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不動産を生前贈与すれば税金が減る?逆に増えるケースや計算方法を紹介

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不動産を生前贈与すれば税金が減る?逆に増えるケースや計算方法を紹介

不動産の生前贈与は適切におこなえば相続税対策として有効ですが、注意しなければ逆に税金が増えるおそれもあります。どうしてそういったことが起こるのでしょうか。

不動産の生前贈与に関する基本的な知識から、税金を減らすための計画を立てるうえでの注意点まで、具体的な例を交えながら解説します。

不動産の生前贈与とは

不動産の生前贈与とは、生前に所有する土地や建物を特定の人に譲ることを指します。

誰にどのような不動産を譲るかの決まりはなく、たとえば夫から妻に自宅を贈与したり、親から子どもに収益不動産を贈与したりなど、贈与者(譲る側)の意思で決められます。

名義変更の手続きや贈与税を申告することで不動産を贈与でき、戸籍の用意などが必要な相続に比べて簡単にできるのがメリットです。

生前贈与でかかる税金の種類と計算方法

不動産を生前贈与するときは、必ず税金について把握しておきましょう。

不動産の生前贈与の際は贈与税だけでなく、不動産取得税、登録免許税を支払う必要があります。税金の内容と計算方法を、それぞれ確認していきましょう。ここでは、親から子どもへ1,500万円の自宅を生前贈与する場合を見ていきます。

贈与税

贈与税は不動産に限らず、生前に財産を譲り受けたときに贈与を受けた金額に応じて課税されます。暦年贈与の場合の税率は、誰から贈与を受けたかによって変わります

兄弟姉妹間や夫婦間などの場合は一般税率、親や祖父母から直系尊属である子や孫へ贈与する場合は特例税率となり税負担が軽くなります。また、1月1日〜翌年12月31日までの1年間に、贈与額が基礎控除の110万円以内であれば贈与税は課されません

贈与税の税率は次の表とおりです。

贈与税の税率
基礎控除後の課税価格 特例税率 一般税率
税率(%) 控除額(万円) 税率(%) 控除額(万円)
200万円以下 10 10
300万円以下 15 10 15 10
400万円以下 15 10 20 25
600万円以下 20 30 30 65
1,000万円以下 30 90 40 125
1,500万円以下 40 190 45 175
3,000万円以下 45 265 50 250
4,500万円以下 50 415 55 400
4,500万円超 55 640 55 400

参考:国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)

このほか、生前贈与では相続時精算課税制度の活用もできます。この制度は2024年1月に改正され、より不動産の生前贈与に適した制度となりました。これについては後述します。

計算方法

ここでは暦年贈与を活用したときの、贈与税の計算方法を見ていきます。1,500万円の自宅を親から譲り受け、この年にそのほかの贈与を受けていない場合は、次のような計算式で贈与税を計算します。

贈与税=(1,500万円−110万円)×40%−190万円=366万円

親から自宅を譲り受けた場合は特例税率が適用され、贈与税366万円を支払う必要があります。

さらに、仮に兄弟姉妹に自宅を生前贈与した場合は、一般税率が適用され、税率が45%となり控除額も特例税率に比べて少なくなるため贈与税は451万円です。

不動産取得税

不動産取得税は、生前贈与などにより不動産を取得したときに、所在地である都道府県に納める税金です。自宅など居住用建物の場合、一律3%が課せられます。事務所や店舗など住宅以外の場合は4%です。

不動産の登記情報を変更すると、約半年後に都道府県税事務所から納税通知書が送付されてきます。なお、2024年3月31日までに土地や建物を取得した場合、要件を満たせば不動産取得税が軽減される措置があります。

参考:総務省「不動産取得税

計算方法

不動産取得税は固定資産税評価額をもとに計算するため、毎年届く固定資産税納付書などで目安を調べられます。固定資産税評価額1,500万円の自宅を親から譲り受けた場合、不動産取得税は一律3%のため次のように計算でき、納税額は45万円です。

不動産取得税=1,500万円×3%=45万円

相続時に親から自宅を相続した場合、不動産取得税はかからないため、贈与税、相続税を含めてどちらが得になるのかをしっかりと把握する必要があります。

登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権が移転したことを証明するための登記手続きにかかる税金で、収入印紙で収める国税です。税率は固定資産税評価額をもとに計算し、一律2%です。

なお、登録免許税については、贈与者、受贈者(受ける側)のどちらが支払ってもよいとされています。

参考:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表

計算方法

登録免許税は、固定資産税評価額に対して一律2%のため、先の例と同じく固定資産税評価額を1,500万円とすると、次のように計算でき納税額は30万円です。

登録免許税=1,500万円×2%=30万円

登録免許税も、不動産取得税と同じく相続時は軽減措置があります。

相続で自宅を取得した場合には税率が0.4%となり、同じケースでは納税額が6万円です。また、登録免許税は現金納付となるため、高額な不動産を贈与する場合には十分な納税資金を用意するなど、準備が必要です。

生前贈与で税金が減るケース

不動産を生前贈与するときには、相続時に比べて納税額が大きくなるケースが多いため、しっかりと比較して検討することが大切です。次のようなケースでは、生前贈与によって支払う税金が減る可能性があります。

  • 賃貸マンションなどの収益物件
  • 将来かなり不動産の時価が上がりそう
  • 不動産の査定価格が2,500万円以下

3つのケースについて、ひとつずつ解説します。

賃貸マンションなどの収益物件

賃貸マンションなどの収益物件を所有していた場合、毎月得られる賃貸収入などによってさらに相続財産が増え、相続税負担が重くなるおそれがあります。

収益物件をあらかじめ生前贈与することで、受贈者(もらう側)が贈与後の収益を受け取れるため、その後の相続税負担を軽くできます。

将来かなり不動産の時価が上がりそう

贈与税は贈与されたときの評価額に対して課税され、相続税は所有者が亡くなった時点での評価額で計算されます。最近では新型コロナウイルス感染症の影響で落ちていた地価が、再び上昇するなどの出来事がありました。

