リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
1,000万円の土地売却にかかる税金｜特例や計算方法を解説
土地を1,000万円で売却しても、1,000万円すべてに所得税や住民税がかかるわけではありません。売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。そのため、購入価格や所有期間などによって税額は大きく異なり、利益が生じなければ、原則として譲渡所得に対する所得税・住民税はかかりません。
この記事では、土地を売却するうえで必要になる税金についてわかりやすく解説します。
- 土地売却で課税される税金の種類
- 所有期間や売却の利益によって変わる税金の計算方法
- 税負担を軽減できる特別控除
- 条件別のシミュレーションからわかる最終的な手取り額
もくじ
土地売却でかかる税金の種類
土地を売却した場合にかかる税金は、基本的には家を売却した場合と同じで、売却益が出たときの譲渡所得税、売買契約書にかかる印紙税などがあります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
- 消費税
印紙税
印紙税とは、売買契約書を作成する際に貼付する印紙代のことを指します。印紙税は契約書に記載された金額（売買価格）により、納める税金が異なります。 印紙税額は以下のとおりです（平成26年4月1日から令和9年3月31日まで軽減税率が適用されます）。
該当する売買価格については一部省略していますので、詳しくは国税庁のページでご確認ください。
| 売買価格 | 本則税率（軽減税率） |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円（1,000円） |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円（5,000円） |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円（1万円） |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円（3万円） |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円（6万円） |
印紙税は、売主、買主各自の負担が一般的となっており、売買契約が成立した時点で支払うことになります。また、売買契約書に貼付する印紙は、印鑑で消印する必要があります。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記を行う際に納める税金のことです。土地を売却する際に必要な登録免許税は、大きくふたつあげられます。それぞれを詳しく見ていきましょう。
抵当権抹消登記
売却する土地にローンの抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消しなければ売却できません。抵当権を抹消する際に登録免許税がかかります。 抵当権抹消にかかる登録免許税は、土地一筆につき1,000円です。
住所変更登記および氏名変更登記
土地を売却する際は、登記簿謄本に記載された氏名・住所と、現在の氏名・住所を一致させなければいけません。そのため、登記簿謄本に記載されている氏名・住所と現在のものが違う場合は、一致させるための変更登記をする必要があります。
登記簿謄本と現在の氏名・住所が違うケースの例として、婚姻をして名字が変わったり、土地を以前の住所で購入していたりすることが挙げられます。氏名・住所の変更登記も、土地一筆につき1,000円の登録免許税を納めます。
登録免許税は登記を行う際に必要な税金のため、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、土地の引渡し時に司法書士へ支払うことが一般的です。
譲渡所得税
譲渡所得税と住民税は土地を売却した際、譲渡所得（利益）が発生したときに納める税金のことです。 土地の売却によって譲渡所得が生じた場合、原則として所得税・復興特別所得税、住民税が課されます（2027年1月より防衛特別所得税が追加）。
所得税・復興特別所得税は、売却した翌年に確定申告を行い、原則として翌年の2月16日～3月15日までに納付します。住民税は確定申告の内容などをもとに計算され、通常は翌年の6月以降に納付します。
譲渡所得が発生した場合の税率は、売却した年の1月1日時点における所有期間によって異なります。所有していた期間が5年以下なら短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得です。
それぞれにかかる所得税と住民税は以下のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | 計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得（5年以下） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得（5年超） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
注意するべき点は、これらの税率は売却した土地の価格ではなく、譲渡所得額にかけて計算するということです。
譲渡所得の算出方法
譲渡所得の算出方法は以下のとおりです。
つまり、売却金額から購入価格を差し引き、さらに売却時にかかった諸費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。
購入したときの金額がわからないとき
また、中には購入したときの金額がわからないというケースがあります。たとえば、相続をした土地で購入時の書類が残っていない場合などです。 そのケースでは、取得費を売却価格の5％として計算します。
具体的には、1,500万円で土地を売却した場合、その5％の75万円を取得費とみなして譲渡所得を算出するのです。
消費税
