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固定資産税の計算方法とは？ケース別の計算例や減税する方法・納税に関して理解しておくべきことを解説
家や土地を所有していると、固定資産税の支払いが毎年発生します。固定資産は大きな金額なので固定資産税額、または固定資産の税額も高くなりやすいことが特徴です。
本記事では固定資産税について、計算方法やケース別の計算例、負担を減らす方法などについて解説します。固定資産税について知っておくべきポイントもあわせてご紹介するのでぜひ参考にしてください。
固定資産税とは
家の模型
固定資産税とは、所有する固定資産に課せられる地方税です。毎月1月1日には固定資産の所有者に対して、資産の所在地を管轄する市区町村の地方公共団体（自治体）から課税されます。なお、東京都23区においてのみ、特例として東京都が課税します。
固定資産税は原則として、年に4回の納期ごとに分割されています。固定資産課税台帳に固定資産の所有者として登録されている人の元には、納税通知書が郵送で届くので固定資産税や納付期限を確認した上で納付しましょう。固定資産税の納付期限や、納税通知書の郵送時期は地方公共団体（自治体）によって異なるので、窓口やホームページで確認が必要です。
固定資産に該当するものは、以下のとおりです。
- 土地
- 家や店舗、工場、倉庫などの家屋
- 車両や船、飛行機
- 備品
土地・家屋と償却資産では、固定資産税の課税対象となる要件が異なるので、次項より詳しく解説します。
土地・家屋
土地・家屋については、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されているものに固定資産税が課せられます。納税の義務を負うのは、1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者です。同年の4〜6月頃に、納税通知書や納付書が郵送によって届きます。
固定資産税の税率は、通常1.4%です。ただし市区町村は必要に応じて、条例によって異なる税率を定めています。固定資産税の納付時には、課税対象となる資産についての申告は不要です。
固定資産税の納期は、市区町村の条例により決められています。原則として、納期は年4回に分けてられていますが、納税者が希望する場合は1度に全額を納付できます。
償却資産
償却資産とは土地・家屋以外で、事業を目的に所有している資産を指します。償却資産も土地・家屋と同様に、固定資産税の課税対象です。
償却資産に該当するものの例は下記のとおりです。
- 事業所のパソコンやコピー機、印刷機といった備品
- 工場の機械設備
- ボートや釣船、漁船、遊覧船といった船舶
- 飛行機、ヘリコプター、グライダーといった航空機
- ブルドーザーといった車両および運搬具
償却資産に該当しないものの例は下記のとおりです。
- 自動車税や軽自動車税の課税対象となるもの
- アプリケーションやソフトウェア、特許権といった無形固定資産
- 開業費や開発費、創立費といった繰延資産
- 耐用年数1年未満、または取得価額10万円未満の償却資産（税務会計上の固定資産に該当しない場合）
- 取得価額20万円未満の償却資産（税務会計上、3年間で一括償却している場合）
家庭用の電化製品やデバイスなども事業に使われるものではないので、固定資産税の課税対象とはなりません。
土地・家屋とは異なり、償却資産は申告が必要です。1月1日時点で所有する償却資産については、1月31日までに市区町村に対して償却資産申告書を提出しなくてはなりません。
固定資産税の計算方法
電卓を見せる男性
ここからは、土地や家屋にかかる固定資産税を計算する方法について解説します。
固定資産税の計算式は下記のとおりです。（※）
固定資産税額＝固定資産税評価額 × 税率（標準税率1.4%）
※出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
前述したように、固定資産税の標準税率は1.4%ですが、市区町村によって異なる場合があります。固定資産税評価額は、固定資産税を決める目安となる評価額です。固定資産税評価額は固定資産評価基準に基づいて、各市区町村が個別に決めています。
土地の固定資産税評価額については、その土地の公示地価の約70%となるのが一般的です。小規模宅地の特例を受けられれば、固定資産税評価額を6分の1にまで減額できます。
小規模宅地の特例が適用される場合の、固定資産税額の計算式は下記のとおりです。
