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相続する土地の分割で家族関係が崩壊？！トラブルなく進める方法とは
普段は仲のよい家族でも、相続になると一瞬にして関係が崩れることがあります。
特に土地は遺産のなかでも価値が高いため、誰がどれくらい相続するかをめぐって衝突することが少なくありません。家族関係を悪化させないためにも、土地の相続を円滑に進めることが大切です。
では、土地の相続に関するトラブルを防ぎ、スムーズに進めるにはどのような方法があるのでしょうか。相続した土地を安全に分割するためのポイントや、分割する際の注意点などを解説します。
もくじ
相続する土地の分割でよくあるトラブル
土地を相続するときに起きやすいトラブルは以下のとおりです。
- 分割方法をめぐって相続人の意見が分かれる
- 評価方法で相続人同士が争う
- 権利関係が複雑で相続手続きが進まない
土地の相続では、相続人それぞれの主張がぶつかり合うことで、さまざまな問題が起こります。土地の相続で起きるトラブルにはどのようなものがあるのか、詳しく確認しておきましょう。
分割方法をめぐって相続人の意見が分かれる
土地の相続では、相続人間で分割方法が決まらずトラブルになることがあります。土地の分割方法は「換価分割」「代償分割」「現物分割（分筆）」「共有分割」の4つがあり、選択する分割方法によって、相続人が受け取る土地の価値や面積が大きく変わるためです。
分割方法の違いは以下のとおりです。
| 分割方法 | 特徴 |
|---|---|
| 換価分割 | 土地を売却して相続人全員で代金を分け合う |
| 代償分割 | 相続人の一人が土地を取得し、そのほかの相続人に代償金を支払う |
| 現物分割（分筆） | 一筆の土地を分筆をして、相続人で分け合う |
| 共有分割 | 相続した土地を相続人で共有する |
相続人それぞれが土地に対して異なる価値観を持っている場合、いくら話し合いをしても、お互いの意見を主張し合うばかりで同意に至らないことがあります。
土地の分割は、相続人全員が分割方法に同意しなければ成立しません。そのため、土地の分割方法をめぐるトラブルは、相続手続きを大きく停滞させる原因になります。
評価方法で相続人同士が争う
土地の相続をするときは、最初に評価額を算出します。相続人が受け取る土地の割合は、評価額を基準にして決まるためです。
しかし、土地の評価額を求める方法には「実勢価格」と「相続税評価額」の2つがあり、どちらを採用するかで相続人同士の意見が分かれることがあります。
| 指標 | 特徴 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 実勢価格 | 土地が売りに出されたとき、買主が見つかる可能性の高い価格（市場価格） |
> |
| 相続税評価額 | 国が定めた土地の評価額を基準にして算出した評価額 |
|
さらに、実勢価格と相続税評価額の計算方法にもいくつか種類があるため、同じ土地であっても価値が異なります。どの方法を採用するかで相続人が受け取る割合が変わるので、争いの原因になることがあるのです。
権利関係が複雑で相続手続きが進まない
権利関係が複雑になっている土地は、相続するときにトラブルになるケースがあります。権利関係が複雑な土地は、所有者や権利者が多岐にわたることが少なくありません。相続が発生すると、この権利関係をすべて洗い出し、関係者全員の同意を得る必要があります。
しかし、土地をめぐる権利関係が複雑であればあるほど実態が掴みにくいケースもあります。権利の整理や調整に多くの時間がかかるため、相続手続きが円滑に進まなくなるのです。
以下は、利権関係が複雑な土地の例です。
- 被相続人が生前に相続登記をしていない土地
- 共有名義になっている土地
被相続人が相続登記をしていない場合、土地の名義人が何世代も前の人になったまま放置されている場合があります。そのような土地を相続する場合、時代をさかのぼってすべての世代の相続人を洗い出さなければいけません。
特に、被相続人が相続登記をしていないケースでは、相続が発生した不動産は、相続登記がされるまで相続人全員が法定相続分に応じて共有している状態になります。
この状態で相続人の一人が亡くなると、その人の持分は次の世代の相続人に引き継がれます。相続人が増えるほど、遺産分割協議で意見がまとまりにくくなるため、トラブルの原因になります。
法律の改正で相続登記が義務化された
令和6年4月1日より相続登記が義務化されました。相続人は、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由なく義務に違反した場合、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）の対象です。
義務化される以前は、相続登記を行わなくても法的に罰せられることはありませんでした。そのため、所有者が亡くなっても相続登記がされないことで、登記簿上で所有者が分からない「所有者不明土地」が全国的に増加したのです。
結果、周辺環境の悪化や民間取引・公共事業の阻害などの社会問題を引き起こす原因になることから、その解決を目的として導入されました。
相続した土地を安全に分割する方法
相続した土地を分割する際には、トラブルを未然に防ぎ、スムーズに手続きを進めるための方法を知っておく必要があります。まず大切なのは、相続人全員で話し合いの場を持ち、お互いの意見を尊重しながら、納得のいく分割方法を見つけることです。
