マンションの固定資産税がかからない条件は？軽減措置や計算方法

マンションを所有していると基本的に固定資産税がかかります。一方で、課税標準額が免税点に満たない場合など、税金がかからないケースもあります。また、一定の条件を満たせば、軽減措置を受けられるため減税も可能です。

本記事では、マンションの固定資産税がかからない条件や最新の税制改正、税負担を軽減する方法についてわかりやすく解説します。

固定資産税が「かからない」マンションは本当に実在するの？

固定資産税は、原則として毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。一般的な分譲マンションでは固定資産税がかかりますが、課税標準額が免税点を下回る場合など、例外的に課税されないケースもあります。

まずは、マンションに固定資産税がかからないといわれる理由や例外的なケースついて詳しく解説します。

なぜ「固定資産税がかからない」と誤解されるのか？

マンションの固定資産税がかからないといわれる背景として、賃貸マンションとの混同が挙げられます。賃貸マンションの場合、固定資産税を納めるのは原則として建物や土地の所有者であり、入居者に直接課税されることはありません。

一方、分譲マンションを購入した場合は、自身が所有者となるため納税義務が生じます。また、新築マンションで適用できる軽減措置も誤解される理由の一つです。一定の要件を満たす新築マンションでは、建物部分の固定資産税が原則5年間、2分の1に減額されます。

あくまで減税ですので、固定資産税が完全に免除されるわけではありません。

建物として認められる「3つの課税要件」を満たさない場合

そもそも固定資産税は次の課税要件を満たす建物に対して課税されます。

外気分断性とは、屋根・壁・建具などで囲まれて風雨をしのげることです。土地への定着性は、基礎工事を行って建物が土地に物理的に固定されている、あるいは任意に動かせない状態であることを指します。用途性とは、住まい、店舗などの用途で使えることです。

たとえば、屋根や壁があり、基礎に固定された物置は固定資産税の課税対象となる場合があります。ただし、実際に課税対象となるかどうかは、建物の構造や設置状況などによって判断されます。

1月1日時点の所有者ではない場合

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課される税金です。1月2日以降にマンションを取得した場合、その年度の固定資産税は原則として買主には直接課税されません。買主への課税は翌年からとなります。

ただし、実際にマンションを売買したときは、売買時には引き渡し日を基準に、買主と売主で固定資産税を日割りで精算するのが一般的です。

固定資産税の課税標準額が免税点に満たない場合

固定資産税には、課税標準額が一定金額に満たない場合に税金がかからない「免税点」が設けられています。免税点はマンション1戸にかかるのではなく、市区町村内にある同一人物が所有する土地・家屋の課税標準額をそれぞれ合算して判定します。

また課税標準額とは、税額を計算するときに基準となる金額で、固定資産税評価額をもとに各種特例や負担調整措置などを反映して決定されます。

2026年度の免税点は土地30万円未満、家屋20万円未満ですが、2027年度からは家屋の免税点が30万円未満に引き上げられます。なお、一般的な分譲マンションでは免税点を下回るケースはほぼないでしょう。

参考：財務省「令和8年度税制改正の大綱」

マンション固定資産税を大幅に安くする「軽減措置」と「特例」

マンションに住むと固定資産税を支払うことになりますが、いくつかの減免措置が設けられています。適用できる措置があれば節税が可能です。ここでは、固定資産税が対象になる減免措置について詳しく紹介します。

住宅用地（土地）の課税標準額を最大1/6にする軽減措置

住宅用地に対する固定資産税の課税標準は、面積に応じて次のように減額されます。

たとえば、300㎡の住宅がある土地では、200㎡までが6分の1、残り100㎡に3分の1の特例割合が適用されます。一方、マンションでは住宅1戸あたり200㎡までが小規模住宅用地となるため、戸数に応じて対象面積が異なります。

中古より安い？「新築住宅特例」の適用期間と条件

一定の要件を満たす新築マンションの場合は、建物部分の固定資産税を一定期間2分の1に減額する特例が設けられています。

2026年度の税制改正により、適用期限は2031年3月31日まで延長されました。3階建て以上の中高層耐火住宅などに該当するマンションでは、原則として新たに課税される年度から5年間、認定長期優良住宅の場合は7年間、減額措置を受けられます。

ただし、減額されるのは居住部分のうち1戸あたり120㎡相当分までです。2029年4月1日以降に新築される住宅の場合、一定の災害ハザードエリアに該当すると、原則として対象外となります。

長期優良住宅なら最大7年間の税額半額特例

要件に該当する新築マンションで、3階建て以上の耐火・準耐火建築物などの要件を満たす場合は、固定資産税が課される年度から7年間、固定資産税が1/2になります。長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用できる措置を講じた住宅のことで「認定住宅」とも呼ばれます。

