リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
空き家にかかる固定資産税はいくら？空き家を所持するリスクや対策、活用方法を解説
土地や建物などの不動産には、固定資産税がかかります。所有している建物が空き家であっても変わりません。この記事では空き家を所有することでかかる税金や空き家の活用法などを解説します。
もくじ
空き家所持にかかる固定資産税とは
所持している建物が空き家であっても、土地や人が住んでいる建物と同様に「固定資産税」が発生します。支払い義務は空き家の所有者に課されるため、空き家を購入・相続したときは固定資産税の支払いが発生することに注意しましょう。
また、都市計画法によって市街化区域内に指定されている場所にある不動産には「都市計画税」も課されます。固定資産税と都市計画税の違いは、次のとおりです。
- 固定資産税：土地や建物を所有することでかかる税金
- 都市計画税：インフラ整備・街づくりに充てるための税金
空き家にかかる固定資産税の算出方法
空き家にかかる固定資産税の算出方法は、以下のとおりです。
- 固定資産税：課税標準額（固定資産税評価額）×1.4％（標準税率）
- 都市計画税：課税標準額（固定資産税評価額）×最高3％（制限税率）
通常の空き家は「固定資産税等の住宅用地特例」が受けられるため、前述の計算式よりも土地にかかる税額は低くなります。
特例が適用された場合の税率は、次のようになります。
- 小規模住宅用地：住宅やアパートなどの敷地で200㎡以下の場合は通常税額の6分の1
- 一般住宅用地：住宅やアパートなどの敷地で200㎡以上の場合は通常税額の3分の1
例：土地の評価額が3,000万、建物評価額が2,000万の中古戸建て（小規模住宅用地で200㎡以下の用地）の場合
- ①土地：固定資産税 3,000万円×1.4％÷6＝7万円
- ②建物：固定資産税 2,000万円×1.4％＝28万円
- ③土地：都市計画税 3,000万円×0.3％÷3＝3万円
- ④建物：都市計画税 2,000万円×0.3％＝6万円
特定空き家に指定されると税金が6倍？
管理が不十分だったり、景観に悪影響を与えたりする空き家は、国（行政）から「特定空き家」に指定され、特例が受けられなくなることがあります。
空き家と特定空き家の違い
管理されていない空き家は、景観悪化や火災のリスクがあります。この問題を解消するために、管理状態が不十分な空き家は行政によって「特定空き家」に指定されるようになりました。
特定空き家に指定されるおそれがある空き家の条件は、次の4つです。
- 倒壊などが著しく、保安上危険となるおそれがある状態
- 衛生上、有害となるおそれが著しく高い状態
- 適切な管理が行われていないことによって、著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境における保全を図るため、空き家を放置することが不適切な状態
参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
特定空家に指定された場合のリスク
所有している空き家が特定空家に指定されると、固定資産税の減税措置が受けられなくなります。優遇措置を受けることで空き家もかかる固定資産税は本来の6分の1になりますが、特定空き家に指定されると優遇措置がなくなり、支払額が実質6倍になります。
また、行政によって特定空き家が強制的に取り壊された場合、代執行にかかった費用は所有者に請求されます。空き家があった土地や所有者の給与などが差し押さえられるおそれがあるため、特定空家に指定されたら迅速に対応をしましょう。
特定空家に指定されるときの流れ
管理不全の空き家が特定空家に指定される流れは、次のとおりです。「助言・指導」の段階で状況を改善できれば、指定から外してもらえるため必ず従ってください。
- 空き家の調査
- 特定空家に指定
- 助言・指導 この段階で状況が改善されれば、指定は解除される。
- 勧告 この段階で「固定資産税等の住宅用地特例」から除外される。
- 命令 この段階で従わないと、50万円以下の罰金が科せられる。
- 行政代執行 自治体によって空き家が取り壊され、取り壊し費用は所有者に請求される。
特定空き家に指定されるのを防ぐ方法
所有する空き家が特定空き家に指定されてしまった場合、どのようにすれば特例の除外や罰金等の支払いを免れられるのでしょうか。ここでは、特定空家に指定されたときに行いたい行動を4つ紹介します。早めに行動して、負担を可能な限り減らしましょう。
指導された点を改善する
特定空家に指定されても、すぐに固定資産税が引き上げられるわけではありません。助言や指導に従い、猶予期限内に改善すれば指定から外されるため、なぜ指定されたのかを確認して状況の改善に努めましょう。
たとえば、倒壊の危険があると判断された場合は補修を行い、衛生上の問題があると判断された場合は掃除を行います。猶予期限に一律で決まった期間はなく、一般的には空き家の整理に必要な期間や工事の期間などを合計したものが基準になります。
更地にする
定期的な管理が難しい場合は、更地にして土地として活用することもひとつの方法です。
更地にすると固定資産税の軽減措置を受けられなくなりますが、建物にかかる税金を払う必要がないため、税金の負担が軽くなることがあります。また、立地や環境によっては更地にしたほうが売却をスムーズに進められる可能性があるため、更地にして売却する選択肢も検討しましょう。
解体費用は、補助金が受けられる可能性があります。更地にするときは、解体前に申請できるか確認しましょう。
売却する
固定資産税や都市計画税を納める義務は、不動産の所有者に課されます。そのため、売却して所有権がほかの人に移れば税金の支払い自体は不要です。
ただし、特定空家に指定されるような空き家は買主が見つかる可能性が低く、長期間売れ残るケースも珍しくありません。