固定資産税額＝土地の公示地価 × 約70% × 6分の1 × 税率（標準税率1.4%）
例として、土地の公示地価が1,000万円の場合を取り上げます。標準税率、小規模宅地の特例が適用されるなら、固定資産税額は下記のようになります。
固定資産税額＝土地の公示地価（1,000万円）× 約70% × 6分の1 ×標準税率1.4%＝約1万6,333円
土地の公示地価が1,000万円なら、固定資産税額は約1万6,333円であることが分かります。
【マンション】固定資産税の計算方法
固定資産税額は、マンションなのか一戸建てか、新築なのか中古かなどによっても異なります。新築、中古それぞれのマンションにかかる固定資産税の計算方法を紹介します。
新築マンションの場合の、固定資産税額の計算式は下記のとおりです。
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額 × マンションの敷地面積 × 持分割合 × 6分の1 × 税率（標準税率1.4%）
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額 × 2分の1 × 税率（標準税率1.4%）
中古マンションの場合の、固定資産税額の計算式は下記のとおりです。
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額 × マンションの敷地面積 × 持分割合 × 6分の1 × 税率（標準税率1.4%）
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額 × 経年減価補正率 × 税率（標準税率1.4%）
経年減価補正率とは経年劣化による建物の価値減少を表すもので、地方公共団体（自治体）によって異なります。
【一戸建て】固定資産税の計算方法
新築、中古それぞれの一戸建てにかかる固定資産税の計算方法を解説します。
新築の一戸建てにかかる固定資産税額の計算式は、下記のとおりです。
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額 × 6分の1 × 税率（標準税率1.4%）
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額 × 2分の1 × 税率（標準税率1.4%）
新築の一戸建ての場合は、計算時に特例が適用されます。
中古の一戸建てにかかる固定資産税額の計算式は下記のとおりです。
土地の固定資産税＝土地の固定資産税評価額 × 6分の1 × 税率（標準税率1.4%）
建物の固定資産税＝建物の固定資産税評価額 × 経年減価補正率 × 税率（標準税率1.4%）
中古の一戸建ての場合は、計算時に経年減価補正率が適用されます。
建物の固定資産税評価額についての計算式は、下記のとおりです。
建物の固定資産税評価額＝評点1点あたりの価額 × 床面積 × 単位面積あたりの再建築費評点 × 経年減点補正率
建物の固定資産税評価額の目安となるのは、新築なら請負工事にかかる費用の約50〜約60%、中古なら再建築にかかる費用の約50〜約70%です。
【土地】固定資産税の計算方法
土地の固定資産税額についても、基本的な計算方法は家屋と変わりません。土地の固定資産評価額に固定資産税の税率をかければ、固定資産税額が求められます。
土地の固定資産税額の計算式は下記のとおりです。
土地の固定資産税額＝土地の固定資産税評価額 × 6分の1 × 税率（標準税率1.4%）
土地の固定資産税評価額については、前述したように公示地価の約70%が目安となります。また土地の路線価を確認すれば、固定資産税評価額の目安として役立ちます。公示地価と路線価とはどちらも、公的機関が発表している土地の価格のことです。
公示地価は国によって発表され、土地売買の指標としても利用されています。路線価は国税庁によって発表され、相続税や贈与税の算出に利用されるものです。
【ケース別】固定資産税の計算例
固定資産税の計算方法について、下記の具体例を用いて解説します。
- 新築マンションの固定資産税
- 新築一戸建て初めての固定資産税
- 中古一戸建ての固定資産税
それぞれのケースを見ていきましょう。
新築マンションの固定資産税
以下に挙げる条件の新築マンションにおける、固定資産税額の計算例を解説します。
新築分譲価格＝4,000万円
敷地面積＝1,000m²
持分割合＝10分の1
土地：建物の割合＝6：4
まずはマンションの新築価格から、固定資産税評価額を下記のように計算します。
固定資産税評価額＝新築価格（4,000万円） × 70%＝2,800万円
