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土地売買契約書の印紙税はいくら？収入印紙の金額と不要なケース
土地を売買する際、売買契約書に印紙を貼り付けることが法的に義務付けられています。しかし、場合によっては印紙が不要になったり、税金の軽減措置による税金を軽減できたりします。
契約書作成時の貼り付けの有無や節税対策は、土地売買の大切なポイントです。この機会に契約書作成や、作成時のポイントなどの理解を深め、トラブルのないスムーズな土地取引をしましょう。
- 土地売買契約書にかかる印紙税の税額
- 2027年3月末まで適用される印紙税の軽減措置
- 電子契約など土地売却における印紙税の節税方法
- 印紙税に関するペナルティと回避策
もくじ
土地売買契約書に必要な印紙税はいくら？
土地売買契約書を紙で作成する場合、契約書に記載された売買金額に応じて収入印紙を貼り、印紙税を納めます。
印紙税とは、契約書や領収書を作成した場合、その文書（課税文書）にかかる税金です。金額の少ない契約や非課税法人が作成する文書などは、非課税文書となります。
印紙税は収入印紙を文書に貼り付け、消印を押すこと納税が完了します。
| 土地売買契約書に記載された契約金額 | 本則税率 | 軽減後の印紙税額 |
|---|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
上表では、一般的な土地売買で比較的多い価格帯を抜粋して掲載しています。100万円以下や5億円を超える契約など、上表にない契約金額の印紙税額については、国税庁の「印紙税額一覧表」で確認してください。
不動産の譲渡に関する契約書には印紙税の軽減措置が設けられており、2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書には軽減後の税額が適用されます。
契約書に適用される印紙税の軽減措置
印紙税の軽減措置とは、不動産譲渡契約書や建設工事請負契約書にかかる印紙税の負担を軽くする制度です。軽減措置の対象となるのは、記載金額が10万円を超える不動産譲渡契約書のうち、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものです。
土地の売買契約でも、不動産の譲渡を内容とする契約書であれば名称にかかわらず対象になります。そのため、契約書の名称が「土地売買契約書」や「不動産売買契約書」であっても、売買によって所有権を移転する内容であれば、印紙税の軽減措置を受けられます。土地の売買価格が大きいほど印紙税額も高くなるため、契約金額に応じた軽減後の税額を確認しておきましょう。
印紙税は売主と買主それぞれが支払う
不動産売買では、基本的に契約書1通につき、定められた金額の収入印紙が必要です。
契約書は売主保管分と買主保管分の最低2通を作成します。2通以上保管する必要がある場合は、契約書の部数だけ収入印紙を貼らなくてはいけません。印紙税は課税文書を作成した人が負担しますが、契約書は双方が協力して作成する文書であるため、双方が等しく負担する義務があるのです。
ただし便宜上、作成側が印紙代を負担して相手に半額の負担を求める場合もあります。
不動産売買契約書（土地建物売買契約書）とは
ここでは、印紙を貼り付ける不動産売買契約書について詳しく解説します。不動産売買契約は、建売住宅や中古住宅を契約する際に発生する書類です。
民法第86条第1項によると、土地およびその定着物を不動産としており、建物も定着物として不動産に含みます。土地売買契約書と異なり、不動産売買契約書は幅広い状況で作成が可能な契約書です。土地と建物のセット・土地のみ・建物のみの、いずれにも対応できます。
不動産売買契約書に土地と建物がまとめて記載されている場合、土地売買契約書や建物売買契約書などほかの契約書は不要です。
土地売買契約書で印紙税がかかる理由
土地売買契約書で印紙税がかかるのは、土地の売買契約書が印紙税法上の「課税文書」にあたるためです。印紙税は、すべての契約書にかかるわけではなく、法律で定められた文書を作成した場合に課税されます。
土地売買契約書は、不動産である土地を売主から買主へ譲渡するための契約書です。そのため、国税庁が定める「不動産の譲渡に関する契約書」に該当し、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があるのです。
また、印紙税は売買契約そのものにかかる税金ではなく、契約の成立や内容を証明するために作成された文書にかかる税金です。そのため、契約書を紙で作成する場合は、売主用・買主用など作成した通数ごとに印紙税がかかります。
