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マンション売却の仲介手数料が安い不動産会社の仕組みと注意点
マンションの売却を考えたとき、多くの方が気にするのが「手数料」の問題です。売却したときに手数料が高くついてしまうと、せっかくの売却益が減ってしまうかもしれません。
しかし、「手数料をできるだけ安く抑えたい」と思っても、どのような方法があるのか、また、安さだけに注目しても問題がないのかを慎重に検討する必要があります。
この記事ではマンション売却時の手数料の相場と、費用を抑えるためのポイント、そして注意すべき点を詳しく解説します。賢く手数料を節約しながら、満足のいく売却を目指しましょう。
リビンマッチのポイント
マンション売却の仲介手数料には法律上の上限があり、売買価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」で計算できます。値引きや無料の会社もありますが、販売活動が不十分になるおそれがあります
マンション売却の手数料は相場より安い？高い？
マンションを売却する際には、いくつかの費用がかかります。そのなかでも大きな割合を占めるのが、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。
宅地建物取引業法（宅建業法）では、仲介手数料の上限が定められており、それ以上の金額の請求はできません。
一般的にマンション売却時の仲介手数料は、宅建業法で定められた上限額です。
ただし、一部の不動産会社では仲介手数料を安く設定したり、場合によっては「仲介手数料無料」としたりすることもあります。
仲介手数料を安く設定している場合、本来受けられるはずのサービスが受けられなかったり、売却に時間がかかったりすることがあります。つまり、単に仲介手数料が安ければ良いわけではないのです。
仲介手数料の上限を超えていないか
仲介手数料は売買契約が成立すると発生する手数料です。
宅地建物取引業法では以下の表のとおり、仲介手数料の上限が定められており、売主・買主からそれぞれ仲介手数料を受け取れます。
| 売買価格 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買価格の5%+消費税 |
| 200万円以上400万円以下の部分 | 売買価格の4%+2万円+消費税 |
| 400万円以上の部分 | 売買価格の3%+6万円+消費税 |
※売却物件が低廉（低価格）な空き家等の場合、仲介手数料30万円＋消費税まで上限が引き上げられる特例があります。
仲介手数料の上限以上の手数料は違法になり、請求されても支払う必要はありません。
悪質な不動産会社が仲介手数料とは別の名目で費用を請求してくる場合もありますが、媒介業務に含まれる内容であれば違法な請求です。
例えば、「物件調査費用」「広告掲載料」「契約書作成代」などは名目に関わらず、媒介業務に含まれる内容のもので、仲介手数料の上限を超えるような請求は違法になります。
また、仲介手数料の支払いの時期についても、契約成立前に仲介手数料や着手金の請求をされても支払う必要はありません。
仲介手数料の求め方
仲介手数料の具体的な計算例を挙げます。例えば、4,000万円のマンションを売却した場合の計算は以下のとおりです。
- 仲介手数料: 4,000万円×3%+6万円=126万円
- 消費税: 126万円×10%=12万6,000円
- 仲介手数料の合計額:126万円+12万6,000円=138万6,000円
したがって、仲介手数料の合計額は138万6,000円です。
安いどころではない手数料無料の会社は信頼していい？
規模の小さな不動産会社や、まだ実績のない開業したばかりの不動産会社などは「仲介手数料無料」にして売却物件を募集することがあります。
仲介手数料無料で媒介契約をすること自体は問題ありませんが、不動産会社が利益を得るには、買主から仲介手数料を得るしかありません。
買主から仲介手数料を得るには、自ら探してきた買主に買ってもらうしかないので、他の不動産会社から紹介されたお客様には売らない可能性が高くなります。
つまり、仲介手数料無料の不動産会社にマンションの売却を依頼すると、買主の選択肢が狭まり、販売期間が長引いたり、良い条件の買主を逃したりするリスクが高まります。
その結果、大幅な値下げをせざるを得なくなることもあり、仲介手数料が無料でも、それ以上に損失が出るおそれがあります。そのため、適正な仲介手数料は支払って売却することをおすすめします。
マンション売却の仲介手数料が安くなる仕組み
仲介手数料には法律で定められた上限がありますが、不動産会社は上限より低い金額を設定できます。半額・定額制や売主無料の仕組みを理解し、料金だけでなく販売活動の内容も確認しましょう。
半額・定額制の不動産会社の仕組み
半額制は、通常の上限額を基準に仲介手数料を半分程度にする料金体系です。定額制は、売却価格にかかわらず一定額とする仕組みで、売却価格が高いマンションほど割安になりやすくなります。
不動産会社がこうした料金を設定できる理由には、店舗や広告の費用を抑えている、対応地域や物件を限定して業務を効率化しているなどがあります。割引の条件や対象物件、通常料金に含まれるサービスの範囲は会社ごとに異なるため、契約前の確認が必要です。
売主の仲介手数料が無料になる仕組み
売主の仲介手数料が無料になる代表的な仕組みは、不動産会社が買主側から仲介手数料を受け取る方法です。売主と買主の双方を同じ会社が仲介できれば、売主から手数料を受け取らなくても収益を確保できます。
ただし、他社が見つけた買主との取引では、売主側の不動産会社が買主から手数料を受け取れないことがあります。無料の条件だけでなく、他社からの購入希望者も受け入れるのか、どのような方法で買主を探すのかを確認しましょう。
