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【2026年最新】不動産（住宅）価格推移｜相場は上がる？下がる？
「今、家を買うべきか？」「売却するならいつがベスト？」住宅の購入や売却を検討されている方にとって、最も気になるのはやはり「住宅価格の今後」ではないでしょうか。
日々のニュースでは、住宅ローン金利の動向、建設費の高騰、あるいは特定のエリアでの価格上昇・下落といった様々な情報が錯綜し、結局のところ、自分の不動産がどうなるのか、見通しが立てにくいと感じている方も少なくないはずです。
そんな漠然とした不安や疑問を解消するため、住宅価格の動向を客観的に示す最重要指標「不動産（住宅）価格指数」を2026年最新のデータにもとづいて徹底解説します。
もくじ
不動産（住宅）価格はどう変化した？2025年までの動向を振り返る
不動産価格の変動を知るために役立つのが、不動産価格指数です。不動産価格指数は、国土交通省が全国の住宅地や一軒家、マンションの取引価格を調査し、その情報をもとに予測された指数です。日本全体の住宅市場の状況を反映しているため、価格動向を知るための大切な指標となっています。
以下は、国土交通省が令和8年2月27日に発表した、不動産価格指数をもとに作成したグラフです。
画像引用：国土交通省「不動産価格指数」
不動産価格指数は、2010年の平均値を100として基準化しています。グラフを確認すると、不動産の種類に関係なく2020年当時より上昇していることがわかります。
特にマンションは2013年から大きく数値を伸ばしており、上昇率も他の不動産より高くなっています。
過去5年間の推移
全国の不動産価格指数について、2021年からの5年間でどのように推移しているか、具体的な数字を見ていきましょう
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 102.1 | 102.9 | 157.1 |
| 2022/01 | 107.1 | 111.8 | 175.0 |
| 2023/01 | 109.8 | 117.6 | 189.4 |
| 2024/01 | 115.2 | 118.2 | 197.9 |
| 2025/01 | 115.3 | 116.3 | 210.7 |
出典：国土交通省「不動産価格指数」
土地の不動産価格指数は、2021年から2025年にかけて約13ポイント上昇しています。戸建ては2025年にやや減少したものの、同じく2021年からおよそ13ポイントの上昇となっています。
マンションについては、2021年から比べると約54ポイントの上昇です。これを金額に換算すると、2021年に3,000万円だったマンションは、2025年には約4,620万円となる計算です。
不動産の価格が上昇しています！！
各地域の住宅価格指数はマンションが軒並み上昇傾向
不動産価格指数をみると不動産価格は全国的に上昇傾向にあることがわかりました。しかし、各地方ではこの傾向が当てはまるのでしょうか。次に、地方ごとの数値についても詳しく見ていきましょう。
以下は、国土交通省公表の「不動産価格指数」のうち、北海道地方、東北地方、関東地方、北陸地方、中部地方、近畿地方、中国地方、四国地方、九州・沖縄地方ごとにまとめた2021年からの5年間の推移です。
北海道
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 106.9 | 123.8 | 195.8 |
| 2022/01 | 119.4 | 139.4 | 252.5 |
| 2023/01 | 126.9 | 144.2 | 257.4 |
| 2024/01 | 126.0 | 127.9 | 245.8 |
| 2025/01 | 109.6 | 120.4 | 298.2 |
マンションは、2021年の195.8から2025年には298.2まで大きく上昇。札幌市を中心とした再開発や、インバウンドを含む観光需要の回復が影響していると見られます。
土地は、106.9から109.6と5年間でわずかな上昇にとどまっており、エリアによっては需要の偏りがある印象です。
戸建ては、2021年の123.8から2025年には120.4へと微減傾向。マンション価格の力強い上昇と対照的な動きとなっています。
東北地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 108.2 | 114.0 | 217.4 |
| 2022/01 | 118.8 | 119.9 | 225.7 |
| 2023/01 | 124.5 | 122.6 | 234.8 |
| 2024/01 | 125.9 | 119.0 | 226.9 |
| 2025/01 | 118.9 | 116.6 | 249.0 |
