リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445共有持分の不動産売却を成功させる方法｜よくあるトラブルと対処法
共有持分の不動産は、扱いの面倒なもののひとつです。ことあるごとに相談を受けたり、合意を求められたりと、手間がかかります。思い入れがなければ、そうそうに売却してしまいたいところです。しかし、共有持分の不動産売却は可能なのでしょうか。
持分の売却を求める広告を見かけることがありますが、本当に利用しても大丈夫なのか不安に思う方もいるでしょう。共有持分のある不動産を売却する方法と、トラブルが起こったときの対処法を紹介します。
リビンマッチのポイント
共有持分とは、複数人で不動産を所有しているときの、自分の所有権の割合のことを指します。不動産の売却では、複数人で所有していると取り扱いが難しいという問題があるため、不動産会社のサポートが欠かせません。
もくじ
不動産の持分は売却できる？
結論からいうと、不動産の自分も持分だけを売却することは可能です。持分は法的な財産権のひとつであり、売却する権利を認められているためです。ただし、スムーズにいくかどうかは別の話です。
共有している不動産の売却は民法251条にもとづき、共有者全員の同意が必要となります。共有者同士の関係が悪化していたり、連絡が取れなかったりすると、手続きが思うように進まないことがあります。現金化を急いでいても、話し合いが進まずに売却が長期化してしまうケースも珍しくありません。
こうした状況に多くの人が悩まされているのですが、まずは売却の可能性があることを押さえておきましょう。
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。 民法251条
共有持分とは？基本をわかりやすく解説
共有持分は不動産の所有権に関わる重要な概念であり、売却を検討するときには必ず理解しておくべき基礎知識です。ここでは、共有持分の基本的な仕組みから、所有することで生じる制限まで、初心者にもわかりやすく解説します。
共有持分とは何か
共有持分とは、ひとつの不動産を複数人が共同で所有している場合に、それぞれの所有権の割合を指します。
3,000万円のマンションを夫婦で半分ずつ費用を出し合って購入したケースで考えてみましょう。この場合、法務局の登記簿には以下のように記載されます。
- 所有者A：持分2分の1
- 所有者B：持分2分の1
持分割合は、基本的に購入時の出資比率に応じて決定されます。
次に相続で不動産を取得した場合を見ていきましょう。法定相続分では、配偶者が2分の1、残りの2分の1を子ども全員で等分することが原則です。子どもが3人いれば、それぞれが6分の1ずつの持分を取得することになります。つまり、次のようになります。
- 所有者A（配偶者）：持分2分の1
- 所有者B（子）：持分6分の1
- 所有者C（子）：持分6分の1
- 所有者D（子）：持分6分の1
法定相続で配偶者が2分の1、子どもたちが2分の1を3等分した持分になります。
共有持分で制限されること
「自分の持分なのだから、自由にできるのでは？」そう考える方も多いのですが、共有不動産にはさまざまな制約があります。民法では、共有不動産の行為を次の3つに分類しています。
- 不動産全体を売却する
- 現在の建物を取り壊す
- 大規模な修繕工事をする
- 軽微なリフォームをする
- 第三者へ短期で賃貸する ※土地5年以内、建物3年以内
- 固定資産税の支払い
- 緊急時の応急修理をする ※雨漏り修理など
これらの制限は、不動産が高額な財産のため、ひとりの判断だけで処理されるとほかの共有者に重大な影響を与えるためです。共有状態ではさまざまな制約が生じるため、不動産売却を検討するときは、法的なルールを正しく理解することが重要となります。
共有持分の不動産を売却する4つの方法
共有持分の不動産売却には、状況に応じて選択できる4つの方法があります。それぞれに良し悪しがあるため、自身の置かれた状況を整理したうえで最適な方法を選ぶことが大切です。共有者との関係性や資金面、時間的制約などを総合的に判断して進めていきましょう。
共有者全員の同意を得て売却する
全員の合意による一括売却は、もっとも高額で現金化できる方法です。共有持分の不動産でも単独名義と同様に扱われるため、購入希望者も安心して購入を検討でき、相場どおりでの売却が可能です。
