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登記簿謄本（登記事項証明書）とは？取得方法・確認項目を解説
登記簿謄本（登記事項証明書）では、不動産の所有者や権利関係、土地・建物の基本情報などが確認できます。不動産を売却するときは、登記簿謄本の内容を確認し、所有者や抵当権の有無、面積や地目などに誤りがないか把握しておくことが大切です。
不動産売却における登記簿謄本について、種類や取得方法、チェックするポイントなどをわかりやすく解説します。
リビンマッチのポイント
不動産の登記簿謄本は、所有者や抵当権などの権利関係を確認できる重要書類です。取得方法は法務局の窓口・郵送・オンライン申請があり、オンライン申請は手数料を抑えやすい方法です。売却前に、甲区で現在の所有者を、乙区で抵当権などの権利関係を確認しておきましょう。
もくじ
登記簿謄本（登記事項証明書）の基礎知識｜構成や閲覧のルール
登記簿謄本とは、不動産の所有者や権利関係の情報を記載した書類です。現在は登記簿謄本ではなく「登記事項証明書」という名称が用いられていますが、この記事ではわかりやすく「登記簿謄本」で説明しています。
まずは、記載されている内容や種類、閲覧の手続きなど登記簿謄本の基礎知識を解説します。
登記簿謄本とは？
登記簿謄本には、建物や土地、所有者に関する情報が記載されています。不動産の売買取引をするには権利関係の把握が必要で、そのときに登記簿謄本が役立ちます。登記簿謄本の記載内容は、不動産の所在地と地番、所有者の住所、氏名などです。
権利の移転があったときは、その履歴も記載されているため、不動産の所有者は自らが持つ権利を第三者に対して主張できます。登記簿謄本は、不動産を安全に取引するために重要な書類なのです。
現在の正式名称は「登記事項証明書」
現在、登記簿謄本は登記事項証明書という名称に変わっています。デジタル技術の発展にともない、以前は紙で管理していた登記簿謄本が電子化され、オンラインでの閲覧が可能になるとともに名称が変更されました。変更されたのは名称のみで、内容や記載事項は従来と変わりません。そのため、不動産売買の取引や手続きの場面では、現在も「登記簿謄本」と呼ぶことがあります。
登記簿謄本は4部構成
登記簿謄本の文面は、「表題部」、「権利部甲区」、「権利部乙区」「共同担保目録」の4つで構成されています。表題部は、不動産の状況を記載する部門です。不動産の所在地、地目、地番など詳細な状況がわかります。
権利部甲区では、所有者の住所氏名や登記の目的、所有権の取得年月日など所有権に関する情報が記載されています。権利部乙区には抵当権や担保権など、所有権以外の権利情報が記載されています。
登記簿謄本は誰でも取得・閲覧できる
登記簿謄本は、誰でも取得・閲覧が可能です。不動産の所有者本人や家族などの関係者だけではなく、全く関係なく第三者でも閲覧・取得ができます。登記簿謄本を取得する際は、交付申請書の提出が必要です。
交付申請をすると、登記簿謄本を郵送または法務局窓口のいずれかで受け取れます。取得にかかる手数料は、窓口での申請よりもオンラインからの申請のほうが安価です。オンラインは受付時間が長く、窓口に行く時間が取れないときに便利です。
不動産の登記簿謄本で確認すべき重要な項目
登記簿謄本を取得したときに、押さえておきたいポイントを紹介します。特に、敷地権や差押登記、抵当権など権利関係の確認が重要です。
土地と建物の権利
不動産は種別によって土地と建物の登記方法が異なります。まず一戸建ての場合は、基本的に土地と建物を別々に登記します。一方で、分譲マンションのような区分所有の建物は、土地の所有権が一体化していないケースが多く、「敷地権」と「非敷地権」の2種類に分けられます。
敷地権は、建物と土地を一体として登記している形態を表します。非敷地権は、建物と土地の登記が別々に分かれている形態のことです。非敷地権のマンションを売却するときは、建物と土地を分離して売却する必要があります。
差押登記や仮登記の有無
不動産の売却時は、物件に差押登記や仮登記がされていないかを確認が必要です。これらの情報は、登記簿謄本の権利部（甲区）に記載されています。差押登記は、税金の滞納などで不動産に差し押さえの処分が下された場合や、競売の手続きが開始されていることを示す登記です。