マンションは2021年の217.4から2025年には249.0へと緩やかに上昇。仙台市を中心とした都市部での安定した需要が背景にあります。
土地は108.2から118.9へと5年間で約11ポイントの上昇。上昇幅は小さいながらも、一定の底堅さが見られます。
戸建ては一時上昇したものの、2024年以降は下落傾向に転じており、やや不安定な動きとなっています。
関東地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 105.5 | 101.5 | 149.5 |
| 2022/01 | 108.1 | 111.1 | 166.4 |
| 2023/01 | 111.1 | 119.7 | 182.6 |
| 2024/01 | 123.4 | 120.8 | 192.6 |
| 2025/01 | 122.2 | 119.3 | 205.2 |
マンションは、2021年の149.5から2025年には205.2へと、約56ポイントの上昇。都心部を中心に根強い需要が続き、上昇傾向が際立っています。
土地は105.5から122.2と、5年間で着実に上昇。ただし、2024年（123.4）からはわずかに減少しており、伸びは一服しています。
戸建ても101.5から119.3と安定的に推移。こちらも2024年（120.8）と比べると、やや減少していますが、大きな崩れは見られません。
北陸地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 110.2 | 103.0 | 171.1 |
| 2022/01 | 114.0 | 130.4 | 206.8 |
| 2023/01 | 110.1 | 112.8 | 177.6 |
| 2024/01 | 119.9 | 115.8 | 203.6 |
| 2025/01 | 114.1 | 127.0 | 199.8 |
マンションは2022年に206.8とピークを迎えたあと、2025年には199.8とやや減少傾向。市況の反動や、投資需要の落ち着きが影響している可能性があります。
土地は、2021年の110.2から2025年には114.1と、小幅な増減を繰り返しつつも緩やかな上昇。エリアによって動きに差が出ている印象です。
一方で戸建ては103.0から127.0へと5年間で堅実に上昇。特に2024年から2025年にかけての回復が目立ち、底堅い需要が感じられます。
中部地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 91.4 | 98.1 | 165.3 |
| 2022/01 | 96.1 | 101.3 | 174.9 |
| 2023/01 | 94.8 | 109.6 | 192.2 |
| 2024/01 | 95.0 | 107.2 | 186.4 |
| 2025/01 | 93.4 | 104.9 | 205.0 |
マンションは、2021年の165.3から2025年の205.0まで上昇。 名古屋圏を中心とした都市部の需要が、成長の後押しとなっています。
土地は91.4から93.4と、低水準で推移。ここ5年間はほぼ横ばいで、地域によっては需給のバランスにばらつきが見られます。
戸建ては5年間で98.1から104.9と、着実に上昇。派手さはないものの、堅調なニーズが背景にあると考えられます。
近畿地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 102.9 | 101.0 | 165.4 |
| 2022/01 | 114.7 | 114.7 | 180.8 |
| 2023/01 | 113.3 | 118.0 | 191.3 |
| 2024/01 | 115.0 | 120.5 | 197.1 |
| 2025/01 | 116.0 | 123.9 | 210.9 |
マンションは、2021年の165.4から2025年に210.9へと5年連続で上昇しています。大阪湾岸や京都の一部など、再開発が進むエリアがその成長をけん引しています。
土地も102.9から116.0へと堅調に推移しており、万博効果が徐々に反映されつつある状況です。戸建ても101.0から123.9へと力強い伸びを示し、安定した需要がうかがえます。
中国地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 98.8 | 102.9 | 182.8 |
| 2022/01 | 98.4 | 103.8 | 189.7 |
| 2023/01 | 114.9 | 110.2 | 208.0 |
| 2024/01 | 100.4 | 118.9 | 238.6 |
| 2025/01 | 104.3 | 110.5 | 235.3 |
