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1,500万円の土地を売却したときにかかる税金｜シミュレーションつきで解説
土地を売却するときには、さまざまな税金がかかります。
売却価格から税金などの諸費用を引いたものが手残り額となるため、税金がどのくらいかかるのかは把握しておくべきです。
1,500万円で土地を売却した際の税金について詳しく解説します。
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もくじ
土地売却でかかる税金の種類
土地を売却するときにかかる税金は、以下の3つです。
- 印紙税
- 登録免許税（土地に抵当権が設定されている場合）
- 所得税・住民税
3つの税金は、売却金額や売却のタイミング、売却益によって税額が変わってきます。それぞれの税金の課税の仕組みをしっておくことで、売却のタイミングや事前の準備を整えられます。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書、領収書などの特定の文書を作成したときに課税される税金です。
印紙税は、作成する文書と金額によって、課税金額が細かく分かれています。
| 売買価格 | 本則税率（軽減税率） |
|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円（200円） |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円（500円） |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円（1,000円） |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円（5,000円） |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円（1万円） |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円（3万円） |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円（6万円） |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円（16万円） |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円（32万円） |
| 50億円超～ | 60万円（48万円） |
売買金額が1,500万円の不動産売買契約書を作成すると、売主、買主双方が2万円ずつ負担します（令和6年3月31日までに作成された場合、税率が軽減されており、双方1万円ずつの負担）。
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
登録免許税
土地は、1筆ごとに法務局に登記されています。新たに登記したり、登記されている内容を変更したりする際にかかってくる税金が登録免許税です。
不動産売買の場合、不動産移転登記の登録免許税は、買主が負担します。売却する土地に抵当権などの他人の権利が付いていた場合、売主が登録免許税を負担して、その権利を抹消します。
抵当権抹消登記の登録免許税は、土地1筆当たり1,000円です。売却する土地に抵当権などの他人の権利が付いている場合は、売却までに抹消する必要があります。
所得税・住民税
所得税・住民税は、不動産を売却したことで得られた利益（課税譲渡所得）に対して課税されます。
課税譲渡所得とは、土地が売れた価格（譲渡価格）から、その土地を取得したときの購入費（取得費）や売却する際にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた金額です。
また、売却する土地の種類や用途によっては、税金を抑える特典（特別控除）が適用できます。
【課税譲渡所得の計算式】
課税譲渡所得＝譲渡価格－取得費－譲渡費用－特別控除額
【所得税・住民税の計算式】
所得税・住民税＝課税譲渡所得×税率
次の項目から、所得税・住民税について詳しく解説していきます。
不動産の所得税・住民税の税率
不動産の所得税・住民税の税率は、その不動産を何年所有していたかによって、大きく変わります。
不動産を売却した年の1月1日においてその不動産の所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」という扱いとなり、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」という扱いになります。
「短期譲渡所得」の税率は39.63％（所得税30.63％、住民税9％）であるのに対し、「長期譲渡所得」の税率は20.315％（所得税15.315％、住民税5％）です。
実に、「短期譲渡所得」の税率は、「長期譲渡所得」の税率の倍近くとなっています。この理由は、短い期間で売却を繰り返すような投機的な取引を抑制するために、このような税率の差がつけられています。
所有期間が、5年以下という短い所有期間で譲渡すると、高い税率になるため、まずは、売却する期間が5年を超えているかどうかの確認が必要です。
取得費の調べ方
