実家の空き家を売却する方法。費用、税金、トラブル対策を解説

実家が空き家になる前に早めの売却がおすすめです。この記事では、売るときの手順や費用・税金の知識、起こりがちなトラブル対策などをわかりやすく解説します。

ポイントを押さえておけば不動産売却は難しくことではないので、一通りチェックしておきましょう。

実家の空き家を放置し続けるリスク

法務省が公表する「住宅・土地統計調査」では、2023年（令和5年）時点で全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8％で過去最高としています。2018年の約849万戸から51万戸ほど増加しており、1993年から2023年の30年間を比較すると、空き家数は約2倍になっています。

空き家になった実家を売却せずに放置し続けると、さまざまなリスクや負担が生じるため詳しく解説します。

維持管理の手間や費用の負担が増える

近年、適切な管理が行われていない空き家に対する自治体の取り締まりが厳しくなっています。

放置して倒壊の危険があるなど周囲に悪影響を及ぼす「特定空き家」や、放置すれば特定空き家になるおそれがある「管理不全空き家」に指定されるおそれがあります。さらに、自治体から勧告を受けると、住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税の負担が大きく増えることが考えられます。

また、建物の資産価値を保つためには、定期的な換気や清掃、庭の草刈りといった維持管理を継続しなければなりません。このように、実家を空き家の状態で所有し続けることは、金銭的にも体力的にも負担が増え続ける原因になるのです。

倒壊や害虫などで近隣住民に迷惑をかけるおそれがある

空き家となった実家を放置し続けると、建物の老朽化によって自然災害が発生した際に建物や塀が倒壊するリスクが高まります。瓦の飛散や外壁の剥落、ブロック塀の崩壊により、通行人や近隣の家屋に甚大な被害を及ぼした場合、所有者に損害賠償を請求されることがあります。

また、手入れの行き届かず草木が生い茂った庭は、害虫・害獣の温床となりやすく、近隣住宅へ被害を与える要因になり得るのです。ゴミの不法投棄が繰り返されると、強烈な悪臭が発生して周囲の住環境を著しく損なうこともあります。 こうした迷惑を周囲にかけ続けた結果、実家の所有者は社会的な責任を問われるリスクがあることを覚えておきましょう。

実家の空き家を売却する5つの方法

空き家となった実家を売却する場合、どのような方法があるのでしょうか。まずは、以下の売却方法を検討してみましょう。

ひとつずつ詳しく解説します。

家はそのままで古家付き土地として売却する

実家の建物が古い場合は、耐震性などに不安があったり、家の購入費用に加えてリフォーム費用がかかったりすると、購入希望者から敬遠されてしまうことがあるためです。そういった場合、実家を古家付き土地として売り出すことで、スムーズに売却できる可能性があります。

古家付き土地は土地をメインに売り出すため、建物の古さがマイナスポイントになりにくく、中古戸建てよりも売りやすくなるでしょう。ただし、買主から価格交渉において建物の解体を求められることもあります。

解体して土地として売却する

建物が古い場合は、解体して土地のみで売却することで売れることがあります。解体費用がかかりますが、早期に売却できる可能性があるのがメリットです。また、更地のほうが購入後すぐに建築できるため、購入希望者へのアピールポイントになります。

隣家へ売却を相談する

一般の不動産市場では売りにくい物件の場合、隣家へ実家を買い取らないか相談を持ちかけるのも一つの方法です。隣家は隣地を買い取ることにより、敷地を広くできます。庭や駐車場を広くしたり増築したりと、土地の活用方法が大きく広がります。価格次第で買い取ってくれるかもしれないため、一度相談してみるとよいでしょう。

賃貸に出してオーナーチェンジとして売却する

中古戸建てとして売り出すのではなく、賃貸物件として入居者の募集を行い、賃借人に貸し出してからオーナーチェンジ物件として売るのも選択肢のひとつです。実家の立地が良く、近隣の賃貸物件よりも利回りがよければ、投資家にとって魅力的な物件となります。

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不動産会社に買い取ってもらう

不動産の買い取りは一般の個人ではなく、不動産会社が買主となって物件を買い取ります。買い取られることで、残置物の処分や建物の解体、測量など面倒な手間をかけずに、そのままの状態で売却しやすいのがメリットです。

不動産会社から提示された金額が想定どおりの売却代金であれば、数週間～1カ月程度で現金化ができます。一方で、仲介で売却したときよりも売却価格が6～8割程度の価格になる傾向あります。買い取りは一般の市場で売れ残ってしまうより、多少安くても早く売りたい場合におすすめです。

