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住宅ローンを共同名義にしている！離婚時どうすればいい？住む？売る？
ペアローンや連帯債務など、夫婦で住宅ローンを借りている場合、離婚時に住宅ローンの契約関係と不動産の所有名義を整理することが重要です。そのままにしておくと、離婚後にローンの返済や家の売却などをめぐってトラブルが起こるおそれがあります。
しかし、共同名義の解消は複雑で、「離婚するとわかっていたら、共同名義にしなかったのに…」と後悔している方もいるでしょう。
複雑のように思える住宅ローンや不動産の共同名義も、契約内容を確認することでわかりやすく整理できます。本記事では、離婚後も住み続ける場合・売却したい場合の、状況に応じた共同名義の解消方法をわかりやすく解説します。
リビンマッチのポイント
離婚時に住宅ローンや不動産が共同名義の場合、契約関係と所有名義を整理する必要があります。家を売却する方法、単独ローンへ借り換えて住み続ける方法、一括返済する方法があり、判断には住宅ローン残高と家の価値の確認が重要です。
もくじ
離婚時、共同名義を解消しないとどうなる？
夫婦で住宅ローンを借りている場合や、不動産が夫婦の共有名義になっている場合は、離婚時に契約関係や所有名義を整理しておくことが重要です。
離婚しただけでは住宅ローンの契約や不動産の共有名義が自動的に解消されるわけではありません。そのままにしておくと、返済や売却などでさまざまな問題が起こる可能性があります。
具体的な理由は次のとおりです。
- 元配偶者の住宅ローンの負債を背負うリスク
- 名義人の同意がないと売却できない
- 相続時にもめる
- 離婚後も関係が続く
元配偶者の住宅ローンを背負うリスク
共同名義の住宅ローンを組むと、お互いが連帯保証人になります。一方が返済を滞納すれば連帯保証人になっている、もう一方の名義人へ返済義務が移ります。そのため、2人分の住宅ローンを1人で返済しなければいけません。
連帯保証人への督促は、債務者への度重なる返済の督促後に行われます。相手が1回や2回滞納しただけでは、連帯保証人へ督促されません。
離婚後は相手と連絡を取っていない場合、本来は相手が支払うはずのローンの負債を抱えるリスクがあります。
名義人の同意がないと売却できない
不動産が夫婦の共有名義になっている場合、売却には原則として共有者全員の同意が必要です。住宅ローンの契約関係と、不動産の所有名義は別のものなので、それぞれ確認しておきましょう。
不動産が夫婦の共有名義であれば、離婚後に家を売却するときにも元配偶者の同意が必要です。売却先が見つかり、売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがあっても、共有者の一方が売却に同意しなければ、不動産を売却できません。
その結果、不動産を売却する機会を逃すおそれがあります。
相続時にもめる
共有名義のまま一方が亡くなると、その人が所有していた持分が相続の対象になります。亡くなった人が再婚していて、新たな配偶者や子どもがいる場合、共有関係がさらに複雑になることがあります。
たとえば、元夫婦の共有不動産について一方が亡くなり、その人の相続人が新たな配偶者と子ども2人だった場合、元配偶者に加えて新たな相続人が共有者となる可能性があります。不動産の売却などをするときは、新たな共有者を含めて意思を確認する必要があります。
離婚後も関係が続く
住宅ローンの契約関係や不動産の共有名義を残していると、離婚後も返済や売却について相手との連絡が必要になる場合があります。
離婚後にできるだけ相手との金銭的・法律的な関係を残したくない場合は、住宅ローンの契約関係と不動産の所有名義をどのように整理するかを離婚前後に確認しておきましょう。
共同名義を解消する方法
離婚時に住宅ローンや不動産の共同名義を整理する代表的な方法は、以下の3つです。
- 家を売却する
- 住宅ローンを借り換える
- 住宅ローンを一括返済する
3つの方法について詳しく解説します。
家を売却する
共同名義を整理するには、家を売却して住宅ローンを完済する方法があります。売却を検討するときは、住宅ローンがオーバーローンかアンダーローンかによって対応が異なります。
| オーバーローン | アンダーローン | |
|---|---|---|
| 価格差 | 住宅ローン残高 ＞ 売却価格 | 住宅ローン残高 ＜ 売却価格 |
| ローンの完済に必要な資金 | 資金の用意が必要 | 原則として資金は不要 |
オーバーローン
オーバーローンは、住宅ローン残高が家の売却価格を上回っている状態です。売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、不足額をどのように補うかが課題となります。
