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不動産は儲かるけれど簡単ではない！投資の種類と注意点について解説
会社員を中心に不動産投資の人気が高まっています。手間をかけずに安定した収益が得られやすいのが理由のひとつです。しかし、投資には必ずリスクが伴います。不動産は高額な商品であるため、慎重な判断が必要です。
この記事では、不動産投資の種類と収益の仕組みを解説します。さらに、不動産投資のリスクについても解説しているので、不動産投資を始める前に確認しておきましょう。
もくじ
不動産で利益を得る方法
投資対象と聞いて思いつくものは何があるでしょうか。メジャーなところでは株式、債権、金属などが挙げられ、近年では仮想通貨やアートについても投資対象となりつつあります。
それぞれ特徴がありますが、今回は不動産と比較した際に顕著な物について表にまとめました。
| 投資の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 不動産（所有） |
|
|
| 不動産（小口） |
|
|
| 株式 |
|
政治や経済状況次第で状況が大きく変わり、損する可能性がある |
| 債権 | 持っているだけで利息が出る | 財務状況次第で元本割れが発生 |
| 金 | 実物に価値がある | 利息や配当金はない |
不動産で収益を得る方法として大きく2つの方法があります。
- インカムゲイン（賃貸収入）
- キャピタルゲイン（売却益）
それぞれ文字を見ればなんとなくどのように収益を挙げているかが理解できると思いますが、ここからは細かく説明していきます。
インカムゲイン（賃貸収入）
インカムゲインとは「資産を保有していることで得られる利益のこと」を言います。不動産の場合は主に家賃収入です。家賃収入のメリットは、ほかのインカムゲインと比べて特段安定していることです。たとえば、株式では決算ごとに株価が10%、20%上がったり下がったりすることや、一年後には2倍や半値になっていることがよくあります。
一方で不動産業界は、新築マンションラッシュや都心の大型オフィス建設ラッシュなどがあっても、実はマーケット全体では大した供給増ではありません。家賃については需要側の借りる人と供給側の大家が大量に増えたり減ったりすることがないため、増減について1年後でも±10%程度です。
そのため、比較的安定した収入を得られます。
空室の場合は家賃が発生しない
家賃収入のデメリットとしては、空室の場合は家賃が発生しないということです。この当たり前をきちんと理解することが大切です。空室にしないために賃料を下げれば収入が入ってくることになりますが、当初想定していた賃料で入居が決まらないと、当初の計画に比べ収支が悪化します。
収入源が減り、ローン返済の負担が増えることになりかねないため、注意が必要です。
キャピタルゲイン（売却益）
キャピタルゲインとは、保有している不動産を購入時よりも高値で売却できた場合に得られる売買差益のことをいいます。メリットとしては、インカムゲインと比べて大きな収益が見込めることです。
特に不動産の場合には1,000万円で買った物件をリフォームして売ったり、借りる人を見つけてから売却したりすることで価値を上げられます。ハウスメーカーなども、広い意味ではキャピタルゲインで利益を上げている会社です。
購入時より高く売れるとは限らない
デメリットは借入金などの時間的な猶予が短いため、購入時より安い金額で売却しなければならない場合があることです。不動産におけるキャピタルゲインは一般に「買取再販」と呼ばれ、ほとんどの場合は買った不動産にリノベーションやリフォームを施して高値で売却するというものです。
しかし、お金をかけてきれいにしても、買主が見つからなければ売れません。また、需要が少なければ安く買いたたかれるリスクもあります。そのため、購入時よりも安い価格で売ってしまう場合も多々あるのです。
不動産賃貸で利益を得る仕組み
不動産賃貸は、不動産における主たるインカムゲインである家賃収入による投資方法です。一言でいうと「土地建物を購入し、家賃収入を得て経費を支払い利益を得る」ということです。ここでは1K20戸の賃貸マンションにおける簡易収支表について見てみましょう。
| 初期投資 | 土地代 | 40,000,000円 | 面積：200m2 土地単価：20万円/m2 |