次に土地と建物の比率から、それぞれの固定資産税評価額を計算しましょう。
土地の固定資産税評価額＝2,800万円 × 0.6＝1,680万円
建物の固定資産税評価額＝2,800万円 × 0.4＝1,120万円
マンションの場合は敷地面積と持分割合から、住宅用地の面積の算出が必要です。
敷地面積1,000m² × 持分割合10分の1＝100m²
土地は200m²以下であるため小規模宅地の特例が、建物には新築住宅の特例が適用されます。
土地の固定資産税額＝1,680万円 × 6分の1 × 1.4%＝3万9,200円
建物の固定資産税額＝1,120万円 × 2分の1 × 1.4%＝7万8,400円
土地と建物の固定資産税額をあわせると以下の計算式となり、合計で11万7,600円です。
土地と建物の固定資産税額＝3万9,200円 + 7万8,400円＝11万7,600円
新築一戸建て初めての固定資産税
以下に挙げる条件の新築一戸建てにおける、固定資産税額の計算例を解説します。
新築価格＝4,000万円
敷地面積＝280m²
土地：建物＝4：6
まずは一戸建ての新築価格から、固定資産税評価額を下記のように計算します。
固定資産税評価額＝新築価格（4,000万円） × 70%＝2,800万円
次に土地と建物の比率から、それぞれの固定資産税評価額を計算しましょう。
土地の固定資産税評価額＝2,800万円 × 0.4＝1,120万円
建物の固定資産税評価額＝2,800万円 × 0.6＝1,680万円
敷地面積の280m²に対して、土地の固定資産税評価額が1,120万円となるので、1m²あたりの固定資産税評価額は4万円です。200m²以下の土地は特例を受けられるので、該当する部分とそれ以外の部分で分けて固定資産税額を計算します。
200m²以下の固定資産税額＝4万円 × 200m² × 6分の1 × 1.4%＝約1万8,666円
200m²を超える固定資産税額＝4万円 × 80m²（280m²－200m²）× 3分の1 × 1.4%＝約1万4,933円
上記土地の固定資産税額の合計＝約1万8,666円 + 約1万4,933円＝約3万3,599円
建物の固定資産税には新築住宅の特例が適用されるので、計算式は以下のとおりです。
建物の固定資産税額＝1,680万円 × 2分の1 × 1.4%＝11万7,600円
土地と建物の固定資産税額をあわせると以下の計算式となり、合計で約15万1,200円です。
土地と建物の固定資産税額＝約3万3,600円 + 11万7,600円＝約15万1,200円
中古一戸建ての固定資産税
以下に挙げる条件の中古一戸建てにおける、固定資産税額の計算例を解説します。
土地の固定資産評価額＝3,000万円
建物の固定資産評価額＝1,000万円
敷地面積：200m²
中古の場合は新築のように、建物の部分の特例が適用されません。一方で土地については中古でも、200m²以下の部分に関しては特例が受けられます。
中古一戸建てにおける、土地・建物のそれぞれの固定資産税評価額は下記のように計算できます。
土地の固定資産額＝土地の固定資産評価額（3,000万円）× 6分の1 × 1.4%＝7万円
建物の固定資産額＝建物の固定資産評価額（1,000万円）× 1.4%＝14万円
土地と建物の固定資産税額をあわせると以下の計算式となり、合計で21万円です。
土地と建物の固定資産税額＝7万円 + 14万円＝21万円
固定資産税を減らす方法
所有している固定資産の評価額によっては、固定資産は大きな経済的負担となります。固定資産税を減らす方法の例は下記のとおりです。
- 住宅用地の特例を使用する
- 新築住宅の特例を使用する
- 災害に対する減免を受ける
- リフォーム・省エネ対策に関する減税制度を利用する
- その他の方法
それぞれの方法について解説します。
住宅用地の特例を使用する
「住宅用地の特例措置」が適用されれば、固定資産税の支払いを減らせます。住宅用地の特例措置とは、住むための家に使われている土地の固定資産税を軽減させるものです。（※）
住宅用地の特例措置における、土地の区分や固定資産税の軽減は下記のとおりです。
小規模住宅用地＝住宅用地における家1戸につき、200m²までの部分：6分の1
一般住宅用地＝上記の小規模住宅用地以外の住宅用地：3分の1
住宅用地の特例が適用される場合の、固定資産税額の計算方法は下記のようになります。
固定資産税額＝固定資産税評価額 × 減額割合（6分の1または3分の1）× 税率（標準税率1.4%）
1坪は約3.3m²に該当します。約60坪の家であれば、200m²に収まると考えられます。
