リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
老後に公営住宅へ住み替えるのは正解？条件やメリット・デメリット
公営住宅（公営団地）は比較的家賃が安く、バリアフリー設計のところもあります。さらに、コミュニティ活動を積極的に行っているところであれば、社会とのつながりを維持しやすいのも大きな利点です。
そのため、老後の安定した生活のために公営住宅へ住み替えることは魅力的な選択肢の1つといえます。ただし、公営住宅にはデメリットもあります。入居には多くの条件があり、申し込んでもすぐに入居できるとは限りません。
また、自由にリフォームができないなどの制約もあるため、高齢者の方が持ち家から公営住宅に住み替えるメリットとデメリットを詳しく解説します。
リビンマッチのポイント
公営住宅とは、低所得者向けに地方自治体が整備・管理している賃貸住宅です。民間の賃貸物件よりも家賃が安く、老後の住まいとして検討する人も少なくありません。地域によって入居条件が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
もくじ
公営住宅（公営団地）に住むための条件
公営住宅に住むためには、下記のようにいくつかの条件を満たす必要があります。
- 対象の地域に住んでいる
- 同居家族がいる
- 住宅に関して困りごとがある
- 所得が決められた基準内である
- 住民税の滞納がない
内容は住んでいる市区町村によって多少異なりますが、ここでは代表的なものを解説します。 条件を満たしていない場合でも、例外的に入居できるケースがあります。入居が可能か、まずは各自治体の住宅担当部署に問い合わせてみましょう。
居住地や居住期間に条件がある場合がある
公営住宅では、自治体や募集区分によって、居住地や居住期間が入居条件として定められている場合があります。
たとえば都営住宅では、家族で申し込む場合は東京都内に居住していること、単身者の場合は東京都内に引き続き3年以上居住していることが主な条件です。一方、大阪市の市営住宅では、原則として現在大阪市内に居住していることが条件となっています。
このように、居住地や居住期間については自治体によって異なるため、引っ越し先の自治体で公営住宅への入居を考えている場合は注意が必要です。老後の住み替えを検討する際は、希望する公営住宅の申込資格をあらかじめ確認しておきましょう。
参考：東京都住宅政策本部都営「都営住宅の入居資格（単身者向シルバーピア）」
年齢の制限は定められていないことが多い
公営住宅に入居する条件として、年齢制限は基本的にありません。むしろ、高齢者のほうが入居しやすい場合もあるでしょう。
たとえば、大阪市の市営住宅では、募集条件に以下の内容が記載されています。 定期募集等の単身者向け区分に申し込めるのは、60歳以上の方、身体障がい者手帳所持者（1～4級）、精神障がい保健福祉手帳所持者（1～3級）、療育手帳所持者、生活保護を受けている方などに該当する方に限られています。
一般の賃貸住宅では、高齢者であることを理由に入居を断られるという話を耳にしたことがあるかもしれません。しかし公営住宅においては、高齢者の入居を優遇している自治体もあるため、年齢による制限を受けにくいのが特徴です。
引用：大阪市「市営住宅申込みのQ＆A」
持ち家があると入居できない場合がある
持ち家がある場合の対応は自治体によって異なるため、まずは希望する公営住宅の窓口で、持ち家をいつまでに処分する必要があるのか確認しましょう。
ただし、老朽化が進んでいたり、バリアフリーではない持ち家の場合は、処分する前でも「住宅に困っている」と判断されることもあります。また、持ち家を子供に譲渡していて、自分は所有権を持っていない場合なども、入居が認められることがあります。
市区町村によって基準は異なりますが、持ち家を売却することが決まっていれば、応募できる可能性が高まるため、事前に確認しておくことが大切です。 売却が必要な場合は、現在の家がいくらで売れそうなのか早めに査定を受けておくと、売却後に残る資金や住み替えのスケジュールを考えやすくなります。
持ち家を所持していても、公営住宅への入居を諦める必要はありません。まずは、役所の窓口で事情を詳しく説明し、相談してみることをおすすめします。
所得が基準内に収まっている
公営住宅は、主に生活に困窮している人を対象とした制度のため、入居する条件として収入基準が設けられていることがあります。具体的な基準は自治体によって異なりますが、一般的に世帯の所得額が一定以下であることが条件です。
高齢者単身世帯であれば、給与収入のみで年収200万円以下がひとつの目安といえるでしょう。ただし、入居できる所得の上限は自治体や世帯構成などによって異なります。また、実際の入居判定は年収だけでなく、給与所得控除や各種控除を反映した所得額で審査されます。
所得額は地域によっても差があるため、申し込みを検討する際は、管轄する役所の窓口で確認しておくことが大切です。
参考：JKK東京「所得基準表」
老後に公営住宅に住むメリット
老後に公営住宅に住むメリットには、次の3つが挙げられます。
- 家賃が安いので家計の負担が少ない
- バリアフリー設計で生活しやすい
- 住宅によっては地域交流の機会がある
それぞれ詳しく解説していきます。
家賃が安いので家計の負担が少ない
公営住宅の家賃は、所得に応じて変動します。収入が低いほど家賃も下がるので、年金のみで生活をしている高齢者でも無理なく支払えるのは大きなメリットです。
