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老後の住み替えは賃貸と持ち家のどっちがよい？売却で引っ越すポイント
老後になってから、賃貸住宅へ住み替えるのはよい選択といえます。
まだ若い20代、30代のころに建てた家は、歳をとってからのことを考慮していないため、そのままの設計で住み続けるのは大変です。愛着のある家かもしれませんが、老後は賃貸住宅へ住み替えるのもよいでしょう。
せっかく家を建てたのに賃貸住宅へ住み替えるのは、抵抗感があるかもしれません。しかし、老後に賃貸住宅へ住み替えるのは、さまざまなメリットがあるのでおすすめです。
老後に賃貸住宅へ住み替えるときに気をつけることや、賃貸住宅を選ぶときのポイントなどを詳しく解説します。
もくじ
老後は持ち家と賃貸のどっちがいいか
「老後は持ち家を売却して、賃貸に住み替えたほうが安心かも…」と思っていても、賃貸住宅への引っ越しに、抵抗を感じる方は少なくありません。
まずは持ち家と賃貸住宅のメリット、デメリットを比較してみましょう。快適な老後生活を送るには、持ち家と賃貸のどちらが自分に適しているかを検討してください。
持ち家のメリット、デメリット
持ち家のメリットとデメリットには次のものがあります。持ち家があることで生活に安心感を覚える方は多いのですが、老後も所有し続けるには無視できないデメリットがあることに注意しましょう。
- 持ち家のメリット
-
- 自分の資産になる
- 住宅ローンを完済すれば月々の経済的負担が軽くなる
- 自由にリフォームして自分好みの住まいをつくれる
- 持ち家のデメリット
-
- 税金や維持費の負担が重い
- メンテナンス費用がかかる
- 簡単に処分できない
持ち家のメリット
持ち家の大きなメリットは、自分の資産になる点です。慣れ親しんだ土地に老後も住み続けられるほか、子どもたちに将来家を財産として残すこともできます。
自分好みに自由にリフォームできる点も魅力です。賃貸住宅は好き勝手にリフォームをできませんが、持ち家であれば老後のライフスタイルに合わせて、好みの間取りや設備に変えられます。
持ち家のデメリット
自宅を所有し続けていると、たとえ住宅ローンを完済したとしても、税金や維持費を支払い続けなくてはなりません。
住まいに不具合が生じれば、メンテナンスしなくてはならないのです。長年生活していると、外壁にひびが入ったり、給湯器が壊れてしまったりとさまざまな不具合が生じます。不具合のたびに業者を手配し、費用を支払うのは相当な負担です。
賃貸住宅のメリット、デメリット
持ち家だけでなく、賃貸住宅にもメリット、デメリットはあります。住み替えを検討しているときは、それぞれをよく比較することが大切です。
- 賃貸住宅のメリット
-
- いつでも気軽に引っ越しができる
- 維持費やメンテナンス費がかからない
- 住宅ローンを組む必要がない
- 賃貸住宅のデメリット
-
- 月々の家賃が発生する
- 入居できない物件もある
- 高齢者向けの物件が少ない
賃貸住宅のメリット
賃貸の魅力は、いつでも気軽に引っ越しができる点です。老後、ライフスタイルに変化が起きても、すぐに対応できます。
維持費やメンテナンス費がかからないのも大きな魅力です。賃貸住宅は物件の所有者が維持やメンテナンスの費用を負担するため、借りる側は費用を負担せずに済みます。
賃貸住宅のデメリット
賃貸住宅に住むと、家賃を毎月支払わなくてはなりません。高齢になると入居できない物件が増えるのも難点です。認知症や室内での転倒といった病気やケガを懸念され、高齢者ひとりでの入居を認めてくれない物件があります。
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高齢者は賃貸住宅を借りにくいといわれる理由
高齢者は、現役世代に比べて賃貸住宅を借りにくいといわれています。主に次の3つがその理由といわれています。
- 病気や孤独死のリスクが高い
- 収入や雇用が不安定
- 保証人が見つかりにくい
それぞれの理由について、詳しく解説します。
病気や孤独死のリスクが高い
高齢者は健康問題や体力的な衰えが懸念されて、賃貸住宅の入居を断られることがあります。入居時には元気でも、数年で急激に健康状態が悪化するおそれがあるのです。特に高齢者のひとり暮らしは、もしものときの発見が遅れて、孤独死のリスクが高まります。
また、賃貸住宅は高齢者向けにつくられていないことが多く、高齢による病気、衰えに対応できないため、入居を断られることがあります。
収入や雇用が不安定
高齢者は定年退職後、収入源は年金のみとなり、所得が減少するのが一般的です。また、アルバイトとの併用で収入を維持していたとしても、雇用の不安定さが問題視されることがあります。
賃貸住宅のオーナーは安定した収入源を求めるため、収入や雇用が不安定な高齢者の入居を断ることがあります。