差押登記を解除するには、滞納や残債を一括で返済する必要があります。仮登記は本登記に必要な書類が揃っていないときや、買主が物件の所有を予約したときに利用されます。条件が揃えば、本登記への移行が可能です。
抵当権など所有権以外の権利
抵当権が設定されたままでは不動産の売却はできません。一戸建てやマンションを購入する際、多くの人は住宅ローンを組むことになりますが、その物件を借入金の担保にするため抵当権を設定されます。この抵当権の権利者は、ローンの債権者である金融機関です。
そのため、売主本人が以前に購入した不動産でも、住宅ローンの返済状況や抵当権登記の状態を把握しています。相続した不動産では、売主が抵当権の存在を把握していないおそれがあるため、事前の確認が大切です。
抵当権の抹消手続き
抵当権の登記を抹消するには、住宅ローンの完済が必要です。ただし、住宅ローンを返済し終えても自動で抵当権が抹消されるわけではなく、抹消の登記手続きが必要です。登記申請書のほかに、抵当権者である金融機関から送付される書類をあわせて法務局に提出します。申請書の作成や書類の管理に不安があれば、司法書士への依頼がおすすめです。
土地・建物の面積や地目
登記簿謄本では、土地や建物の基本情報も確認できます。土地の場合は、所在や地番、地目、地積などが表題部に記載されています。地目とは土地の用途を示す項目で、宅地（住宅や店舗などのこと）、田、畑、山林、雑種地などの種類があります。
建物の場合は、所在や家屋番号、構造、床面積などが記載されています。売却予定の不動産と登記簿上の情報に違いがあると、売却手続きや住宅ローンの審査に影響することがあるため、実際の利用状況や登記内容に大きなズレがないか確認しておきましょう。
登記簿謄本（証明書）の種類と使い分ける基準
登記簿謄本には4つの種類があり、それぞれ記載されている情報が異なります。不動産取引の目的や用途に合わせて、適切な書類を取得しなくてはいけません。ここでは、各登記簿謄本の概要をわかりやすく解説します。
過去の履歴もわかる「全部事項証明書」
全部事項証明書は、不動産に関する過去の情報がすべて記載されている書類です。過去の所有権や抵当権など権利関係の履歴が網羅されており、所有者の情報がすべてわかります。必要な情報が網羅されているため、全部事項証明書だけ用意しておけば、ほぼすべての場面で対応できるでしょう。
ただし後述する「閉鎖事項証明書」の情報は、一部記載されていないケースがあるため注意が必要です。
現在の権利関係のみを抽出した「現在事項証明書」
現在事項証明書は、発行の時点で効力がある事項だけを記載した書類です。過去の所有者に関する情報や、抹消された抵当権の情報などは記載されていません。取引時点での権利関係だけを明らかにしたいときは、現在事項証明書だけで事足りるでしょう。必要な情報だけが記載されているため、全部事項証明書より内容を読み取りやすいのが利点です。
さらに、過去に権利関係でトラブルが発生した物件の場合、その情報を省略した現在事項証明書を提示することでイメージの悪化を避けられます。
特定の所有者情報だけが必要な時の「一部事項証明書」
一部事項証明書は該当の不動産から一部分の区画を指定し、その部分の情報だけを記載した書類です。マンションのように多数の権利者が存在するケースでは、全部事項証明書だと記載事項が多く、内容を確認するのに手間がかかります。
一部事項証明書を利用すると、所有する一室の情報のみを閲覧できて便利です。マンションの売買では、一部事項証明書がよく利用されています。
取り壊し済みの建物などを調べる「閉鎖事項証明書」
閉鎖事項証明書には、全部事項証明書に記載されていない過去の情報が載っています。「閉鎖」とは、解体された建物や合併された土地など、今後新たな登記が発生しない不動産に付与されている状態です。また、デジタル化にともない、紙媒体の謄本も閉鎖の対象とされました。全部事項証明書でも収集しきれない過去の不動産履歴を集めたいときや、すでに滅失している建物の情報が欲しいときは閉鎖事項証明書が有効です。
不動産の登記簿謄本を取得する主な方法
登記簿謄本を取得する方法は、法務局窓口、郵送、オンラインの3種類あるため都合のよい申請方法を選びましょう。登記簿謄本は取得申請をする前に、該当の物件情報と取りたい登記簿の種類を明確にしておくことが大切です。
事前準備：地番や家屋番号を調べておこう
登記簿謄本の取得準備として、売却する不動産の地番や家屋番号を把握します。地番や家屋番号は、物件の購入時に使用した登記簿謄本や、固定資産税・都市計画税の納税通知書などで確認可能です。地番や家屋番号が把握できたら、交付申請書を記入・提出します。