手数料が安くても問題のない会社の見分け方
仲介手数料が安いことだけを理由に、問題のある不動産会社とは判断できません。費用を抑えられる根拠が明確で、必要な販売活動が行われる会社であれば、安い料金でも売却を任せられます。確認したいのは、広告の掲載先、レインズへの登録、他社からの買主紹介への対応、売主への報告内容、追加費用の有無です。
査定価格や手数料だけで決めず、担当者の説明、周辺での売却実績、売却後に残る手取り額まで総合的に比較して選びましょう。
マンション売却の手数料を安く抑える方法
仲介手数料はマンション売却に必要な経費ですが、仲介手数料を支払わない方法や、極力安く抑える方法もあります。
ここではその方法について紹介します。
不動産会社を経由せずに直接売却する
友達や親戚などで、すでに購入したい人がいる場合は、不動産会社を介さずに直接売却ができます。
不動産会社を介さずに売却すれば、仲介手数料は不要です。
しかし、不動産取引には専門知識が必要で、金額も大きな取引になるため、不動産会社を介さずに売却すると契約後にトラブルなどが起きやすくなります。
身内だから大丈夫だと思っていても、取り返しのつかないトラブルに発展してしまうこともあります。
無用なトラブルを回避するためにも、たとえ身内であっても不動産会社を介して契約することをおすすめします。
すでに買主がいる場合などは、不動産会社によっては仲介手数料を安くしてくれる場合もありますので、事前に相談してみてください。
相見積もりをして、複数社を比較する
マンションを売却する際は、複数の不動産会社から見積もりを取ることをおすすめします。
多くの不動産会社は、宅建業法で定められた仲介手数料の上限額を提示しますが、なかには他社よりも有利な条件を提示するために、上限以下の仲介手数料を提示するケースもあります。
他社の見積もりを見せることで、依頼したい不動産会社に仲介手数料の値引きを交渉できるかもしれません。
売却の見積もりは複数社に依頼することで、仲介手数料の値引きだけでなく、売却方法や戦略を比較でき、担当者との相性を確認できます。
不動産会社に交渉する
不動産会社に仲介手数料の値下げ交渉をすることも、ひとつの方法です。
ただし、仲介手数料は不動産会社にとって唯一の収入源のため、単純に「安くしてください」と言っても応じてもらえないことが多いです。
逆に、利益が少ない物件と判断されると、販売活動に力を入れてもらえない可能性もあります。
- 買主から価格の値下げをされたら、その分仲介手数料を安くしてください
- 〇カ月以上売れなかったら仲介手数料を安くしてください
効果的な交渉をするには、以上のような条件をつけると不動産会社も交渉に応じやすくなります。
また、売却が決まってから交渉しても、値下げに応じてもらえる可能性は低くなります。仲介手数料の交渉は媒介契約を結ぶなど、売却を依頼するときにするようにしましょう。
ただし、仲介手数料の値引き交渉は不動産会社との信頼関係を損なうおそれもありますので、誠実な交渉を心がけましょう。
マンション売却の手数料を安くしてもらうときの注意点
マンション売却の仲介手数料を安くする方法を説明しましたが、仲介手数料を安くすることでマンションが売れないのでは意味がありません。
ここでは、仲介手数料を安くしてもらうときの注意点を解説します。
事前準備と知識で自分でも安くできる
マンションの売却に必要な費用は仲介手数料だけではありません。
売却益が出た場合、税金がかかりますが、特例を利用することで税金を安くできます。
例えば、居住用財産の3000万円特別控除や、買い替え特例などの特例を活用することで、税負担を軽減できます。
引っ越し費用も大きな出費です。
複数の引っ越し業者から見積もりを取り、比較することで、費用を抑えられます。引っ越しの時期や曜日によっても料金が変わるため、柔軟に対応することでさらに節約できるでしょう。
さらに、売却中の部屋をきれいに保つことで、購入希望者に良い印象を与え、高く売れる可能性が高まります。
特に、不要な家具やものを整理し、部屋を広く見せることが重要です。
マンション売却をすべて不動産会社に任せるのではなく、自分でも工夫することで仲介手数料以外の経費を安く抑えることにつながります。
安さだけを追求しすぎると逆効果になる
仲介手数料を安く抑えることで、マンション売却時の手取りが増えるのは確かに魅力的です。
しかし、仲介手数料を安くすると、不動産会社にとっては販売活動にかける費用が減り、結果的にマンションを高く売るための努力が十分に行われないおそれがあります。
第一に優先すべきことは、マンションをいかに高く売るかです。
仲介手数料には上限が定められており、経費がどんどん増えてしまうものではありません。適正な価格で売却するために、仲介手数料は必要な経費として考えることが重要です。
値引きできる根拠が明確か確認する
不動産会社がマンションを販売するには、広告費や人件費などの経費が必要であり、売主からの仲介手数料は非常に重要な収入源です。
この収入源が減ると、マンション売却に必要な経費を十分にかけられず、良い条件での売却が難しくなることがあります。
不動産会社が仲介手数料の値下げに応じても、値下げに応じる根拠が明確かどうかを確認することが重要です。
- このマンションの購入希望者が多く、広告をする必要がないから、仲介手数料を安くできる
- 自社ホームページが充実していて大手不動産ポータルサイトに高い掲載料を払う必要がないから、仲介手数料が安くできる
これらの根拠が明確な場合、仲介手数料が安くても良い条件でマンションを売却できるかもしれません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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