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相続した不動産の売却で利用できる特別控除・特例・税金を紹介
親から受け継いだ実家や土地などの不動産を売却する際、多くの人が直面するのが税金の負担です。しかし、国が用意している特別控除や特例制度を正しく活用すれば、納税額を大幅に軽減できる可能性があります。
本記事では、相続不動産の売却で利用できる代表的な控除を中心に、税金の種類や算出方法、売却時の注意点までを詳しく解説します。
相続した不動産の売却で利用できる主な控除・特例
不動産を相続して売却する場合でも、国の特例や控除を利用できます。以下に、利用できるものをまとめたので参考にしてください。
| 控除・特例 | 利用を検討できるケース | 控除・軽減内容 |
|---|---|---|
| 取得費加算の特例 | 相続税を納めた人が、相続した不動産を売却する場合 | 納付した相続税のうち一定額を取得費に加算し、譲渡所得を減らせる |
| 相続した空き家の3,000万円特別控除 | 被相続人が住んでいた一定の家屋や敷地を相続して売却する場合 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除※条件によっては最大2,000万円 |
| マイホームの3,000万円特別控除 | 相続した家に相続人自身が住み、その後売却する場合など | 譲渡所得から最高3,000万円を控除 |
| 低未利用土地等の100万円特別控除 | 相続した土地が、都市計画区域内の一定の低未利用土地等に該当する場合 | 長期譲渡所得から最高100万円を控除 |
それぞれの控除・特例について詳しく見ていきましょう。
取得費加算の特例
取得費加算の特例は、相続や遺贈で取得した不動産について相続税を納めた人が、その不動産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度です。
取得費に加算した相続税額の分だけ譲渡所得が少なくなるため、譲渡所得税を軽減できる可能性があります。利用する際は、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までなどの条件があります。
取得費加算の特例を利用すると、次の式のように譲渡所得を減額できるため、それだけ税金の負担を抑えられるのです。
課税譲渡所得＝売却金額－（取得費＋加算する相続税額）－譲渡費用－ほかの特別控除
取得費加算の特例で加算できる相続税額は、売却する不動産に対応する相続税の金額を計算して求めます。まず、不動産が相続財産全体に占める割合を算出し、相続税の総額にその割合を掛けて、不動産に対応する相続税額を計算します。
実際に取得費へ加算できる金額は、その人が納めた相続税額と売却した不動産の相続税評価額などをもとに計算します。相続税の取得費加算については以下の記事で解説しています。
3,000万円の特別控除の特例
相続した家に住んでいた場合に利用できるのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例は、相続した不動産に相続人自身が住み、マイホームとして利用した後に売却する場合などに適用されます。被相続人が住んでいた家を売却する際の特例とは要件が異なるため、混同しないようしましょう。適用にあたっては、売却価格や利用実態がわかる書類を揃え、期限内に確定申告を行うことが必要があります。
3,000万円の特別控除の特例を利用する条件
- いま現在自分が住んでいる家であること
- 親子や夫婦、同族会社への売却ではないこと
- 前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 一時的な仮住まいや別荘ではないこと
- 貸駐車場などそのほかの用途で利用していないこと
- 前年・前々年にマイホームの買換え特例など、他の特例を利用していないこと
- 控除を利用するために確定申告を行うこと
主な対象は、現在自分が住んでいる家や、以前住んでいた家を住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却するケースです。この特例を受ける目的だけで一時的に入居したと認められる家屋は対象になりません。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
空き家に係る譲渡所得の特別控除
親から相続した空き家を売却した場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できます。この特例が受けられる要件は、次のとおりです。
- 建物が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された
- 相続直前まで被相続人が一人で暮らしていた
- 売主が相続または遺贈により家屋や敷地を取得した
- 家屋を売却する、家屋と敷地を一緒に売却する、または家屋を取り壊して敷地を売却する