また、早めの準備と対応、専門家への相談も重要なポイントとなります。場合によっては相続放棄という選択肢も視野に入れながら、慎重に進めていくことが求められます。
遺産分割協議は相続人だけで行う
相続した土地を分割する際は、まずは相続人全員で話し合いの場を持ち、遺産分割協議を行うことが重要です。この際、相続人以外の第三者を交えずに、相続人だけで進めることをおすすめします。第三者が入ることで、かえって話し合いがこじれる可能性があるためです。
相続人全員が納得のいく分割方法を見つけるには、お互いの意見を尊重し、冷静に話し合うことが大切です。感情的にならず、土地の特性や各相続人のニーズを踏まえて、最適な分割方法を探っていきましょう。
早めの準備と対応をする
相続税の納付、申告の期限は10カ月です。期限が迫ってきているからといって慌てて手続きをすると、トラブルに発展する可能性もあります。
早めに準備をして時間に余裕を持つことが大切です。
また、相続発生前であれば、遺言書などの準備をしておくとよいでしょう。
専門家に依頼する
相続した土地の分割方法について、相続人だけで解決が難しい場合、早めに弁護士や行政書士などの専門家に依頼することをおすすめします。専門家の助けを借りることで、感情的にならずに冷静に話し合いを進められます。
弁護士と行政書士のそれぞれの役割と相談範囲を説明します。
弁護士
弁護士は、法律手続き全般に対応できる専門家です。相続においては、以下のような業務に対応できます。
- 相続人調査
- 財産調査
- 遺産分割協議の代理、調停や審判の代理
- 相続放棄や限定承認
- 遺産分割協議書の作成
- 遺言書作成
- 遺留分侵害額請求
- 使い込まれた預金の取り戻し請求
弁護士に依頼すべきケースは、遺産分割や遺留分、遺産使い込みや遺言の有効性に関するトラブルなど、紛争が起こっている場合や起こりそうな場合です。ほかの相続人と連絡がとれない場合なども弁護士に相談すべきです。
行政書士
行政書士は、行政への申請手続きに関する専門家です。相続においては、以下のような対応が可能です。
- 不動産の相続登記
- 相続人調査、財産調査
- 遺産に不動産が含まれている場合、遺産分割協議書の作成
- 相続放棄の書類作成
- 預貯金の払い戻し
行政書士に依頼すべきケースは、遺産の中に不動産が含まれていて、揉め事が発生していない場合です。
弁護士と行政書士はそれぞれ異なる業務を担当します。したがって、相談する専門家は具体的な相続の状況や問題によります。必要に応じて、複数の専門家に相談することもあります。専門家を選ぶ際には、自分の状況とニーズに最も適した専門家を選ぶことが重要です。
また、専門家がほかの専門家と連携している場合、一度に複数の問題を解決することが可能となります。
相続放棄も検討する
相続放棄とは、相続人が相続権を放棄することを指します。相続人が多く、分割が難しい場合や、相続財産が多額の負債を抱えている場合など、場合によっては相続放棄を検討することがあります。
相続放棄をする場合、家庭裁判所にその旨の申述をしなければなりません。また、相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内に申述しなければならないと定められています。
相続放棄は重要な決定であり、専門家に相談することをお勧めします。また、相続放棄をした場合、その相続人は相続開始から法廷相続人ではなかったとみなされます。したがって、相続放棄の結果としてほかの相続人の相続割合が増えたり、相続権がなかった者が相続権を取得したりすることがあります。
最低敷地面積以上で分割する
最低敷地面積とは、建築物を建てるために必要な土地の最小面積のことで、その地域の都市計画に基づいて定められています。
たとえば、最低敷地面積が100㎡の地域であれば、土地を分割する際には各区画が100㎡以上でなければなりません。
最低敷地面積以下で分割した場合、その土地は建築基準法に違反することになり建築許可が下りないリスクがあります。
これにより土地の価値が大きく下がる可能性があるため、注意が必要です。また、道路に面していない土地や、道路に面していても幅が2ｍ未満の土地を作ってしまうと、建築物を建てることができない「再建築不可物件」となることもあります。土地を分割する際には、専門家に相談し、適切な分筆登記を行いましょう。
また、セットバックやみなし道路など、ほかの法的要件についても考慮する必要があります。分割後の各区画が建築基準法や都市計画法を満たすように計画することで、土地の価値を保ち、将来的な利用に影響が出ないようにすることが大切です。
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相続した土地を使用する予定がない場合、所有し続けることは税金の負担や管理の手間がかかります。そのような場合は、土地の売却を検討しましょう。
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2022年からリビンマッチのコラム記事の執筆・編集を担当しています。不動産の財産分与に関する記事執筆が得意です。住宅設備機器の専門商社に6年間従事した知識と経験を活かして、不動産に関する知りたかったこと、知っておいた方がいいことをわかりやすく伝えられるように心がけています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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