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【最新版】住宅価格の推移をグラフで解説｜今後は下がる？
「今、家を買うべきか？」「売却するならいつまで？」自宅の購入や売却を検討されている方にとって、最も気になるのはやはり「住宅価格の今後」ではないでしょうか。
日々のニュースでは、住宅ローン金利の動向、建設費の高騰、あるいは特定のエリアでの価格上昇・下落といった様々な情報が錯綜し、結局のところ、自分の不動産がどうなるのかわからないと感じている方も少なくないはずです。
そんな漠然とした不安や疑問を解消するため、住宅価格の動向を客観的に示す「不動産（住宅）価格指数」など最新データにもとづいて、住宅の価格推移を徹底解説します。
もくじ
住宅価格はどのくらい上がった？長期的な推移をグラフで確認
不動産価格の変動を知るために役立つのが「不動産価格指数」です。不動産価格指数は、国土交通省が不動産の取引価格情報をもとに、エリアや物件の種別による違いを指数化したものです。日本全体の住宅市場の状況を反映しているため、価格動向を知るための大切な指標となっています。
以下は、国土交通省が令和8年3月31日に公表した、不動産価格指数をもとに作成したグラフです。
画像引用：国土交通省「不動産価格指数」
不動産価格指数は、2010年の平均値を100として基準化しています。グラフを確認すると、不動産の種類に関係なく2010年当時より大幅に上昇していることがわかります。
特にマンションは2013年から大きく数値を伸ばしており、上昇率も他の不動産に比べて高くなっています。
過去5年間の推移
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 104.6 | 109.8 | 172.4 |
| 2022/12 | 111.9 | 117.0 | 187.5 |
| 2023/12 | 114.6 | 117.3 | 196.2 |
| 2024/12 | 117.7 | 118.4 | 207.7 |
| 2025/12 | 119.8 | 121.9 | 225.1 |
出典：国土交通省「不動産価格指数」
住宅地の不動産価格指数を確認すると、2021年12月の104.6から2025年12月の119.8まで上昇しています。上昇率にすると約14.5％ですので、2021年時点で3,000万円だった住宅地に上昇率を当てはめた場合、2025年には約3,436万円相当になります。
戸建住宅も109.8から121.9へ上昇しており、上昇率は約11.0％です。なかでも上昇幅が大きいのがマンションで、2021年12月の172.4から2025年12月は225.1となり、上昇率は約30.6％でした。仮に2021年時点で3,000万円だった場合、同じ上昇率で計算すると2025年は約3,917万円相当になります。
ただし、不動産価格指数は市場全体の価格動向を示す指標であり、個別の住宅価格が同じ割合で上昇するわけではありません。実際の売却価格は、所在地や築年数、広さ、建物の状態などによって異なります。
過去50年の住宅価格の推移
出典：BIS「Japan – Selected residential property prices, Nominal, Index」
上記のグラフは、BIS（国際決済銀行）の資料をもとに2010年の平均を100とし、住宅関連の価格の動向をグラフ化したものです。2008年第1四半期までは都市部の住宅用地の価格、2008年第2四半期以降は住宅全体の価格をもとにしています。住宅用地の価格は住宅地として使われる土地の価格のことであり、住宅の価格ではありません。
約50年の住宅市場に関する価格動向を見ると、大きな波があったことがわかります。グラフでは、1980年代後半～1991年に住宅用地価格が急上昇し、その後は長期的な下落が続いています。
1980年代後半は、低金利によって資金を借りやすくなり、不動産への投資が活発になったことなどから価格が上昇しました。一方、1989年以降の金融引き締めをきっかけにバブル経済が崩壊すると、不動産需要の低下や金融機関の不良債権問題なども重なり、土地価格の下落が長期化したと考えられます。
過去30年の住宅価格の推移
出典：BIS「Japan – Selected residential property prices, Nominal, Index」
BISの指数は住宅市場の長期的な価格動向を確認するための指標であり、個別の住宅価格を示すものではありません。そのため、長期的な価格の流れを把握するための参考として見る必要があります。
約30年前となる1995年第1四半期の指数は161.9でした。そこから価格は長期間にわたって低下し、2000年第1四半期には145.1、2005年第1四半期には110.2まで下がっています。つまり、過去30年で見ると現在が最高値ではないことがわかります。
2010年代前半を底に住宅価格は明確な上昇傾向にあり、現在は2010年と比較すると約45％を上回る水準まで回復しています。近年は価格の上昇傾向が続いているため、購入時期やエリア、物件の条件によっては、以前より高い査定価格になる可能性もあります。
全国の住宅価格の推移をエリア別に比較【過去5年間】
