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土地の相続税はかからない？節税方法や損しないための注意点
土地を相続することになった際、真っ先に頭に浮かぶ不安が「いくらの相続税を支払う必要があるのか」という点ではないでしょうか。結論からお伝えすると、すべてのケースで相続税が発生するわけではありません。
本記事では、土地の相続税がかかるかどうかの判断基準から、評価額を下げるための具体的な税金対策、そして相続税に関する注意点についてもわかりやすく解説します。
- 土地の相続税がかからない主なケース
- 土地の相続税を抑えるための対策
- 相続手続きで損をしないための注意点
土地の相続税がかからないケース
相続税は土地だけで判断するのではなく、預貯金や建物、有価証券などを含めた「正味の遺産額全体」で判断されます。正味の遺産額とは、相続した財産の合計から亡くなった人の負債や葬式費用などを差し引いた金額のことです。
| 財産の種類 | 費用（万円） |
|---|---|
| 現金 | 1,000 |
| 不動産（土地・家屋） | 1,000 |
| 生命保険 | 1,000 |
| 財産の合計 | 3,000 |
たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人なら、基礎控除は4,800万円です。上記のように財産が合計3,000万円であれば、原則として相続税はかかりません。
被相続人が死亡してから相続税の申告までは、10カ月以内におこなう必要があるため、あまり時間は多くありません。被相続人の財産全体の金額と基礎控除額を、あらかじめ把握しておくことが大切です。
基礎控除額は法定相続人の数により異なる
相続税の有無と相続税の申告が必要になるかどうかの判断は、法定相続人の数によって大きく異なります。
相続税の基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
法定相続人が2人なら基礎控除額は4,200万円、3人なら4,800万円です。
なお、配偶者は常に法定相続人となり、続いて次の順位で相続人となります。
- 死亡した人の子ども
- 死亡した人の直系尊属（父母や祖父母）
- 死亡した人の兄弟姉妹
夫が死亡したとき、妻は常に法定相続人になります。もし夫婦に子どもがいないときは父母などが相続人となり、父母がすでに死亡している場合などは兄弟姉妹が相続人です。
法定相続人のうち、相続放棄をした人がいるケース
夫が亡くなり、妻、子どもが3人（長男、次男、長女）いて、次男が相続放棄をした場合を考えてみましょう。
この場合は、相続放棄がなかったものとして考えます。そのため死亡した夫に妻と、子ども3人がおり、次男が相続放棄をした場合の法定相続人も4人となり、基礎控除は次のように計算します。
基礎控除：3,000万円＋600万円×4人（妻、長男、次男、長女）＝5,400万円
このことから、4人の法定相続人のうち相続放棄をした人がいても、通常の場合と同じく基礎控除額は5,400万円です。
法定相続人のうち、亡くなった人がいるケース
夫が亡くなり、妻、子どもが3人（長男、次男、長女）の家族で、長男がすでに死亡している場合について解説します。
この場合、長男に子どもがいれば、「代襲相続」となり、子どもの数だけ法定相続人の数に含めて計算します。仮に、長男の子ども（被相続人の孫にあたる）が2人いた場合は次のように計算します。
基礎控除：3,000万円＋600万円×5人（妻、長男の子2人、次男、長女）＝6,000万円
このように、法定相続人はすでに死亡している長男ではなく代襲相続人である長男の子どもを含めた5人となり、合計6,000万円となります。
配偶者が土地を相続する場合
配偶者が土地を相続する場合、「配偶者の税額軽減」という控除制度を利用できるため、多くの場合で相続税がかかりません。この制度は、配偶者が取得した正味の遺産額が、1億6,000万円または法定相続分に相当する金額のいずれか多い金額までであれば、相続税が課税されないというものです。
たとえば、相続財産が合計で3億円あり、その半分にあたる1億5,000万円相当の土地を配偶者が相続したとします。この場合、法定相続分である2分の1の範囲内であるため、1億6,000万円を超えていても配偶者に相続税はかかりません。
ただし、この特例によって相続税が0円になる場合も、相続税の申告が必要です。
土地の相続税評価額を計算する方法
相続税を計算する際は、相続した土地の評価額を算定する必要があります。評価額を求める方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、地域によってどちらを使用するかが異なります。
それぞれの計算方法について詳しく見ていきましょう。
路線価方式で計算する
路線価方式は、国税庁が公表する路線価をもとに土地の評価額を算出する計算方法です。主に市街地の宅地評価に用いられており、対象となる土地が接している道路（路線）ごとに設定された1㎡あたりの単価に、土地の面積を掛けて計算します。国税庁のウェブサイトで公開されている路線価図から、該当する年分の路線価を確認できます。
ただし、単純に単価と面積を掛けるだけでは正確な評価額は出せません。奥行が極端に長い土地や、形が歪な不整形地、崖地を含む土地などは、利用価値が低いとみなされ評価額が減額されます。一方で、角地のように2本以上の道路に接している土地は利便性が高いため、評価額が加算される仕組みになっています。