課税譲渡所得の計算式を見てもわかるように、取得費や譲渡費用が多ければ、課税譲渡所得が少なくなり、その分、課税される所得税・住民税は少なくなります。
その点からも、売却する不動産の取得費（その不動産を購入したときの金額）を正確に把握することはとても重要です。
売却する不動産を購入した際の売買契約書や領収書が、取得費を証明する書類になります。証明する書類がそろっていれば、その金額が取得費となります。
取得費が不明な場合は売却金額の5%で計算する
取得費（買ったときの金額）がわからない場合は、取得費を「売却した金額の5％を取得費とみなす」というルールを適用しなければなりません（概算取得費）。
取得費をたった5％しか計上できないので、売却する不動産のほとんどが課税譲渡所得になり、結果として非常に高い税金を支払うことになります。
とくに、相続などで取得した不動産などの場合は、証明する資料が残っていないことも多々あります。取得費を証明する資料が残っているかどうかを、売却する前に確認しましょう。
売却するための要した費用（譲渡費用）
譲渡費用に該当する主なものは、以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 立退料
- 取り壊し費用
- 測量費用
不動産を売却するために、支出した費用はしっかりと証明書（領収書等）を保存しておくようにして、所得税・住民税の計算の際に利用できるようにしてください。
特別控除額
不動産の売却理由はそれぞれです。
特別な事情があって売却したと思われる不動産、たとえば、「公共工事のために売却しなければならない」「住んでいる自宅を売らなければならない」など特殊の事情が考えられる場合に、特別控除という形で課税譲渡所得を低くし、所得税・住民税を少なくできる仕組みがあります。
主に以下のようなものがあります。ただし、遊休地や更地を売却するときには、特別控除額を使えないケースがほとんどです。
- 公共事業などのために土地や建物を打った場合の5,000万円の特別控除
- マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除
- 特定土地区画整理事業のために土地を売った場合の2,000万円の特別控除
- 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除
- 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除
- 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除
- 低未利用地等を売った場合の100万円の特別控除
詳しくは、国税庁の「譲渡所得の特別控除の種類」にて確認ができます。
1,500万円の土地売却にかかる税金をシミュレーション
土地を1,500万円で売却した際の税金について、以下の4つのパターンで実際に計算してみます。
- 所有期間5年以下（短期譲渡）、取得費は不明（5％の概算取得費）、譲渡費用200万円
- 所有期間5年以下（短期譲渡）、取得費は1,000万円、譲渡費用200万円
- 所有期間5年超（長期譲渡）、取得費は不明（5％の概算取得費）、譲渡費用200万円
- 所有期間5年超（長期譲渡）、取得費は1,000万円、譲渡費用200万円
（※課税標準は1,000円未満の端数があるとき、またはその全額が1,000円未満であるときは、その端数金額は切り捨てとなります。また、譲渡所得にかかる税金は小数点以下が切り捨てとなります。）
所有期間5年以下（短期譲渡）、取得費は不明（5％の概算取得費）、譲渡費用200万円
譲渡費1,500万円－取得費75万円－譲渡費用200万円＝課税譲渡所得1,225万円
課税譲渡所得1,225万円×短期譲渡所得税率（住民税含む）39.63％＝4,854,675円
所有期間5年以下（短期譲渡）、取得費は1,000万円、譲渡費用200万円
譲渡費1,500万円－取得費1,000万円－譲渡費用200万円＝課税譲渡所得300万円
課税譲渡所得300万円×短期譲渡所得税率（住民税含む）39.63％＝1,188,900円
所有期間5年超（長期譲渡）、取得費は不明（5％の概算取得費）、譲渡費用200万円
譲渡費1,500万円－取得費75万円－譲渡費用200万円＝課税譲渡所得1,225万円
課税譲渡所得1,225万円×長期譲渡所得税率（住民税含む）20.315％＝2,488,587円
所有期間5年超（長期譲渡）、取得費は1,000万円、譲渡費用200万円
譲渡費1,500万円－取得費1,000万円－譲渡費用200万円＝課税譲渡所得300万円
課税譲渡所得300万円×長期譲渡所得税率（住民税含む）20.315％＝609,450円
まとめ
このように、短期譲渡なのか長期譲渡なのか、取得費を証明できるかできないか、そのような違いによって、最終的な所得税・住民税の負担額は大きな違いが出てしまいます。
できる限り、売却後に税金を差し引いた手残りを残すためにも、事前に不動産を売却したときの税金の仕組みを知り、売却のための準備をしておくことが重要です。
また、将来、不動産を売却することを想定するのであれば、購入の際の契約書や領収書など、取得費用がわかる書類は必ず保管しておくようにしましょう。
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この記事の編集者
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