保証人が見つかりにくい
賃貸住宅のオーナーは、家賃の滞納や建物の破損といったリスクを回避するために、賃貸借契約を交わすときに賃借人へ連帯保証人を求めるのが一般的です。連帯保証人は賃借人の親族になるケースが多いですが、高齢者の場合、配偶者や兄弟などの親族も高齢になっていることが考えられます。
高齢者でも賃貸住宅は借りられる
高齢者は賃貸住宅を借りにくいといわれる一方で、十分な貯金や資産があったり家賃保証会社を利用したりすることで、高齢者であっても賃貸住宅を借りられます。賃貸住宅を借りるときは、次のポイントを押さえておきましょう。
- 十分な資産や収入源を持っている
- 保証会社を利用する
- 高齢者向けの賃貸住宅を探す
それぞれのポイントについて解説します。
十分な資産や収入源を持っている
賃貸住宅に入居できるかどうかは、オーナーの「この人なら安心して貸し出せる」という判断によって決まります。
ひとつの基準が、所有する資産や安定した収入源です。退職前からすでに老後の生活に十分な資金を蓄えている場合や、定年退職後も不動産所得や配当所得、アルバイトからの所得などの収入源がある場合は、家賃の滞納が起きにくいと判断されます。そのため、賃貸住宅を借りられる可能性が高いのです。
保証会社を利用する
賃貸契約を結ぶときに連帯保証人を立てられない場合は、家賃保証を行ってくれる会社に依頼することになります。高齢者が賃貸住宅に入居する場合、一般財団法人 高齢者住宅財団が連帯保証人になってくれる家賃債務保証制度があります。
保証会社の審査を通過することで、オーナーは家賃を回収できないリスクを回避できるため、入居を受け入れてくれる可能性が高いです。
高齢者向けの賃貸住宅を探す
独立行政法人UR都市機構の高齢者向け優良賃貸住宅や、高齢者向け特別設備改善住宅では、入居希望者が高齢であることを理由に入居を断ることは基本的にありません。
高齢者向けの賃貸住宅は、手すりの設置やバリアフリーの玄関など、生活面でも魅力的な物件が多いのが特徴です。なお、賃貸情報サイトから高齢者向けの賃貸住宅を検索できます。
老後の住まい選びの注意点
老後の住まい選びは、間取りや設備のほかに周辺環境や地域のコミュニティなど、あらゆる点に注意しなくてはなりません。次の点に注意して、快適な住まいを見つけましょう。
- 間取りや設備に配慮して選ぶ
- 立地や周辺環境に気を配って選ぶ
- 地域交流が活発に行われているエリアを選ぶ
間取りや設備に配慮して選ぶ
間取りや設備に配慮して住まいを選ぶのがおすすめです。段差が多い間取りや階段しか移動手段がない物件は、老後の住まいとして不向きです。
安心して生活できるバリアフリーの間取りや空調管理しやすい高断熱住宅など、安心、安全に生活できる住まいを選びましょう。
立地や周辺環境に気を配って選ぶ
立地や周辺環境に気を配る必要があります。スーパーや病院が近くにあるのが理想的です。バス停が近かったり最寄り駅から徒歩圏内だったりと、交通の便のよさも大切なポイントです。
地域交流が活発に行われているエリアを選ぶ
快適な老後生活には、地域交流の活発なエリアがおすすめです。地域交流の活発なエリアは、防犯・防災対策にしっかり取り組んでいることが多いです。万が一、災害に遭ったときも、コミュニティに参加することで、孤立を防げます。
住み替えで賃貸住宅を選ぶときの注意点
高齢者でも安心して賃貸住宅で暮らすには、どうすればよいのでしょうか。老後に賃貸住宅へ住み替えるときに注意すべき点を紹介します。
無理のない範囲の家賃から選ぶ
老後は収入が減少することを見越して、無理なく払える家賃の賃貸住宅を選びましょう。一般的に、家賃の目安は収入の3分の1程度です。たとえば、2017年度から2021年度における、年金の平均月額である約14万4,000円を家計全体の収入とした場合、家賃の目安は4～5万円程度です。
家族や医療機関からの距離を考慮する
病気で介護や通院が必要になったとき、家族が近くに住んでいたり医療機関が近くにあったりすると安心して暮らせます。症状によっては毎週のように通院が必要になることもあるため、家族の住まいや医療機関が近い範囲にないか調べておきましょう。
バリアフリー設備や生活の利便性を確認する
高齢者が生活しやすい賃貸物件の特徴として、次のようなものがあります。
- 階段が少なくエレベーターを完備している
- 廊下は車椅子が通れる幅がある
- 寝室や浴室、トイレが広い
- エアコンや暖房設備、室内洗濯機がある
- 管理人やメンテナンススタッフが常駐している
- 交通や騒音の少ない穏やかな立地である
すべての項目が当てはまる必要はありません。しかし、当てはまる項目がひとつでも多いほうが、快適な老後生活を送れるでしょう。
セキュリティや防犯対策が充実している
