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再建築不可物件は売却が難しい？処分に困っている人必見
売却時に値段が下がってしまう土地の事例として、再建築不可物件があります。
再建築不可物件は市場価格の約5〜6割でしか売れない傾向にあり、高い価格で売却したい場合には工夫が必要です。
再建築不可物件の売却が難しい理由だけでなく、売却しやすくするための具体的な手段も解説します。
もくじ
再建築不可物件とは
再建築不可物件の概要を理解しておきましょう。
新しい建物を建てられない土地
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊してしまうと、新しい建物を建てることができなくなる土地のことを指します。
都市計画区域と準都市計画区域では、建築基準法上により接道義務が定められています。この接道義務とは、建築基準法上の道路に2m以上土地が接していなければならないというものです。
接道義務を満たしていない土地は、再建築不可物件になります。
建築基準法ができた1950年以前に建てられた家の中には、この接道義務を満たしていないものが多くあります。実際、東京23区でも約10％が再建築不可物件といわれています。
建築基準法上の道路とは？
建築基準法上の道路とは以下を指します。
- 公道で幅員が4ｍ以上のもの
- 都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいてつくられた幅員4ｍ以上のもの
- 建築基準法施行時に幅員4ｍ以上あったもの
- 道路法や都市計画法などによらないで築造する道で、その位置の指定を受けた幅員4ｍ以上のもの
- 建築基準法施行時、その道沿いに建物が建てられた幅員1.8ｍ以上4ｍ未満の道路（通称「2項道路」）
重要な点として、いずれも幅員4m以上を基準としています。幅員が4ｍ以上ないと救急車や消防車などの緊急車両が入ってこられないことから、この基準が定められています。
なお、例外として幅員4m未満の道でも、2項道路として許可を得れば道路とみなされるケースもあります。
日本には、アスファルト舗装された通常の道でも、調べてみると上記に該当しないものがあります。家の目の前の通路が、実は建築基準法上の道路ではないという場合にも、再建築不可です。
道路の違いは見分けることができないため、市区町村の役所で確認する必要があります。
2m以上の接道義務とは？
2m以上の幅員が必要なのは、道路に接している部分だけではありません。接道している部分から建物までの通路となっている部分があれば、その通路がすべて2m以上になっていなければなりません。
建築物の敷地は、道路（中略）に二メートル以上接しなければならない。
たとえば、住宅密集地でよく目にする旗竿地において、路地部分の一か所でも2m未満になっていると、接道義務を果たしていないとみなされてしまいます。
接道義務を満たす旗竿地
このように、接道義務の要件は厳しく、多くの宅地が再建築不可物件として安価で売りに出されています。
再建築不可物件の売却が難しい理由
再建築不可物件の売却が難しい理由は以下の3つです。
- 新しい家が建てられない
- 融資が下りにくい
- 購入者が限られる
それぞれについて詳しく解説します。
新しい家が建てられない
一番の理由は、一度建物を取り壊すと新しい家を建てられなくなることです。
接道義務を満たすことができない場合には、リフォームするしかありません。しかし、再建築不可物件にある建物は老朽化しているものが多く、リフォームするにも限界があります。
そういった経緯から、通常の価格では買い手が見つかりにくい傾向にあります。
融資が下りにくい
再建築不可物件を購入する場合、金融機関からローンが下りにくいことも理由として挙げられます。
ローン審査では、購入者の年収などの返済能力だけでなく、物件の担保価値も評価の対象です。
住宅ローンを組む際、金融機関は物件を担保とする抵当権を設定します。抵当権によって、ローンの返済がされなかった際に、物件を強制的に売りに出すことができます。
再建築不可物件は、ローンの返済がされず物件を競売にかけたとしても、売れる保証がありません。そのため、金融機関からしても評価が低いです。
せっかく購入希望者が現れても、ローンを借りることができずに諦めてしまうというケースもあるようです。
購入者が限られる
上記2点の理由から、結果として購入しようと考える人が限られてしまいます。
隣接地の人であれば、自らの敷地を広げるために購入する可能性があります。
