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【最新版】住宅価格推移！今後も上がり続ける？2024年はどうなる？
2022・2023年の不動産価格推移は上昇傾向にありますが、今後も上がり続けるのでしょうか。購入や売却を検討している方は参考にしてみてください。
もくじ
住宅（不動産）価格推移
令和5年7月に公表された令和5年4月分の不動産価格指数は以下のとおりです。不動産価格指数とは不動産価格の動向を指数化した統計データです。
住宅価格推移
国土交通省 不動産価格指数 より
このグラフを見てもわかるように、大きく数値を伸ばしているのがマンションです。そのほか住宅地や戸建てなどを見ても、ほぼ横ばいながら2020年から上昇傾向にあります。
不動産価格が高騰している理由はいくつかありますが、主な原因は建築価格の高騰と日銀が進める低金利政策です。
過去5年間の推移
過去5年間の具体的な数字を見てみましょう。種別ごとの不動産価格指数は以下のとおりです。不動産価格指数は2010年の平均値を100とした数値で表されています。
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2019/01 | 101.3 | 105.3 | 146.1 |
| 2020/01 | 93.5 | 102.0 | 151.4 |
| 2021/01 | 102.1 | 102.9 | 157.1 |
| 2022/01 | 107.1 | 111.8 | 175.0 |
| 2023/01 | 109.8 | 117.6 | 189.4 |
土地、戸建ての不動産価格指数はここ5年間で約8〜12％上昇しています。マンションに関しては約30％上昇しており、2010年からだと89％上昇していることになります。89％の上昇を具体的に見てみると、2010年に3,000万円だったマンションが2023年では5,670万円という計算になります。
住宅価格が変動する要因は何か
日本国内の住宅価格が変動する要因として、どのようなことが考えられるでしょうか。ここでは、住宅価格に大きな影響を及ぼす要因を4つ紹介します。
経済的要因
金利などの経済政策によって、不動産価格は影響を受けます。金利が下がれば不動産取引は増え、価格が上がります。反対に、金利が上がれば購入意欲が下がることで不動産取引は少なくなり、価格が下がります。
国際情勢
国際情勢も、住宅をはじめとした不動産価格の推移に大きな影響を与えます。
世界的に流行した新型コロナウイルスによって日本のみならず世界各国で金融緩和政策が実施されました。その影響で低金利になったことで、住宅購入者や投資家は銀行からの融資を受けやすくなり、住宅を購入しやすくなりました。
また、2022年のロシアによるウクライナ侵攻によってロシアからの原油や木材などの輸入が制限されました。
このように、国際情勢によって不動産価格は大きな影響を受けます。
イベントによる影響
2013年に東京オリンピックの開催が決定されてから、首都圏内の不動産価格は大きく上昇し続けています。
東京オリンピックのモデル大会として、「スモールオリンピック」を成功させたロンドンオリンピックでも、住宅などの不動産価格が多大な影響を受けた過去があります。また、国内における今後のビッグイベントとしては、「大阪万博」も控えている現状です。
物件流通サイト「近畿レインズ」によると、東京と同じく日本の経済を牽引する大都市である大阪でも、住宅などの不動産価格は上昇しています。京阪神圏で住宅価格が上昇した要因も、「大阪万博」が影響してるといえるでしょう。
人口要素による影響
住宅価格の推移には、各地域の人口数や老若男女の人口比率などの要素が影響します。
高齢者の多いエリアよりも若い世代が多いエリアのほうが、将来的な伸び率などが高く評価され、不動産価格は高くなります。
そのため、再開発や区画整理事業が計画されるエリアでは不動産価格が高騰します。
2023年はどのような変化が起きている？
2023年は、新型コロナウイルスの規制が緩和され観光業が復活してきました。しかし、世界的な金利の上昇、インフレと円安による物価の上昇などは昨年同様不動産価格に影響を与えています。
そこで、2023年の不動産価格や不動産価格に影響を与える社会情勢について見ていきましょう。
2023年も物価の上昇が継続
2022年はあらゆる物の値段が上昇し不動産価格も上昇しましたが、2023年もその状況は変わっていません。
2022年はロシアのウクライナ侵攻や、新型コロナウイルスによる経済活動の自粛が発端となって、世界的に資源の価格が高騰しました。それに伴って、物流コストも上がり、あらゆる物の価格が上昇しています。
不動産業界でも木材の価格が急激に上昇するウッドショックが起こり、住宅価格が上昇しました。しかし、2023年に入り木材の価格が落ち着いてきているので、今後ウッドショックは落ち着く可能性があります。
不動産価格は上昇傾向が続いている
国土交通省が令和5年7月31日に公表した不動産価格指数を見ると、不動産価格の上昇はまだ続いています。
住宅価格推移
とくにマンションの価格上昇は10年以上続いており、10年間で約1.9倍にまで高騰しています。首都圏の中古マンションの価格はバブル期に匹敵するほどの水準です。
一方で、住宅地や戸建住宅は2022年後半ごろから価格の上昇が止まり、高値圏を維持しています。
地価公示は上昇率が拡大
国土交通省が令和5年3月23日に地価公示を発表しました。その内容によると、令和4年1月からの1年間で全国的に地価が上昇しています。