このように、路線価方式による計算では土地の個別性に応じた調整が不可欠です。算出された評価額は相続税の課税対象となる財産価値の基準となるため、土地の形状や接道状況を正確に把握したうえで計算を進める必要があります。
倍率方式で計算する
路線価が設定されていない地域では、倍率方式を用いて相続税評価額を計算します。主に路線価が設定されていない地域の宅地や、農地、山林、原野などを評価する際に用いられています。
倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定めた一定の評価倍率を掛けて算出します。固定資産税評価額は、毎年春ごろに自治体から送付される固定資産税の納税通知書や課税明細書で確認できるほか、市区町村役場で固定資産評価証明書を取得することでも把握が可能です。
評価倍率は路線価図のサイトで公開されている「評価倍率表」にて、閲覧方法を確認できます。同じ地域内であっても、宅地、田、畑、山林といった地目によって適用される倍率が異なる点に注意が必要です。なお、倍率方式が適用される地域は、路線価図において「倍率地域」と表示されています。
路線価方式に比べると計算方法は比較的シンプルですが、地目や利用状況によって評価方法が変わる場合があるため注意が必要です。
土地の相続税を抑える方法
地価が高い土地や、面積が広い土地の場合は、土地の評価額だけで基礎控除を超えてしまうこともあります。
しかし、代々引き継いできた土地などは簡単には手放しにくいものです。ここでは、土地の相続税を抑える方法を3つ紹介します。
小規模宅地等の特例を利用する
自宅や事業用の土地を次の世代へ引き継ぐための制度として、「小規模宅地等の特例」があります。小規模宅地等の特例を活用できれば、自宅などの土地の評価額を最大80%減額できます。
「今後も引き続き自宅に住みたい」「事業を継続したいが土地の評価額が高くて相続税を支払えず、自宅や事業用地を手放さざるをえない」といった事態を防ぐためにつくられた特例です。
たとえば自宅の相続税評価額が3,000万円のとき、条件を満たせば相続財産に600万円（=3,000万円×80％）として加算して相続税の計算をおこないます。ただし、特例の適用には次のような細かい条件が複数あります。
- 自宅の場合は最大330平方メートルまで特例が適用される
- 被相続人に配偶者がいない
- 相続開始直前まで同居していた
- 適用となる自宅を相続開始時から相続税の申告期限まで有している
このほかにも適用には多くの要件があるため、自己判断せずに税理士などへ相談するほうが確実です。また、小規模宅地等の特例を適用する場合は、相続税が非課税となっても相続税の申告をおこなう必要があります。
相続税の配偶者控除を利用する
被相続人の配偶者に対する相続税を大幅に軽減する制度があります。小規模宅地等の特例と同様、被相続人の死後、自宅を含めた財産の相続税を支払えずに自宅を手放さなければならなかったり、その後の生活が立ち行かなくなったりを防ぐためです。
配偶者控除では、配偶者が取得した財産額が次の金額のどちらか多い金額まで、相続税が免除されます。
- 1億6,000万円
- 配偶者の法定相続分（2分の1）相当額
たとえば、配偶者が被相続人の財産4億円の2分の1にあたる2億円を取得したとすると、2億円は非課税です。相続した2億円のなかに土地を含めれば、実質土地の相続税はかからないことになります。
参考：国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」
地価が上昇する見込みがあるときは生前贈与を検討する
将来、地価が上昇する見込みがある土地を所有している場合は、生前贈与を検討するのもひとつの方法です。
たとえば、贈与税評価額が現在1,000万円の土地を、父親から18歳以上の子どもへ暦年贈与するとします。ほかに贈与を受けておらず、特例税率が適用される場合の贈与税は177万円です。
- 基礎控除後の課税価格＝1,000万円−基礎控除110万円=890万円
- 贈与税＝890万円×税率30％-控除額90万円＝177万円
土地の評価額が上昇した場合、相続時に取得するよりも早い段階で贈与することで、値上がり前の評価額をもとに財産を移転できる可能性があります。ただし、暦年贈与には相続開始前の一定期間に行われた贈与を相続税の課税価格に加算するルールがあるため、生前贈与が必ずしも相続税の節税につながるとは限りません。
賃貸経営などの土地活用をおこなう
土地にかかる相続税を減らす方法として、アパートやマンションの経営などをおこなう手段があります。所有している土地に賃貸物件を建てて人に貸し出すと「貸家建付地」として扱われ、借地権割合などが考慮されるため、自用地のままよりも評価額を下げることができるのです。
さらに要件を満たせば、小規模宅地等の特例である「貸付事業用宅地等」を併用することも可能なため、大幅な節税効果が期待できます。将来的に土地を利用する予定がない場合は、相続前から有効活用できないか検討してみましょう。
土地を相続したときの注意点
最後に土地を相続したときの注意点を3つ解説します。割り増しの相続税を支払う、遺産分割でもめてしまう、といったトラブルに遭わないために、事前に確認しておきましょう。
10カ月以内に申告しないとペナルティがある
相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月目の日です。たとえば6月1日に被相続人が死亡したことを知った場合、翌年4月1日が申告期限です。
