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空き家の活用アイデア20選を紹介｜初期費用・収益性で比較
日本には約800万件以上の空き家がありますが、放置するにはもったいない資源です。
空き家をうまく活用すれば、収入を得たり、地域を活性化させたり、自分の夢を叶えたりすることもできるでしょう。この記事では、空き家の活用方法を20個ご紹介します。あなたにぴったりのアイデアが見つかるはずですので、ぜひ参考にしてください。
- 目的別にわかる空き家の活用アイデア
- 建物を残すか更地にするか、活用前の判断基準
- 放置するリスクと売却を検討すべきタイミング
もくじ
空き家はそのまま活用？解体して更地？状態別の判断基準
空き家の活用方法を考える際、まずは建物の状態を確認し、そのまま利用できるのか、修繕・改修が必要なのか、解体したほうがよいのかを検討しましょう。
建物の劣化が少なく、設備や耐震性に大きな問題がなければ、必要最低限の修繕で賃貸住宅などに活用できる可能性があります。一方、建物の老朽化が進んでおり、大規模な改修が必要な場合は、解体して駐車場などに転用する方法が有効です。
ただし、解体には別途費用がかかるほか、住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置が受けられなくなることが考えられます。建物の状態だけでなく、改修・解体費用や立地条件、将来の収益性なども比較し、自分に合った活用方法を選ぶことが大切です。
空き家の活用アイデアを目的別に比較してみよう
以下は、空き家の活用アイデアを目的や活用方法別に分類したものです。
- 初期費用・設備投資の必要性と金額
- 事業ならびに収益の継続性
- 事業開始後の転用の容易さ
- 事業開始の条件・手続きの負担
初期費用や収益の仕組みなどを比較しながら、所有する空き家に合った方法を探してみましょう。
| 活用方法 | アイデア | 初期費用 | 収益の仕組み |
|---|---|---|---|
| そのまま活用 | トランクルーム | 低〜中 | 家賃収入 |
| レンタルスペース | 低〜中 | 利用料金 | |
| リフォーム・改修 | シェアハウス | 中〜高 | 家賃収入 |
| 民泊 | 中〜高 | 宿泊料金 | |
| 飲食店 | 中〜高 | 店舗賃料・事業売上 | |
| 地方創生 | 公共施設 | 低〜高 | 利用料金 |
| セーフティネット住宅 | 低〜中 | 利用料金 | |
| 解体・土地活用 | 駐車場 | 中〜高 | 駐車料金 |
※初期費用は一般的な相対比較です。建物の状態や立地、工事内容などによって実際の費用は異なります。
空き家は活用方法によって、多額のリフォーム費用や継続的な管理費用が必要です。費用をかけて活用するべきか迷った場合は、現在の売却価格も調べておくと判断しやすくなります。活用と売却の両方を比較し、自分に合った方法を検討しましょう。
空き家をそのまま活用するアイデア
トランクルームを経営する
空き家を収納スペースとして貸し出し、利用料を得る活用方法です。建物内に収納スペースを設ける屋内型と、敷地にコンテナなどを設置する屋外型があります。
既存の空き家を利用する場合は、大規模な改修をせずに始めることが可能です。住宅として貸し出す場合と比べて、水回り設備などの改修費用を抑えられることもメリットです。ただし、防犯対策や湿気対策、建物の維持管理などには費用がかかります。
なお、収納サービスには、事業者が荷物を預かる「寄託契約」と、収納スペースを貸し出す「賃貸借契約」があります。前者は倉庫業法に基づく登録や施設基準への適合が必要ですが、後者では原則として利用者が荷物の保管責任を負います。
空き家を収納スペースとして活用する際は、契約形態による違いを理解し、建物の安全性や周辺の需要、必要な設備投資を確認することが大切です。
（寄託）第六百五十七条 寄託は、当事者の一方がある物を保管することを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。
（寄託者による損害賠償）第六百六十一条 寄託者は、寄託物の性質又は瑕疵によって生じた損害を受寄者に賠償しなければならない。ただし、寄託者が過失なくその性質若しくは瑕疵を知らなかったとき、又は受寄者がこれを知っていたときは、この限りでない。
引用：民法「第六百五十七条」、「第六百六十一条（寄託者による損害賠償）」
寄託者とはものを預ける利用者のことで、受寄者とは利用者からのものを預かるオーナーのことです。荷物を預けたことでものが傷つくなど瑕疵が見つかった場合、受託者から損害賠償を請求されるおそれがあります。
レンタルスペースとして提供する
