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【不動産売却】確定申告の必要書類を解説!事前の準備がポイント

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【不動産売却】確定申告の必要書類を解説!事前の準備がポイント

不動産を売却したときは、確定申告が必要になることがあります。経験がないと大変そうに思うかもしれませんが、確定申告そのものはそれほど難しくはありません。

確定申告で重要なのは、必要な書類を用意することです。確定申告で必要な書類を紹介します。

不動産売却で確定申告が必要になるとき

不動産を売却した場合、どのようなときに確定申告をする必要があるのでしょうか。

ここでは、確定申告を行う必要があるケースを解説します。

譲渡所得があった

不動産売却で譲渡所得を得たときは、確定申告をします。譲渡所得は以下の式を用いて計算します。

譲渡所得=不動産の売却代金-(取得費+譲渡費用)

取得費は、売却した不動産を購入したときの費用です。譲渡費用は、売却に要した費用のことを指します。

取得費と譲渡費用の合計が売却代金を上回ったときは、譲渡所得ではなく譲渡損失として扱われます。譲渡損失であれば、確定申告の義務はありません。

特例を利用した

特例を適用するときは、確定申告が必要です。特例とは特定の条件を満たしたときに譲渡所得から一定額を控除できたり、軽減税率を適用できたりする制度のことです。

特例のを適用できる条件をすべて満たしていたとしても、確定申告をしなければ適用されません。

確定申告を行ううえでの注意点

ここでは、確定申告をする際の注意点を紹介します。

確定申告には期限があり、申告が遅れるとペナルティを課せられるおそれがあります。また、確定申告の義務があるにもかかわらず、申告しなかったときもペナルティの対象です。

確定申告は期間が決まっている

確定申告を行う期間は、毎年2月16日〜3月15日と決まっています。また、不動産売却に関する確定申告をするタイミングは、不動産を売却した翌年です。

確定申告では申告する内容によって、申告書以外にも提出を求められる書類があります。書類によっては入手までに時間がかかることがあるため、書類の準備は早めに始めておきましょう。

確定申告書を提出した日の扱いは、申告方法によって異なります。

確定申告書の提出方法と提出日の扱い
提出方法 確定申告書の提出日
インターネット経由 送信した日
郵送 消印の日付
税務署に直接提出 職員が受け取った日、または時間外収集箱で職員が回収した日

期間に間に合うように、それぞれの提出方法の提出日を正しく把握しておきましょう。

確定申告をしないとペナルティがある

確定申告を怠ったときや期限に遅れたときは、ペナルティとして加算税の追加徴収が課されます。課されることがある加算税は、以下の3種類です。

  • 無申告加算税
  • 延滞税
  • 重加算税

無申告加算税は、所得を申告しなかったときに課せられるペナルティです。本来納める税額の15〜20%が追加で課税されます。

延滞税は、納税が遅れたときのペナルティです。延滞期間が長期間であるほど、高額の加算税が課されます。

重加算税は、最も厳しいペナルティです。意図して虚偽の申告や所得の隠ぺいをしたときに課せられます。虚偽の申告では納税額の35%、所得の隠ぺいでは納税額の40%の税率が加算されます。

加算税を請求されないためには、余裕を持った書類の準備と期限内の申告が大切です。

不動産売却の確定申告で必要な書類

ここでは、不動産を売却したときの確定申告で提出する書類を7つ紹介します。

  • 確定申告書第一表・第二表
  • 申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書
  • 不動産売却時の売買契約書のコピー
  • 全部事項証明書
  • 不動産の取得費、譲渡費の領収書のコピー
  • 不動産購入時の売買契約書のコピー

必要書類にはすべてのケースに共通して必要なものと、一部の特例を利用するときに必要なものがあります。

ちなみに、インターネットで確定申告を行うときは、必要書類の添付を省略できるケースがあります。申告にかかる手間や時間を短縮できるため、インターネットでの提出がおすすめです。

確定申告書第一表・第二表

確定申告書第一表・第二表は、納税者の情報や所得金額を記入する申告書です。申告の内容にかかわらず、すべてのケースで提出する書類です。確定申告書の書式は、税務署の窓口や国税庁のWebサイトで入手できます。