住宅ローンが残っていて抵当権が設定されている不動産でも売買することはできますが、通常は決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ所有権を移転します。
売却代金だけで完済できない場合は、自己資金で不足額を補う方法などを検討します。不足額を用意できない場合は、早めに金融機関や不動産会社へ相談しましょう。
金融機関の同意など一定の条件を満たせば、任意売却を検討できる場合もあります。住宅ローン残高だけを基準に売り出し価格を高く設定するのではなく、相場や査定価格を踏まえて現実的な売り出し価格を検討することが重要です。
アンダーローン
アンダーローンは、住宅ローン残高が家の売却価格を下回っている状態です。売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがあれば、通常は決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して売却できます。
売却代金で住宅ローンを完済して、さらに売却に必要な諸費用を差し引いても財産が残る場合、それは財産分与の対象になります。どのように分けるのかは、ほかの共有財産なども含めて夫婦で話し合う必要があります。
住宅ローンを借り換える
離婚しただけで、夫婦で契約している住宅ローンをどちらか一方の単独の契約へ変更できるわけではありません。住宅ローンの債務者や連帯保証人などを変更するには、金融機関の承諾や審査が必要です。
どちらか一方が家に住み続ける場合は、単独名義の住宅ローンへ借り換え、現在の住宅ローンを完済する方法があります。ただし、借り換えには新たな審査があります。
たとえば、夫婦がそれぞれ1,000万円ずつ住宅ローンを借りていて、住宅ローンの残高が合計2,000万円ある場合、住み続ける側が2,000万円を単独で借り換えられるか審査を受けることになります。借入期間や金利などの条件は、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。
夫婦の収入を前提として借りた住宅ローンを一人で借り換える場合は、単独の収入で返済できるかどうかを改めて審査されます。早めに返済中の金融機関や、借り換え先の候補となる金融機関へ相談しましょう。
審査では、主に次のような点が確認されます。
- 単独で返済する人の収入や勤務状況
- 住宅ローン残高と収入に対する返済負担
住宅ローンを一括返済する
住宅ローンを一括返済すれば、住宅ローン上の債務関係を解消できます。ただし、住宅ローンを完済しても、不動産の共有名義が自動的に単独名義へ変わるわけではありません。
どちらか一方が家を取得する場合は、住宅ローンの完済とは別に不動産の所有名義の変更が必要です。登記の手続きは司法書士へ依頼することもできます。
住宅ローンの残高によっては、一括返済に多額の資金が必要です。一方が相手の負担分まで支払う場合は、夫婦間でどのように精算するのかを離婚協議書などに明記しておくとよいでしょう。
どちらかが住み続けたい場合の解消手順
離婚後にどちらかが住み続けたい場合は、次の順番で住宅ローンと不動産の名義を整理します。
- 返済中の金融機関に相談する
- 単独で住宅ローンを返済できる方法を検討する
- 不動産の名義を共同名義から単独名義にする
住宅ローンの返済が続けられていても、契約関係や不動産の共有名義を残したままでは、離婚後も相手の返済状況や意思の影響を受ける場合があります。
以下では、どちらか一方が住み続ける場合の手順を詳しく解説します。
1.返済中の金融機関に相談する
まず、現在の住宅ローンがペアローン、連帯債務、連帯保証のどの契約になっているか確認し、返済中の金融機関へ相談します。
離婚したからといって、連帯保証人や連帯債務者を自動的に外すことはできません。単独ローンへの変更や借り換え、保証人の変更などが可能かどうかは、金融機関の判断や審査によります。
親族を新たな連帯保証人にしても、審査が通るとは限りません。まずは先に金融機関へ相談しましょう。
2.単独で住宅ローンを返済できる方法を検討する
住み続ける側が単独で住宅ローンを返済できる方法を検討します。自己資金で一部または全部を返済できる場合は、繰り上げ返済や一括返済も選択肢です。
一括返済できる資金の確保が難しければ、単独名義の住宅ローンへの借り換えを検討します。まず現在の金融機関へ相談し、必要に応じて借り換え先となる金融機関にも相談しましょう。
夫婦の収入を前提として借りた住宅ローンを一人で借り換える場合は、単独の収入で返済できるか改めて審査されます。
資金に余裕がある場合は、借り換え前に繰り上げ返済して住宅ローン残高を減らすことも選択肢のひとつです。
3.不動産の名義を共同名義から単独名義にする
住宅ローンの整理方法が決まったら、不動産が共有名義の場合は、必要に応じて単独名義への変更を進めます。