空き家を売却するには、更地にする・特定空家から外れるように管理するなどの対応が要求されます。長期間売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらう方法も検討しましょう。
賃貸に出す
特定空家への指定を避けつつ安定した収入を得る方法として、賃貸に出すことを挙げられます。入居者を確保できれば空き家として扱われないため、特定空家への指定を避けられます。
賃貸物件として入居者を確保するには、ある程度の管理やリフォームが必要です。入居者を確保できれば家賃収入と管理費を相殺できますが、入居者が見つかるまではある程度の負担がかかることを理解しておきましょう。
空き家を所有するデメリット
活用していない空き家を所有していると、特定空家に指定されないように管理や定期的な修繕が必要になり、労力・時間などの面で負担がかかります。
また、空き家を所有していると、固定資産税を支払う義務が生じます。特定空き家に指定されると、固定資産税等の住宅用地特例が適用されなくなるため、負担がさらに大きくなります。
空き家の活用法
空き家を放置せずに有効活用する代表的な活用法を4つ紹介します。
親族が住む
空き家の活用法、あるいは特定空き家への指定を避ける方法としてもっとも手軽な方法は、親族に住んでもらうことです。入居者がいれば特定空き家への指定を避けられ、住宅用地特例も維持できます。
親族とはいえ人が入居して生活するには、ある程度の管理やリフォームが必要です。入居前に空き家の老朽化や、設備などの故障の有無を確認しておきましょう。
賃貸として活用
空き家・土地を有効活用しつつ管理費などの金銭的な負担を減らしたいときは、賃貸として活用する方法がおすすめです。
建物を取り壊さず、掃除やリフォームを行うことで賃貸物件として活用します。更地にする場合、コインパーキングやコインランドリーとして活用することも可能です。
入居者や利用者が一度定着すれば長期にわたって安定した収入を得られるため、副業としてもおすすめです。
倉庫や物置として活用
建物が丈夫であれば物置や倉庫として活用できます。
建物の状態がよければ、鍵の設置や防犯措置など簡単な設置で済む場合が多く、初期費用を抑えられます。また、倉庫は日常的に利用する施設ではないため、築年数や立地の影響を受けない点もメリットです。
貸し倉庫として利用することで、賃貸として活用したときと同様に継続的な収益を上げることも可能です。
不動産会社に売却
空き家を手放すために売却しても、購入希望者がなかなか現れないことがあります。
このようなときは、不動産会社に売却しましょう。売却価格によってはまとまった資金を手にでき、売却後は固定資産税の支払いや維持管理の費用や手間から解放されます。
ただし、不動産会社に売却するときは、一般的に買取価格が相場の7割程度になるため仲介で売却するよりも収益が低くなります。期間を決めて、期間内に売れなかったら不動産会社に売却する買取保証がおすすめです。
空き家を適切に維持するには
ここでは、空き家を維持するために行いたいことを2つ紹介します。
定期的な掃除
特定空家の指定条件のうち、衛生上に問題があると見なされるものがあります。
月に1度は換気や通水、清掃を行い、空き家の状態を良好に保ちましょう。害虫駆除や庭木の手入れなども、空き家の管理に含まれます。特に親族の移住や賃貸物件としての活用を検討している場合、空き家の衛生管理は重要です。
入居してきた人が快適に生活できるように、必要最低限の管理を行っておきましょう。
設備のメンテナンス
空き家を管理するには、設備のメンテナンスも必要です。
長期間放置された空き家は、ホームレスが入り込んだり、放火のターゲットになったりするなど多くのリスクがあります。防犯カメラを設置しておくことで、犯罪の抑止力になり被害を減らせます。また、倒壊の危険を減らすために外壁・内装のメンテナンスも定期的に行っておきましょう。
過去に人が住んでいた場合は、郵便受けの封鎖や郵便の転送手続きも必要です。
空き家の固定資産税についてよくある質問
ここでは、空き家の固定資産税について疑問を持たれやすいことを2つ紹介します。
正しく納税するために、確認しておきましょう。
空き家の固定資産税を払うのは誰？
不動産の固定資産税を支払うのは、その年の1月1日時点における不動産の所有者です。
不動産の所有者が気を付けることは、相続で不動産を所有することになった場合です。相続後、空き家の名義変更を忘れていたケースは少なくありません。相続時に名義変更を忘れてしまうと、納税漏れが発生することがあります。
相続から3年以内に正当な理由なく名義変更を行わない場合は、10万円以下の過料の対象になるため、忘れずに名義変更を行っておきましょう。
空き家は解体すると固定資産税が安くなる？
空き家がある場合と更地にした場合を比べると、必ずしも更地にすると固定資産税が安くなるとは限りません。これは、通常の空き家であれば住宅用地特例によって、建物があると固定資産税が安くなるためです。
ただし、空き家を放置していると特定空き家に認定され、住宅用地特例が適用されなくなるおそれがあります。
空き家のまま継続して保持した際にかかる税金と解体にかかる費用を比較し、更地にするかどうかを事前にシミュレーションしましょう。
まとめ
土地に空き家が建っていると住宅用地特例を受けられ、固定資産税が抑えられます。一方で空き家の管理が不十分だと特定空き家に指定され、住宅用地特例から外されてしまいます。
そうならないために、空き家は適切に管理・活用するようにしましょう。
空き家の売却を不動産会社に依頼する際は、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。「リビンマッチ」は最大6社の不動産会社に査定を依頼できるため、手間をかけずに空き家の査定価格を比較できます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
