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マンションのローン審査は何をチェックされる?年収以外の判断基準に注意しよう

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マンションのローン審査は何をチェックされる?年収以外の判断基準に注意しよう

マンション購入時に行われる住宅ローン審査では、年収だけでなくさまざまな要素がチェックされます。たとえば、返済能力や信用履歴、自己資金の有無などです。本記事では、それらについてひとつずつ具体的に解説します。

マンションのローン審査でチェックされる項目

マンション ローン 審査

住宅ローンの審査について、金融機関は審査基準を基本的に公開していません。また、金融機関によって審査基準に違いがあるといわれています。年収・年齢・個人信用情報・不動産の担保評価など、一般的に審査対象といわれている条件について確認していきましょう。

完済時の年齢

住宅ローンの審査では、「完済時年齢」が重要視されます。この指標は、借り入れ時の状況および将来の返済能力を見極めるために用いられます。

たとえば、30歳で35年のローンを組んだ場合、完済時年齢は65歳です。とくに会社員の場合は、定年退職後も返済を続けられるかどうかが焦点となります。返済期間が長い住宅ローンでは、完済時の年齢や、返済期間中に借主が安定して生活できるかを評価するのです。

年収

住宅ローンの審査では、年収も基準のひとつです。ただし、年収額だけでなく、年収と返済負担率の関連性が重要です。

返済負担率とは、年収に対する返済額の割合であり、基準を超えると融資が難しくなったり、借入額に制限が生じたりします。通常は30%前後が適切とされます。たとえば、月収40万円の場合、返済額は12万円程度以内が適正です。また、勤続年数が3年以上の正社員である場合、審査上有利とされています。なぜなら、入社して間もない人よりも一定以上の収入が安定して見込めるためです。

他社での借り入れ額

すでに他の金融機関での借り入れをしている場合は注意が必要です。車やスマートフォンのローンはもちろん、クレジットカードのキャッシング利用枠もなくしておいたほうが賢明でしょう。他社での借り入れが多く、返済能力が疑われる場合は、審査を通過できないおそれがあります。一般的には、すでに組んでいるローンを全額返済して、金利が低い金融機関で新たな住宅ローンを組むことが望ましいとされます。

自己資金比率

融資可能額の判断基準として、収入や信用情報などの要素が考慮されますが、自己資金比率も重要視される項目です。少なくとも購入金額の2割程度を自己資金で支払うケースが一般的です。国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査報告書」によると、分譲戸建住宅の場合、自己資金は平均で27.5%でした。マンションと戸建住宅で多少の違いがあるにせよ、自己資金は2割から3割が一般的です。

個人信用情報

住宅ローンの審査では、個人信用情報というチェック項目があります。これは、クレジットヒストリーとも呼ばれ、ローンやクレジットカードの支払い履歴などが対象です。支払いに遅れがなければ問題ありませんが、3カ月以上の延滞は「異動」として記録され、審査に影響が出てしまいます。もし過去に支払い延滞の記録があった場合でも、理由や状況を説明することで理解が得られる場合もあります。

申込者の健康状態

申込者の健康状態も審査のチェック項目です。通称「団信」とも呼ばれる団体信用生命保険が、この項目を審査の対象とします。これは、住宅ローン返済中に加入者が何らかの原因で返済不能となった場合に、団信が代わって残額を支払うための保険です。

したがって、住宅ローン申し込み時には健康診断書や人間ドックの結果などを提出する必要があります。これによって保険会社がリスクを評価し、融資可能額を決定します。健康状態は返済能力に直結するため、申し込み時には正確な情報提供が必要です。

不動産の担保評価

不動産の担保評価という評価基準があります。保証会社は購入する不動産の資産価値を評価し、その価値を加味して融資額を決定します。もし、返済不能となった場合、保証会社は不動産を競売で売却し、返済に充てるのです。一般的には購入金額よりも担保評価が低く設定されます。これは将来の市場価値変動、競売時の価値低下などを考慮するためです。

担保評価が低い場合、融資可能額が制限されることがあります。したがって、市場動向や担保評価への影響を十分に考慮して購入計画を立てることが重要です。

連帯保証人の有無

連帯保証人を立てることによって、返済能力や信用力が向上し、住宅ローンの審査が有利に働くことがあります。夫を債務者、妻や親族を連帯保証人として契約するケースが一般的です。