この軽減措置は、耐震性や耐久性、可変性に優れた住宅を普及させるために設けられました。固定資産税だけでなく、所得税や登録免許税、不動産取得税の軽減措置も受けられます。

バリアフリー・省エネ・耐震リフォーム後の減税制度を活用

マンションで一定の要件を満たすリフォーム工事を実施すると、改修工事が完了した翌年度の建物部分の固定資産税が減額される場合があります。固定資産税の税額が減額されるものは、次の3つです。

そのほかにも細かい条件があるため、不動産会社や税理士に事前に確認しておきましょう。また、マンションのリフォームでは、工事内容によって管理組合への届け出や理事長の承認が必要です。特に耐震改修など共用部分に関わる大規模な工事では、管理組合の集会決議が行われるケースもあります。

自分のマンションの固定資産税はどう決まる？評価額と税率の仕組み

固定資産税額は、課税評価額に税率をかければ算出可能です。課税標準額は中古マンションの経年劣化や、タワーマンションにおける階数による差異を考慮して計算します。ここでは、基本の計算式と都市計画税や課税標準額の内訳について解説します。

固定資産税の基本の計算式と「都市計画税」を含めた税率の考え方

固定資産税額は、次の式で算出できます。

固定資産税は、土地と建物それぞれの課税標準額に税率をかけて算出します。評価額の算出に使う数値の意味は、次のとおりです。

前提として、固定資産税評価額は3年に1度見直されます。建物は築年数の経過による劣化を考慮して見直されるののが一般的ですが、建築資材の価格上昇などによって再建築価格が高くなった場合は、評価額が下がらずに据え置かれることもあります。また、経年減点補正率に下限があるため、築年数が古くなっても評価額がゼロになることはありません。

マンション評価額を左右する「都市計画税」とは？

都市計画税は市区町村や郡が、都市計画に指定する区域の整備を図ることに使われる税金です。固定資産税と同時に納付の通知が来ます。都市計画に指定される区域に含まれるものは、宅地や商業地、公共施設などを優先して整備する市街化区域と、緑地や農地を保全する市街化調整区域です。

都市計画税は市街化区域内にある土地や家屋を対象として課税されます。市街化区域とは、都市計画法で「すでに市街地として栄えている、あるいは今後市街化を進める」と指定された地域のことです。そのため、購入するマンションは、基本的に市街化区域内にあると考えてよいでしょう。

中古マンションで使用する経年減価補正率とは

経年減価補正率とは、経年劣化で建物の資産価値が下がったことを表す係数です。固定資産税評価額の計算式は、経年減価補正率を用いて次の用に計算します。

経年減価補正率は、建物の構造が木造とそれ以外（非木造）で異なります。マンションは鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC）のため、非木造に該当します。経過年数別の経年減価補正率は、次のとおりです。

補正率は5年目以降も低下し続け、マンションは最大45年分が設定されています。ただし、実際の固定資産税評価額は、建物の構造や評価区分などによって異なるため、必ずしも表の数値どおりになるわけでは限りません。

参考：京都地方法務局「経年減価補正率表について」「経年変化補正率表」（PDF）

共有部分はどう分担する？土地・建物の持分計算のポイント

分譲マンションの固定資産税は、土地と建物に分けて計算されます。土地の場合は、マンション全体の敷地に対する各所有者の持分割合をもとに税額が計算されます。一方、建物については、専有部分だけでなく、廊下やエントランスなどの共用部分も各住戸に按分（基準に応じて分けること）した床面積をもとに税額を計算します。

マンションの土地の固定資産税は、次の式で算出できます。

建物の固定資産税は、次の計算式のとおりです。

タワーマンション特有のルール｜高層階ほど税金が高くなる理由

以前は、マンションの階数が固定資産税額に関係ありませんでした。しかし、タワーマンションは高層階の販売価格が低層階より高いにも関わらず、固定資産税評価額が変わらないため販売価格に見合っていませんでした。

そのため、2017年度の税制改正により、一定のタワーマンションでは、固定資産税額を各住戸ごとに算出する際に階数による補正が行われています。これにより、同じ専有面積でも高層階ほど税負担が大きく、低層階ほど小さくなる仕組みが導入されています。ただし、マンション全体の固定資産税額が増えているわけではなく、階数に応じて各住戸の負担割合は調整されているということです。

タワーマンションの固定資産税額の算出には、次の計算式で求められる「階層別専有床面積補正率」が用いられます。

1階を100％とすると20階は105％、40階は110％というように、高層階になるほど補正率が上がって固定資産税が大きくなる仕組みです。

マンションと戸建てでは固定資産税はどちらが安いのか

マンションの固定資産税について説明してきましたが、なかには「戸建て住宅のほうが安くなるのでは？」と考える方もいるでしょう。

マンションと戸建てでは、建物の構造が異なるため固定資産税にも違いが生じます。一般的に、戸建ては土地の評価額が占める割合が大きく、マンションは建物の評価額が占める割合が大きい傾向があります。

