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不動産売却は5年以内でも損しない？税金対策や注意点を解説
所有期間が5年を超えた不動産を売却した場合、税率は大きく下がります。しかし、5年以内に売却した場合でも必ず税金の負担が大きくなるわけではありません。適用できる控除や短期譲渡をするメリットなどについて見ていきましょう。
リビンマッチのポイント
不動産を手に入れてから5年以内に売却すると、譲渡所得にかかる税率が高くなるデメリットがあります。しかし、特例などを利用できれば、大幅な減税が可能です。また、不動産の価値が大きく下がるリスクがあるため、売却を考えている方は5年を超える前に、不動産会社に査定を依頼してから検討しましょう。
もくじ
5年以内に不動産を売却すると税金が高くなる？
不動産を取得した日から売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以内の場合、不動産を売却すると税金が高くなることがあります。まずは不動産を売却したときの譲渡所得に対する税金の仕組みを見ていきましょう。
不動産の売却時に発生する税金の種類
不動産の売却時に発生する主な税金は次のとおりです。
- 譲渡所得にかかる税金（所得税・住民税・復興特別所得税）
- 印紙税
- 登録免許税（抵当権抹消の場合）
このなかでも特に金額が大きくなるのが、譲渡所得にかかる税金です。譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことを指します。その計算式は次のとおりです。
譲渡所得の内訳は所得税、住民税、復興特別所得税です。また、譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。
譲渡所得は5年以内だと高くなる
不動産を売却したときの所得は、所有期間が5年以内の場合の「短期譲渡所得」と、5年を超える場合の「長期譲渡所得」に分けられます。
| 所得税（%） | 住民税（%） | 合計（%） | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63 | 9 | 39.63 |
| 長期譲渡所得 | 15.315 | 5 | 20.315 |
＊復興特別所得税2.1％を加味した所得税
税率を比較すると、5年を超えた長期譲渡所得にかかる税率は短期譲渡所得の約半分です。
このように税率に違いを設けているのは、短期的な譲渡が盛んに行われることで市場の不動産価格が不安定になるのを防ぐためです。マイホームの売却では、投機的な売買が少ないため、特別な事情がなければ5年以上所有をしてから売却するケースが多く、長期譲渡所得に該当することが一般的でしょう。
なお、税率は不動産売却益（譲渡所得）に乗じて納税額を算出します。したがって、譲渡所得が発生しない場合は、税率が高くても税負担は発生しません。
10年を超えて所有している場合の特例
所有期間が10年を超える場合、一定の要件を満たすことでさらなる優遇税制が適用されます。
| 長期譲渡所得税額 | 所得税（%） | 住民税（%） | 合計（%） |
|---|---|---|---|
| 6,000万円までの部分 | 10.21 | 4 | 14.21 |
| 6,000万円を超えた部分 | 15.315 | 5 | 20.315 |
＊復興特別所得税2.1％を加味した所得税
所有期間5年以内の短期譲渡所得に対する税率と比較すると、大きな差があることがわかります。不動産売買では、短期間の投機的な売買が盛んに行われてしまうと、市場が安定しません。このため長期所有に対する税率を段階的に優遇することで、市場のバランスをとっていると考えることができます。
10年超所有の場合の買い替えの特例
長期間保有した不動産を売却して新しい不動産に買い替える場合にも、一定の要件を満たすことで、税金面の優遇措置を受けることができます。
買い替えの特例が適用できると、不動産売却で生じた譲渡所得に対する課税がその時点では課税されず、買い替えた不動産を将来売却するときに合算して納税することができます。
所有期間5年以内で不動産を売却した場合のシミュレーション
購入して5年以内に不動産を売却すると、実際にどれくらいの税金がかかるのでしょうか。
たとえば、購入価格3,500万円の不動産を4,500万円で売却したケースで考えてみます。譲渡費用（仲介手数料など）が180万円かかったとすると、譲渡所得は次のように計算できます。
この例では、取得費を購入価格3,500万円として簡略化していますが、実際には購入時の仲介手数料や登記費用なども取得費に含められます。
5年以内の売却では短期譲渡所得として扱われ、税率は合計39.63%（所得税30.63%＋住民税9% ※復興特別所得税を含む）となります。このケースでの税額は次のとおりです。
表面上の売却益は1,000万円ですが、取得費や譲渡費用を差し引いた結果、約1/3が税金で消えてしまうのです。この税負担の重さが、5年以内の不動産売却で多くの人が驚くポイントでしょう。不動産を売却するときは、あらかじめ手元に残る金額をしっかり把握しておくことが大切です。
5年以内に不動産を売却した場合でも適用できる控除・特例
不動産の売却ではいくつか控除などの特例を適用できることがあります。これによって短期譲渡であっても税負担を減らすことができるので、ご紹介します。
