発的な案内や価格交渉などに対し、適切に対応してくれる担当者であれば安心です。
不動売却を成功させる秘訣は、不動産担当者にあり、一括査定サイトでの担当者探しが有効的であるということを覚えておきましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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