不動産価格指数を見ると、住宅価格は全国的に上昇傾向にありますが、その動きは地域や住宅の種類によって異なります。
以下は、国土交通省が公表する「不動産価格指数（住宅）」をもとに、北海道地方、東北地方、関東地方、北陸地方、中部地方、近畿地方、中国地方、四国地方、九州・沖縄地方について、2021年から2025年までの各年12月時点の指数をまとめたものです。
※2010年の平均を100として算出。括弧内の数値はサンプル数が少なかったため参考値となります。
北海道
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 110.5 | 141.4 | 253.3 |
| 2022/12 | 125.8 | 132.7 | 268.8 |
| 2023/12 | 120.8 | 129.0 | 275.9 |
| 2024/12 | 127.4 | 138.2 | 252.8 |
| 2025/12 | 146.4 | 144.4 | 291.5 |
北海道では、2021年から2025年にかけて住宅地・戸建住宅・マンションのすべてで指数が上昇しました。住宅地においては2025年の上昇が目立っています。
マンションは2021年の253.3から2025年は291.5jまで上昇しましたが、2024年には252.8まで低下するなど、毎年上昇しているわけではありません。戸建住宅も2022～2023年に低下したあと上昇に転じ、2025年には144.4となっています。
東北地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 123.2 | 117.5 | 238.5 |
| 2022/12 | 127.8 | 131.8 | 218.3 |
| 2023/12 | 117.9 | 125.7 | 235.4 |
| 2024/12 | 125.3 | 119.2 | 240.6 |
| 2025/12 | 123.7 | 124.9 | 265.5 |
東北地方のデータを見てみると、住宅地は2021年の123.2から2025年の123.7と、5年間で見るとほぼ横ばいです。ただし、2022年には127.8、2023年には117.9となるなど、年によって上下しています。
戸建住宅も上昇と下落を繰り返していますが、マンションは2022年に218.3まで低下したあとは3年連続で上昇し、2025年には265.5と5年間で最も高い水準となりました。
関東地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 108.0 | 107.1 | 165.8 |
| 2022/12 | 116.8 | 119.4 | 180.7 |
| 2023/12 | 117.9 | 120.3 | 191.4 |
| 2024/12 | 126.4 | 120.5 | 203.7 |
| 2025/12 | 126.5 | 123.8 | 219.9 |
関東地方は、住宅地・戸建住宅・マンションのすべてが2021年から2025年にかけて上昇しています。住宅地は108.0から126.5、戸建住宅は107.1から123.8となりました。
特にマンションは165.8から219.9へ約54ポイント上昇し、5年間すべてで前年の水準を上回っています。
北陸地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 111.0 | 114.0 | (184.8) |
| 2022/12 | 104.1 | (112.8) | (168.3) |
| 2023/12 | (123.2) | (128.3) | (167.1) |
| 2024/12 | (115.0) | (123.0) | (198.0) |
| 2025/12 | 124.7 | 123.3 | (181.1) |
北陸地方では、住宅地が2021年の111.0から2025年の124.7、戸建住宅が114.0から123.3となりました。ただし、年によって上昇と下落を繰り返しています。
マンションも167.1～198.0の間で大きく変動しており、2025年の181.1は2021年の184.8をわずかに下回る結果となりました。北陸地方は参考値となっているデータが多いため、価格の推移を見る際は数値の振れ幅に注意する必要があります。
中部地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 92.7 | 102.8 | 183.6 |
| 2022/12 | 95.7 | 104.6 | 186.7 |
| 2023/12 | 95.9 | 106.2 | 188.4 |
| 2024/12 | 94.5 | 104.4 | 196.5 |
| 2025/12 | 98.4 | 105.0 | 206.5 |
中部地方では、住宅地と戸建住宅の変化は比較的小幅です。住宅地は92.7から98.4、戸建住宅は102.8から105.0となっており、途中で上下はあるものの5年間全体では上昇しました。
一方、マンションは183.6から206.5へ上昇し、5年間すべてで前年の水準を上回っています。