|---|---|---|---|
| 建物代 | 120,000,000円 | 面積：400m2 工事単価：30万円/m2 | |
| 初期投資合計 | 160,000,000円 | – | |
| 年間収入 | 賃貸収入 | 20,400,000円 | 1K・30m2・20戸・100,000円/月 |
| その他収入 | 300,000円 | 駐車場等 | |
| 収入合計 | 20,700,000円 | – | |
| 年間支出 | 管理費 | 2,000,000円 | 入居者管理・清掃等 |
| 税金 | 300,000円 | 固定資産税・都市計画税等 | |
| 修繕費 | 1,200,000円 | 修繕積立金等 | |
| 支出合計 | 3,500,000円 | – | |
| 年間利益 | 17,200,000円 | 税引き前 | |
| 投資回収 | 9.3年 | – |
これが一般的な不動産収入を検討する際の収支の資料です。初期投資、収入、支出、利益、投資回収に分かれて検証します。これらは簡易な収支表ですが、これに加えて日々の稼働率や仲介手数料・礼金なども考慮しながら詳細検討を進めていきます。
収支の資料作成は、初期投資と経費を抑えて収入を安定化させることで、最大の利益を得るために行います。
ほかの投資と比べて融資がつきやすい
不動産投資をすると、金融機関がお金を貸してくれます。
株式や債権、仮想通貨などは実物が存在しないため、投資に関して金融機関がお金を貸すことはありません。しかし、不動産は土地及び建物に対して抵当権をつけることで、通常の借り入れに比べて、低金利でお金を借りられるケースが多くなります。
抵当権とは不動産独特の債権であり、仮に返済が不可能となった場合にその土地・建物を強制的に収用できる権利のことを言います。この債権のおかげで、融資が受けやすくなるのです。
節税対策になる
不動産賃貸は節税対策にもなります。不動産の建築には、非常に大きなお金がかかります。それらを減価償却に充てることで、毎年の住民税や所得税などの減免を受けられるのです。
また、不動産賃貸は相続税や贈与税の節税もできます。相続や贈与では、対象の財産の評価額に対して税金が発生します。現金であれば相続税の際の評価額は100%です。しかし、不動産の場合には土地は路線価、建物は鑑定価格となり、ほとんどの場合で現金よりも低い評価額で相続ができます。評価額が減った分、税金を抑えられるのです。
売却ができる
不動産賃貸は最終的に売却して、利益を得ることもできます。この後説明する不動産売買で稼ぐ際には、そもそも売却を前提としているため、保有していることでのメリットはほとんどありません。
しかし、インカムゲインの物件においては、共同住宅や店舗などそもそも外部への貸し出しを前提としています。上記の簡易収支の状態を作り出せれば、1.5~2億円程度での売却も可能となります。
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不動産売買で利益を得る仕組み
不動産の売買で利益を上げる方法は、主に以下の2つです。
- 買ったものをそのまま横流しする方法
- 買ったものをリノベーション・リフォームして販売する方法
横流しする方法は、専門業者が行う方法です。日々不動産売買サイトに張り付いて閲覧を続け、よい物件が出てきたらすぐに買う必要があります。一方で、買取再販と呼ばれる買ったものをリノベーション・リフォームをして販売する場合は、個人でもできます。しかし専門知識、スピード感、さらには売り物にするテクニックが求められるので、不動産賃貸に比べると難易度が高い方法といえるでしょう。
ここでは、区分マンションの1室をリノベーションした場合の簡易収支を見ていきましょう。
| 初期投資 | 土地・建物代 | 21,000,000円 | 面積：70m2 面積単価：30万円/m2 |
|---|---|---|---|
| リノベ工事代 | 7,000,000円 | 面積：70m2 工事単価：10万円/m2 | |
| 仲介手数料 | 600,000円 | 土地・建物代×3% | |
| その他諸経費 | 400,000円 | 管理費・固都税等 | |
| 初期投資合計 | 29,000,000円 | – | |
| 売却価格 | 35,000,000円 | 面積：70m2 面積単価：50万円/m2 | |