空き家を会議室やヨガ教室、パーティー、動画の撮影のためのレンタルスペースとして活用する方法です。宿泊スペースとは異なり、時間単位で貸し出し、収益を得ることができます。
ただし、運用する側には利用頻度によって毎月の収入が左右される、片付けや清掃などの維持管理の手間が増えるなどのリスクがあります。
レンタルスペースは、初期費用の面でも難易度は低いものの、立地や集客数、単価設定など売り上げの見通しをシミュレーションすることが大切です。
空き家を賃貸住宅・宿泊施設として活用するアイデア
リフォームして第三者に貸す
空き家を賃貸に出す場合、事前にリフォームをするメリットはいくつかあります。
- 築年数が経過しても新築に近い状態で貸せる
- 入居者の募集がしやすくなる
- 家賃を高くできる可能性がある
リフォーム費用はかかりますが、設備を新品同様の見た目にすることで、集客力の向上や不動産会社が提案しやすくなるなどの点で借り手が見つかりやすくなります。
また、クロスとフローリングなどをリフォームした場合、かけた費用をそれぞれの耐用年数を考慮しながら家賃に上乗せすることも考えられます。
参考：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」主な減価償却資産の耐用年数表（国税庁）
リフォームにかける費用対効果を十分に検討して、リフォーム箇所や費用を決めましょう。
なお、国土交通省の「令和7年度 住宅市場動向調査」によると、三大都市圏におけるリフォーム費用の平均は170万円でした。費用が高額になるケースもあるため、事前に見積もりを取り、家賃収入とのバランスを確認することが大切です。
民泊を経営する
民泊は、自宅の一部もしくはすべてを活用して、他人に有償で宿泊させるサービスのことです。空き家活用のひとつの方法ではありますが、「住宅宿泊事業法」で民泊の年間営業日数は180日以内と定められています。
営業を始めるには行政への届出が必要で、台所・浴室・便所・洗面設備などの設備要件に加え、住宅としての居住要件を満たさなければなりません。
また、地方公共団体（自治体）によって、法律や条例で異なる規定がされている場合もあります。たとえば、住居専用地域では土日のみ営業可などです。
オーナーが常駐や同居しない場合、国土交通省登録の住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があり、宿泊料のおよそ20％の手数料や清掃費用がかかります。※全部委託の場合の一般的相場
空き家の状態によっては追加工事が発生するため、必要な費用を事前に把握しておきましょう。
参考：国土交通省「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」
サブスク住宅として貸し出す
月額制で住宅を貸し出しているのが、サブスク住宅です。通常の賃貸より部屋を貸し出す手続きを簡素化しており、サブスク住宅の事業者を通じて、利用者は敷金や礼金などの負担なく好きな場所に住めます。
家を持たないアドレスホッパーや、ノマドワーカー、全国を旅する人や、2拠点生活をしたい人などに人気があり、簡単に住み替えられるため移住先を探している人にもニーズがあります。
空き家をサブスク住宅として活用する場合、住宅の清掃などの管理を不動産会社に任せる「サブリース契約」が主流です。
サブリースとは、サブリース会社（管理会社）が所有者から建物を丸ごと借り上げ、賃貸経営を引き受ける方法です。サブリース契約では賃料減額や契約解除などのリスクがあるため、契約内容をしっかり確認したうえで検討しましょう。
セーフティネット住宅として登録する
空き家を住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅として活用する方法です。高齢者や低額所得者、障害者など、住まいの確保に配慮が必要な人の入居を受け入れることで、住宅の有効活用につなげられます。
また、2025年10月には改正住宅セーフティネット法が施行され、居住支援法人などと連携して安否確認や見守りなどを提供する「居住サポート住宅」の認定制度が始まりました。制度ごとに住宅の要件や手続きが異なるため、物件に適した活用方法を確認しておきましょう。
参考：国土交通省「住宅セーフティネット制度について」
ゲストハウスを運営する
ゲストハウスは、共用のリビングやバスルームを宿泊者同士がシェアする宿で、古民家などを改装するケースもあります。ホテルや旅館などプライベート空間が確保される施設とは異なり、宿泊者同士のコミュニケーションがとりやすく、料金も安く設定されています。