近畿地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 96.7 | 111.0 | 175.4 |
| 2022/12 | 110.3 | 117.0 | 192.7 |
| 2023/12 | 118.5 | 121.2 | 194.7 |
| 2024/12 | 117.2 | 117.3 | 210.4 |
| 2025/12 | 117.8 | 126.6 | 226.4 |
近畿地方のデータを確認すると、住宅地・戸建住宅・マンションのすべてが2021年より高い水準となっています。住宅地は96.7から117.8、戸建住宅は111.0から126.6へ上昇しました。
特にマンションは175.4から226.4へ約51ポイント上昇し、5年間連続で前年の水準を上回っています。一方、住宅地と戸建住宅は2024年に一度低下しており、住宅の種類によって価格の動きに違いがあります。
中国地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 111.4 | 102.5 | (190.9) |
| 2022/12 | 103.8 | 104.3 | (202.8) |
| 2023/12 | 107.8 | 107.6 | (220.1) |
| 2024/12 | 103.2 | 102.5 | (231.4) |
| 2025/12 | 104.3 | 109.5 | (238.2) |
中国地方の住宅地は2021年の111.4から2025年の104.3へ低下しており、5年間で一貫した上昇傾向は見られません。戸建住宅は年による上下があるものの、2025年には109.5となり、2021年の102.5を上回りました。
マンションは190.9から238.2まで5年連続で上昇しています。ただし、マンションの数値はすべてサンプル数が少ない参考値であるため、上昇幅をほかの地域と単純に比較することはできません。
四国地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 96.5 | 109.8 | (167.3) |
| 2022/12 | 104.7 | 99.4 | (175.5) |
| 2023/12 | (103.4) | (109.4) | (183.4) |
| 2024/12 | (120.0) | 103.8 | (207.0) |
| 2025/12 | 104.0 | (98.8) | (215.1) |
四国地方は、住宅地・戸建住宅とも年による変動が大きい傾向です。住宅地は2024年に120.0まで上昇したあと、2025年には104.0となりました。戸建住宅は2021年の109.8から2025年の98.8へ低下しています。
マンションは167.3から215.1へ数値上は上昇していますが、5年間すべてが参考値です。住宅地や戸建住宅にも参考値が含まれるため、四国地方については、おおまかな動向として捉えるとよいでしょう。
九州・沖縄地方
| 年/月 | 住宅地 | 戸建住宅 | マンション（区分所有） |
|---|---|---|---|
| 2021/12 | 109.3 | 106.7 | 217.4 |
| 2022/12 | 115.6 | 114.0 | 233.7 |
| 2023/12 | 116.8 | 112.7 | 255.9 |
| 2024/12 | 112.0 | 118.2 | 257.9 |
| 2025/12 | 128.3 | 121.6 | 275.9 |
九州・沖縄地方では、住宅地・戸建住宅・マンションのすべてが2021年より高い水準となっています。住宅地は109.3から128.3、戸建住宅は106.7から121.6まで上昇しました。
マンションは217.4から275.9と約59ポイント上昇し、5年間連続で前年を上回っています。住宅地と戸建住宅には途中で低下が見られるものの、2025年は5年間で最も高い水準となりました。
住宅価格の推移を左右する4つの要因
住宅価格は、景気や金利、住宅の需要と供給、人口動態、地域の再開発など、複数の要因が絡み合って変動します。
過去の価格推移を見るだけでは、なぜ価格が上昇・下落したのかまではわかりません。今後の住宅価格を考えるためにも、価格変動に影響する主な4つの要因を確認しておきましょう。
景気や金利など日本の経済状況
画像引用：【フラット３５】借入金利の推移
住宅価格は、日本の景気や金利、賃金などの経済状況に大きく影響されます。
景気がよく、企業の業績や個人の収入が増えれば住宅を購入できる人も増え、価格を押し上げる要因になります。反対に、景気が悪化して収入への不安が強まれば、高額な住宅の購入を控える人が増える可能性があります。
日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％程度へ引き上げました。ローン金利が上昇すると毎月の返済額や総返済額が増え、購入する物件価格を下げる人が増えるおそれがあるでしょう。つまり、住宅価格を見る際は物件価格だけでなく、住宅を購入する人の収入や借入環境まで確認することが大切です。
世界経済の減速や金融市場の変化によって日本の景気が悪化すれば、住宅価格に影響するおそれがあります。