注意点として、共有者のなかにひとりでも反対者がいれば実行できません。遠方居住者や連絡困難な人がいる場合、所在確認や意思疎通にかなりの時間を要することもあります。
ほかの共有者から持分を買い取って売却する
ほかの共有者の持分を購入し、単独所有に変更してから売却を進める方法です。単独所有になれば制約が一切なくなり、売却時期も価格設定も自由に決められます。
この方法の課題は、十分な資金調達ができるかどうかです。評価額3,000万円の物件で相手の持分が半分なら、約1,500万円の資金が必要になります。資金的な余裕が必要な方法といえるでしょう。
ほかの共有者に自分の持分を売却する
資金調達が困難であれば、逆に自分の持分をほかの共有者へ譲渡する選択肢もあります。身内同士の取引なら、第三者への売却より有利な条件で交渉できることもあるでしょう。
ただし、取引価格は適正な水準に設定しなければなりません。親族間での極端に安い価格設定は、贈与とみなされて買主に贈与税がかかるおそれがあるのです。また、感情的なトラブルに発展することもあるため、法的な手続きをきちんと踏むことが大切です。
持分割合で分筆して売却する（土地限定）
土地に限定される方法ですが、持分に応じて物理的に分割（分筆）してから各自が売却を進める手法もあります。分筆登記が完了すれば、それぞれが独立した所有権を持つことになります。
一見すると有効な方法に思えますが、重大な問題点があります。それぞれの面積が小さくなることで土地の単価が大幅に下落し、一括で売却した価格を大きく下回る結果になるのです。
形状が不整形になったり、道路への接続が悪化したりすると、買主探しに苦労することもあるでしょう。測量や境界確定費用、登記費用もかかるため、慎重な判断が求められます。
自分の共有持分だけを売却しても大丈夫？
ほかの共有者の同意が得られない状況なら、自分の持分だけでも現金化したいと考える人もいます。法律上、自分の持分だけを第三者に売却することに問題はありません。このとき、買取事業者への売却が主な選択肢として挙げられますが、この選択には予想以上に深刻なリスクが伴うことを理解しておく必要があります。
買取事業者のビジネスモデル
まず、買取事業者がどのような仕組みで収益を上げているのか確認しておきましょう。彼らの戦略は明確で、次のステップで進められます。
- 市場価格の5～8割程度で持分を購入する
- 残りの共有者に持分売却の交渉を開始する
- 全持分を集約して単独所有権を確立する
- 不動産全体を市場価格で転売し利益を得る
つまり、相場より安く購入した持分を足がかりに、最終的には大きな利幅を狙うビジネスなのです。この仕組みに違法性はありませんが、売却する側にとって有利な取引とはいえないでしょう。
売却後に発生する主なトラブル
買取事業者への持分売却でもっとも深刻な問題は、ほかの共有者との関係破綻です。次のようなトラブルが起こることが多いです。
- 事前相談なしの売却により、信頼関係が決裂する
- 共有者が買取事業者から執拗な営業攻勢を受ける
特に問題となるのは、事前にほかの共有者へ相談せずに売却を進めた場合です。買取事業者が共有者ひとりの持分を取得すると、次はほかの共有者のもとを訪れて持分売却の営業をはじめます。ほかの共有者はこの段階ではじめて、持分を第三者に無断で売却した事実を知ることになるでしょう。
「なぜ相談してくれなかったのか？」
「なぜ勝手に知らない人に売ったのか？」
こうした感情的な対立は修復困難なレベルまでエスカレートし、家族間に取り返しのつかない亀裂を生むおそれがあります。
最終手段としての位置づけ
それでも、次のような状況では、持分売却を検討せざるを得ない場合があります。
- ほかの共有者との連絡が完全に途絶えている
- 相続人が多数存在して合意形成が現実的でない
- 急を要する事情で短期間での現金化が必要になった
こうした状況であっても、まずは不動産会社や弁護士、司法書士といった専門家に相談することをおすすめします。共有持分の売却は、ほかに選択肢がないときの最後の手段として考えるべきです。短期的な現金化にこだわることなく、長期的な視点で最適な解決方法を模索しましょう。
共有持分の不動産売却で起こる5つのトラブルと対処法
共有持分の不動産売却では、単独名義での売却と異なるトラブルが発生します。事前にどのような問題が起こりうるのかを把握しておけば、早期に対策を講じられるでしょう。ここでは、実際に起こりやすい5つのトラブルと、対処法を解説します。