実家の空き家を売却する前に準備すること

空き家になった実家を売却する前に、名義や相続の状況を確認しておきましょう。親が健在なうちに売却する場合と、相続後に売却する場合では必要な手続きが異なります。

また、実家に残された家財の扱いについても、売却活動を始める前に家族で確認しておくとスムーズです。

親が健在なら売却意思と代理手続きを確認する

実家が親名義の場合、売却するには原則として所有者である親本人の意思確認が必要です。

親が高齢者施設に入所している、入院しているなどの理由で売買契約や決済に立ち会えない場合は、子どもが代理人となって手続きを進められるケースがあります。その際は委任状などが必要になるため、あらかじめ不動産会社へ事情を伝えて必要な手続きを確認しておきましょう。

なお、親の認知症などにより売却について十分な意思確認ができない場合は、子どもであっても代理人として売却できるとは限りません。状況によっては成年後見制度などの検討が必要になるため、司法書士などの専門家へ相談しましょう。

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相続後なら相続人同士で売却方針を決める

相続後に実家を売却する場合は、まずは遺言書の有無や相続人を確認し、誰が実家を取得するのかを決めます。相続人が複数いる場合は、「実家を売却するか」「誰が売却手続きを進めるか」「売却代金をどのように分けるか」まで話し合っておくと、その後の手続きを進めやすくなるでしょう。

実家を複数人の共有名義にすると、売却する際に名義人同士での調整が必要になります。売却を予定している場合は、遺産分割の段階から売却後の分配方法まで含めて検討することが大切です。

相続した実家は相続登記を済ませる

相続した実家を売却する場合は相続登記を行い、亡くなった親から相続人へ不動産の名義を変更する必要があります。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請しなければなりません。

相続した実家を買主へ引き渡し、所有権を移転するためにも相続登記は必須です。売却を予定している場合は、早めに手続きを進めておきましょう。

参考：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」

家財や残置物の扱いを決める

長年暮らした実家には、家具や家電のほか、衣類、写真など多くの家財が残されていることがあります。両親が健在であれば、思い入れのあるものを勝手に処分せず、残すものと処分するものを事前に確認しておきましょう。相続後でも、相続人同士で処分方法を決めておくとトラブルを防ぎやすくなります。

不動産会社の査定を受ける前にすべての家財を処分する必要はありません。不動産会社によっては残置物がある状態でも査定や売却の相談ができるため、処分する前に相談することをおすすめします。

実家の空き家を売却する手順

空き家となる前に売却する手順をあらかじめ知っておくと、スムーズに手続きを進められるでしょう。実家を売却する手順は、次のとおりです。

順番に、詳しく解説します。

①不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼して、実家がいくらで売却できるのかを把握します。査定方法は主に次の2種類です。

売り出す前に目安としていくらで売れるか知りたいのであれば、机上査定でこと足ります。しかし、具体的に実家の売却を進めたい場合は訪問査定が必要です。

②売り出し価格を決める

査定価格がわかれば、実際に売却できそうな価格の目安がわかります。その目安をもとに、売り出し価格を決めます。売り出し価格は、成約できると想定される価格より少し高めにするのが一般的です。なぜなら、購入希望者が価格交渉をして来た場合に備えて、金額に余裕を持たせたいと考えるケースが多いためです。

また、不動産の売却には費用がかかることがあるため、不動産会社と相談しながら利益と出費のバランスを取って売り出し価格を決めることが大切です。

③媒介契約を不動産会社と結ぶ

売り出し価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産取引の仲介を不動産会社に依頼する契約のことです。媒介契約を結ぶと、売り出しから引き渡しまでの手続きを売主の代わりに行ってくれます。

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類です。それぞれの違いを下表にまとめました。

④販売活動を始める

不動産会社と媒介契約を結んだら、不動産会社が販売活動を始めます。不動産ポータルサイトや自社のWebサイトに物件を掲載したり、チラシなどで宣伝したりして購入希望者を探します。不動産会社によってどのような宣伝をするのか異なるため、媒介契約を結ぶときに確認しておきましょう。

⑤内覧、価格交渉の対応をする

購入希望者から問合せがあれば、物件の内覧を行います。内覧とは購入希望者を物件へ案内して、室内や周辺を見せて詳細を説明することです。価格交渉があれば、希望を聞いて買主と相談します。必ずしも価格交渉に応じる決まりはありませんが、どれくらいの価格まで交渉に応じられるかを決めておくとスムーズに対応できるでしょう。

⑥買主と売買契約を結ぶ

購入希望者と売買条件で合意したら、売買契約を結びます。売買契約では、売主と買主が契約条件に合意したことを証明するために、売買契約書を結んで署名捺印を行います。売買契約を締結したら売主と買主は引き渡しに向けて、解体、測量、残置物の撤去、現金の準備、住宅ローンの手続きなどを行います。

⑦決済・引き渡しを行う

引き渡しとは買主が残金を支払い、売主が物件を買主に引き渡すことです。買主は売主に売却代金を支払い、売主は鍵を買主に引き渡します。物件の引き渡しを持って、取引は完了となります。

