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1,000万円の土地を売却したときにかかる税金|シミュレーションつきで解説

更新日:

土地の売却にはさまざまな税金がかかります。売買契約時や売却後など、支払い時期がそれぞれ違うので、どの税金がいつ必要になるのかをしっかりと理解しましょう。

土地を売却するうえで必要になる税金について詳しく解説します。

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土地売却でかかる税金の種類

土地売却では以下の税金がかかります。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税・住民税

印紙税

印紙税とは、売買契約書を作成する際に貼付する印紙代のことを指します。印紙税は契約書に記載された金額(売買価格)により、納める税金が異なります。

印紙税額は以下のとおりです(平成26年4月1日から令和6年3月31日まで軽減税率が適用されます)。

売買価格ごとの印紙税
売買価格 本則税率(軽減税率)
10万円超~50万円以下 400円(200円)
50万円超~100万円以下 1,000円(500円)
100万円超~500万円以下 2,000円(1,000円)
500万円超~1,000万円以下 1万円(5,000円)
1,000万円超~5,000万円以下 2万円(1万円)
5,000万円超~1億円以下 6万円(3万円)
1億円超~5億円以下 10万円(6万円)
5億円超~10億円以下 20万円(16万円)
10億円超~50億円以下 40万円(32万円)
50億円超~ 60万円(48万円)

印紙税は、売主、買主各自の負担が一般的となっており、売買契約が成立した時点で支払うことになります。また、売買契約書に貼付する印紙は、印鑑で消印する必要があります。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記を行う際に納める税金のことです。土地を売却する際に必要な登録免許税は、大きくふたつあげられます。それぞれを詳しく見ていきましょう。

抵当権抹消登記

売却する土地にローンの抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消しなければ売却できません。抵当権を抹消する際に登録免許税がかかります。

抵当権抹消にかかる登録免許税は、土地一筆につき1,000円です。

住所変更登記および氏名変更登記

土地を売却する際は、登記簿謄本に記載された氏名・住所と、現在の氏名・住所を一致させなければいけません。そのため、登記簿謄本に記載されている氏名・住所と現在のものが違う場合は、一致させるための変更登記をする必要があります。

登記簿謄本と現在の氏名・住所が違うケースの例として、婚姻をして名字が変わったり、土地を以前の住所で購入していたりすることがあげられます。氏名・住所の変更登記も、土地一筆につき1,000円の登録免許税を納めます。

登録免許税は登記を行う際に必要な税金のため、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、土地の引渡し時に司法書士へ支払うことが一般的です。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税と住民税は土地を売却した際、譲渡所得(利益)が発生したときに納める税金のことです。

もし、土地の売却で譲渡所得が出なかったときは譲渡所得税と住民税は発生しません。譲渡所得税は、確定申告の時期にみずから申告をする必要があります。所得税の支払い時期は自治体によって異なるものの、一括や4期に分割して支払う方法があります。

譲渡所得が発生した場合の税率には、不動産を所有していた期間に応じて「短期譲渡所得(5年以下)」と「長期譲渡所得(5年超)」のふたつがあります。それぞれにかかる所得税と住民税は以下のとおりです。

譲渡所得の税率
所得税 住民税
短期譲渡所得(5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(5年超) 15.315% 5% 20.315%

注意するべき点は、これらの税率は売却した土地の価格ではなく、譲渡所得額にかけて計算するということです。

譲渡所得の算出方法

譲渡所得の算出方法は以下のとおりです。

譲渡所得 = 譲渡価額(売却金額) – 取得費(土地の購入金額) – 譲渡費用(売却時の仲介手数料や登記費用など) – 特別控除額(マイホームを売った場合の3,000万円特別控除など)

つまり、売却金額から購入価格を差し引き、さらに売却時にかかった諸費用を差し引いた金額が譲渡所得となります。

購入したときの金額がわからないとき

また、中には購入したときの金額がわからないというケースがあります。たとえば、相続をした土地で購入時の書類が残っていない場合などです。

そのケースでは、取得費を売却価格の5%として計算します。具体的には、1,500万円で売却した場合、その5%の75万円を取得費とみなして譲渡所得を算出するのです。

1,000万円の土地売却にかかる税金をシミュレーション

土地を売却する際の税金の種類を解説しましたが、ここからは具体的に、1,000万円の土地売却にかかる税金をシミュレーションしてみましょう。

(※課税標準は1,000円未満の端数があるとき、またはその全額が1,000円未満であるときは、その端数金額は切り捨てとなります。また、譲渡所得にかかる税金は小数点以下が切り捨てとなります。)

  • 売却額:1,000万円
  • 取得費(購入時の金額):400万円
  • 譲渡費用(売却時の諸費用。印紙税、登録免許税を含む):100万円

上記を共通の条件とし、以下の3つのパターンでシミュレーションしてみます。

  • 所有期間が5年以下のケース
  • 買った金額が不明、所有期間8年のケース
  • 土地をマイホームとして利用していたケース

所有期間が5年以下のケース

まずは所有期間5年以下で売却するパターンです。このときのポイントは、譲渡所得税率が短期譲渡所得税率である39.63%になるということです。

1,000万円(売却額)-400万円(取得費)-100万円(譲渡費用)=500万円(譲渡所得)
500万円(譲渡所得)×39.63%(短期譲渡所得税率)=198万1,500円(譲渡所得税・住民税)

実際に手元に残る金額は以下のとおりです。

1,000万円(売却額)-100万円(譲渡費用)-198万1,500円(譲渡所得税・住民税)=701万8,500円(手取り額)

このように、所有期間が5年以下の場合は、1,000万円で売却すると約700万円が手元に残ります。

買った金額が不明、所有期間8年のケース

売却する土地の取得した金額がわからないときの算出方法です。このケースでは、取得費を5%で計算します。

1,000万円(売却額)-50万円(取得費)-100万円(譲渡費用)=850万円(譲渡所得)
850万円(譲渡所得)×20.315%(短期譲渡所得税率)=172万6,775円(譲渡所得税・住民税)

実際に手元に残る金額は以下のとおりです。

1,000万円(売却額)-100万円(譲渡費用)-172万6,775円(譲渡所得税・住民税)=727万3,225円(手取り額)

購入時の金額がわからない場合、譲渡所得が高額となってしまい譲渡所得税額が高くなってしまいます。実際に、被相続人が契約書の場所を知らせずに亡くなってしまい土地を相続したケースや、50年以上前に購入したため契約書類を紛失してしまったケースなどが考えられます。

土地をマイホームとして利用していたケース

売却する土地をマイホームとして利用していた場合、「マイホームを売った場合の3,000万円特別控除」を利用できます。

これは、個人が居住していた不動産を売却する際に適用される減税制度で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

1,000万円(売却額)-400万円(取得費)-100万円(譲渡費用)-500万円(特別控除)=0円(譲渡所得)

実際に手元に残る金額は以下のとおりです。

1,000万円(売却額)-100万円(譲渡費用)=900万円(手取り額)

「マイホームを売った場合の3,000万円特別控除」を利用することで譲渡所得がかかりませんでした。このように、マイホームを売却する際は3,000万円までの譲渡所得が控除されますので、お得な税制を調べたうえでうまく活用するようにしましょう。

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