重要文化財エリアや外国人が多く訪れる観光エリアでニーズが高い一方、最近では旅行中いろいろな人と交流したいと考える日本人利用者も増加しています。ゲストハウスを運営するには、改装費用など初期費用のほか旅館業の宿泊許可が必要です。
また、オートバイや自転車で旅する人向けにあるライダーハウスを運営する方法もあります。特に北海道では、長く旅するライダーに数多く提供されており、ライダー同士の交流の場でもあり、格安で宿泊できます。
ライダーハウスとして活用する場合は、バイクや自転車を確実に駐車できるスペースが必要です。
シェアハウスを経営する
立地条件や物件の広さ、部屋数によっては、単身の若年層をターゲットとしたシェアハウス経営も選択肢のひとつです。シェアハウスのメリットは複数あります。
- 通常の賃貸より収益性が高い
- 完全に空き家になるリスクが低い
- キッチンなどを共用することで部屋数を確保できる
一方、主なデメリットは次のとおりです。
- 入居者同士の関係で退去リスクがある
- 入居者間のトラブルや共用スペース等の管理面の負担が大きい
- 関係者以外の出入りなどの管理が必要
シェアハウスをサブリース会社へ貸し出せば、入居者募集や管理を任せられ、一定期間の賃料保証があります。ただし、サブリースでは家賃の10〜20％の手数料がかかる点、家賃保証の期限や契約内容には注意が必要です。
シェアハウス経営は空き家活用の有力な方法ですが、通常の賃貸以上に管理面が複雑になる点を踏まえて検討することが大切です。
空き家を店舗・事業施設として活用するアイデア
サテライトオフィスに転用する
企業や団体の本社や拠点から離れた場所に設置するサテライトオフィスとして、空き家を活用する方法です。情報通信技術（ICT）を活用して、場所や時間に制約されず柔軟に仕事をするテレワークの需要にもマッチしています。
人口減少の大きい地方都市では、定住や移住促進による人口増加対策として、積極的にサテライトオフィスの環境整備を行っている地方公共団体（自治体）もあります。
総務省も地方のサテライトオフィス誘致に力を入れており、たとえば徳島県などは誘致成功都市として評価されています。地方だけでなく都心部や都心部郊外でも企業や団体のニーズがあれば、少人数の従業員を対象として小規模の建物でも始められます。
空き家をサテライトオフィスに転用するには、高速インターネット回線や仕事をしやすい作業環境の提供が必要ですが、少ない設備投資で始められます。
参考：総務省「地方公共団体が誘致又は関与したサテライトオフィスの開設状況調査結果」サテライトオフィス開設数 916箇所（令和2年度末時点）
参考：徳島県 「各種支援制度・資料ダウンロード」
コワーキングスペースにする
コワーキングスペースは、会社員や個人事業主などが共同で利用する仕事場です。空き家にインターネット環境やデスク、電源設備などを整えることで、時間単位や月額制で貸し出す方法が考えられます。
また、近年では「働き方改革」としてテレワークなどの在宅ワークが普及しつつあるため、コワーキングスペースへの需要増加が期待できます。
ただし、利用者を集めるには、交通アクセスや周辺のオフィス・住宅の状況、競合施設の有無などを確認することが大切です。設備の導入費用だけでなく、通信費や光熱費、清掃費などの維持費も考慮し、採算が取れるか検討しましょう。
集客はWeb広告が主体となるため、不安であればフランチャイズ型で経営するのも一つの方法です。
図書館や公民館などの公的施設として活用する
最近では地方公共団体（自治体）や地域コミュニティが空き家を活用する事例が増えています。
- 地域の公民館、集会所の代わりに活用
- NPO（民間非営利団体）法人が図書館を運営
- アートミュージアムやギャラリーとして再生
- 選挙期間中の事務所として短期貸し
- 放課後デイサービスとして活用
上記のように、さまざまな事例があります。収益性は高くないですが、人の結びつきを作る大切な場所を提供できるのが魅力です。
コインランドリーを経営する
空き家をコインランドリーに改装、もしくはコインランドリー用に建物を建てる方法です。コインランドリー経営は、一般的に所有物件であれば8〜15％程度の利回りが見込めるといわれており、アパートやマンション経営の利回りと比べても高いのが特徴です。
設備投資と水道光熱費が毎月かかりますが、軌道にのれば固定客もつきやすく、人件費などもかからないため安定的に収益を上げられます。
サービス面での差別化は難しいので、立地条件がポイントです。
古民家カフェ・バーとして運営する
築年数が経過した建物は、古民家カフェやバーなどで活用できる場合があります。
古民家を活用するメリットは、伝統的な建築様式やレトロな雰囲気を生かした空間を演出できることです。リノベーションに費用がかかるものの、外観や内装をできるだけそのまま生かすことで費用を抑えられる場合もあります。