また、再建築不可物件を得意とする不動産会社であれば、再建築不可物件を安く購入しておいて、周辺の土地も売却されたタイミングで購入する場合があります。それによって接道義務を満たし、物件の価値を上げます。
いずれにせよ、再建築不可物件は安値であっても不動産としての取り扱いが難しく、一般の人には手が出しにくいです。
【補足】売却価格の相場は？
再建築不可物件は売れたとしても、売却価格は一般的な物件よりも約3～5割低い価格が相場といわれています。
しかし、立地や建物の状態によって価格は変動します。再建築ができなくても建物の状態がよければ、売却価格は比較的高くなる可能性があります。
再建築不可物件の売却方法
どうすれば購入者が限られている再建築不可物件を売却できるのでしょうか。
隣接地の土地を購入する
最も有力な方法は、隣接地の土地を全部もしくは一部購入することです。
たとえば現状1.8mは接道しているという場合、隣の土地の所有者から0.2m分に相当する土地を売却してもらえば、接道義務を満たすことができます。隣接地の所有者に事情を話し、相談に乗ってもらいましょう。
なお、隣接地の土地を一部購入する時には、測量をしっかりと行いましょう。 再建築不可物件の場合、隣接地の土地の接道もギリギリということも多いです。測量士にきちんと測ってもらい、お互いの接道義務が守られることを確認しましょう。
隣接地と同時に売却するもしくは隣接地の所有者に購入してもらう
「隣接地の土地を購入したい」と隣接地の所有者に話を持っていった際、同時に売却することや土地の購入を持ちかけられる場合があります。
隣接地と合わせれば接道義務を果たすことができる場合には、共同で売却することで売却価格を上げることができます。一般的に再建築不可の物件は面積が小さい傾向にあるため、同時に売却することで相乗効果が出ることもあるでしょう。
同じ理由から、隣接地の所有者が購入してくれる場合もあります。まずは隣接地の所有者に相談してみましょう。
接道している通路を建築基準法上の道路にする
2m以上接道しているけれども、目の前の通路が建築基準法上の道路ではないことがあります。その場合には、市役所や区役所などの特定行政庁に申請し、建築基準法43条2項2号の適用を受けるという手もあります。
43条2項2号によると、市役所や区役所など特定行政庁が支障ないと認めた上で、建築審査会の同意を得て許可したものであれば、接道義務を満たしていなくとも再建築が可能です。
この43条2項2号については、市区町村がそれぞれの基準を持っています。
たとえば世田谷区では、幅員2.7ｍ以上の道に接しており、道路の中心から2ｍ以上下がって再建築する場合には、再建築が可能になる場合があります。
参照：世田谷区公式ホームページ「第43条第2項第1号認定及び第2項第2号許可の取扱いについて」
このように、特定行政庁に相談し、「交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない」要件を満たすことで、再建築が可能になる場合があります。
まずは査定してみよう
再建築不可物件の売却は難しく、市場価格より安値で買いたたかれる場合もあります。
接道義務を満たす条件は厳しいものの、隣接地の所有者や市区町村の役所の協力を得ることで解決できるケースがあります。
不動産売却を将来的に検討している場合は、まず自らの不動産や接道している道路の状況を知ることから始めましょう。
自分では判断が難しいため、専門家に相談するのがよいでしょう。実績のある不動産会社であれば、再建築不可物件を取り扱うことも多いので、安心して任せられます。
まずは、複数の不動産会社に一括して査定を依頼できる一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用して、自分が所有する不動産にどれくらいの価値があるのかを確認してみましょう。
再建築不可物件の売却に関するよくある質問
- 再建築不可物件は売却が難しいって本当？
- 市場価格の約5〜6割でしか売れない傾向があります。その理由として、新しい家が建てられないことや購入者が限られることがあります。
- 再建築不可物件はどうやって売却したらいい？
- 接道義務を満たしていない土地が再建築不可物件です。そのため、接道義務を満たすように隣接地の土地を購入するか、隣接地と同時に売却する方法が効果的です。また、接道している通路を、特定の行政庁に申請して建設基準法上の道路にするのもよいでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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