取得方法ごとに費用・所要時間を比較
登記簿謄本を取得するには、次の方法があります。
- 法務局の窓口で提出
- 郵送で提出
- オンラインで提出
それぞれの手数料と支払い方法、書類の受取方法、所要時間の違いをまとめました。
| 法務局の窓口 | 郵送 | オンライン | |
|---|---|---|---|
| 手数料 | 600円 | 600円 | 郵送受取は500円、窓口受取は480円 |
| 支払い方法 | 申請書に収入印紙を貼付 | 申請書に収入印紙を貼付 | インターネットバンキングやATM |
| 受取方法 | 法務局の窓口 | 法務局から郵送 | 郵送または法務局の窓口 |
| 所要時間 | 申請当日に入手可能 | 申請後数日〜1週間で到着 | 郵送では翌日以降、窓口では申請後数時間 |
参考：法務省「登記・供託オンライン申請システム」
登記簿謄本を取得するときの詳しい手順については、以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。
マンション売却における登記簿謄本の重要性
一戸建てと異なる注意点があるため、マンション売却時に登記簿謄本を利用するときのポイントを解説します。
まず、売却時における登記簿謄本の基本的な役割は次のとおりです。
- マンションの名義変更の必要書類
- 所有権以外の権利関係を証明する
- 自身のマンションの権利を公的に証明する
- マンションの敷地権の情報を確認できる
所有権移転登記（名義変更）に不可欠な書類
マンションを売却すると、売主から買主へ所有権が移ります。自動的に移るわけではないので、マンションの売買をしたときは所有権移転登記の手続きをします。登記簿謄本は、このときの手続きで必要です。また、抵当権が設定されている不動産は、売却ができません。登記簿謄本には所有権だけでなく抵当権に関する情報の記載もあり、売却するマンションに抵当権がついていないことを証明できます。
「自分が所有者であること」を公的に証明する
登記簿謄本は、不動産の所有権を主張するときに利用できます。マンションの一室を売却するときは、ほかの所有者と自分の区別をつけることが重要です。そこで一部事項証明書を用意し、売却する部屋の所有権が自分にあることを証明します。
登記簿謄本は誰でも閲覧できる書類であり、買主以外の第三者が取引に介入したときでも自身の所有権の公に主張することが可能です。公共性の高さは登記簿謄本の強みといえます。
抵当権や共有持分など複雑な権利関係を明確にする
所有権以外の権利関係を知りたいときにも登記簿謄本が役立ちます。売却するマンションの権利状態は、契約前に売主・買主の双方が把握することになるためです。権利状態が明確であれば、トラブルの防止につながります。
登記簿謄本では、抵当権設定の有無や共同保有者の有無、持分比率の内訳など、細かな権利関係の確認が可能です。抵当権や共同保有者の有無は、特にマンション売却の成否に直結するため、入念なチェックが必要です。
自身が所有するマンションの権利を証明する
登記簿謄本に記載されている情報をもとに、自分が不動産に対して持っている権利を公に主張できます。所有権や抵当権、共有持分など、あらゆる情報の証明が可能です。全部事項証明書があれば過去の所有権移転登記や抵当権抹消登記も含めて、マンションの購入から売却に至るまでの権利を証明できます。
権利関係を明確にできればマンションの買主から信用を得やすく、スムーズな取引に役立つでしょう。
査定額にも影響！「敷地権」を正しく理解する
登記簿謄本には、敷地権に関する記載があります。敷地権はマンションやアパートなど、区分建物と呼ばれる集合住宅で適用される権利のことです。建物全体の敷地面積に対して、保有個数や専有面積の割合に応じて各部屋の所有者に土地利用の権利が与えられます。
区分建物の登記簿謄本を取得すると、敷地権の対象である部分の面積や割合など、敷地権に関する情報を収集できます。敷地権は売却時の査定に影響するため、売主が内容を理解しておくことが重要です。
初心者でも迷わない！登記簿謄本の読み方・構成を解説
写真引用：法務省「不動産登記のABC」
不動産の登記簿謄本には、表題部とふたつの権利部に加え、「共同担保目録（複数の不動産に抵当権を設定すること）」を記載することがあります。不動産売却時には、すべての記載事項と読み方を把握しておくことが大切です。