住宅の需要と供給
住宅価格は、「家を買いたい人」と「売りに出されている住宅」のバランスによって変動します。購入希望者が多く売り物件が少ない地域では価格が上がりやすく、反対に住宅の供給が購入希望者の需要を上回ると価格は下がりやすくなります。
新築住宅では、建築資材や人件費、土地価格などの上昇によって供給コストが高くなると、販売価格に大きく反映されます。新築住宅の価格が高くなれば、価格を抑えられる中古住宅へ購入希望者が流れ、中古マンションや中古戸建ての需要が高まることが考えられます。
一方、中古住宅の場合でも、需要の高い地域で売り物件が少なければ価格は維持されやすく、需要が弱い地域で売却物件が増えれば売れにくくなるでしょう。
そのため、新築・中古を問わず、その地域で住宅を買いたい人がどの程度いるのか、売り物件がどの程度あるのかを確認することが重要です。
エリア内の人口や世帯構成の変化
住宅価格の長期的な推移を考えるうえで、人口だけでなく世帯数や世帯構成の変化も重要です。
人口が減少していても、単身世帯や少人数世帯が増えれば、必要とされる住宅の数がすぐに減るとは限りません。ただし、人口減少や高齢化が進み、住宅を購入する世代そのものが減っていけば、長期的にみると住宅価格を左右する要因になります。
また、人口の増減は地域によって異なります。若い世代や子育て世帯の流入が続く地域では住宅の需要が維持されやすい一方、人口流出や高齢化が進む地域では、将来的に住宅を購入する人が減ることも考えられます。
住宅価格は現在の人口だけで判断せず、エリア内で人口が増えているのか減っているのか、どのような世帯が増えているのかといった地域ごとの特性まで確認することが大切です。
再開発や交通インフラの整備
駅の新設や鉄道路線の開業、駅周辺の再開発、商業施設の整備などによって生活の利便性が高まれば、その地域に住みたい人が増え、住宅価格が上昇するケースがあります。
五輪や万博などの大規模イベントが開催される場合、イベントそのものより、それに伴う道路や鉄道、周辺地域の再開発などが住宅価格に影響する場合があるのです。ただし、再開発が行われれば周辺の住宅がすべて値上がりするわけではありません。駅からの距離や住宅の築年数、周辺環境などによって影響は異なります。
住宅を購入する場合は、現在の価格だけでなく、金利や地域の人口、今後の再開発なども含めて判断することが大切です。一方、売却する場合は、市場環境の変化によって購入時から自宅の評価が変わっている可能性があります。
不動産の住宅価格は今後下がる？2026年以降の見通し
これまでの住宅価格の推移を見る限り、2026年以降に全国の住宅価格が一斉に大きく下落するとは考えにくい状況です。一方で、地域や住宅の種類によって価格に差が出ており、今後もすべての住宅が同じように値上がりするとは限りません。
特に売却を検討している人は、「全国の住宅価格が上がっているか」よりも、自宅がある地域や同じ種類の住宅の価格がどのように推移しているかを見ることが重要です。
住宅価格が高い水準を維持する可能性がある地域
近年の価格推移では、特にマンション価格の上昇が目立ち、関東や近畿、九州・沖縄などでは2025年も高い水準です。住宅需要が高い地域では、2026年以降も価格が維持される可能性があります。
そのため、築年数が経過していても以前より高い査定価格が付くケースもあるでしょう。住宅価格が高い水準にあるうちに売却するべきか迷っている場合は、まずは査定でいまの相場を確認しておくと判断しやすくなります。
住宅を購入する人の場合、売り出される物件に対して購入希望者が多い地域では、価格が下がりにくい傾向があります。そのため、「もう少し待てば安く買える」と考えて購入を先延ばしにしても、希望する地域では住宅価格が下がらない場合があるため注意が必要です。
住宅価格は今後下落・伸び悩む可能性もある
住宅地や戸建住宅は、価格が横ばい・下落している地域もあります。さらに住宅ローン金利が上昇し、購入希望者の予算が縮小すれば、高価格帯の住宅を中心に価格の上昇が鈍るおそれもあります。
売却する人にとっては、住宅価格が全国的に上昇していても、自宅周辺の不動産需要が弱まれば、希望価格で売れるまで時間がかかったり、価格の見直しが必要になったりすることが考えられます。
そのため、今後の住宅価格が下がるのを待つか、価格が高いうちに売るかを全国平均だけで判断するのではなく、自宅周辺の価格推移と現在の査定価格を確認することが重要です。
住宅価格の推移だけでは自宅の売却価格はわからない
全国や地域の住宅価格が上昇していても、自宅の価格まで同じように上がっているとは限りません。実際の売却価格は、所在地や築年数、広さ、住宅の状態、周辺の取引相場などによって異なります。
そのため、売却を検討している場合は、住宅価格の推移だけで判断せず、現在の自宅がいくらで売れそうなのか確認することが大切です。査定価格と住宅ローン残高を比較すれば、売却後に残る資金の目安がわかり、売るかどうかや売却時期を判断しやすくなります。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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