申告期限までに申告しなかった場合は、相続税のほかに無申告加算税がかかり、税負担がより重くなります。さらに申告しなかったことが悪質と捉えられると重加算税を課されるおそれもあります。期限内に正しい申告をおこなうことが大切です。
無申告加算税
正当な理由なく期限内に相続税の申告を行わなかった場合は、「無申告加算税」が課されることがあります。無申告加算税の税率は以下の通りです。
| 期限後申告のタイミング | 納付する税額が50万円以下 | 50万円超～300万円以下 | 300万円超 |
|---|---|---|---|
| 税務調査の事前通知前に自主的に申告 | 5％ | 5％ | 5％ |
| 税務調査の事前通知後～調査を受ける前に申告 | 10％ | 15％ | 25％ |
| 税務調査で無申告が発覚、または税務署から指摘を受けた場合 | 15％ | 20％ | 30％ |
相続税の申告・納付期限は、被相続人が死亡した知った日の翌日から10カ月以内です。 期限までに相続税を納めなかった場合には、無申告加算税に加えて延滞税も発生するため注意しましょう。
参考：国税庁「相続税、贈与税の過少申告加算税及び無申告加算税の取扱いについて」
重加算税
相続税の申告において、故意に相続財産を隠して申告するなど、悪質な場合には重加算税が加算されるおそれがあります。重加算税は、申告されていなかった相続税部分に加算され、税率は次のとおりです。
| 名称 | 増差本税に対する課税割合（％） |
|---|---|
| 相続税の申告書を提出していた場合 | 35 |
| 無申告の場合 | 40 |
万が一、相続税を無申告のまま10カ月が過ぎ、さらに悪質だと判断された場合は40％もの税率が加算されます。さらに納税期限も過ぎているため、延滞税もかかります。
参考：財務省「納税環境整備に関する基本的な資料」
現金納付できないと損するおそれがある
相続税は、原則現金で一括納付する必要があります。しかし、どうしても現金一括で納付できない場合は、現金一括以外に「延納」と「物納」ができます。
延納では、相続税を年払いで納付します。土地や国債、社債、税務署長が確実と認める保証人の保証などを延納する金額の担保とする必要があり、相続税を年払いで支払っているあいだは利子税が発生します。
さらに、延納でも相続税の納付が難しい場合は「物納」ができます。物納では、納められない相続税額を限度として、不動産や国債、上場株式などを現金の代わりに納めます。
ただし、物納できる財産は細かく定められており、適用となる条件は厳しいのが実情です。さらに、物納手続きが完了するまでの利子税がかかります。
参考：国税庁「No.4211 相続税の延納」「No.4214 相続税の物納」
遺産分割は不動産の時価をもとに計算される
土地の遺産分割をおこなうときは、相続税評価額ではなく時価をもとに計算します。時価は不動産会社によっても評価額が異なるため、分割でもめる一因となりやすいのです。
たとえば、長男と次男の2人で、自宅の土地と現金2,000万円を相続するケースを考えてみましょう。土地の時価を確認するため、長男と次男がそれぞれ別の不動産会社に査定を依頼したところ、次のように査定額となりました。
- 長男が依頼した不動産会社A：1,000万円
- 次男が依頼した不動産会社B：2,000万円
長男は土地を1,000万円と考えているため、遺産総額は3,000万円となり、2人で均等に分けるなら1人あたり1,500万円です。そのため、長男が土地と現金500万円、次男が現金1,500万円を取得するのが公平だと考えました。
一方、次男は土地を2,000万円と考えているため、遺産総額は4,000万円となり、長男が2,000万円の土地、次男が現金2,000万円を取得するのが公平だと考えました。
このように、不動産の評価額に差があると、それぞれが公平だと考える遺産分割の内容も変わり、相続人同士で意見が対立する原因になるのです。
手続きや申告に不安がある場合の相談先
土地の相続に関する税金の計算や申告、名義変更の手続きなどは複雑なため、専門的な知識が求められます。 また、遺産分割の話し合いがまとまらないケースも珍しくありません。自力での解決に不安がある場合は、それぞれの専門家に相談するのが確実です。
内容に応じて適切な専門家を選ぶ
相続に関する悩みは多岐にわたるため、相談内容に合わせて最適な専門家を選ぶことが重要です。 まず、相続税の具体的な計算や申告、小規模宅地等の特例が適用できるかどうかの判断については、税務の専門家である税理士に相談しましょう。
不動産の名義変更である相続登記の手続きに関しては、登記の専門家である司法書士に依頼するのが確実です。もしも相続人同士で遺産分割に関する争いが生じている、あるいはトラブルに発展する可能性がある場合は、弁護士に法的な助言を求めることになります。
相続した土地の価値を把握したい場合や、有効活用を検討している場合は、不動産会社が心強い相談先となります。土地の査定額は会社によって差が出やすいため、複数社に査定を依頼することが大切です。「リビンマッチ」では最大6社の不動産会社に一括で依頼できるため、効率よく土地の価値を把握できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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