ここでは、登記簿謄本に記載されている内容の読み方をわかりやすく解説します。
【表題部】建物の構造・面積・敷地権などの基本情報
登記簿謄本の表題部には、家屋番号や地番、建物の概要など、物件の基本情報が記載されています。次の表で、マンションを想定した表題部の記載内容を紹介します。
| 記載の区分 | 主な記載内容 |
|---|---|
| 一棟の建物の表示 | 不動産の所在地、名称、構造、床面積 |
| 敷地権の目的である土地の表示 | 建物が建てられている土地の地番、地目、面積 |
| 専有部分の建物の表示 | 自身が所有する部屋の家屋番号、名称、構造、床面積 |
| 敷地権の表示 | 専有部分に付与された敷地権の種類、割合、所有者 |
売却する物件の所有分のみ登記簿謄本を取得すると、表題部に4つの上記の区分が記されています。一戸建てとマンションでは基本構成が同じですが、マンションは区分所有建物のため、「一棟の建物の表示」「専有部分の建物の表示」など、特有の項目が記載されています。
マンション一棟の情報と専有部分の情報を分けて記載しているため、「専有部分の建物の表示」や「敷地権の表示」で売買対象となる部屋や土地持分を確認することが大切です。
【権利部（甲区）】所有者は誰か？所有権の移転履歴
権利部（甲区）には、不動産の所有権に関する情報が記載されています。現所有者である、売主本人の情報が記載される場所です。具体的な記載内容は、現所有者の住所や氏名、登記の目的、取得年月日です。
登記の目的は、所有権の移転や保存など、所有権がどのように動いたかを示すもののため、過去の所有者情報も記載されます。権利部（甲区）の内容をもとに、売主はマンションの所有権を公に主張できます。
【権利部（乙区）】住宅ローンの状況がわかる抵当権の情報
権利部（乙区）は、所有権以外の権利関係を記載する区分です。甲区と同様に、登記の目的や権利者の氏名が表示されています。登記簿謄本では、主に抵当権の設定や抹消に関する登記情報が記載されます。
たとえば、購入時に住宅ローンを組んでいた場合、この欄に抵当権設定の履歴が表示されており、借入金額や借入先の金融機関を確認できます。抵当権は、マンション売却前の抹消が必要です。抵当権がすでに抹消されている事実を示すには、権利部（乙区）を提示します。
【共同担保目録】ひとつのローンで担保に入っている物件一覧
共同担保目録は、ひとつの抵当権に対して担保にかけられている不動産の一覧表です。登記簿謄本の交付申請書には共同担保目録への記載を希望する記入欄が設けられており、権利部（乙区）と合わせて担保に関する情報がわかるようになっています。
記載内容は、担保に入っている不動産の所在地や地番、抵当権の優先順位です。マンションの登記簿謄本では駐車場棟、管理人室、集会室など共有する部分が担保に入れられるケースが多く、それらが共同担保目録に記載されていることがあります。
不動産売却では不動産会社に相談するほうが確実
不動作会社ごとに得意としている分野が異なるため、売却する物件に合わせて適切なところを探す必要があります。信頼できる不動産会社を見つけるなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用するのがおすすめです。
売りたい物件の情報を入力すれば、最適な不動産会社をご紹介します。サポートの手厚い会社、早く売るのが得意な会社など、不動産会社の特徴はさまざまです。信頼できる不動産会社を見つけて、スムーズに売却しましょう。
不動産売却の登記簿謄本に関するよくある質問
- 登記簿謄本でおすすめの取得方法は？
- 取得方法は法務局の窓口、郵送、オンラインの3つです。特におすすめはオンライン申請で、手数料が安いうえに自宅から手軽に手続きが可能です。
- マンション売却で確認する登記簿謄本のポイントは？
- 権利部（甲区）で所有者情報に間違いがないか、権利部（乙区）で抵当権が設定されたままになっていないかを確認しましょう。抵当権が残っていると売却できません。
参照記事・文献
「登記・供託オンライン申請システム」（法務省）
「不動産登記のABC」（法務省）
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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