土地売買契約書で印紙が不要なケース
土地売買契約書は、不動産の譲渡に関する契約書として印紙税の課税対象になります。ただし、すべての土地売買契約書に収入印紙が必要になるわけではありません。
契約金額が1万円未満の場合
土地売買契約書に記載された契約金額が1万円未満の場合は、印紙税が非課税となるため、収入印紙を貼る必要はありません。国税庁の印紙税額表でも、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が1万円未満のものは非課税とされています。
電子契約で締結する場合
土地売買契約を電子契約で締結し、紙の契約書を作成しない場合も、原則として収入印紙は不要です。印紙税は、契約そのものではなく、紙で作成された課税文書に対して課される税金のためです。
一方で、電子契約の内容を印刷して、署名・押印などにより契約書として作成・保管する場合は、印紙税の対象になる可能性があります。電子契約を利用する場合は、紙の契約書を別途作成していないか確認しておきましょう。
土地売買では「土地売買契約書」または「不動産売買契約書」が必要
土地を売買する際、売主と買主の間で売買条件を確認するため、一般的に「土地売買契約書」や「不動産売買契約書」を作成します。土地のみを売買する場合は「土地売買契約書」、土地と建物をまとめて売買する場合は「不動産売買契約書」や「土地建物売買契約書」などの名称で作成されることが多いでしょう。
ただし、前述したように印紙税は契約書の名称よりも、記載されている契約内容が重視されます。つまり、土地の所有権を売主から買主へ移す内容であれば、「不動産の譲渡に関する契約書」でも印紙税の対象になるということです。
土地売買に関連して印紙税がかかる主な書類には、土地売買契約書のほか、住宅ローンを借りる際の金銭消費貸借契約書や、建物の新築・解体・造成工事などを依頼する際の工事請負契約書が挙げられます。工事請負契約書にも印紙税がかかりますが、不動産売買契約書とは文書の種類や税額が異なるため、契約内容に応じて確認しましょう。
土地売買契約書の印紙に間違いがあったらどうなる？
電子化で収入印紙を使わないことに慣れていると、いざ必要となった際に戸惑うかもしれません。
以下は、印紙税法において問題とされる行為です。
- 収入印紙を貼り忘れる
- 消印を押していない
- 収入印紙の金額を間違える
- 収入印紙の購入額・貼付先を間違える
ここからは、印紙税に間違いがあった場合どうなるかと間違いへの対処法を解説します。
収入印紙を貼り忘れる
土地売買契約書に収入印紙が貼られていなくとも、売買契約が無効になることはありません。しかし、収入印紙がない状態で契約すると「本来の収入印紙の金額+その2倍の金額」の過怠税が発生するおそれがあります。
たとえば、1万円の収入印紙が貼られていなかった場合、過怠税は以下のとおりです。
過怠税の総額＝1万円（本来かかる印紙税）+1万円×2（追加でかかる税金）=3万円
ただし、所定の申し出を行えば「本来の収入印紙の金額+その10％相当額」に減額できます。
消印を押していない
消印が押されていない場合も契約が無効となることはありません。その代わりに、収入印紙の金額と同額の過怠税を請求されることがあります。
消印は、印紙税法の第8条により「課税文書と印紙の彩紋とにかけ、判明に印紙を消さなければならない」とされています。
なお、消印のことを割印と呼ぶ方がいますが、消印と割印は以下のように方法も目的も異なるため混同しないようにしましょう。
- 消印：印紙と台紙にまたがって押すことで印紙を使用済みにする
- 割印：契約書などの2通の文書をずらし、双方にまたがって押すことで互いを関連づける
収入印紙の金額を間違える
収入印紙の金額は、間違えないように調べておきましょう。契約書に貼る印紙の金額が過少だった場合、過怠税が課されます。
納めるべき金額より高額な収入印紙を貼ってしまった場合は、印紙税過誤納確認申請書を提出すると還付の手続きが可能です。この場合、還付できるのは作成から5年以内の契約書に限ります。
売買契約がキャンセルとなった場合など、状況によっては貼付した印紙代の還付が受けられます。
収入印紙の購入額・貼付先を間違える
収入印紙の購入額を間違えた場合、郵便局で新しい収入印紙と交換可能です。また、封筒や行政機関に提出する文書など、印紙税の課税文書でないものに貼り付けた収入印紙も交換できます。
交換できるのは未使用かつ汚れていない収入印紙で、交換手数料は1枚あたり5円です。なお、消印があるものは交換できません。たとえ未使用であっても、現金とは交換できないので、きれいな状態で保管しておきましょう。
