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居住用財産の買換え特例とは?適用されるための条件を詳しく解説

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居住用財産の買換え特例とは?適用されるための条件を詳しく解説

住宅や土地(居住用財産)の買い換えには、税金の負担を先送りできる特例があります。特例を活用できれば、税金の負担を先送りしたり損失を他の収入と相殺したりすることが可能です。この記事では、買換え特例が適用される条件や必要書類を紹介します。

居住用財産の買換え特例とは

住居用財産の買換え特例とは
「居住用財産の買換え特例」とは、居住用の家を2023年(令和5年)12月31日までに売却して買い換えた際、一定条件で譲渡利益への課税を先送りできる制度です。正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。

住み替えで家を売るときの税負担を軽減できる

居住用財産の買い換えを行う際に、一定の条件を満たしていることで譲渡所得を将来に先送りできる制度が「特定の居住用財産の買換えの特例」です。

譲渡所得とは、売却金額から購入金額と売却にかかった経費を差し引いた金額です。
譲渡所得を求める計算式は以下です。

売却金額 - (取得費 + 譲渡費用) = 譲渡所得

たとえば、2,900万円で買った家を100万円の経費をかけて5,000万円で売ると、差分の2,000万円が譲渡所得にあたります。通常、この2,000万円の譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。

しかし、買換え特例の条件に当てはまる場合、譲渡所得に課せられた税金の納付を次に購入した居住用財産の売却時まで先送りできます。住み替え時に多額の税金を一括で支払う必要がなくなるため、新しい家の購入資金を確保しやすくなるのです。

譲渡損失が発生した際には別の特例が使用できる

居住用財産の買い換えで損失が発生した場合は、「損益通算及び繰越控除の特例」が適用できます。損益通算及び繰越控除の特例は、居住用財産を売却した際に生じた譲渡損失を、他の所得と通算したり、翌年以降に繰り越して控除できる制度です。

たとえば、1,450万円で購入した家屋を50万円の経費をかけて1,000万円で売却した場合、500万円の赤字(譲渡損失)が発生します。

損益通算及び繰越控除の特例を適用すれば、譲渡損失を他の所得から差し引けます。会社員であれば給与所得から譲渡損失を差し引き、税金を抑えることが可能です。

たとえば、500万円の譲渡損失が発生した年の給与所得が800万円だった場合、その年の課税所得額は差額の300万円になります。本来であれば給与所得の800万円に対して所得税と住民税がかかるところ、特定を適用すれば300万円に抑えられるのです。

また、譲渡損失額が大き過ぎて給与所得で賄えなかった場合は、譲渡損失の残額を翌年以降に繰り越すことが可能です。繰り越しの控除は、最大3年間適用できます。

「損益通算及び繰越控除の特例」の適用には、ほかにもさまざまな条件が存在します。

買換え特例の適用条件

買換え特例の適用条件
「特定の居住用財産の買換えの特例」を利用するためには、適用条件を理解しておく必要があります。
ここからは、適用条件を詳しく説明します。

所有や売却する期間・タイミングの指定がある

特例の適用には、以下の期間・タイミングである必要があります。

  • 居住していた家屋を2023年(令和5年)12月31日までに売却している
  • 売却した家屋に居住中であったか、住まなくなって3年以内だった
  • 家屋を売却した年の1月1日時点で10年以上所有していた
  • 次に購入する家屋は、売却した年の前年1月1日から次の年12月31日までに購入する
  • 売却した年もしくはその前年に次の家屋を購入していた場合、売却した次の年の12月31日までに住み始めている
  • 売却した年の次の年に新たな家屋を購入した場合、購入した次の年の12月31日までに住み始める

売却予定の家屋をまだ所有している方はもう適用できない特例ですが、条件に当てはまる方はぜひ利用を検討しましょう。

売却する不動産に条件がある

売却する家屋が以下の条件を満たしていれば、特例を適用できます。

  • 売却金額が1億円以下である
  • 家屋を取り壊してから別の用途で活用していない
  • 売却した家屋が日本国内にある
  • 取り壊した家屋とその土地は、取り壊した年の1月1日付けで所有期間が5年を超えている
  • 敷地の譲渡契約が取り壊した日から1年以内に結ばれ、なおかつ住まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに売却されている