具体的な家賃は市区町村によって異なりますが、毎月の収入が15万円程度であれば、3万円から5万円程度が目安となります。ほとんどの場合、同じ広さの民間の賃貸住宅よりも家賃が低いため金銭的な負担を減らせます。 また、入居時の敷金や礼金も不要な場合が多いため、初期費用を抑えることも可能です。
老後の貯蓄を切り崩すといった不意な出費がないことは、安心して暮らせる土台にもつながります。住宅にかかる費用を減らせれば趣味や旅行などに使える余裕が出てくる可能性があります。
バリアフリー設計で生活しやすい
老後の住まいで問題となるのが住まいにひそむ障害物です。高齢者になると、いままでは平気だった小さな段差につまずいてしまい、ケガをしてしまうケースがあるのです。
一方、新しく整備された公営住宅では、段差の解消や手すり、エレベーターなど、高齢者が暮らしやすい設備を備えた住宅も少なくありません。
たとえば、トイレや浴室も手すりが設置されていたり、車いす用のスロープが設置されて移動が楽な構造になっていたりと、細かな配慮が行き届いていることも特徴です。 公営住宅には高齢者が暮らしやすい設備が整っているため、年齢を重ねても自立した生活を送ることができるのです。
参考：国土交通省「中間とりまとめ(素案)関連資料」（PDF）
住宅によっては地域交流の機会がある
公営住宅内や周辺地域でのコミュニティ活動が活発な場合、社会的な孤立を防ぎやすくなります。公営住宅によっては、敷地内に広場や集会場などの共有スペースが設けられ、自治会による夏祭りや防災訓練、趣味のサークル活動などが定期的に行われているところもあります。
高齢期の暮らしにおいて、退職や配偶者との別離をきっかけに外出の機会が減り、近年は孤独死が社会問題となっています。公営住宅では、日々のゴミ出しや散歩のついでに自然と挨拶を交わす関係性が築きやすい環境です。
なかには、シルバーハウジングのように、生活援助員（LSA）による安否確認や生活相談サービスが提供されている住宅もあり、精神的な安心感を得ながら暮らすことも可能です。
また、スーパーや郵便局、医療機関、デイサービスセンターが身近にある場合、移動の負担を軽減するだけでなく、施設を利用する際に出会う近隣住民との交流を促すきっかけにもなるでしょう。
老後に公営住宅に住むデメリット
公営住宅には多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。
- 申し込んでも必ず入居できるとは限らない
- 勝手にリフォームはできない
- 立地によっては外出時の移動が不便になる
それぞれ確認しておきましょう。
申し込んでも必ず入居できるとは限らない
公営住宅は、空きがあるからといって必ず入居できるとは限りません。空きに対して入居希望者が多い場合は抽選になるためです。空きがあっても抽選に落ちれば、次の空きがでるまで待たなければいけません。
特に新築や築年数の浅い公営住宅は人気があり、入居者が集中して倍率が高くなる傾向にあります。そのため住み替えができるまでに時間がかかる場合もあります。 一方、築年数が経過した公営住宅は、設備が古くなっているため、競争率が低い傾向があります。
しかし、エレベーターが設置されていなかったり、バリアフリー設計でなかったりと、高齢者には住みにくい間取りになっていることも多いのが現状です。申し込む際は、団地の状況をよく確認することが大切です。
勝手にリフォームはできない
賃貸契約をして借りている公営住宅では、リフォームを勝手に行うことはできません。たとえば、手すりの設置や段差を解消、間取りの変更といった高齢者に必要なリフォームも自由にはできないのが基本です。
団地管理者に相談することで許可が下りることもありますが、全てが認められるわけではありません。 また、居住ルールが設定されていることも多いため、持ち家よりも住みにくさを感じる方もいるでしょう。
ただし最近は、高齢者向けのリフォームを積極的に行っている団地も増えてきました。今後の住み心地に直結するため、事前にしっかりと情報収集をすることが大切です。
立地によっては外出時の移動が不便になる
公営住宅は物件によって立地や周辺環境が異なり、最寄り駅から距離があったり、利用できるバスの本数が少なかったりする場合があります。特に高齢になると、買い物や通院などで移動すること自体が負担になることもあるため注意が必要です。
現在は自動車で移動できていても、将来的に運転をやめる可能性があります。そのため、老後の住まいとして公営住宅を選ぶ際は、家賃や間取りだけでなく、最寄りの駅やバス停までの距離、公共交通機関の運行状況、スーパーや医療機関までの移動手段なども確認しておきましょう。
持ち家から公営住宅へ住み替えるなら売却価格を確認しておこう
持ち家から公営住宅への住み替えを検討しているなら、不動産会社に家のいまの価値を確認してもらいましょう。いまの相場を把握することで、住み替える際の資金計画も立てやすくなります。
また、複数の不動産会社を効率よく探すのであれば一括査定サイトの利用が便利です。不動産一括査定サイトである「リビンマッチ」では、物件情報を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社に一括で依頼できます。
より高く売ることができれば最終的な手取り額が多くなるため、住み替え後の生活も安定するでしょう。
参照記事・文献
大阪市「市営住宅申込みのQ＆A」
2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