売買契約書で使用する印紙の購入方法
不動産売買では、基本的に不動産会社が印紙を用意することが多いですが、場合によっては自分で用意することがあるかもしれません。
収入印紙は最低限の枚数で用意することが望ましいため、金額によっては購入できる窓口が限られることがあります。
コンビニエンスストアで購入
数百円程度の少額な収入印紙であれば、コンビニエンスストアで購入できます。
ただし、コンビニエンスストアは収入印紙を取り扱っていなかったり、取り扱っていても200円相当の印紙が多かったり、といったケースがほとんどです。
土地の売買はほとんどが高額であるため、コンビニエンスストアで購入できるケースは少ないでしょう。
200円より少額あるいは高額の収入印紙に関しては、郵便局や法務局で購入しましょう。
郵便局で購入
郵便局は一部の店舗を除き、全31券種の収入印紙を購入できます。ただし、小規模店舗では高額な印紙を取り扱っていないおそれがあります。
主要駅の近くにある大規模な郵便局なら、比較的多くの券種を取り扱っているでしょう。
5万円以上の印紙が必要である場合、取り扱っているか事前に問い合わせておくことをおすすめします。
法務局で購入
法務局に併設された売店（印紙売りさばき所）では、全31券種の収入印紙を購入できます。
郵便局とは異なり、すべての印紙を取り扱っています。高額な収入印紙が必要な場合は、法務局で購入するのが確実です。
土地売買契約書の印紙税を納めるときのポイント
土地売買契約書の印紙税を納める際は、契約金額に応じた収入印紙を用意するだけでなく、契約書への記載方法や消印にも注意が必要です。ここでは、印紙税を納めるときに押さえておきたいポイントを解説します。
価格を区分記載すると印紙の経費を抑えられる
消費税のかかる取引では、消費税額がいくらかわかるように契約金額を区分記載しましょう。これにより、消費税分を課税対象額から除外できます。税込表記でも、税抜金額または消費税額が併記されていれば、課税対象は税抜金額だけで済みます。
以下の表に示すような場合、契約金額が同じでも、課税対象額に40万円の違いが生じるのです。
| 契約金額の表記 | 印紙税額（軽減後） |
|---|---|
| 540万円（消費税額40万円を含む） | 1,000円 |
| 540万円（消費税込） | 5,000円 |
収入印紙の正しい貼り方と消印の押し方
収入印紙を貼る場所に法的な決まりはありませんが、契約書の表紙やタイトル付近の余白に貼付するのが一般的です。印紙を貼った後は、再利用を防ぐために必ず消印を押します。
消印は、印紙の模様と契約書の用紙にまたがるように押印します。売主と買主の双方が署名に捺印してある契約書の場合、双方が消印する、またはどちらか一方が消印しても問題ありません。
消印には印鑑を使うほか、誰が消印したか分かる形で署名する方法も認められています。
土地売買契約書の印紙税に関するよくある質問
- 土地売買契約書に貼る収入印紙の金額は何を基準に決まる？
- 原則として、契約書に記載された土地の売買金額を基準に印紙税額が決まります。土地を500万円で売買すると契約書に記載した場合、印紙税の基準となる金額は500万円です<。
- 土地売買契約書の印紙税を節税する方法はある？
- 不動産譲渡契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものについては、2027年（令和9年）3月31日までに作成される契約書を対象に軽減措置が設けられています。
- 土地売買契約書に収入印紙を貼り忘れると契約は無効になる？
- 収入印紙を貼っていないだけで、土地売買の契約が直ちに無効にことはありません。ただし、印紙税を納付しなかった場合、原則として過怠税が徴収されます。
まとめ
土地の売買で紙の契約書を作成する場合、契約金額に応じて印紙税を納付する必要があります。一方、電子契約で締結し、紙の契約書を作成しない場合は、原則として印紙税はかかりません。ただし、電子契約とは別に署名・押印した紙の契約書を作成する場合は、印紙税の対象になる可能性があります。
収入印紙の貼り忘れや消印漏れがあると、過怠税が課されるおそれがあります。土地売買契約書を作成する際は、契約金額に応じた印紙税額や貼付・消印の方法を確認し、トラブルのない取引を進めましょう。
土地の売却を検討している方は、売買契約時の印紙税だけでなく、仲介手数料や譲渡所得税などの諸費用を確認しておくことが大切です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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