マンションは2021年の182.8から2025年に235.3へと、5年間で大幅に上昇しています。特に2023年から2024年にかけての伸びが顕著です。土地は98.8から104.3へと緩やかな回復基調が続いています。
戸建ては一時118.9まで上昇しましたが、2025年には110.5とやや調整が見られます。
四国地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 92.7 | 93.9 | 178.1 |
| 2022/01 | 105.5 | 98.9 | 194.3 |
| 2023/01 | 101.4 | 102.7 | 176.9 |
| 2024/01 | 95.5 | 96.0 | 197.9 |
| 2025/01 | 110.4 | 108.4 | 199.5 |
マンションは2021年の178.1から2025年には199.5へと、上昇基調が続いています。ただし、都市部以外では上昇幅がやや控えめです。
土地は2023年以降に下落した時期もありましたが、2025年には110.4となり、5年前と比べて上昇しています。
戸建ても一時的に下落しましたが、5年間で93.9から108.4へと上昇しており、堅調な動きがうかがえます。
九州・沖縄地方
| 年/月 | 土地 | 戸建て | マンション |
|---|---|---|---|
| 2021/01 | 106.8 | 109.8 | 201.7 |
| 2022/01 | 112.0 | 110.0 | 220.8 |
| 2023/01 | 109.5 | 115.9 | 226.0 |
| 2024/01 | 118.8 | 111.1 | 252.3 |
| 2025/01 | 120.1 | 116.9 | 259.5 |
マンションは2021年の201.7から、2025年の259.5と堅調な右肩上がり。福岡市や那覇市の都市部が需要を牽引しています。
土地も106.8から120.1と5年間で堅調に推移しており、広範囲で需要が高まっています。戸建ても109.8から116.9と5年間と安定した上昇を続けており、全体的にバランスの取れた動きが見られます。
住宅価格は今後も上がり続ける？購入・売却はいつがいい？
最後に、現在の社会情勢や市場動向を踏まえ、今後どのように行動すればよいかを購入編、売却編に分けて解説します。
購入編
為替や資源価格の先行きに不透明感が残る一方、建設コストはなお高い水準にあります。建設費全体としては人件費や資材費の上昇分が引き続き重く、住宅価格が大きく下がりやすい局面とはいえません。日本銀行も、中東情勢や原油価格、為替市場の動向などを今後のリスク要因として挙げています。
不動産価格については、全国ベースで急落に向かっているとは言いにくい状況です。国土交通省の令和8年地価公示では、全国の地価は全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇となりました。三大都市圏では上昇幅が拡大し、地方圏でも上昇傾向が続いています。しかし、エリアや立地によって温度差が分かれる相場になっているといえるでしょう。
また、2026年は住宅ローン金利の上昇を以前よりも意識すべき局面になっているといえます。2024年3月のマイナス金利政策解除以降、追加利上げにより政策金利は約0.75％まで上昇しており、一部金融機関では変動金利型の住宅ローンは基準金利引き上げを予定しています。
そのため、「もう少し様子を見よう」と考えている間に、物件価格は大きく下がらない一方で、金利上昇によって総返済額が増える可能性があります。数年以内に住宅購入を検討している方は、値下がりを待つよりも購入したいエリアの価格動向と借入条件を早めに確認し、タイミングを見極めることが重要です。
売却編
「価格が上がっているうちはまだ売らないほうがいい」と考える方も少なくありません。不動産市場は全国一律で上がり続けているわけではなく、エリアや物件種別によって強弱が分かれています。
一般的に、築年数が進むほど建物価値は下がりやすくなります。とくに築20年、30年を超える物件は、建物よりも土地として評価されやすくなり、立地や管理状態によっては「古家付き土地」として売却せざるを得ないケースもあります。築年数の経過は避けられないため、売却を先送りするほど価格面で不利になりやすい点には注意が必要です。
また、買主側の資金調達環境も以前より厳しくなっています。金利が上がると、購入希望者の毎月返済額が増え、借入可能額も縮みやすくなるため、これまでと同じ価格帯では買い手がつきにくくなるおそれがあります。
つまり、売却のタイミングを逃すと、「築年数の経過による建物価値の低下」と「金利上昇による買主の購入余力低下」が重なり、希望価格で売りにくくなるおそれがあります。数年以内に売却を検討しているのであれば、相場全体の上昇を待つよりも、現在の査定価格を把握したうえで、需要があるうちに早く動き出したほうが有利になりやすいでしょう。