- 相続から譲渡の間に家屋や敷地を事業や貸付けで使用していない
- 譲渡時に家屋が一定の耐震基準を満たしている
- 相続開始から3年が経過する年の12月31日までに売却する
- 売却代金が1億円以下である
- 相続して売却した家屋や敷地について、ほかの特例を適用していない
- 同じ被相続人から取得したほかの家屋・敷地がこの特例を受けていない
- 親子や夫婦など特別な関係にあたる人に売却したものでない
この特例を利用する際は確定申告時には次の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書
- 対象家屋・敷地の登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書（家屋の場合）
- 売買契約書の写し
- 被相続人居住用家屋等確認書
詳しくは以下の記事を参考にしてください。
低未利用土地などの100万円特別控除
こちらの控除は、2028年（令和10年）12月31日まで延長されました。都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下（一定の区域では800万円以下）で売却した場合に、長期譲渡所得から最高100万円を控除できる制度です。
低未利用土地とは、利用されていない、もしくは周囲と比較して著しく利用度合いが低いとされる土地のことです。次の要件を満たしている場合、100万円の控除を受けられます。
- 売却した土地が都市計画区域内にある低未利用土地である
- 売却した年の1月1日に所有期間が5年を超えている
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でない
- 売却後にその土地が利用される予定である
- 分筆された土地が前年または前々年にこの特例を受けていない
- 売却した土地についてほかの特例を適用していない
確定申告時には次の書類が必要です。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）土地・建物用
- 市区町村長による低未利用土地などを証明する項目が記載された書類
- 土地・建物を含めた売却価格が500万円以下であることを証明する書類（売買契約書の写しなど）
低未利用土地の定義などの詳しい内容は、次のWebサイトを参考にしてください。
参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
控除・特例には併用できない組み合わせがある
相続した不動産を売却する際に活用できる特別控除や特例には、併用が認められているものと、併用できないものがあります。節税効果を最大化するためには、この組み合わせを正しく理解しておくことが重要です。以下の特例・控除を例にして確認してみましょう。
- 取得費加算の特例
- 3,000万円の特別控除の特例
- 空き家売却時の3,000万円の特別控除
上記の特例を併用するときの関係は、次の表のとおりです。
| 取得費加算の特例と3,000万円の特別控除の特例 | 併用可 |
|---|---|
| 取得費加算の特例と空き家売却時の3,000万円の特別控除 | 併用不可 |
| 3,000万円の特別控除の特例と空き家売却時の3,000万円の特別控除 | 同一年に別々の不動産を売却する場合などは併用可 （控除額は合計3,000万円が上限） |
控除を適用した場合の譲渡所得の計算方法
相続した不動産の売却で税負担を軽減するためには、課税対象となる譲渡所得を正しく算出する必要があります。算出された所得額や不動産の所有期間に応じて、最終的な譲渡所得税が決まるためです。
節税のメリットを得るためにも、控除によって課税譲渡所得がどう減るかを理解しておきましょう。
譲渡所得税
不動産の売却金額から取得費と譲渡費用および特別控除を除いたものが「譲渡所得」で、譲渡所得にかかる税金のことを「譲渡所得税」といいます。
取得費は不動産の購入費と購入にかかった経費の合計、譲渡費用は売却にかかった経費のことです。課税譲渡所得と譲渡所得税を求める計算式は、次のとおりです。
- 課税譲渡所得＝売却金額−取得費−譲渡費用−特別控除
- 譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
譲渡所得税は所得税、復興特別所得税、住民税からなり、売却した不動産の所有期間によって税率が変わります。譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、それぞれ次のように分かれます。
- 短期譲渡所得 売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以内
- 長期譲渡所得 売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、次のとおりです。なお、相続した不動産の場合、被相続人が取得した時期を引き継いで所有期間を判定します。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