第一表には、納税者の個人情報や所得の合計金額を記入します。記入する内容は氏名や住所、マイナンバーなどです。第二表には所得の内訳や保険料、寄附金による控除などの情報を記入します。

国税局Webサイトの「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、案内に従って書類を作成できるため、入力間違いや計算ミスを減らせます。

申告書第三表(分離課税用)

不動産売却の確定申告では、第一表、第二表に加えて第三表(分離課税用)も提出します。分離課税とは、該当の所得をほかの所得と切り離して税率を計算する方法です。不動産売却の譲渡所得や株の配当所得などが、分離課税にあたります。

第三表には譲渡所得や売却した不動産の情報、適用する特例などを記入します。特例の記入欄は「特例適用条文」です。この記入欄に、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例、被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例など、適用したい特例を記入します。

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の内訳書には、売却した不動産の情報や取得費と譲渡費用の詳細を記入します。譲渡所得の内訳書も、国税庁Webサイトでダウンロードが可能です。

3,000万円の特別控除や軽減税率の特例では、不動産の所有期間が10年を超えていることや、譲渡先との関係が親子や夫婦でないことなどが適用条件として求められます。譲渡所得の内訳書は、これらの条件が満たされていることを申告するための書類です。

なお、申告書第三表(分離課税用)に記入する譲渡所得や譲渡費用は、譲渡所得の内訳書から転記します。

不動産売却時の売買契約書のコピー

不動産を売却したときの売買契約書のコピーを、確定申告で提出します。売買契約書は、譲渡所得の金額を証明する書類として利用できます。

売買契約書には、収入印紙が貼られていることを確認しましょう。契約書の作成には、印紙税の納付が必要です。収入印紙を購入して文書に貼付、消印をすることで、印紙税を納付したとされます。貼り忘れると、税額の3倍にあたる過怠税が課せられます。売買契約書の作成時には、収入印紙の貼付を忘れないようにしましょう。

全部事項証明書

全部事項証明書とは登記事項証明書の一種です。

登記事項証明書は、所在地や登記人の名義など不動産に関する情報を記載した書類です。全部事項証明書には、過去の登記履歴がすべて記されています。軽減税率の特例や、被相続人の居住用財産を売ったときの特例を申請する際は、全部事項証明書を提出して登記人を証明する必要があります。

全部事項証明書は、法務局に請求することで入手が可能です。窓口での請求に加えて、オンライン請求もできます。ただし、窓口での受け取りは最短でも数時間かかり、郵送での到着は翌日以降です。時間に余裕を持って請求しましょう。

また、インターネットでの申告であれば、不動産番号を入力することで全部事項証明書の添付を省略できます。

不動産の取得費、譲渡費の領収書のコピー

取得費や譲渡費用の領収書は、申告内容を証明する書類として利用できます。それぞれの費用に算入できる具体例は、以下のとおりです。

取得費

  • 不動産の購入代金
  • 不動産会社への購入時の仲介手数料
  • 購入時に支払った税金
  • 土地の造成費用、測量費用

譲渡費用

  • 不動産会社への売却時の仲介手数料
  • 売主負担の印紙税
  • 土地売却が目的の建物取り壊し費用

とくに取得費の領収書は、購入時から時間が経っていると手元に残っていないケースが考えられます。将来の売却時に必要になるため、不動産の取引で発生した領収書は保存しておきましょう。

不動産購入時の売買契約書のコピー

不動産を購入したときの売買契約書のコピーも、確定申告で提出します。売買契約書のコピーは、購入価格を証明する書類です。

購入時の売買契約書を提出しなかったとしても、確定申告は可能です。購入時の価格は不明であったり証明ができなかったりする場合は、売却価格の5%を取得費として譲渡所得を計算します。

ただし、不動産売買では取得費が売却価格の5%を上回るケースがほとんどです。取得費が下がると、その分かかる税金の額が増えます。つまり売買契約書のコピーを提出できなければ、より多くの税金を納めなければならないおそれがあります。

購入から長い年月が経ち、売買契約書を紛失している場合は、申告先の税務署に対応方法を相談しましょう。

この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

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