| 利益 | 6,000,000円 | 税引き前 | |
こちらは、賃貸に比べると比較的シンプルな表になることがわかります。
これは一般的な製造業と同じで購入した素材（今回は区分マンションの一室）に対して加工（リノベ工事）を行い、利益を載せて販売するという仕組みです。
メリットは短期間で大きな利益を狙えることです。マンションの購入にかかる期間が1カ月、リノベ工事に2カ月、販売で1カ月とすると全体で4カ月で購入から販売まで完結できます。
不動産仲介について
不動産仲介は売りに出ている物件の買主を見つけることで、売買が成約した際の仲介手数料を得るという手法です。仲介手数料自体は宅地建物取引業法で定められており、内訳は以下のとおりとなります。
| 取引物件価格（税抜き） | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 400万円超 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円超～400万円以下 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
不動産仲介は、不動産を所有するわけではないため、賃貸や売買のようなリスクはありません。しかし、仲介においては信頼関係が非常に重要になることと、宅地建物取引業の協力が必要です。そのため、売買と同様にプロ向けの方法と言えるでしょう。
不動産投資のリスク
これまで、賃貸・売買・仲介の3つの観点から不動産で儲ける方法を解説してきました。ここでは、それぞれに共通するリスクについて解説します。不動産投資のリスクは、主に以下の4つです。
- 損失が大きくなる
- 市場に左右される
- 建物や設備の故障や破損に伴う対応
- 詐欺が多い
それぞれ解説していきます。
損失が大きくなる
不動産投資は、そのほかの多くの投資と同じように元本保証がありません。そのため、想定していた金額を下回り赤字が出ることが多々あります。
たとえば不動産売買の収支でいうと、購入者が現れない場合は利益を下げてでも買ってもらう必要があります。物件の大型化や改修費用をかけすぎると、損失もそれだけ大きくなるおそれがあります。
また、不動産賃貸では入居者が決まらずに空室状態が続くと、収入がゼロの状態でローンの返済や建物・設備の維持費などがかかるため、負担が増えてしまいます。
不動産投資は、うまくいけば利益につながります。しかし、そのためには、ある程度の知識が必要になってくるのです。
市場に左右される
不動産売買や仲介は、市場や景気に左右されることが多いものです。
景気がよいときには、売買も活況で取引単価も上がります。しかし、不景気の場合には件数も少なく単価も下がりやすくなります。
たとえば、住宅関連では超高齢化社会と中央集権の加速に伴い、首都圏などに不動産が集中する傾向があるため、今後も価値が上がる可能性があります。しかし一方で、地方の物件については価値が下がりやすいため、慎重に検討する必要があります。
建物や設備の故障や破損に伴う対応
建物は経年劣化によって故障や破損が発生します。区分マンションであれば管理組合で修繕積立金から拠出されますが、個人所有の場合には自分で積み立てと支出の判断をする必要があります。
また、中古の物件を購入した場合には見えない瑕疵などを考慮したうえで購入する必要があるので、専門知識の習得は必須となります。
詐欺が多い
不動産投資は、投資のなかでもかける金額が高額なため、投資家を狙った詐欺に注意が必要です。物件を購入するために手付金を支払ったら、それ以降連絡が取れなくなった。物件を見ずに購入したら、聞いてた状況と異なっていたというのはよくある話です。
甘い話に乗らないためにも、不動産投資を行う前には、正しい知識を身に付けておくことが大切です。
不動産を高く売るならリビンマッチ
不動産投資のキャピタルゲインは、大きな利益が狙えます。ただし、不動産を仲介で売る場合、依頼する不動産会社によって売却価格が異なります。そのため、少しでも高く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼して、比較することが大切です。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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