不動産売買契約書に必要な印紙とは？税額や電子契約についても解説

不動産売買契約書には、印紙の貼付が必要です。しかし、「印紙」や「印紙税」は言葉こそよく聞くものの、きちんと理解できていない方も多いです。

不動産売買契約書に必要な印紙とはどのようなもので、どのくらいの税負担なのか、そして誰が負担するのかなど、印紙に関わる基本をわかりやすく解説します。

印紙（税）とは

印紙とは、特定の文書に対して税金が支払われたことを証明するための証票のことです。

印紙

印紙には税金がかかるものがあり、印紙税は印紙税法に基づき課税される国税です。領収書などに課税されるため、身近な税金ですが、わかりにくい税金でもあります。ここではどのような取引に印紙税が課税されるか解説します。

印紙税がかかるのは課税文書に対して

印紙税が課税されるものは、印紙税法で定められた課税文書に限られます。課税文書とは、以下3つのすべてに該当する文書をいいます。

課税文書に該当するか否かは、文書に記載されている内容に基づいて判断します。また、文章の判断は単純に単語や名称だけではなく、取引の当事者間における慣習などを考慮して総合的に行うとされています。

印紙税の課税対象となる文書

印紙税が課税される課税文書は、印紙税法で20種類の文章が定められています。下表は各課文書1号から20号と不動産関連取引での契約具体例です。

不動産の売買、地上権や土地の賃貸借、金融機関との金銭消費貸借契約などは第1号文章に該当します。契約書に記載された金額により、印紙税額が以下のとおり規定されています。なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間は、軽減措置が適用されます。

印紙税の負担者と納税方法

印紙税の納税義務は、課税文書を作成した時点で成立します。納税義務を負うのは、課税文書の作成者です。

ひとつの契約に対して2通の契約書を作成した場合、2通それぞれに印紙税がかかります。不動産取引や請負契約の慣習では、契約書を2通作成し、双方が1通ずつ保有する場合が多いです。その場合、双方が連帯して1通ずつ印紙税を負担します。

売買契約書が1通のみで、写しを保管する取り決めをした場合は注意が必要です。印紙税法では、写しや副本などであっても、契約の成立を証明する文書は課税文書に該当すると解釈されています。

実際の取引では、以下のものに該当すると課税されます。

印紙税の納税は、原則的に収入印紙で納付します。課税される契約書に印紙税相当額の収入印紙を貼り付ける方法です。

この場合、収入印紙を消印する必要があります。消印がない場合、納付したとみなされずに過怠税が生じることがあります。

参考
国税庁「印紙税の手引き」　
国税庁「課税文書に該当するかどうかの判断」

電子契約なら印紙税は不要？

新型コロナウイルスの蔓延に伴い、リモートワークなど多様な働き方が求められる中で、電子契約が普及しています。

電子契約とは、電磁的記録で作成・締結する契約です。インターネットなどを活用して契約できます。日本はこれまでハンコ文化が強く、世界から遅れをとってきましたが、デジタルトランスフォーメーションの急速な浸透に合わせて、ビジネスの中で広がりを見せています。

電子契約における印紙税の扱い

印紙税法に記載されている課税文書の中には、電子文書や電子的記録の記載はありません。そのため、電子契約は印紙税の課税対象外となっています。

これは、国税庁の電子的記録に関する印紙税の取扱いに関する質疑応答事例や国会答弁（第162回常会答弁書）からも明らかとなっています。

このため、不動産売買契約書など課税文書を頻繁に用いる企業が、電子契約を活用することで節税効果が期待できます。また電子契約は、印紙税削減だけでなく、紙や保管スペース、郵送代など関連コストの削減、作業負担の軽減、業務スピードの向上にもつながるでしょう。

一般財団法人日本情報経済社会推進協会（JIPDEC）と株式会社ITRが発表した「企業IT利活用動向調査2023」によると、電子契約利用率は約74％となっています。中小企業や不動産、金融業界で大きな伸びを示しており、さらなる普及が期待されています。

参考
国税庁「取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い」
参議院「印紙税に関する質問に対する答弁書」

不動産売買で印紙税以外にかかる税金

不動産の売買では、印紙税以外に以下の税金がかかります。

登録免許税

土地や建物の購入や建築をすると、登記が必要です。登記をするときは以下の登録免許税がかかります。

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、抵当権を抹消してから買主に引渡します。このとき、抵当権抹消登記が必要になるため、登録免許税がかかります。

所有権移転登記は、通常は買主が行います。ただし、売買契約書で合意した場合、売主が負担します。

抵当権抹消の税額は1件につき1,000円です。マンションの場合は土地と建物でそれぞれに課税されるため2,000円となります。

なお、住宅用家屋の場合、さまざまな軽減税率があるため、国税庁のホームページで内容を確認するとよいでしょう。

譲渡所得税

譲渡所得とは、土地、建物などの資産を譲渡することで得た所得です。譲渡所得の金額は、次の計算式で求められます。

譲渡所得金額＝収入金額^※1－（取得費^※2＋譲渡費用^※3）－特別控除額^※4

また、譲渡所得の税率は、その不動産を保有していた期間によって異なります。短期保有（5年以下）の場合は約40%、長期譲渡所得（5年超）の場合は約20%と所有期間によって大きく異なる点に注意が必要です。

不動産を売却する際には、販売価格や税金などを考慮して損をしないようにしましょう。

参考
国税庁「登録免許税の税額表」　
国税庁「譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」

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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。