3,000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）の売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大で3,000万円まで控除できます。たとえば、5,000万円で取得したマンションが3年後に7,000万円で売れた場合、差額は2,000万円になりますが、控除の範囲内なので譲渡所得の課税はなくなります。
このように控除が適用できると、短期譲渡所得であっても税金の負担を軽減できるのです。まずは特別控除の特例を適用できるのか、確認しておくといいでしょう。
3000万円の特例は次の記事で詳しく紹介しています。参考にしてください。
事業用物件は控除や特例の対象外
3,000万円特別控除が適用されるのは、マイホーム（居住用財産）を売却した場合のみです。投資用マンションや賃貸アパートなどの事業用物件を売却する場合には、この特例を利用することはできません。
収益を目的とした資産と見なされるため、税制上も居住用とは異なる扱いを受けるのです。つまり、事業用物件を5年以内に売却した場合、譲渡所得に対して39.63%の税率がそのまま適用されることになります。
投資目的で購入した不動産を短期間で売却する際には、この点を十分に理解したうえで、売却のタイミングを慎重に検討する必要があるでしょう。
住宅ローンが残っているマイホームの特例
物件の取得から売却までの期間が短いと、多額のローンが残っていることもあるでしょう。住宅ローンが残っている不動産の売却で、譲渡損失（譲渡所得がマイナス）が生じたときも適用できる特例があります。
まず、住宅ローンの残高が売却代金より大きい場合、譲渡損失が要件を満たすことで、その年の給与所得などほかの所得から控除できます。さらに、控除しきれなかった分は翌年以降3年間まで、控除を繰り越すことが可能です。この特例には適用期限があるため、最新の適用要件は国税庁のWebサイトや税理士に確認することをおすすめします。
これら2つの特例は、一定の要件を満たせば所有期間に関わらず適用できるため、5年以内に売却する場合でも利用可能です。税負担への影響は譲渡所得の場合と譲渡損失の場合でそれぞれ違いますが、いずれも効果的な節税になります。
5年以内に不動産を売却するときの注意点
不動産を所有してから5年以内に売却する場合、税金面や資金計画で注意すべきポイントを解説します。特に税負担は想像以上に重くなる可能性があるため、売却を進める前にしっかり確認しておきましょう。
所有期間は「1月1日時点」で計算する
不動産の所有期間を計算するとき、多くの人が「購入した日から売却した日まで」と考えがちですが、実は違います。税法上の所有期間は「売却した年の1月1日時点」を基準に判定されるためです。
たとえば、2020年3月に購入した不動産を2025年10月に売却する場合を考えてみましょう。購入から5年7カ月が経過していますが、税法上の所有期間は「2025年1月1日時点」で計算するため、2020年3月から2025年1月1日までの期間で判定されます。
この場合、1月1日時点では5年に満たないため、実際には5年以上経過していても「5年以内」として扱われるのです。
税金を考慮して売却のタイミングを検討する際は、「売却する年の1月1日時点で5年を超えているか」を必ず確認しましょう。
ダブルローン（二重ローン）に注意が必要
ダブルローンとは、現在の不動産のローンを返済しながら、新しいローンの借り入れも同時に行うことです。住み替えで新居を先に購入する場合、旧居がすぐに売れないとこの状態になってしまいます。
一時的に2つのローン返済を抱えることになるため、毎月の返済額が大きく膨らみ、家計を圧迫するリスクがあるでしょう（ダブルローンは審査が厳しく、取り組み可能な金融機関も限られます）。
5年以内に売却する場合、かつ3,000万円特別控除が適用できないケースでは短期譲渡所得として税率が高くなるため、資金計画をより慎重に立てる必要があります。無理のない返済計画を立てられるよう、事前に金融機関や不動産会社に相談しておくと安心です。
5年以内の不動産売却でおすすめのタイミング
譲渡所得があった場合、5年以内だと税率が高いため手残りは少なくなりますが、適切なタイミングで売却すれば収支をプラスにできる可能性があります。いかにして収支のプラスを大きくするか、物件の築年数や地価の推移などから見ていきましょう。
築年数に応じた物件価格の下落率
建物は新築のときに最も価格が高く、年数を重ねるにつれて価格が下落していく傾向にあります。特に中古の分譲マンションなどは、築浅であるほど買い手がつきやすく、高値で取引される傾向にあります。
このため建物が高く売れるタイミングで売却することができれば、5年以内の売却で税負担があっても結果的には得をしていると考えることもできます。
また、建物は新築時が最も価格が高いので、新築で購入した不動産は「取得費」が高額になります。このため、いざ査定してみると、売却価格から取得費や諸経費を差し引いた譲渡所得（売却益）は、3,000万円の特別控除の枠内に収まることが多く、結果的に税負担が軽減される、あるいはゼロになるケースも少なくありません。
地価が高いときに売却する
土地の売却においては、所有期間が長いからという理由で価値が下落することはありません。