どのトラブルも放置すればするほど解決が困難になるため、問題を認識したら迅速な行動を取ることが解決への近道といえるでしょう。
同意を得られずいつまでも売却できない
もっとも多いトラブルが、共有者の一部から売却の同意を得られないケースです。感情的な対立や金銭面での条件が合わず、話し合いが年単位で平行線を辿ることも少なくありません。連絡を取ろうとしても無視されたり、話し合いの場に出てこなかったりすることもよくあります。
対処法
当事者だけで話し合うのではなく、第三者を交えた話し合いからはじめてみましょう。不動産会社や司法書士が同席することで、感情的になりがちな議論を冷静に進められる場合があります。
それでも解決しない場合は、家庭裁判所での調停申し立てが有効です。調停でも合意に至らなければ、共有物分割請求訴訟※という選択肢もありますが、時間と費用を要するため弁護士との相談が不可欠です。
相続が発生して、さらに共有者が増える
共有者のひとりが亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。もともと3人だった共有者が、相続により7～8人に膨れ上がることも珍しくありません。人数が増えるほど合意形成は困難になり、売却の実現が遠のいてしまいます。
対処法
相続が発生したら、速やかに新しい相続人と連絡を取ることが大切です。相続人が相続放棄を検討している場合、「相続人は、自己のために相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内」という期限があるため、早急なサポートが必要になります。
相続人が多数いる場合や関係が複雑な場合は、進め方を不動産会社に相談しながら、相続に詳しい弁護士や司法書士への依頼も検討してください。
第九百十五条 相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。 民法915条
売却価格が低すぎて贈与税がかかる
親族間で持分を売買するときなど、相場より大幅に安い価格で取引すると差額によっては、「みなし贈与※」として買主に贈与税が課税されるおそれがあります。国税庁は時価と売買価格の差額を贈与として扱う場合があり、税務調査で指摘を受けるリスクを伴います。
対処法
売買価格は必ず適正な水準に設定する必要があります。不動産鑑定士による鑑定評価（依頼は有料）を取得するか、複数の不動産会社に査定を依頼して正確な相場を把握しましょう。それでも税務面で不安がある場合は、税理士へ相談して適正価格の範囲を確認しておくと安心です。
持分割合の認識の違いでもめる
登記簿上の持分割合と、共有者が認識している割合が異なることがあります。購入時の出資割合（購入する際に出したお金の割合）と登記上の持分が一致していない場合や、相続時の計算に誤りがある場合などが原因です。売却時にはじめて発覚し、大きなトラブルに発展することがあります。
対処法
登記と実際の出資割合が異なる場合、正しい割合への修正を検討して、売却を進めることが重要です。一方、相続が原因で持分に誤りがある場合は、遺産分割協議をやり直して正しい内容で更正登記※を行いましょう。複雑なケースでは、司法書士に依頼して慎重な手続きを進めることをおすすめします。
共有者のひとりが占有使用して売却できない
共有者のひとりが不動産を独占的に使用していて、ほかの共有者の意向を無視して売却に応じないケースです。また、賃料を支払わずに住み続けている場合や相続した実家でも独占的に使用している場合は、経済的な不平等が生じてしまいます。このような状況では、話し合いによる解決が困難で、法的な対応が避けられないことが多いでしょう。
対処法
まずは占有者に対して、適正な賃料（使用料）の支払いを求める内容証明郵便を送付することからはじめます。それでも応じない場合は、共有物分割請求訴訟を行うことになるでしょう。裁判所は物理的な分割の可否や当事者の事情を総合的に判断して、競売分割、現物分割、代償分割、換価分割などを命じることになります。
訴訟は長期化する傾向があるため、弁護士と十分に相談してから進めることが重要です。
共有持分の不動産を所有し続ける問題点
共有持分の不動産をそのまま放置しておくと、時間の経過とともに問題が深刻化します。ここでは、共有状態を続けることで生じる具体的な問題を5つ紹介します。
- 不動産の取り扱い決定に時間がかかる
- 固定資産税の支払いを拒否される場合がある