2024～2026年はどのような変化が起きた？住宅価格に影響した出来事
2024～2026年にかけては、引き続き国際情勢や金融政策の動向が住宅価格に大きく影響を与えています。特に、以下の要素が不動産市場に影響を与えました。
地価公示は上昇率が拡大
国土交通省が発表した「令和8年地価公示」によると、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも全国平均で上昇しています。
三大都市圏においては5年連続で上昇しましたが、地方四市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）は上昇率が縮小しています。
また、令和7年7月に発表された路線価においても、宅地の平均路線価は前年比2.7%増と、4年連続で上昇しています。このように都市圏のほうが上昇率が高いものの、地方でも地価は上昇しています。
日銀の金利政策と住宅ローン
日銀の金利政策は、住宅ローン金利にも大きな影響を与えます。一般的に長期金利が上昇すると、フラット35などの固定金利型住宅ローンも上昇傾向になります。
実際、【フラット35】の2026年3月の最頻金利（借入9割以下・新機構団信付き・6年目以降）は**年2.25％**となっており、低金利が続いていた時期に比べると上昇しているといえるでしょう。
画像引用：【フラット３５】借入金利の推移
短期金利と変動金利型住宅ローンの動向
一方、変動金利も日銀の政策金利の影響を受けやすい金利タイプです。日銀は2025年12月に政策金利を0.75％程度へ引き上げており、2026年初時点でもその水準を維持しています。
- 2024年3月：0.0〜0.1％へ
- 2024年7月：0.25％へ
- 2025年1月：0.5％へ引き上げ
- 2025年6月時点：現状維持（0.5％）
- 2025年12月：0.75％へ引き上げ
これにより、金融機関の変動型住宅ローン金利も緩やかに上昇していますが、依然として他の先進国と比較すると低水準にあります。
ウッドショック
2021年から2022年にかけて発生したウッドショックにより、木材価格が急騰し、木造住宅の建築費は大きく押し上げられました。価格の急上昇は2022年後半には一服したものの、その後も建築費の高止まりは続いています。
以下は、一般社団法人「建設物価調査会」が発表した2026年2月時点の木造住宅の建築費指数です。
画像引用：建設物価調査会「建物物価 建築費指数【2026年2月分】」
2026年2月の工事原価は暫定143.2で、純工事費は144.5です。
図からも読み取れるように、2021年後半から2022年にかけて急激に上昇した建築費や工事原価は、2026年2月時点においても依然として上昇傾向を維持しています。
木材価格そのものは以前ほどではなくなりましたが、建築費が下がりにくい状況は続いています。その背景には、次のような要因があります。
- 原油価格の高止まりによる資材・運搬コストの上昇
- 建設業界の人手不足と労務費の上昇
- 円安の長期化による輸入資材の価格上昇
- 万博関連工事などによる建設需要の増加
つまり、ウッドショックは一過性の現象として終わったものの、建築費そのものは今も上昇し続けていることが、最新の建築費指数からも明らかになっています。
2025年大阪万博
2025年4月に開幕した大阪・関西万博は、開幕直前まで準備が難航し、予算や人手の面で大きな影響を及ぼしました。当初1,250億円とされていた建設費は、2022年末に1,850億円、さらに2023年には最大2,350億円へと大幅に増額。
その背景には、資材価格や人件費の高騰、開催に向けた設計変更や準備の遅れが重なったことが挙げられます。
住宅価格にも波及した万博の影響
建築資材や職人が万博関連の工事に集中した結果、一般住宅の建築費や工期にも影響がおよびました。また、万博の経済波及効果により地価が上昇し、周辺エリアの不動産価格も高騰しています。
実際、大阪府および大阪市の新築分譲マンション価格は、この2年間で急激に上昇しました。2023年時点では、大阪府・大阪市ともに新築マンションの平均価格は4,000万円台でした。
しかし、2025年には大阪府で6,000万円台を突破。
2026年現在、大阪市では7,000万円を超える水準が定着しつつあります。このように大阪・関西万博や周辺の再開発、インフラ整備は不動産市場に一定の影響を与えてきました。
今後も万博の波及効果は残るとみられますが、建築費の高騰や金利上昇の影響も重なり、価格動向はより地域差の大きいものになっていくでしょう。
円安による物価上昇
2021年から続く円安傾向は、2025年7月時点でも依然として続いています。ドル円相場は、2021年初頭の1ドル＝約103円から始まり、2022年には一時150円台に突入。
