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不動産投資では確定申告が避けられない！流れや項目、申告のポイントを解説
不動産投資をしていると、会社員であっても確定申告を行う必要があります。確定申告は面倒なものと思われがちですが、正しい知識を得て申告を行えば還付を受けたり節税したりすることが可能です。この記事では、不動産投資の確定申告について解説します。
不動産投資に確定申告は不可欠
給与以外で20万円以上の所得があった場合、会社員も確定申告の義務が生じます。したがって、不動産投資をしているほとんどの方は、確定申告の手続きが必要になります。
確定申告が必要な人
確定申告とは、1年間の所得金額から所得税額を計算し、税務署に申告する手続きのことです。会社員で所得が給与所得だけであれば確定申告を行う必要はありませんが、給与以外の所得が年間20万円以上あると確定申告が必要です。不動産投資で得られる家賃収入が年間20万円を下回ることはまず考えられないため、不動産投資をしている方にとって、確定申告は不可欠なのです。
所得とは、収入から必要経費を除いたものです。不動産投資の場合、必要経費としては管理費や減価償却費などが挙げられます。所得税は、この所得から所得控除を引いた課税所得に税率をかけて算出されます。
確定申告をしたほうがよい人
確定申告は正しく行うことで、税制上有利になることがあります。たとえば、不動産投資で赤字が出ている場合、会社の給与所得と併せて申告することで、源泉徴収された分から還付を受けられます。さらに、不動産投資の経費計上をしっかり行うことで、還付金を増やすことも可能です。
また、確定申告を青色申告で行うと、さらに有利になります。損失を最大3年間繰り越して利益と相殺できるため、3年間も所得税を軽減できるのです。
確定申告の基本
確定申告は「複雑で面倒なもの」というイメージがあるかもしれません。しかし、基本を理解しておけば、税理士に頼ることなく自分で申告することも可能です。ここからは、確定申告の基本と、不動産投資における確定申告のポイントを解説します。
青色申告と白色申告
確定申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。2つの違いは、記帳で使用する簿記の種類によります。白色申告は単式簿記を使用するのに対し、青色申告は複式簿記を使用する必要があるのです。不動産投資を行っている場合は、青色申告を選択しましょう。青色申告では繰越相殺や控除が利用でき、節税効果が高いためです。
青色申告では、開業届と併せて「青色申告承認申請書」の提出が必要です。近年はe-Taxによりインターネット上での申告が可能になり、青色申告の煩雑さは緩和されています。
所得控除の要件
青色申告による所得控除は、最大で65万円です。所得控除を最大限受けられる要件は以下の3点です。
- 不動産所得や事業所得が発生する事業をしている
- 所得にかかわる取引を複式簿記の電子データとして保存している
- 国から定められた期限までに必要な書類をe-Taxで提出して申告する
特にe-Taxを使用しなかった場合は所得控除額は55万円までになるため、e-Taxでの申告がおすすめです。
確定申告を怠ると課される税金
確定申告を怠ると、本来の税額のほかにさまざまなペナルティが課されます。たとえば、申告そのものを忘れていた場合は、無申告加算税が課されます。他にも申告した金額が少なかったり誤っていたりする場合は過少申告加算税が課され、納付が遅れた場合は遅延税が課されます。
重加算税は、悪質な隠ぺいと判断された場合に課されるペナルティです。無申告で40%、過少申告で35%と税率が高いため、意図的な偽装や隠ぺいを行ってはいけません。
確定申告の流れ
ここでは、確定申告の流れについて解説します。青色申告を行う方は、事前に開業の届出と青色申告承認申請書の提出が必要です。確定申告の届出書類は、提出間際ではなく事前に用意して保管しておきます。また、帳簿は日々作成しておくことが大切です。
届出書類の準備
不動産投資の確定申告では、届出書類として不動産を購入した際の売買契約書、現在の居住者との賃貸借契約書、家賃の明細などが必要です。また、経費計上に関連して土地と建物に関する固定資産税の納税通知書、ローンの返済表、管理費や修繕費の支払額が分かる資料なども紛失しないよう保管してください。
確定申告には、申告書以外にさまざまな書類が必要です。申告の直前になって届出書類を揃えようとすると、見落としや紛失があるおそれがあります。確定申告に必要になる書類を把握し、普段から管理に努めましょう。
決算書の作成