資金的に余裕があれば、建築家などに店舗のコンセプトやデザインを提案してもらうのもよいでしょう。自分で経営してもよいですし、コミュニティカフェとして運営を委託してもよいでしょう。昨今は、学生主体のコミュニティカフェも増加傾向です。
初期投資の額は物件によって異なりますし、地域によっては競合が多い場合もあります。事業計画をしっかり立てて判断しましょう。
学習塾を開業する
空き家を学習塾として開業する方法です。ホームティーチャーなど自らを個人事業主にすることで、副業になる可能性があります。
ただし、年々子どもの数が減っている現状を考えると、商圏の分析や集客方法など十分な事業計画を検討する必要があります。
学習塾は、特に資格などなくても開業でき、比較的少ない設備投資で始められることから参入障壁が低いビジネスモデルといえます。そういった意味でも、開業したものの長期にわたって売上を維持するのは簡単ではありません。
なお、塾は夕方から夜間にかけて稼働することが多く、住宅地などでは近所への配慮も必要です。
介護施設を経営する
超高齢化社会の日本で介護施設数を増やすことは、社会貢献につながります。ただし、難易度が高いのが欠点です。
介護施設の経営を始めるといっても、介護施設の種類も、必要な土地建物の広さなどの条件もそれぞれ異なります。
また、介護や経営に関する知識も必要となるため、現実的には所有者として建物を建てて介護事業者に貸す、もしくは社会福祉法人などに土地を貸して賃料を得る方法が考えられます。
介護施設の経営が軌道にのれば、将来的に安定した収益を確保できますし、老人ホームの種類によってはさまざま税制面での優遇もあります。また、賃貸経営としては厳しい立地であっても、介護施設や老人ホームとしては需要が見込める場合もあります。
介護施設を経営するなら、社会的な存在意義も踏まえ、長期視点で事業運営を考える必要があります。そのためにポイントとなるのは、信頼できる介護事業者を見つけることです。
有料老人ホームやサービス付高齢者向け住宅（サ高住）、グループホームなどさまざまな施設があるなか、地域の実情にあわせ、どういった施設を運営するかしっかり検討しましょう。
空き家を解体して土地を活用するアイデア
キッチンカーの出店場所として、空き地を提供する
キッチンカーは、フードやドリンクを提供する調理設備を備えた移動販売型の車両です。イベント会場近くやオフィス街など人通りの多い場所で、需要が高くなります。
賃料として、売り上げの数％をもらうことで収益を得るのが一般的です。キッチンカーの数や集客数に収益が左右されますが、初期費用がほとんどかからず参入でき、状況に応じて転用しやすい点はメリットです。
ただし、イベント開催の制限やリモートでの在宅勤務が増えると売り上げに影響が出ます。
駐車場を経営する
駐車場が不足しているエリアでは、月極駐車場やコインパーキングでの土地活用が考えられます。
駐車場経営の主なメリットは、次のとおりです。
- 初期費用が比較的少ない
- 小さな土地でも始められる
- 将来、転用しやすい
駐車場にするには建物を解体し、整地する必要がありますが、マンション経営などと比べると少ない初期費用で始められます。
一方、管理を不動産会社などに委託する場合は管理費がかかります。また、空き家を解体して駐車場にすると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減措置が受けられなくなり、土地の税負担が増える可能性があります。
なお、正確な固定資産税の評価額は地方公共団体（自治体）から毎年送付される、納付書で確認できます。
貸地にする
貸地は土地に所有者自身では何も建てず、更地にして貸し出す方法です。建築資材置き場や農園として、ニーズがあります。
それほど大きな収入は見込めませんが、初期費用や管理の手間が少なく始められます。デメリットは、住宅が建っている土地に比べ固定資産税が高くなることです。
また、土地を建物所有の目的で貸し出す場合、契約期間に注意が必要です。建物所有を目的に土地を貸す場合、借地借家法が適用となり借地人（土地を借りる人）の権利が非常に強くなります。
将来的に土地を利用したり、売却したりといった点も踏まえ、契約期間や契約の更新について、しっかりと判断する必要があります。
太陽光発電で電力を売る
地方都市の田舎や郊外では、土地の広さに余裕がある場合もあるでしょう。空き家を解体した土地に太陽光発電設備を設置し、発電した電力を売却するのも有効な活用アイデアです。
ただし、設備の導入費用に加え、日照条件や土地の形状、電力系統への接続条件などを確認する必要があります。また、太陽光発電の売電収入に関係するFIT・FIP制度は見直しが進んでおり、2027年度以降に新たに導入する事業用太陽光発電（地上設置）は支援の対象外となります。