一般の個人が自宅を売却する場合、土地・建物の売却代金そのものには通常、消費税はかかりません。一方、不動産会社に支払う仲介手数料はサービスの対価として消費税の課税対象です。
そのため、土地だけを売る場合でも売却代金は消費税が非課税ですが、仲介手数料には消費税がかかります。
1,000万円の土地売却にかかる税金をシミュレーション
土地を売却する際の税金の種類を解説しましたが、ここからは具体的に、1,000万円の土地売却にかかる税金をシミュレーションしてみましょう。 （※課税標準は1,000円未満の端数があるとき、またはその全額が1,000円未満であるときは、その端数金額は切り捨てとなります。また、譲渡所得にかかる税金は小数点以下が切り捨てとなります。）
- 売却額：1,000万円
- 取得費（購入時の金額）：400万円
- 譲渡費用（仲介手数料や売買契約書の印紙税など）：100万円
上記を共通の条件とし、以下の3つのパターンでシミュレーションしてみます。
- 所有期間が5年以下のケース
- 買った金額が不明、所有期間8年のケース
- 土地をマイホームとして利用していたケース
1,000万円で土地を売却した場合の税額早見表
1,000万円で土地を売却した際、すべてが手元に残るわけではありません。不動産会社へ支払う仲介手数料や印紙代などの諸費用と、譲渡所得税を差し引いた金額が最終的な手取り額となります。
そのため、あくまで目安になりますが、売却した場合にかかる税額の一例をまとめました。
| 1,000万円で売却したケース | 譲渡所得 | 所得税・住民税等の目安 |
|---|---|---|
| 取得費400万円・譲渡費用100万円・所有期間5年以下 | 500万円 | 約198万円 |
| 取得費400万円・譲渡費用100万円・所有期間5年超 | 500万円 | 約102万円 |
| 取得費不明・譲渡費用100万円・所有5年超 | 850万円 | 約173万円 |
| 3,000万円特別控除を利用し課税譲渡所得0円 | 0円 | 0円 |
1,000万円という売却価格は同じでも、個別の事情によって納税額は大きく異なるため、土地の所有期間や取得費を事前に正しく把握しておくことが重要です。
所有期間が5年以下のケース
まずは所有期間5年以下で売却するパターンです。このときのポイントは、譲渡所得税率が短期譲渡所得税率である39.63％になるということです。
500万円（譲渡所得）×39.63％（短期譲渡所得税率）＝198万1,500円（譲渡所得税・住民税）
実際に手元に残る金額は以下のとおりです。
このように、所有期間が5年以下の場合は、1,000万円で売却すると約700万円が手元に残ります。
買った金額が不明、所有期間8年のケース
売却する土地の取得した金額がわからないときの算出方法です。このケースでは、取得費を5％で計算します。
850万円（譲渡所得）×20.315％（短期譲渡所得税率）＝172万6,775円（譲渡所得税・住民税）
実際に手元に残る金額は以下のとおりです。
購入時の金額がわからない場合、譲渡所得が高額となってしまい譲渡所得税額が高くなってしまいます。実際に、被相続人が契約書の場所を知らせずに亡くなってしまい土地を相続したケースや、50年以上前に購入したため契約書類を紛失してしまったケースなどが考えられます。
土地売却で利用できる主な特例制度
売却して利益が出た場合、原則として譲渡所得税や住民税が課せられますが、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる特例制度を利用できます。特例を適用することで税金がゼロになるケースも珍しくありません。
ここでは、1,000万円の土地売却において活用できる代表的な特例について、適用の条件や節税効果の概要を解説します。ご自身の所有する土地がどの制度に該当するかを確認してみましょう。
土地をマイホームとして利用していたケース
マイホームとその土地を売却した場合や、マイホームを取り壊した後の敷地を売却した場合、一定の要件を満すと「マイホームを売った場合の3,000万円特別控除」を利用できます。 これは、個人が居住していた不動産を売却する際に適用される減税制度で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
以下は、マイホームを売ったときの3,000万円特別控が適用され、結果として0円になった場合の一例です。
500万円－500万円（3,000万円特別控除の範囲内）＝0円
このように、マイホームを売却する際は3,000万円までの譲渡所得が控除されますので、お得な税制を調べたうえでうまく活用することが大切です。
相続した空き家を売却するケース（3,000万円特別控除）
両親などから相続した家屋や土地を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できる可能性があります。一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
たとえば、土地・建物を1,000万円で売却し、取得費や譲渡費用を差し引いたあとの譲渡所得が1,000万円以下であれば、3,000万円特別控除の適用によって課税譲渡所得が0円となり、譲渡所得にかかる所得税や住民税が発生しない可能性があります。
適用を受けるには、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることなど複数の要件を満たす必要があります。また、家屋を残して売却する場合と、家屋を取り壊して土地だけを売却する場合では要件が異なるため、事前に確認しておきましょう。
土地が本当に1,000万円で売れるか確認しておこう
税額をシミュレーションしても、実際の売却価格が想定と違ってしまうと、譲渡所得や手元に残る金額も変わってきます。不動産会社によって査定価格が異なることもあるため、売却前であれば複数社の査定を比較して価格の目安を確認しておきましょう。
「リビンマッチ」なら、最大6社の不動産会社へ無料で査定を依頼し、査定価格を比較できます。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