確定申告を行うには、青色決算書もしくは収支内訳書といった決算書を作成する必要があります。決算書を作成するときにもととなるのは、事業所得や不動産所得に関する取引帳簿です。取引帳簿は会計ソフトやエクセルを利用して作成します。
申告期間の間近になってから作成しようとすると作業量が膨大になるため、日ごろから取引を帳簿に記録するよう習慣づけましょう。
確定申告書の作成
決算書を作成すると、不動産所得の所得額が確定します。控除や源泉徴収額などの項目と併せて入力して、確定申告書を作成しましょう。確定申告書の用紙は、国税庁のWebサイトからダウンロードできます。また、Webサイトの確定申告書の作成コーナーを利用すると、その場で作成から提出まで行えます。
参考：国税庁「確定申告書等作成コーナー」
確定申告書の提出
確定申告書を提出する方法には、e-Taxによる電子申告や税務署へ足を運ぶ直接提出、郵送での提出などがあります。中でもおすすめは、e-Taxによる提出です。青色申告特別控除額が65万円になること、寄付金の受領書などの添付書類を省略できることがメリットです。
税務署に直接提出する場合は、提出時に簡易的なチェックを受けられて、その場で修正できるメリットがあります。初めての確定申告で不安な方は、直接提出もおすすめです。
所得税の納付
所得税額が確定したら、税金の納付を行います。納付方法は、現金での納付と振替納税の2種類を選択できます。現金での納付は、e-Taxによる口座振替、インターネットバンキングやスマホアプリからの納付、クレジットカードを利用した納付なども含まれます。現金納付の場合、例年3月15日が納付期限です。クレジットカードを利用した納付の場合、カードの引き落とし日が納付日になる点にご注意ください。振替納税の場合は、4月下旬に登録した口座から引き落とされます。2024年（令和6年）は、4月23日が引き落とし日でした。引き落とし日が申告期限の1カ月以上後に設定されるため、納付にあたって余裕が生まれるでしょう。
また、還付が発生する場合には、一般的に申告から1～2カ月後に指定口座に還付金が振り込まれます。e-Taxで申告を行うと、2～3週間程度で振り込まれる場合もあります。
必要経費と認められる項目
不動産投資における確定申告は、必要経費を正しく計上することが重要です。経費を正しく申告することで、節税効果を期待できます。ここからは、必要経費について詳しく解説します。
租税公課
国や自治体に納める税金を租税、国や公共団体などから課される会費や罰金を公課といい、この2つを合わせたものが租税公課です。租税公課には、不動産購入や不動産を所持している際に経費として計上できるものが含まれています。不動産を購入した年度にかかる登録免許税や不動産取得税、印紙税も経費として計上可能です。ただし、これらを計上できるのは初年度に限られます。他にも不動産を所有した時に課される例として、固定資産税や都市計画税などがあります。
減価償却費
減価償却とは、所有している資産の価値が使用によって低下していくことを指します。歳月とともに建物の価値は失われていくとみなされ、建物の減価償却分を経費として計上できるのです。不動産の場合は、建物に減価償却が適用されます。減価償却の計算方法は、建物の構造や築年数、購入金額によってさまざまです。
修繕費
不動産を原状回復させたり、設備を交換したりするのにかかった費用もまた、経費として計上できます。ただし、1回につき支払う修繕費用が20万円以上である場合、修繕費用として認められないことがあります。ただし修繕費用が20万円以上であっても、以下の条件を満たせば基本的に修繕費と認められます。
- 修繕周期が3年以内である
- 通常の維持管理や原状回復目的である
- 維持管理や原状回復目的であるか不明確で、修繕費用が60万円未満である など
より詳しい条件は、国税庁のWebサイトをご確認ください。
参考：国税庁「No.5402 修繕費とならないものの判定」
修繕費用に認められなかった場合、修繕した箇所を含めた減価償却について改めて計算し、年々の償却資産として減価償却したうえで計上する必要があります。リフォームでも、修繕費が20万円を超えるケースは珍しくありません。見積もりの段階から経費として計上するのか償却資産とするのかを勘案し、リフォームを申し込むことが大切です。
ローンの金利
不動産ローンの金利にあたる利息部分が、経費として計上できます。ただし、元金にあたる借入金は貸借対照表上の負債として取り扱うため、経費とは認められません。
不動産投資ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。元利均等返済の場合、返済初期は月々の支払額に占める利息の割合が大きくなります。返済初期に経費の計上額を上げたい際には、元利均等返済がおすすめです。