詐欺や強盗などの犯罪に対して、高齢者は対抗する力がありません。そのため、高齢者は犯罪のターゲットとなりやすいです。そのため、セキュリティや防犯対策の充実している賃貸住宅を選びましょう。
防犯カメラやオートロックなどの設備が整っていると、犯罪の抑止力になるだけでなく、不正侵入や盗難のリスクを低減できます。
持ち家から賃貸住宅への住み替えで気をつけること
高齢者が持ち家から賃貸住宅へ住み替えるときに、注意しておきたいことには次のものがあります。
- 住宅ローンの残債を一括で支払う必要がある
- 住み替えのタイミングで売却できるとは限らない
- 契約から引き渡しまでの期間はゆとりを持って設定する
- 全体的な生活空間が狭くなる
ここからは、これらの注意点について詳しく見ていきましょう。
住宅ローンの残債を一括で支払う必要がある
住宅ローンが残っている持ち家を手放して賃貸住宅に住み替えるときは、住宅ローンの残債を金融機関に支払い、完済する必要があります。持ち家の売却代金で住宅ローンを完済できればよいのですが、売買価格が住宅ローンの残債を下回る場合、残りを自己資金で補填する必要があります。
住み替えで住宅ローンの返済が困難になる場合は、持ち家を賃貸に出すことも視野に入れて住み替えを検討しましょう。
住み替えのタイミングで売却できるとは限らない
持ち家から賃貸住宅に住み替えるときに、引っ越しのタイミングで持ち家を売却できるとは限りません。不動産市場は需要や供給のバランス、地域の景気状況などで常に変動し、売却価格や売却期間に影響を与えるため、希望する売却価格と売却のタイミングが合わないことがあります。
また、賃貸住宅への引っ越しのために売却を急いでしまうと、買主からの価格交渉が入って売却価格が低くなってしまうこともあります。
契約から引き渡しまでの期間はゆとりを持って設定する
持ち家を売却して賃貸へ引っ越す場合、持ち家の売買契約から引き渡しまでの期間はゆとりを持って設定することをおすすめします。
一般的に契約から引き渡しの期間中に引っ越しを行いますが、この期間が短いとスケジュールの変更やトラブルの発生に対応できずストレスが大きくかかってしまいます。また、持ち家の売却が決まっても、引っ越し先の賃貸住宅がなかなか決まらないかもしれません。
慎重な計画と準備のためにも、引き渡し日は契約からゆとりを持って設定しましょう。
全体的な生活空間が狭くなる
持ち家から賃貸住宅に住み替えることで、全体的な生活空間は狭くなるのが一般的です。そのため、これまで所有していたものすべてを新居に持って行けないかもしれません。
引っ越しのタイミングで所有物の整理や処分をする必要があります。生活空間が狭くなることで、所有物の処分に手間や費用がかかることを把握しておきましょう。
自宅を売却して住み替える方法
満足のいく老後の住み替えを実現するには、事前にスケジュールを立てることが重要です。やみくもに不動産会社を探して自宅の売却を進めたり、賃貸物件を探したりするのはおすすめできません。
自宅を売却してから賃貸物件に住み替えるまでの流れや必要な手続きを解説します。自宅を売却に出す前に、大まかな流れを把握しておきましょう。
自宅売却～住み替えの流れ
自宅の売却から賃貸に住み替えるまでの大まかな流れは、次のとおりです。
- 売却価格の相場を調査
- 査定依頼
- 媒介契約締結
- 売却活動開始
- 賃貸物件の情報収集、見学
- 賃貸物件の申込
- 売買契約締結
- 賃貸契約、入居準備
- 持ち家の引き渡し、決済
1.売却価格の相場を調査
不動産会社に査定を依頼する前に、持ち家と条件の似ている物件がどれくらいの価格で売却されているか調べてみましょう。不動産会社に相談する前に売却価格を把握することで、相場より安い価格で取引するのを防げます。
2.査定依頼
売却価格の相場を把握したら、不動産会社に持ち家の査定を依頼します。依頼の際は、次の書類を持参しましょう。
- 身分証明書
- 印鑑証明
- 実印
- 登記簿謄本
- 公図
- 測量図
書類がなくても査定を受けられる不動産会社もありますが、詳細な査定結果を望むなら必ず用意しましょう。
3.媒介契約締結
持ち家の査定を受け、売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を交わします。
媒介契約は3種類あり、それぞれ次のような特徴があります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約できる不動産会社の数 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売却活動の状況報告 | 報告義務なし | 14日に1回以上 | 7日に1回以上 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| レインズへの登録義務 | 不動産会社の任意 | 契約締結後、7営業日以内 | 契約締結後、5営業日以内 |