買換え対象の家屋の建築基準に指定がある

買い換え対象となる家屋の建築基準にも、以下のような指定があります。

  • 買い換える建物の床面積が、50平方メートル以上である
  • 買い換える土地の面積が、500平方メートル以下である
  • 買い換える建物が耐火建築物の中古住宅の場合には、取得する日より前25年以内に建てられたものであること、または一定の耐震基準を満たしている
  • 買い換える建物が耐火建築物以外の中古住宅の場合は、購入し契約完了する日より前の25年以内に建てられている、または完了期限までに一定の耐震基準を満たしている
  • 買い換える建物が建てられてから使用されたことのない住宅の場合、2024年(令和6年)1月1日以後に住み始める(または見込み)ならば、特定居住用家屋に該当するもの以外のものである

特定居住用家屋とは建物が省エネ基準を満たさず、次の条件すべてに該当しない家屋をいいます。

  • 2023年(令和5年)12月31日以前に建築確認を受けているもの
  • 2024年(令和6年)6月30日以前に建てられたもの

買換え後の家が元の家よりも安い場合には差額に課税される

買い換えた家が前の家を売却した金額よりも安かった場合、差額に対して課税が発生します。

たとえば、前の家を6,000万円で売却し、次の家を4,000万円で購入した場合を考えましょう。このとき、2,000万円の売却による利益が発生します。この利益から売却に要した必要経費を差し引いた金額が、課税対象です。
課税対象額の算出に必要な経費は以下の計算式で求めます。

(売った家の取得費+売却費用)×(収入金額 ÷ 売却金額)

取得費1,000万円、売却にかかった費用を250万円とすると、以下のようになります。

(1,000万円+250万円)×(2,000万円÷4,000万円)=625万円

課税額は以下のとおりです。

2,000万円 ‐ 625万円=1,375万円

近しい関係での売却には適用されない

買換え特例を受けるには、親子や夫婦などの血縁関係が近しい人や特別な関係のある人に対して売却していないことも条件のひとつです。特別な関係とは、ほかに生計を共有する親族や家を売った後にその家で同居する親族・内縁関係・特殊な関係を持つ法人などを指します。

他の特例と併用できない

買換え特例を受ける際には、近い時期に以下の特例を受けていないことが必要です。元の家を売却する年から前々年までに、以下の特例を受けた場合は買換え特例を受けられません。

  • マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
  • 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

事業用資産には適用できない

買換え特例は居住用の財産である家に当てはまる特例です。事業用資産には適用されません。
事業用資産には店舗・事務所・貸しビルのような投資用不動産も含まれます。ただし、買換え特例とは別に事業用資産を対象にした特例があり、譲渡利益の80%を繰り延べられます。

特定の居住用財産の買換え特例に必要な書類

買換え特例の適用に必要な書類
「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるための必要書類は、以下のとおりです。

  • 譲渡所得の内訳表(確定申告付表兼計算明細書)
  • 売却した家を購入した際の売買契約書、及び売却した際の売買契約書
  • 売却した家の所有期間が証明できる書類(登記事項証明書など)
  • 新たに購入した家の売買契約書や登記事項証明書の写し
  • 新たに購入した家の建築済証書または確認済書
  • 耐震基準適合証明書(新たに購入する家が、中古建築の場合)
  • 住民票(住所が新たな家と異なる場合)

必要な書類が申請時に揃っていないと特例が適用されない場合があります。申請期日ギリギリに書類を取得すると、間に合わない場合があるため余裕をもって準備をしましょう。

まとめ

買換え特例が適用できる条件は複雑ですが、適用すれば大きな節税につながります。
特例が適用できる期間は限られているため、書類の用意や損益通算の計算に困らないよう必要になる手続きを確認しておきましょう。

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この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

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