三大都市圏や地方圏の住宅地においては2年連続、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）においては全用途平均・住宅地・商業地のいずれも10年連続で上昇し、上昇率が拡大しています。また、下落続きだった地方の住宅地が28年ぶりに上昇に転じたことは、生活スタイルの変化によりニーズが多様化したことの現れでしょう。
このように都市圏のほうが上昇率が高いものの、地方でも地価が上昇しており、全国的にコロナ禍の需要低下を脱したといえます。
2022年問題の影響は
2022年問題とは、農業を継続することで税制優遇を受けていた土地が、これからは優遇を受けられなくなる問題です。優遇を受けられないと、土地を持っているだけで税金がかかるので、土地を売る人が増え土地の価格が下がるといわれていました。
しかし、国がさまざまな対策を講じたこともあり、2023年8月時点で大きな土地価格の下落は起きていません。
不動産業界の2023年問題の影響は
不動産業界には2つの2023年問題があるといわれています。ひとつ目は、人口減少が進み2023年から世帯数も減少するという問題です。
いままでは、核家族世帯や単身世帯が増えたことで、人口が減少しても世帯数は増えていました。しかし、2023年をピークに世帯数も減少するといわれています。
住宅は世帯で購入・賃貸するものなので、世帯数が減少すると住宅の需要が減ります。そのため、空き家が増え、不動産価格や土地代、賃貸料が下落する可能性があります。
ふたつ目は大規模ビルの完成ラッシュによってオフィスの空室が増加するという問題です。オフィスが増えた分、需要も増えれば問題ありませんが、建設中にリモートワークが普及したことで需要が縮小してしまいました。
コロナ禍が落ち着いたことで、リモートワークからオフィスに戻している企業もありますが、需要が回復しない場合、不動産価格が下落する可能性があります。
住宅ローン金利の上昇
長期金利は2022年11月まで日銀によって±0.25％程度を目安に調整されていました。しかし2023年7月に実質的な上限を1.0％まで引き上げたことにより、2023年8月時点で0.6％まで上昇しています。これは2014年以来の高水準です。
一般的に長期金利が上昇すると、フラット35などの固定金利の住宅ローンの金利も上昇しやすくなります。実際に、2022年1月に1.3％だったフラット35の金利が、2023年3月には1.96％にまで上昇しました。その後金利は少し下落し、8月時点で1.7％程度となっています。
金利の推移
フラット35「借入金利の推移：長期固定金利住宅ローン」より
金利が0.66%も上がると、5,000万円を借りたときに月々16,000円、35年で約700万円も支払額が増えます。つまり、いままで5,000万円の家を購入できた人でも、金利の上昇によって4,300万円の家しか購入できなくなるのです。
そのため、このまま金利が上昇が続くと、住宅価格が安くないと売れない時代がやってきます。
一方、変動金利に影響を与える短期金利はほとんど変動していません。しかし、長期金利につられて今後は変動金利も上昇する可能性があります。住宅を売買する際は、金利の動向に注目しましょう。
今後どうなる？2024年は行動すべき？
最後に、前述した社会情勢を踏まえながら、今後どのように行動すればよいかについて解説していきます。
購入編
日本では40年ぶりの物価上昇といわれるほど、あらゆるものの価格が上昇しています。
物価上昇の要因のひとつだった円安は、ピーク時の150円から130〜135円／ドルまで戻して安定しています。しかし、2021年以前の110円／ドルまで戻るのはしばらく先となる見方が強く、物価の高止まりは続く可能性が高いです。
また、今年に入って日銀が長期金利の上限を引き上げたことで、固定金利をはじめとした住宅ローンの金利も上昇する可能性があります。
物価の上昇が落ち着くのを待っている間に金利が上昇してしまい、支払い金額が大幅に増える可能性があるので、早めに検討を始めるとよいでしょう。
売却編
不動産の価格が上昇しているうちは、不動産を売却しないほうがよいと思うかもしれません。しかし、2022年問題や2023年問題といった今後不動産価格が下落する要因がいくつかあります。
また、金利が上昇すると、購入者の支払額が同じでも安い住宅しか買うことができなくなります。そうすると、いままで売れていた価格で売れなくなり、不動産価格は下落するおそれがあります。
このような影響もあって、不動産流通サイト「レインズ」のマンションの新規登録件数が増えています。つまり、売りに出す人が増えているということです。
2023年8月の新規登録件数は、17,131件と前年比14.3％増となり、大幅な上昇が続いています。在庫件数も46,235戸と前年比21.5％増で、18カ月連続で増加しており、2023年に入ってからは毎月約20％前後の増加幅で推移しています。
このようなデータを見ても、2023・2024年は売りどきであるといえるでしょう。数年以内に売却を検討しているのであれば、金利上昇が進む前に売却を検討しましょう。
不動産売却はリビンマッチ
売却を検討する際には、一括査定サイトの「リビンマッチ」がおすすめです。リビンマッチを利用すれば、複数の専門家が不動産を査定してくれるので、市場価格をある程度正確に予想できます。すぐに売却しようとしている人も、売却しようか迷っている人も、売却価格の推移を把握するために、リビンマッチを利用してみましょう。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