| 契約有効期間 | 法令上の制限なし | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
それぞれの媒介契約の違いを把握したら不動産会社の担当者と相談し、自分にぴったりなものを選んでください。
4.売却活動開始
媒介契約を交わしたら、いよいよ売却活動がはじまります。しかし売主が行うことはほとんどありません。不動産会社の担当者に一任し、状況報告を待つのみです。
5.賃貸物件の情報収集、見学
売却活動を行っている間に、賃貸物件の情報を収集し、見学を済ませます。
うまく物件を探せない場合は、住み替えを考えているエリアの不動産会社へ相談しましょう。不動産会社へ間取りや設備、周辺環境の希望を伝えて、一緒に物件を探してもらいましょう。
6.賃貸物件の申込
見学して問題がなければ、申込手続きを進めます。申込時は申込書のほかに、身分証明書の提出が必要です。免許証や健康保険証といった身分証明書を、忘れずに持っていきましょう。
7.売買契約締結
賃貸物件の契約を進めている間に、購入希望者が決まれば売買契約を交わします。契約締結日が決まったら、不動産会社から売主に必要書類の案内が届きます。案内に従い、必要書類を準備しましょう。
8.賃貸契約、入居準備
賃貸物件の申込手続き後、入居審査を通過したら、本契約へと進みます。契約をするときは、次の書類を用意してください。
- 住民票
- 印鑑証明
- 収入を証明できる書類
契約に必要な書類を提出し、初期費用の支払いを済ませたら、賃貸物件の鍵を受け取ります。
9.持ち家の引き渡し、決済
売買契約を結んでから物件の引き渡しまで、1、2カ月の期間を要します。この間に、賃貸への引っ越しを済ませましょう。
決済日に、手付金を差し引いた残代金を買主から受け取ります。同じタイミングで、不動産の登記を買主名義に変更し、家を引き渡します。
自宅の売却と賃貸物件の契約は同時に進めるのが理想的です。早く売却を済ませてしまうと、住む場所がなくなってしまうため注意しましょう。
賃貸住宅への住み替えに必要な費用と目安金額
賃貸住宅へ住み替えるときにかかる費用の項目とそれぞれの目安金額は、次のとおりです。
| 項目 | 目安金額（円） |
備考 |
|---|---|---|
| 不用品の処分費用 | 5,000～8万 |
|
| 敷金、礼金、前払い家賃 | 10～20万 | それぞれ「家賃1カ月分」が相場価格 |
| 賃貸仲介手数料 | 5～10万 | 「家賃1カ月分＋消費税」が上限金額 |
| 売買仲介手数料 | 18～200万 | 「（売却金額×3％＋6万円）＋消費税」が上限金額 |
| 新居への引っ越し料金 | 3万～10万 |
|
| 各種手数料 | 2～5万 |
|
不動産売却はリビンマッチの一括査定が便利
所有している自宅を売却するときは、できるだけ多くの不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社ごとに得意にしている物件、地域があるため、不得意な物件を依頼しても早期売却、高額売却を望めないことがあるのです。
不動産売却において、複数の不動産会社への相談は欠かせないプロセスのひとつです。
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- 物件種別・都道府県を選択して「査定を依頼する」をクリック
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できるだけ早く不動産を売却するのであれば、不動産買取という方法もあります。これは不動産会社に売主を探してもらうのではなく、不動産会社が買い取る売却方法です。
不動産買取には、次の特徴があります。
- 売主を探す必要がないので早期売却が可能
- 再販売のコストがかかるため売却価格が安い
不動産買取で迷うポイントは、売却価格が安くなってしまうことでしょう。一般的に市場価格の8割程度になるといわれています。それでも「早く売却して住み替えたい」というのであれば、不動産買取はおすすめです。
老後の賃貸住宅への住み替えでよくある質問
- 高齢者だと賃貸住宅を借りにくい？
- 高齢者であっても賃貸住宅を借りることは可能です。①十分な資産や収入減がある、②保障会社を利用する、③高齢者向けの賃貸住宅を探すといったポイントを押さえておきましょう。
- 老後に賃貸へ住み替えるときの注意点は？
- 高齢者が住みやすい、生活しやすい物件であることが大切です。①無理なく払える家賃の物件を決める、②生活するときの利便性に注目する、③セキュリティの高い物件を選ぶといったことに注意してください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