一方で、連帯保証人にはデメリットもあります。たとえば、主債務者と同様の責任を背負うこと、離婚しても連帯保証人から外れられないなどです。そのため、連帯保証人を設定する際は、慎重に検討する必要があります。家族間で話し合ったり、専門家のアドバイスを受けたりすることで、最適な判断を行うことが重要です。

マンションのローン審査の流れ

ローン審査の全体的な流れを理解しましょう。一般的な審査の流れやポイントを理解しておくことで、申し込みから承認までのプロセスをスムーズに進められるでしょう。

金融機関に申し込む

マンションのローン審査は、金融機関への申し込みからスタートします。申し込み先としては、銀行や信用金庫などが一般的です。窓口に出向く方法もありますが、現在ではインターネットから申し込む方法が一般的です。

申し込み時には、自己申告で収入や資産状況を記入しますが、源泉徴収票などの書類提出が求められることもあります。必要書類を事前に確認しておくと、スムーズに手続きを進めることが可能です。

事前審査を行う

申し込みが受理された後、金融機関による事前審査が行われます。事前審査とは本審査を行う前に、一定の基準をクリアしているか短期間で判断するために行うものです。一般的に必要とされる書類は身分証明書や源泉徴収票などで、審査結果は最短翌日から1週間程度で連絡があります。

事前審査に通過すれば本審査に進みますが、事前審査で不適格と判断されるとその後の手続きは行われません。

正式にローンを申し込む

事前審査に通過すれば、正式なローンの申し込みが行われます。その際、金融機関、ローン保証会社、団体信用生命保険会社などによって本審査が行われます。この段階で注意の必要な内容は、提出書類の正確性と完全性です。不備や誤りがあると審査に影響する可能性があるため、丁寧な準備が重要です。

本審査を通過後に契約

本審査を通過すると、通常は約2週間から1カ月程度で結果が通知されます。通知には、借り入れができる金額やローンの金利、返済におけるシミュレーションなどが含まれます。この段階で提示された条件に双方が合意すれば契約成立です。契約が成立すると、融資金が提供され、マンションの購入が実現します。

契約内容や金融機関のポリシーによっては、さらなる審査や追加での書類提出が必要な場合もありますが、基本的には本審査通過後の契約手続きが最終段階です。しっかりと契約内容を理解し、条件に合意した上で署名しましょう。

マンションのローン審査に必要な書類一覧

マンション ローン 審査

住宅ローンの審査時にはローンの申込書類だけでなく、購入物件に関する書類も求められます。条件により必要な書類は異なりますが、一般的に提出を求められる書類を表にしました。種類が多いため、必要な書類を不動産会社に確認しましょう。

マンションの住宅ローン審査に必要な書類

種別

書類名

所得を証明する書類

  • 源泉徴収票
  • 給与明細書
  • 確定申告書B(控え)
  • 住民税決定通知書
  • 課税証明書

購入予定の不動産に関連する書類

  • 売買契約書・重要事項説明書
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 明細地図
  • 建築確認通知書
  • 土地公図
  • 土地の図面
  • 分譲案件パンフレットや価格表

本人確認書類

  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 運転免許証
  • マイナンバーカード

マンションローン審査に通らない人の特徴

年齢や債務、ローン申請者の置かれた状況など、さまざまな要件で審査を通過できないケースがあります。どのような場合に審査が通らないのか、具体的なシチュエーションを交えて審査に通らない人の特徴を紹介します。

完済時の年齢が高い

審査時に大きな判断材料となるのは、ローン完済時の年齢です。一般的に、住宅ローンを組む際は80歳までに完済することが条件とされています。そのため、50歳でローンを組む場合、返済期間を35年に設定することは難しいでしょう。

また、高齢の時点で借りると返済期間が短くなるので、月々の返済負担額は大きくなります。返済期間が短いと家計への負担は大きくなるため、審査基準をクリアするのが難しくなります。借り入れ時の年齢や、完済時の見込み年齢は、ローン審査において重視されるため、慎重な判断が必要です。

他の債務が多い

各種債務を多く抱えている人も、審査の通過が難しいでしょう。消費者金融やカードローン、リボルビング払いなど、他社からの借り入れが多い場合は、住宅ローンの返済に充てる余裕が減少します。このため、返済能力に疑義が生じるケースでは、審査が通りにくくなるのです。