※出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
新築住宅の特例を使用する
「新築住宅に係る税額の減額措置」を受けるのも、固定資産税の支払いを減らす方法のひとつです。新築住宅に係る税額の減額措置とは、新築後の何年間かは固定資産税が軽減される措置で、2024年3月31日までに新築された家に適用されます。（※）
住宅用地の特例措置における、家の区分や固定資産税の軽減は下記のとおりです。
| 住宅の種類 | 適用期間（年） | 軽減措置 |
|---|---|---|
| 一般住宅（一戸建て・床面積120m²以下） | 3 | 2分の1 |
| 一般住宅（マンション・床面積120m²以下） | 5 | 2分の1 |
| 長期優良住宅（一戸建て） | 5 | 2分の1 |
| 長期優良住宅（マンション） | 7 | 2分の1 |
長期優良住宅として認定された家なら、固定資産税の軽減措置の適用期間が長くなります。長期優良住宅とは耐久性や可変性に優れ、長期にわたって良好な状態で使用できるような家を指します。
※出典：国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」
災害に対する減免を受ける
火災や風水害、地震といった災害によって家が大きな被害を受けた場合は、災害に対する措置を受けられる場合があります。（※）
市区町村によっては災害の被害者に対して、固定資産税をはじめとする地方税の減免措置を設けています。固定資産税の減免措置の有無や適用の要件、減免の割合などは市区町村によって異なるので、窓口で確認してみましょう。
※出典：東京都主税局「災害などにより被害を受けた方には都税を減免する制度があります」
リフォーム・省エネ対策に関する減税制度を利用する
家のリフォームや省エネ対策によって、固定資産税の減税制度を利用できる場合があります。
省エネ対策で一定のリフォームを行うと、1年間固定資産税額の3分の1が減額されます。長期優良住宅化のリフォームを行う場合なら、1年間固定資産税額の3分の2が減額され、減税効果がさらに大きくなる点が特徴です。減額は工事が完了した年の翌年度分の固定資産税に適用されます。（※）
省エネ対策の一定のリフォームとは、下記の改修工事を意味します。
- 窓の断熱改修工事
- 床、天井、壁の断熱工事
- 太陽光発電装置の設置
- 高効率空調機、高効率給湯器、太陽光熱利用システムの設置
減税制度の要件は下記のとおりです。
- 2・3・4の工事に関しては、1の工事とあわせて実施される
- 1〜4までの工事の合計額が60万円（税込）を超える
- 2014年4月1日以前に建てられた建物である
- リフォームが2024年の3月31日までに完了する
- リフォーム後の断熱改修箇所が、2016年省エネ基準相当に適合する
減税制度を受けるには、リフォーム完了から3カ月以内に市区町村の窓口に必要書類を提出しなくてはなりません。
※出典：国土交通省「令和4年省エネリフォーム税制（固定資産税）」
その他の方法
特例や制度が適用されなくても固定資産税の負担を少なくできます。たとえば固定資産税をクレジットカードで支払ったり、口座振替にして延滞税を防いだりすると固定資産税を減らせるケースがあるからです。それぞれの方法について解説します。
固定資産税をクレジットカードで支払う
地方公共団体（自治体）によっては固定資産税の支払い方法として、クレジットカード決済が可能です。固定資産税は所有している固定資産の評価額によっては、大きな負担となります。固定資産税額が大きいなら、クレジットカードで支払えば得られるポイントも増えます。ポイント還元率がよいクレジットカードを利用すれば、効率的にポイントを貯められるでしょう。
ただし、固定資産税の支払いにクレジットカード決済を選ぶと、手数料が発生するケースがあります。また固定資産税は大きな金額になりやすいので、クレジットカードの上限額についても考慮しておかなくてはなりません。固定資産税をクレジットカードで支払う場合は、ポイント還元率や手数料の有無、金額、上限額などを考えて判断することが大切です。
延滞税を防ぐために口座振替にする
延滞税の発生を防止するなら、固定資産税の支払い方法を口座振替にするのもひとつの選択肢です。固定資産税は前述したように大きな金額になりやすいので、年4回に分けて支払うケースも多いです。しかし納付期限が頻繁に訪れる場合、支払いを忘れてしまうかもしれません。