ただし、住宅ローンが残っている状態で所有名義を変更する場合は、金融機関との契約に影響することがあります。金融機関へ事前に相談したうえで手続きを進めましょう。
借り換えによって住宅ローンを単独契約にする場合は、借り換え先の金融機関や司法書士と調整し、所有権に関する登記と新たな抵当権設定などの手続きを進めます。
売却したい場合の解消手順
離婚時に不動産を売却して、住宅ローンや不動産の共同名義を整理する手順は次のとおりです。
- 住宅ローンの残高を調べる
- 査定価格を調べる
- オーバーローンかアンダーローンかを予測する
- 不動産会社へ仲介を依頼する
- 不動産売買契約を締結する
以下で解説していきます。
1.住宅ローンの残高を調べる
主な調べ方は次のとおりです。
- 毎年、銀行から送付される「残高証明書」を確認する
- ローンの契約時にもらった「返済予定表」を確認する
- 直接、金融機関窓口に問い合わせる
- インターネットバンキングに登録している場合は、金融機関のWebサイトで確認する
2.査定価格を調べる
住宅ローン残高がわかったら、いくらでその不動産が売れそうか「査定価格」を確認しましょう。
査定価格は不動産会社によって異なるため、売却できそうな価格帯を比較するためにも、複数の不動産会社へ査定を依頼してみましょう。
なお、不動産一括査定サイト「リビンマッチ」では、最短45秒で複数の不動産会社へ査定依頼できます。複数の査定価格を比較していない方は、売却を判断する材料として確認してみましょう。
3.オーバーローンかアンダーローンかを予測する
査定価格を確認したら、住宅ローンの残高との差を比較します。査定価格が住宅ローンの残高を上回るアンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
ただし、査定価格はあくまで売却できそうな価格の予測であり、成約価格を保証するものではありません。査定価格より高く売れる場合もあれば、低くなる場合もあります。
査定価格が住宅ローンの残高より低いオーバーローンの場合は、住宅ローンを完済できない可能性があるため、不足分を自己資金で補えるか確認し、難しい場合は金融機関や不動産会社へ相談しましょう。自己資金でも不足額を補えない場合は、金融機関の同意を得て行う任意売却などを検討するケースもあります。
4.不動産会社へ仲介を依頼する
不動産を仲介で売却する場合は、不動産会社へ売却を依頼します。住宅ローン残高や希望する売却時期も伝えて、販売計画を相談しましょう。
特にオーバーローンの可能性がある場合は、住宅ローンの完済に必要な金額と、自己資金として用意できる金額を把握しておくことが重要です。
査定価格や相場を確認した結果、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない見込みであれば、不足額をどのように用意するか検討します。
また、住宅ローンの完済額だけでなく、仲介手数料や抵当権抹消にかかる費用なども考慮して資金計画を立てましょう。
5.不動産売買契約を締結する
住宅ローンを完済できる見込みや、売却に必要な資金を確認したうえで、不動産売買契約を締結します。その後、決済日に売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権抹消と買主への所有権移転をあわせて進めます。
不動産が夫婦の共有名義の場合は、売却について共有者全員の同意が必要です。売主となる共有者の本人確認や必要書類の準備も必要になります。売却手続きが滞らないよう、売却条件やスケジュールについて夫婦間で事前に確認しておきましょう。
どの方法で共同名義を解消する？住むか売るか迷ったら先に家の価値を確認
離婚後もどちらかが家に住み続ける場合、売却する場合のどちらでも、住宅ローンの契約関係と不動産の所有名義を確認する必要があります。どの方法を選ぶか判断するためにも、まず住宅ローンの残高と家の価値を確認しましょう。
離婚後に住む場合も、財産分与を検討するには家の価値を把握することが大切です。アンダーローンで家に資産価値が残る場合でも、家の価値と住宅ローンの残高の差額の半分を、住まない側へ支払うと決まっているわけではありません。ほかの共有財産なども含めて、夫婦で話し合って財産分与の方法を決めます。
家を売却する場合は、家の価値と住宅ローンの残高を比較することで、売却代金だけで住宅ローンを完済できる見込みがあるか確認できます。オーバーローンなら不足額への対応を検討し、アンダーローンなら売却後に残る財産を含めて財産分与を検討します。
離婚に向けた手続きを進めるうえで、住宅ローン残高と家の価値を把握しておくことは、住み続けるか売却するかを判断する材料になります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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