土地は建物のように築年数によって評価額が下がることはありませんが、地価の変動などによっては税額が変わる場合があります。 一方、建物の評価額は築年数の経過に応じて考慮されます。鉄筋コンクリート造などが多いマンションは、木造戸建てと比べて経年による評価額の減少が緩やかです。

そのため、どちらの固定資産税が安くなるかは、土地と建物の評価額や築年数、軽減措置の適用状況などによって異なります。

マンションと戸建ての固定資産税はどっちが高い？税額の差を比較

マンションと戸建ての固定資産税の違いをシミュレーションで比較。住宅用地の軽減措置や節税方……

【築年数別シミュレーション】新築・築10年・築25年で税額はどう変わる？

マンションの固定資産税は、建物の築年数だけでなく、評価額や敷地の持分、軽減措置の適用状況などによって異なります。以下では、新築、築10年、築25年のマンションで東京都内にあり、地価はすべて50万円/㎡で算出しています。

ケース①：特例がフル適用される「新築マンション」

土地の固定資産税

上記の計算方法では、再建築価格を固定資産税評価に用いる再建築費相当額と仮定し、経年減点補正率を掛けて算出して

います。

マンションの固定資産税

土地とマンションの固定資産税の合計

新築住宅特例を適用したことによる軽減税率を反映した結果、土地部分をあわせた新築マンションにかかる固定資産税は 24万4,500円になりました。

ケース②：特例期間が終了して税額が上がる「築10年」

土地の固定資産税

マンションの固定資産税

土地とマンションの固定資産税の合計

新築マンションの軽減期間は5年間（長期優良住宅などは7年間）で終了するため、6年目以降は建物の固定資産税が本来の金額に戻ります。これにより、急に税金が高くなったと感じる方もいるでしょう。

特例期間が終了して税額が上がるタイミングを見越し、ローンや毎月の管理費を考慮して事前の資金計画を立てておくことが大切です。

ケース③：資産価値が落ち着いた「築25年」

地価・床面積は前述の築10年と同じため、土地の固定資産税は同じです。

土地の固定資産税

マンションの固定資産税

土地とマンションの固定資産税の合計

築25年のマンションは、経年劣化を反映することで建物評価額が新築時より低くなる傾向があります。ただし、評価替えによる価格の据え置きや土地の評価額の変動などによって、固定資産税が必ずしも築年数に比例して下がるとは限りません。

固定資産税の納付時期はいつ？支払い方法の種類と注意点

固定資産税は納付期限が決められており、期限までに納付する必要があります。納付するときに手持ちの現金が不足しないよう、固定資産税はいつ、どのような方法で納めればよいかを把握しておきましょう。

納税通知書はいつ届く？年4回の分納と一括払い

固定資産税は地方税で、納付時期は自治体によって異なります。たとえば、東京23区内は6月・9月・12月・翌年2月で、年に4回に分けて納付できます。1月1日時点で所有しているマンションは、その年の固定資産税が課税されます。

新築マンションを購入した場合も、固定資産税は毎年1月1日時点の所有状況を基準にして課税されます。中古マンションを購入した場合は、購入した年までの固定資産税は以前の所有者が納めます。ただし、中古マンションの引き渡し時点で、引き渡した日以降の固定資産税額を日割りで清算して支払うことが一般的です。

クレジットカード・スマホ決済・電子マネーでも支払い可能

固定資産税の納税通知書と振込用紙は毎年4〜5月ごろに送られてきますが、発送日は自治体によって異なります。通知書に書かれている案内に従って、固定資産税を納めましょう。年4回の分割払いのほか、1年分を一括して払うことも可能です。

支払方法は口座振替やクレジットカード払いのほか、自治体によってはスマートフォン決済や電子マネーも利用可能です。PayPayのようなQRコード決済は、対応しているサービスや納付金額に制限が設けられている場合があります。また、クレジットカード払いでは決済手数料が発生することがあるため、利用前に自治体の案内を確認しましょう。

現金以外の支払方法では、領収書の即時発行が難しいケースがあります。ポイントを貯める、領収書がすぐに欲しいなど、状況に合わせて納付方法を選びましょう。

マンションの売却を検討している方は、まずは査定価格を確認しましょう

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マンションの固定資産税に関するよくある質問

固定資産税を安くする方法は？

新築住宅特例や住宅用地の軽減措置を活用しましょう。新築なら建物分が5〜7年間、1/2に減額されます。

新築の方が中古より安いって本当？

必ずしも新築マンションの方が安くなるわけではありません。新築住宅特例によって建物部分の固定資産税が一定期間2分の1に減額されるため、条件によっては中古マンションより安くなる場合があります。