転職や起業して間もない

入社して間もない人や、起業して日が浅い人もまた、ローン審査で厳しく評価される傾向にあります。転職や起業の直後は、十分な収入履歴を持たないことがネガティブに評価されてしまいます。金融機関は安定した収入源を重視するため、返済能力に不安があると判断されやすいのです。

購入予定のマンションの価値が著しく低い

マンション購入にあたって、できるだけ低価格で購入したいと考えるのは自然です。しかし、購入を予定しているマンションの不動産価値が著しく低い場合は、ローン審査の障害となることがあります。返済が滞った際、金融機関は不動産を差し押さえて売却するという手段をとるため、不動産の担保価値を重視します。

しかし、担保となる不動産の価値が低い場合、ローンの返済に充当できないかもしれません。そのため、購入を予定している不動産の価値が低い場合は、審査に通りにくい傾向があるのです。

健康状態に問題がある

一部の金融機関では、住宅ローン契約において団体信用生命保険への加入が条件とされています。しかし、申込者の健康状態に問題がある場合は、団体信用生命保険への加入ができないかもしれません。団体信用生命保険への加入ができないと、住宅ローン審査通過の可能性が低下するでしょう。ただし、団体信用生命保険への加入が強制されていない住宅ローンも存在します。この場合、健康状態に問題があっても、他の保険商品や証明書を提出することで、審査を通過する可能性があります。

健康状態に問題がある場合は、金融機関と事前に相談し、適切な対策を講じることが重要です。保険加入の条件や代替保証を検討し、ローン審査に備えることで、スムーズな契約締結が可能となります。また、健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない方向けに、ワイド団信と呼ばれる一般団信より加入条件が緩和された団体信用生命保険もあります。金融機関によっては、ワイド団信に加入すると、住宅ローンの金利がやや高くなることに注意しましょう。

マンションのローン審査に通らなかった場合の対処法

ローン審査に通らなかったからといって、マンションの購入自体を諦める必要はありません。いくつかの条件を見直すことで、ローン審査に通過できる場合もあります。ここからはマンションのローン審査に通らなかった場合の対処法について解説します。

希望金額を下げる

ひとつ目は希望金額を下げることです。なぜなら、希望金額が高いと、それに伴って返済能力や担保価値などの要件も厳しくなるからです。金融機関は貸し手としてリスクを最小限に抑えるため、申込者の返済能力や不動産の担保価値を評価します。希望金額が大きい場合、返済するための収入や資産がそれに見合う必要があります。そのため、自身の状況に適した希望金額に下げることで審査に通る可能性を高くすることが可能です。

夫婦で一緒に申し込む

ふたつ目の対処方法として、夫婦の年収を合算して住宅ローンを組む方法があります。収入の安定性が向上するため、金融機関のリスクが低くなり、審査に通過する確率が高くなるのです。

また、夫婦それぞれの名義でひとつの物件に対して住宅ローンを組むペアローンもひとつの手段です。ただし、それぞれに必要書類を集める手間と事務手数料がかかる点に注意が必要です。

自己資金割合を増やす

自己資金割合を増やすこともひとつの手段です。頭金なし、つまり自己資金なしで購入できるマンションもありますが、自己資金が2割程度求められることが一般的です。

この頭金を2割以上に増やすことで借入額が減るため、月々の返済額を抑えられます。収入に占める返済額の割合が改善されれば、金融機関のリスクが低減されるため、審査に通過する可能性が高まるでしょう。

他の金融機関に申し込む

ここまで紹介した対処法が使えない場合、他の金融機関へ申し込むのもよいでしょう。複数の金融機関に申し込んでも問題はありません。各金融機関の審査基準や条件は異なるため、ある金融機関で審査に通過できなかった場合でも、別の金融機関で通過する可能性はあります。

とくに、自身のメインバンクは有効でしょう。メインバンクとの長い取引履歴や信頼関係がある場合、審査基準が緩和されることもあります。

また、メインバンクでは特別な金利や条件も適用されることがあります。ひとつの金融機関にこだわる必要はありません。他の金融機関にも申し込み、複数の選択肢を比較することで、より有利な条件でローンを組める可能性が高まります。

まとめ

ここまで、マンションのローン審査時にチェックされる項目や対処法について解説してきました。マンション購入でローンを組む際は、しっかりとした事前準備が重要です。加えて、購入予定地域の不動産情報の収集も大切です。なぜなら土地の市場価値や立地などが不動産の担保評価に関わるからです。しかし、住んだことのない土地の情報収集は難しいでしょう。

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この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

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