参考：経済産業省「再生可能エネルギーのFIT制度・FIP制度における2026年度以降の買取価格等と2026年度の賦課金単価を設定します」
長期間の土地活用を前提としますので、太陽光発電に向いている土地か否かの判断がポイントです。
- 日照時間が確保できる
- 一定の広さがある
- 地盤が強い
- 海岸から遠い
- 自然災害が少ない
上記のような土地であれば、太陽光発電も選択肢として考えられるでしょう。なお、太陽光発電のシステム費用などは、下記記事の「太陽光発電や駐車場経営で収入を得る」で詳しく解説しています。
コンビニ経営の土地として貸し出す
コンビニ経営の土地として、貸し出す方法があります。通行量の多い沿道や駐車スペースが確保できる土地が理想ですが、企業や公共施設の近くにもニーズがあります。
コンビニ経営の事業形態として、「リースバック方式」と「事業用定期借地方式」があります。
リースバック方式は、店舗の建築資金を所有者が負担し、建物と土地をセットでコンビニ事業者へ貸し出す方式です。事業用定期借地方式は土地を提供し、建物はコンビニ事業者が建てて運営する方式で、所有者は事業の継続リスクを負いません。
どちらも10〜30年の期間で貸し出すのが一般的ですので、軌道にのれば長期間安定した収益を期待できます。ただし、競合出店による売上減少やマーケティングの失敗など、撤退リスクもあります。
空き家を活用せずに放置するリスクと売却の判断基準
活用が難しい場合でも、空き家を放置するとリスクが多いため対策が必要です。
適切な管理をせずに空き家を放置し、「管理不全空家等」や「特定空家等」として市区町村から勧告を受けると、住宅用地に適用される固定資産税などの軽減措置が受けられなくなり、税負担が増える可能性があります。
さらに、建物の倒壊や不法投棄などにより、近隣住民とのトラブルに発展するおそれもあります。空き家を所有するリスクについては「空き家にかかる固定資産税と所持するリスク」で詳しく紹介しています。
空き家の維持費や修繕費用が活用によって得られる収益を上回る場合や、将来的に利用する予定がない場合は、売却を検討するタイミングといえます。管理負担や売却価格を比較して、できるだけ早めに判断することが大切です。
空き家を活用せずに売却する方法
不動産仲介で売却する
空き家の活用を考える前提として、そもそも空き家として保有しつづけるべきか、売却すべきかを判断する必要です。
空き家を所有する負担は、固定資産税や管理にかかる費用だけではありません。難しい空き家の活用方法を選んだ結果、逆に赤字になってしまうリスクもあります。特に、遠方にある物件の管理は大変ですし、管理を委託するにも費用はかかります。
一方、空き家を売却すれば、そういった負担から解放されるとともにまとまった資金が手に入ります。売却するにしても、築年数の経過とともに資産価値の減少もありますし、自分自身のライフプランや将来の相続なども考えて売却のタイミングを考えることが大切です。
不動産買取で売却する
不動産会社に空き家を直接買い取ってもらう売却方法です。仲介のように一般の購入希望者を探す必要がないため、売却先が決まれば比較的短期間で現金化できる点がメリットです。
また、不動産会社が直接買主となる場合は仲介手数料がかからず、建物の状態によってはリフォームや解体をせずに売却できるケースもあります。特に、築年数が古い空き家や、早期に売却したい場合に適した方法です。
一方、買取価格は仲介で売却する場合の相場より低くなる傾向があります。また、物件の立地や状態によっては買取を断られる場合もあるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、提示された価格や条件を比較しましょう。
空き家から離れた物件にお住まいの方は、売却もおすすめ
この記事で紹介したように、空き家の活用には実にさまざまな方法があります。空き家を所有している方はぜひ有効活用してみてください。
反対に、空き家から遠く離れた場所にお住まいの方は、売却するのもひとつの方法です。空き家を売却するメリットは、管理の負担がゼロになることに加え、まとまった資金が手に入る可能性があることです。空き家の売却資金を元手に、賃貸物件を建てたりお店を開店したりして夢を叶える方法もあります。
不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」なら、完全無料で複数の会社が提示する見積金額を確認できます。活用方法ごとにメリットとデメリットがあるため、自分に合った方法を選びましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