その後、2023年初めには一時120円台まで円高に戻る場面もありましたが、2023年後半から再び円安基調が強まり、2024年4月29日には一時1ドル＝160円台を記録しました。
2026年に入っても、円安の傾向は大きくは変わっておらず、1ドル＝152〜159円前後で推移しています。
円安が住宅価格を押し上げている
円安が進むと、輸入資材の価格が上昇します。建築業界では多くの建材を海外から輸入しており、特に木材・鉄骨・設備機器などはその影響を大きく受けています。
くわえて、原油価格の高止まりや人件費の上昇も重なっており、建築費の下落はほぼ見込めない状況が続いています。
不動産価格が変動する要因は何か
日本国内の不動産価格はさまざまな要因によって変動します。ここでは、近年の動向をふまえながら、不動産価格に大きな影響を与える主な要因を4つ紹介します。
経済的要因
不動産価格は、金利や金融政策など経済の動きと密接に関係しています。特に、日銀による政策金利の動向は住宅ローン金利に直結し、購入者の動向を左右します。
例えば、2025年12月に日本銀行が金利が引き上げられたことで、住宅ローンの金利も上昇傾向にあります。その結果、住宅購入を控える動きが一部で見られ、不動産価格にも影響が出ていました。
反対に、金利が低い局面では借入の負担が軽くなり、住宅需要が増えることで不動産価格は上昇しやすくなります。
世界情勢
世界的な出来事も、日本の不動産市場に大きな影響を与えることがあります。
例えば、2020年以降の新型コロナウイルスのパンデミックでは、各国で大規模な金融緩和が実施され、日本でも超低金利の時代が続きました。住宅ローンの金利が歴史的に低水準となり、多くの購入希望者や投資家が市場に流入し、不動産価格が上昇する一因となったのです。
また、2022年のロシアによるウクライナ侵攻に続き、中東地域での地政学的リスクの高まりや、国際的な物流コストの上昇なども、不動産価格に影響を与えるおそれがあるでしょう。
五輪・万博などの国際イベント
大規模な国際イベントは、その開催地周辺のインフラ整備や都市開発を促進し、不動産価格に影響を与えることがあります。
例えば2013年の東京オリンピック開催地決定後、首都圏の住宅やマンション価格は上昇傾向を示し、特に再開発が進んだ地域でその傾向が顕著でした。ただし、こうした価格上昇は、市況の回復や低金利など、複数の要因が重なった結果でもあります。
また、ロンドンオリンピック（2012年開催）でも、会場周辺エリアの不動産価格は大きく上昇しました。オリンピック周辺では数年で2～5割の上昇、10年単位で見ればそれ以上上昇した地域もあります。
2025年の「大阪・関西万博」も、すでに大阪湾岸部を中心とした再開発やインフラの整備、投資のきっかけとなっていました。近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）などの公的データによれば、大阪市内の中古マンション成約価格は近年上昇傾向にあり、特に湾岸エリアや再開発地域に人気が集中しています。
今後も万博跡地の活用など、資産価値への影響が注目されるでしょう。
人口動態による影響（地方と都市で二極化が進行）
不動産価格は、人口規模や世帯構成の変化に強く影響されます。特に近年は、地方の人口減少と都市部への人口集中という“二極化”が、不動産市場に大きなインパクトを与えています。
総務省が2025年4月に発表した「人口推計」によれば、2024年10月時点の日本の総人口は約1億2,400万人。前年から約55万人（-0.44％）の減少となり、14年連続の減少です。出生数の減少や高齢化が進行するなか、全国的にみれば住宅需要が縮小しています。
影響が深刻なのは地方部です。若年層の都市流出や高齢化により、住宅ニーズが大幅に低下。空き家率の上昇や地価の下落が進み、「売りたくても売れない」状態に陥るエリアも増えています。資産価値の維持が難しい地域では、不動産が「負動産」と化すリスクもあるでしょう。
一方、東京・大阪・名古屋といった三大都市圏では、駅周辺や再開発地域への人口と世帯の集中が続いています。特に共働き世帯や単身者によるコンパクトな住まいへのニーズが強く、価格の下支え要因となっています。
ただし、都市部が常に安定しているとは限りません。2023年以降、一部の都心エリアでは人口が微減に転じる地域も登場しており、「都心＝安泰」とは言い切れない兆しも出てきました。人口減少が価格下落につながるリスクも否定できません。
さらに、不動産価格は人口動態だけでなく、都市計画・再開発・交通インフラ整備といった政策の影響も大きく受けます。同じ都市内でも、再開発の有無や利便性の違いで価格の推移は大きく分かれるため、地域ごとの将来像を見極めることが重要です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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