実家の空き家売却にかかる費用と税金まとめ

実家の空き家を売却すると、仲介手数料などの費用に加えて、売買契約時や登記抹消に応じた税金がかかります。一方で、相続した実家は一定の条件を満たす場合、税負担を軽減できる特例を利用できることがあります。

売却後にいくら手元に残るのかを把握するためにも、あらかじめ主な費用と税金を確認しておきましょう。

実家の空き家売却にかかる主な費用

実家の空き家を売却するときにかかる主な費用は、次のとおりです。

仲介手数料は仲介によって売買契約が成立した場合に必要となる費用です。ただし、2024年7月1日からは、売買価格が800万円以下の「低廉な空家等」について仲介手数料の特例が設けられています。

測量や解体、家財処分、ホームインスペクションなどは、すべての空き家で必要になるわけではありません。特に家の解体や不用品回収はまとまった費用がかかるため、先に不動産会社へ査定を依頼し、そのまま売る場合と費用をかけた場合の売却価格を比較してから判断しましょう。

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実家の空き家売却にかかる主な税金

実家の空き家を売却するときに関係する主な税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得にかかる所得税・住民税などです。

印紙税は、売買契約書に記載された契約金額に応じて金額が決まります。2027年3月31日までに作成される契約書には軽減措置があります。登録免許税は、不動産の登記を行うときにかかる税金です。相続した実家を売却する場合の相続登記や、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合などに必要となります。

また、実家を売却して利益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税・住民税などが課税されます。

実家の売却に利用できる税金の特例

実家を売却したときには、次のような税金の特例を受けられる場合があります。

特例を受けるには要件が定められているため、事前にしっかり確認しましょう。特例制度のなかには併用できない組み合わせもあります。

実家の相続や売却では、課税される税金が高額になるおそれがあります。特例を利用する場合は基本的に確定申告が必要になるため、売却する時期や方法を決める前に適用条件を確認しておきましょう。

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実家の空き家売却で起こりやすいトラブル5選

実家を売却すると、悪気がなくてもトラブルになることがあります。起こりやすいトラブルを前もって把握しておけば、スムーズに対応できるでしょう。実家の売却で考えられるトラブルは、次のとおりです。

項目ごとに詳しく解説します。

隣地との境界がはっきりしない

古い戸建ての場合、隣地との境界に境界標がなく、隣地との境界がはっきりしないことがあります。測量図があれば測量を行わなくても売買は可能です。一方で、測量図がない場合は、測量を行って境界標を設置する必要があります。

費用はかかりますが、将来的なトラブルを回避するためにも実施を検討したほうがよいでしょう。

兄弟や親族に売却を反対される

実家には思い出が多く、思い入れが強いものです。ひとりが売りたいと思っても、ほかの兄弟や親族が反対することも少なくありません。相続人である兄弟が売却に反対していれば、そもそも売却できません。相続人でない親族でも、反対を無視するわけにもいかないでしょう。

兄弟や親族の反対にあって売却を断念する人もいます。そのため、時間をかけて話し合い、お互いが納得したうえで売却するようにしましょう。

相続手続きに時間がかかる

相続人が複数いる場合、連絡先がわからないために相続手続きが滞ってしまうケースが少なくありません。また、連絡先がわかっても、遠方にいたり多忙だったりして、相続財産の分割協議がなかなか進まないこともあります。相続手続きに時間がかかれば、販売活動を進められず、実家は空き家のまま長期間放置されてしまうでしょう。

それでも、手続きを進める行動をすることが大切です。連絡先が不明の場合でも諦めずに、司法書士などに依頼してみましょう。

シロアリ、雨漏りなどで損傷している

建物がシロアリや雨漏りなどで損傷していると、そのままでは売れない場合があります。また古い建物の場合、修理に高額な費用がかかり、売っても損をしてしまうかもしれません。最終的には更地にして土地として売ることも視野に入れておくと、柔軟に対応できるでしょう。

リフォーム費用を回収できない

内装をきれいにしたり設備を新しくしたりすると、内覧時の印象が良くなるでしょう。しかし、一般的な不動産売却においては、リフォーム費用を売却価格に上乗せして回収できるケースは多くありません。

独断で工事を進めるのではなく、まずは現状のままで売り出し、購入希望者の反応を見ながら価格交渉の材料として修繕を検討するなど、不動産会社と綿密に戦略を立てることが大切です。

実家の空き家を売るなら信頼できる不動産会社に

大切な実家の売却を託すのであれば、信頼できる不動産会社を選びたいところです。査定額が実際の相場と差がないか確認するためにも、できるだけ多くの不動産会社に依頼しましょう。

複数の不動産会社へ査定を依頼するときは、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。物件情報を一度入力すれば、最大6社の不動産会社へまとめて依頼できます。複数社を比較検討することで、信頼できる不動産会社を見つけられるでしょう。

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