元金均等返済であれば月々の元金返済額が一定のため、利息やローン総額を抑えられるでしょう。納める税金の総額を抑えたい場合は、元金均等返済がおすすめです。
通信費、旅費交通費
通信費とは、携帯電話の利用料、固定電話代、切手代などです。管理会社や入居者との連絡に要した電話代や切手代などは、経費として計上できます。個人の携帯電話料金から経費分を切り分けて計上するのは困難なため、業務の電話が多い場合は業務用に新たな回線を契約したほうが申告のときにスムーズです。
また、物件の巡回に要した交通費も経費として計上できます。
接待交際費、新聞図書費
投資として不動産を所有した場合、管理会社との関係は避けられません。お中元やお歳暮を贈ったり、情報交換の目的でゴルフに出かけたりする機会も増えます。こうした仕事上のつき合いに関する費用は、接待交際費として計上できます。
また、不動産の業界新聞や専門誌、不動産投資に関する資格勉強のために購入した書籍代などは、新聞図書費として計上が可能です。
消耗品費、水道光熱費
消耗品費や水道光熱費も、経費として計上できます。賃貸契約や広告宣伝に要した紙代、業務で使用した文房具費用などは消耗品費として計上します。業務用の用紙や筆記用具を個人利用分と明確に分けて定めておけば、これらは経費と認められるのです。
また、事務所を構えていれば事務所の水道光熱費も経費計上できます。投資用に賃貸へ出している物件の水道光熱費は、入居者負担が原則のため該当しません。
青色事業専従者給与、給料賃金
賃貸経営を事業的規模で行っており、家族に仕事を手伝ってもらっている場合は、青色事業専従者給与を経費として計上できます。また、親族でない従業員を雇っている場合の給料賃金は経費として計上されます。投資マンションでは従業員を必要とする規模で経営することが少ないため、適用できるケースはあまり多くありません。将来的に事業規模を大きくするときに備えて覚えておきましょう。
必要経費と認められない項目
不動産投資に関連する費用のように思えても、必要経費と認められない項目はあります。たとえば土地建物の取得に関連する費用や土地売却時の所得税などは、不動産投資の経費と認められません。経費と認められない項目についても把握し、帳簿上で正しく切り分けることが大切です。
土地建物の売却にかかる経費
注意しなければならないのが、土地建物の売却にかかる経費です。一般的には不動産投資における収入は家賃収入が主体であり、経費もその観点から計算されます。土地建物を売却した場合にかかる税金が、譲渡所得税です。
売却にかかわる測量費や取り壊し費用、入居者に支払った立ち退き料などは、この譲渡所得税における経費として計上されます。特定の作業にかかった費用を土地売却時と家賃収入を得たときの2回、経費として計上できないのです。
所得税と住民税
支払った所得税や住民税、事業所としての法人税などは、個人の支出とみなされるため、経費には計上できません。土地売却時の譲渡所得税も、同じく経費としては認められません。租税公課として経費計上できるのは、固定資産税や都市計画税、印紙税などに限られます。
給与所得を主体とするサラリーマンが副業で不動産に投資する場合、こうした税金関係の切り分けが非常に難しくなります。分からない点は税理士に相談して、経費を正しく計上しましょう。
不動産投資での申告のポイント
不動産投資について確定申告を行う場合、重視すべきポイントがいくつかあります。ここでは、不動産投資に関する確定申告を行う際のポイントを、2つ紹介します。
赤字は適切に処理する
不動産所得での赤字は、他の所得と損益通算することが可能です。損益通算とは、損失と利益を通算するという文字通りの意味です。また、他に給与所得があった場合は赤字分を給与所得と相殺することで、支払い済みの税金から還付金として戻ってくる可能性もあります。特に青色申告では、この赤字部分を3年間にわたって繰り越せるため、有効活用しましょう。
経費の計上をしっかり行う
確定申告の際には、経費計上をしっかり行うことがポイントです。損益通算に加えて、所有する物件の減価償却費もしっかり計算して経費に計上することが大切です。特に減価償却費は計算が煩雑なため、確定申告の際にしっかり勉強することをおすすめします。経費の計上漏れがあった場合、申告内容の修正は難しいため、経費については帳簿で管理して漏れなく計上しましょう。
まとめ
不動産投資を行う際、給与以外に20万円以上の所得がある場合は、会社員であっても確定申告をしなければなりません。不動産投資における確定申告の知識を身につけ、正しく対応することが大切です。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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