|---|---|---|
| 所得税率 | 30％ | 15％ |
| 復興特別所得税率※ | 0.63％ | 0.315％ |
| 住民税率 | 9％ | 5％ |
相続税と譲渡所得税は別の税金
相続した不動産を売却する際、「相続税」と「譲渡所得税」を混同しないように注意が必要です。相続税は、亡くなった方から財産を受け取ったこと自体に対してかかる税金です。
一方で譲渡所得税は、不動産売却によって利益（譲渡所得）が出たことに対してかかる税金であり、両者はまったく別の性質を持ちます。たとえ相続税を正しく申告して支払っていたとしても、不動産を売却して利益が生じた場合には、別途で譲渡所得税を納める必要があります。
不動産を売却したからといって必ずしも両方が発生するわけではありませんが、税金の種類が違うことを理解しておきましょう。
各税金を納付するタイミング
不動産売却にかかる税金は、それぞれ納付のタイミングが異なります。たとえば、印紙税は、不動産の売買契約書を作成するタイミングで、契約書に収入印紙を貼り付けて消印することで納めます。
譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告の期間内に納付する必要があります。税金ごとに支払う時期や手続きの方法が異なるため、あらかじめスケジュールを把握し、資金の準備をしておくことが大切です。
相続した不動産を売却するときの注意点
不動産の相続人が複数人いる、親がいくらで購入したかわからないなど、通常の不動産売却とは異なる点が多々あります。ここでは、それらのポイントについて解説します。
特別控除の利用には確定申告が必要になる
不動産を売却して得た利益に対しては、原則として所得税や住民税などの譲渡所得税が課せられます。売却によって損失が出た場合は税金が発生しないため確定申告は義務ではありませんが、控除や特例の適用を受けるためには、納税額がゼロになる場合であっても確定申告が必要です。
特別控除の適用は、自動的に適用されるわけではありません。納税者自身が申告期間内に必要書類を添えて申告を行うことで、初めてその恩恵を受けることができます。
確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間（土日祝に当たる場合は翌平日）に行います。 相続した不動産の場合は、取得費の確認や特例の要件判定が複雑になるケースが多いため、早めに準備を進めておきましょう。
取得費がわからなければ概算取得費で算出する
相続した不動産を売却する際、納税額を大きく左右するのが取得費です。親が数十年前に購入した土地のため当時の売買契約書を紛失していたり、先祖代々受け継いできた土地では購入価格が不明だったりするケースが少なくありません。
このように実際の取得費がわからない場合は、売却金額の5％を「概算取得費」として用いることになります。たとえば、相続した不動産を5,000万円で売却した場合、その5％にあたる250万円を取得費として計上できます。
課税譲渡所得＝売却価格－売却価格×5％（概算取得費）－譲渡費用－特別控除
注意が必要なのは、この概算取得費は実際の購入価格よりも大幅に低くなる傾向がある点です。計算上の利益が大きくなるため、結果として譲渡所得税が高額になりやすいという側面があります。
相続税や相続登記には期限が定められている
相続税の申告や不動産の名義変更を行う相続登記には、法的に定められた期限があります。相続税は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10カ月以内に、税務署へ申告および納税を行わなければなりません。この期限を過ぎてしまうと、延滞税などの附帯税が課されることもあるため注意が必要です。
また、相続登記は2024年4月1日から義務化されました。そのため、相続によっては不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に名義変更を行うことが義務付けられています。正当な理由なくこの期間内に手続きを怠った場合は、10万円以下の過料が科されるおそれがあります。
原則として、売却前に相続登記を済ませる必要があるため、将来的に売却を検討している場合は、早期の登記申請が欠かせません。期限直前になって慌てないよう、余裕を持って手続きを進めることが大切です。
控除・特例の期限を確認して早めに売却準備をしよう
相続した不動産を売却して、特別控除の適用を受けるには、さまざまな条件を満たす必要があります。なるべく税金を支払わずに済むよう、あらかじめ税理士に相談しておくとよいでしょう。
また、できるだけ早く売却するには、不動産会社にサポートが必要です。売主の事情に配慮してくれる不動産会社を見つけるため、一括査定サイトの「リビンマッチ」をぜひご利用ください。
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この記事の編集者
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