固定資産税の納付が遅れた場合、延滞税が課せられる可能性があります。固定資産税の未納期間が長くなるほど、延滞税も増えていくので注意が必要です。固定資産税を期限の度に手動で払うのではなく、自動で引き落とされる口座振替に設定しておくと安心です。
延滞税の税率は市区町村によって異なります。少しでも税金の負担を減らすには、本来なら支払う必要がない延滞税の発生は避けるべきです。
固定資産税の納税に関して理解しておくべきポイント
固定資産税の納税に関して、理解しておくべきポイントがいくつかあります。具体的には以下のとおりです。
- 振り込み時期
- 支払い方法
- 固定資産税評価額に問題がある場合は審査の申し出が可能
それぞれのポイントについて解説します。
振り込み時期
固定資産税は毎年の支払いが必要で、金額は郵送される納税通知書によって知らされます。固定資産税は国税ではなく地方税なので、納税通知書の送付タイミングや、支払い期限についても市区町村ごとに異なる点が特徴です。一般的に固定資産税の納税通知書が届くのは4〜6月頃です。納付期限については通知書に記載されているので、金額とあわせて確認した上で支払いましょう。
固定資産税の納付が遅れてしまうと、前述したとおり延滞税が発生します。固定資産税の負担を少しでも軽減したい場合、納付通知書が送られてきたら、できるだけ早めに支払うのがおすすめです。全額を一括で支払うと納付もれが起こりにくくなりますが、もしも年4回に分けて納める予定なら、納付期限をリマインダーに登録しておくのもひとつの手です。
支払い方法
固定資産税の支払い方法は地方公共団体（自治体）によって異なりますが、一般的にはいくつかの選択肢があります。主な支払い方法は以下のとおりです。
- 市区町村の窓口での現金払い
- 金融機関での支払い
- コンビニエンスストアでの支払い
- 口座振替
- クレジットカード決済
- ペイジー（オンライン決済サービス）
- スマートフォン決済アプリ
利用可能な支払い方法は、納税通知書に記載されています。市区町村の窓口や金融機関、コンビニエンスストアなどでの支払いは、スタンダードな納付方法です。前述したとおり口座振替なら納付期限を気にせずに済み、クレジットカード決済ならポイントがたまります。ペイジーやスマートフォン決済アプリを利用すれば、場所を問わず固定資産税の支払いが可能です。
固定資産税は年4回に分けて支払うケースが多いですが、1度に全額の納付が可能です。固定資産税が大きな経済的負担となっている場合は、4回に分割して支払うのがよいでしょう。反対に、固定資産税がそれほど大きな負担ではなく、支払いを忘れてしまいそうな場合なら、一括で納めるのがおすすめです。
固定資産税評価額に問題がある場合は審査の申し出が可能
固定資産税評価額に問題がある場合は、市区町村に対して審査の申し出が可能です。たとえば、もしも固定資産税評価額が不当に高額に設定されていれば、固定資産税額も高くなってしまいます。固定資産税の納税通知書を確認したところ、固定資産税評価額が予想よりも高額だったというケースもあるかもしれません。
納税通知書を受け取った翌日から60日以内なら、市区町村の固定資産評価審査委員会に対して、審査の申し出が可能です。審査の結果、固定資産税評価額が高すぎると認められれば、払いすぎた固定資産税の還付を受けられます。還付を受けるには、審査の結果を受け取った後に改めて還付請求をしなくてはなりません。
一方で、固定資産税評価額が適切だと判断される場合もあります。審査の結論を変えるには、弁護士といった専門家に相談し、訴訟で勝たなければなりません。
まとめ
土地や家といった固定資産を所有している場合は、固定資産税を毎年支払う必要があります。固定資産税は資産の区分や状態など、さまざまな要因によって税額が左右されます。固定資産税額は大きくなりやすいので、なるべく負担を抑えるように工夫をしましょう。
なお、土地や家など固定資産の売却を考えているなら、不動産の一括査定サービスの利用がおすすめです。不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」なら、一度の情報入力で最大6社の不動産会社に査定依頼を行えます。大手不動産会社から地元の不動産会社までさまざまな不動産会社が加盟しているので、条件や希望に合った不動産会社を見つけやすいでしょう。インターネット環境さえあれば24時間いつでも無料で利用できるので、お気軽に活用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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