もともと人気の地域が、一時的に何らかの理由で地価が下がっている場合などは、評価額が低いうちに贈与したほうが得になる可能性があります。

さらに、婚姻期間が20年以上の夫婦では「おしどり贈与」と呼ばれる、贈与税の軽減制度が活用できます。この制度では、20年以上婚姻期間がある夫婦間で自宅(居住用不動産)を贈与するときに、配偶者控除として贈与額から2,000万円を控除できます。年間110万円の基礎控除も適用できるので、最大で2,110万円まで自宅を非課税で贈与できます。

そのため、自宅の評価額が2,000万円前後であれば検討すべき制度です。

参考:国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除


不動産の評価額が2,500万円以下

贈与する不動産の固定資産税評価額が2,500万円以下の場合は、生前贈与したほうが節税できる可能性があります。

贈与税、相続税のいずれの場合も土地や建物の評価額は、地方公共団体(各自治体)で定める「路線価」で計算します。不動産の評価額は、固定資産税評価額がおおよその目安です。

不動産評価額が2,500万円以下の場合は、「相続時精算課税制度」を活用することで贈与税を非課税で譲り受けられます。この制度では事前に届け出ることで、財産を生前贈与するときに2,500万円まで特別控除額として差し引かれ贈与税がかかりません。

ところが、2,500万円を超えた部分に関しては、一律20%の税率が課されます。しかし、この制度では贈与税がかからないものの、相続時に相続財産として贈与した金額が加算されるため、「税の先送り」と考えられ、活用する人は少数でした。

そんな折に、相続時精算課税制度が見直され、2024年1月からは2,500万円の特別控除とは別に基礎控除110万円が毎年利用できるようになりました。

また、通常死亡前7年以内に贈与した財産は、贈与ではなく相続財産として加算の対象になりますが、相続時精算課税制度で贈与した財産については、年数に関係なくそのまま贈与として取り扱われます。

参考:国税庁「No.4602 土地家屋の評価

参考:国税庁「令和5年度 相続税及び贈与税の税制改正のあらまし(令和5年6月)(PDF/1,023KB)

生前贈与で税金が増えるケース

つづいて生前贈与することで、かえって支払う税金が増えてしまうケースについて見ていきましょう。次の3つのケースが考えられます。

  • 相続税が基礎控除内
  • 将来かなり不動産の時価が下がった
  • 不動産の評価額が2,500万円以上

順番に解説します。

相続税が基礎控除内

相続税の基礎控除額は、「3,000万円+(600万円×相続人の数)」で計算します。そもそも相続財産が不動産を含めて相続税の基礎控除内に収まる場合には生前贈与することで、かえって税金が増えてしまいます。

たとえば、相続人が3人の場合、相続税の基礎控額は4,800万円です。自宅などの不動産3,000万円と現預金1,500万円の合計4,500万円の財産があった場合、相続時に相続税を支払う必要はありません。

しかし、あらかじめ3,000万円の自宅を贈与することで、相続時精算課税制度を活用しても2,500万円を超えた500万円に対して20%の贈与税が課され、贈与税78万円と不動産取得税90万円、登録免許税60万円を支払う必要があります。

相続時に精算し相続税の基礎控除内だった場合、贈与税は還付されますが、ほかの不動産取得税と登録免許税については納税する必要があります。

将来かなり不動産の時価が下がった

贈与したときよりも大幅に不動産の評価額が下がってしまった場合には、贈与で余計な税金を支払ってしまうおそれがあります。

たとえば、5,000万円の不動産を生前贈与で譲り受けた場合、相続時精算課税制度を活用しても贈与税478万円、不動産取得税150万円、登録免許税100万円が課税されます。

その後、相続時に譲り受けた不動産の評価額が大幅に下がり、3,000万円になってしまった場合、ほかの相続財産が5,000万円程度あっても税率20%以下で済んだ可能性があります。

また、相続時であれば不動産取得税はかからず、登録免許税も2%から0.4%へ軽減されるため、よく検討する必要があります。

不動産の評価額が2,500万円以上

先に説明したとおり、相続時精算課税制度を活用すれば2,500万円までの贈与は贈与税非課税となり、相続時に精算されます。しかし、不動産評価額が2,500万円以上の場合には贈与を受けると2,500万円を超えた部分に、一律20%の税率が課されます。

特に贈与した不動産が自宅の場合などは、相続時に「小規模宅地等の特例」が適用され評価額を80%差し引ける可能性があります。しかし、生前贈与していると、小規模宅地等の特例の適用はできません。

たとえば、相続時精算課税制度で3,000万円の自宅の贈与を受けた場合、2,500万円を超えた500万円に対して20%課税され、2,500万円についても相続時に加算されます。

しかし、3,000万円の自宅を相続時に引き継いだ場合には、「小規模宅地等の特例」が適用され、80%削減された600万円の評価額で済む可能性があるのです。

不動産の価値を把握して、後悔のない税金対策を

所有する不動産は贈与税を支払って生前贈与すべきか、相続時に譲るべきかの判断は難しいものです。

また生前贈与する場合にも、暦年贈与をおこなっていくのか、相続時精算課税制度を活用して贈与すべきかよく検討する必要があります。そのために、まずは所有する不動産の価値や、将来の見込みについても把握しなければなりません。

不動産の評価額をあやふやにしたまま、生前贈与してしまうと支払う必要のなかった税金を100万円単位で支払うことになってしまうかもしれません。


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