- 縁のない人と共有状態になってしまう
- 共有者が認知症になって法的手続きが複雑化する
- 子や孫に問題を先送りして迷惑をかける
いま抱えている悩みを将来に先送りするのではなく、思い立ったときこそが売却を検討する最適なタイミングといえます。
不動産の取り扱い決定に時間がかかる
共有不動産では、あらゆる決定にほかの共有者との合意が必要になります。建物の修繕工事、現地管理者の変更など、単独所有の不動産なら即座に決められることでも、共有者全員の意見をまとめなければなりません。その間に建物の状況が悪化し、より大きな修繕費用が発生することもあるでしょう。迅速な意思決定ができないことは、不動産の価値を維持するうえで大きなデメリットといえます。
固定資産税の支払いを拒否される場合がある
固定資産税は共有者全員に連帯納税義務がありますが、実際の支払いは代表者ひとりが行うことが一般的です。しかし、「自分は使っていないから払わない」と主張する共有者がいると、支払い負担が偏ってしまいます。毎年この問題で悩まされ続けると、精神的にかなりのストレスとなるでしょう。
自分だけが負担することに嫌気が差して固定資産税を滞納すると、不動産が差し押さえられるおそれもあります。
縁のない人と共有状態になってしまう
相続が繰り返されると、顔も知らない親戚と共有関係になることがあります。また、共有者が離婚した場合、元配偶者やその親族との共有状態が続いてしまう場合もあるでしょう。このような関係では、売却の話し合いどころか、連絡を取ること自体が困難になります。
相手の所在を調べるだけでも相当な労力が必要なので、話し合いのテーブルにつくまでに長期間を要してしまいます。そして、関係が希薄な相手ほど、協力的な対応を期待できません。
共有者が認知症になって法的手続きが複雑化する
共有者のひとりが認知症を患い、契約行為の判断能力に支障が生じた場合、その人が関わる売却手続きは著しく複雑になります。認知症の程度によっては、成年後見人を選任しなければ売却を進められません（選任に数カ月を要します）。
さらに、成年後見人が不動産の処分に慎重な姿勢を示すと、売却の実現はより遠のいてしまいます。高齢の共有者がいる場合は、この問題がいつ発生してもおかしくない状況だと心得ておきましょう。
子や孫に問題を先送りして迷惑をかける
共有持分の問題を解決せずに次の世代に引き継ぐと、大きな負担をかけることになります。子どもや孫たちは、面識のない相続人たちと、突然、共有関係になってしまうのです。世代交代のたびに共有者の数は増え続け、解決の難易度は飛躍的に高まります。大切な家族へ負の遺産をわたさないため、いまのうちから問題を解決しておくことが親としての責任ではないでしょうか。
不動産会社への相談も解決のひとつの方法
共有持分の問題解決には、専門知識を持つ不動産会社の力を借りることが有効な選択肢のひとつです。実際のところ、共有持分の問題は多くが複雑で、個人での解決には限界があります。特に次のような状況では、プロが間に入ることでスムーズに進められます。
- 売却価格の設定に不安がある
- 税務面でのマイナス点を知りたい
- 法的な手続きがわからず困っている
- 共有者同士の話し合いが感情的になりやすい
- ほかの共有者との連絡が取りにくい or 取れない
不動産会社は、無料で物件の査定価格を算出し、話し合いの土台となる基準を明確にしてくれます。さらに、中立的な立場での調整役として冷静な議論も促してくれるため、大いに頼るべき存在といえるでしょう。
ただし、不動産会社を選ぶときには注意が必要です。重要なのは、共有持分の取り扱い経験が豊富な不動産会社や担当者を選ぶことです。公式サイトなどを確認し、過去の解決実績について具体的に質問してみましょう。このとき、複数社に相談して提案内容を比較することで、あなたの状況にもっとも合った解決策が見つかりやすくなります。
一括査定サイトを使えば複数社への相談がカンタン
共有持分の不動産を売却するには、共有持分の取り扱いに慣れた不動産会社を見つける必要があります。1社1社に電話して不動産会社を探すには、途方もなく手間がかかります。こういった手間を解消するのが、リビン・テクノロジーズ株式会社の「リビンマッチ」です。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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