地価は経済状況や再開発、インフラ整備などの影響を受けて変動します。周辺地域の地価動向を確認し、上昇局面であれば売却を検討する好機といえるでしょう。仮に短期譲渡所得の高い税率（39.63%）が適用されても、地価上昇のタイミングで売却できれば、税金を差し引いても手残りがプラスになるケースもあります。
ただし、税負担は大きいため、税理士などの専門家に事前相談してシミュレーションすることをおすすめします。
東京都の地価推移データ
参考：東京都財務局「令和7年地価公示価格（東京都分）」
築年数や市場を考慮すると、早く売却した方がいいこともあります。結局のところ、不動産は売りたい時が売り時なのかもしれません。
相続・贈与で不動産売却を5年以内にするときのポイント
相続や贈与によって取得した不動産を5年以内に売却する場合、必ず短期譲渡所得になるわけではありません。不動産の所有期間は、原則として「前の所有者の所有期間を引き継ぐ」ため、相続や贈与で取得から5年以内でも長期譲渡所得として扱われることがあります。
ここでは、相続・贈与時の所有期間の考え方と、あわせて知っておきたい税務上の特例について解説します。
相続税の取得費加算の特例は「相続から3年10カ月以内」が期限
相続で取得した不動産を売却する場合、相続税の取得費加算の特例を使えば税負担を軽くできる可能性があります。この特例は、相続税として支払った金額の一部を、不動産の取得費に上乗せできる仕組みです。
相続税と譲渡所得での二重課税を避けられるメリットがあり、節税効果が期待できます。ただし、この特例には期限があり、相続税の申告期限（相続開始から10カ月）の翌日から起算して3年以内に売却しなければ、この特例は適用できません。
つまり、相続開始からおおむね3年10カ月以内が一つの目安であり、期限を過ぎると使えなくなってしまいます。相続した不動産の売却を検討している方は、この期限を意識してスケジュールを組むとよいでしょう。
贈与された不動産は所有権移転登記が必須
贈与で不動産を受け取った場合、所有権移転登記を完了させておくことが重要です。
所有権移転登記とは、不動産の持ち主が変わったことを法務局へ正式に登録する手続きのことです。この登記が完了していないと、法律上はまだ贈与者の名義になっているため、受贈者が売却を進めることはできません。
登記手続きには、贈与契約書や印鑑証明書、固定資産評価証明書などの書類が必要で、登録免許税が発生します。手続きは自分でもできますが、書類の準備や申請には専門的知識を要するため、司法書士に依頼したほうがスムーズに進められるでしょう。
贈与を受けたらできるだけ早く登記を済ませておくことで、いざ売却したいときに慌てずに対応できます。
所有期間は前の持ち主から引き継げる
相続や贈与で取得した不動産の所有期間は、前の持ち主が所有していた期間を引き継げることをご存じでしょうか。
たとえば、被相続人が7年間所有していた不動産を相続した場合、相続した時点で所有期間は7年とカウントされます。贈与の場合も、一定の要件を満たせば（配偶者や直系血族からの贈与など）、贈与者が所有していた期間を引き継げるのです。
つまり、自分が取得してから5年経っていなくても、前の持ち主の所有期間と合わせて5年超であれば、長期譲渡所得として扱われます。相続や贈与で不動産を取得した人は、前の持ち主がいつ購入したのかを確認しておくと、売却のタイミングを判断しやすくなるでしょう。
所有期間5年以内でも売却がおすすめの不動産の特徴
5年以内の売却は税負担が重くなるリスクがありますが、タイミングを逃すと売却価格が下がってしまう不動産もあります。損失を最小限に抑えるためにも、売却すべきかどうかを冷静に見極めることが大切です。
その一例として、ここでは5年以内でも売却がおすすめの不動産の特徴を紹介します。
築年数が20～25年以内の不動産
不動産の価値は築年数とともに下がっていきますが、一戸建ての場合は築20年前後を境に、マンションの場合は築25年前後を境に、売却価格が大きく落ち込むケースが見られます。
不動産市場において、この時期は建物の評価が低下しやすくなり、水回りの設備交換や外壁などの大規模修繕を行うことが増え、買主側が築年数を重視しやすくなるタイミングだからです。
つまり、価格が落ち込む傾向にある築20～25年前後を迎える前に、売却できるかどうかが重要になります。一戸建てなら築15年前後、マンションなら築20年前後の不動産の場合、税負担を考慮しても所有してから5年以内に売却したほうが有利になる可能性があるのです。
そのため、早めに査定を受けて市場価値を把握しておくことが重要になるでしょう。
参考：REINS TOWER「レインズデータライブラリー」
相続したものの管理が難しい不動産
相続で取得した不動産を活用するつもりだったものの、現実には管理が難しいケースは少なくありません。自分の生活圏から離れた場所にある物件は、定期的な管理を行うことが大きな負担になりがちです。
空き家のまま放置して換気や通水などを怠ると、特に一戸建ての場合は、驚くほど早く劣化が進みます。築年数の古さや老朽化の具合によっては、次のような問題の発生が考えられるでしょう。
- 雨漏りやシロアリの発生
- 害虫や害獣の侵入
- 木部や床の腐食
- 配管の詰まり
- 災害時の大規模な損傷
人が住んでいない家はどんどん傷んでいき、修繕費用が想定外に膨らむリスクが高まります。さらに、空き家であっても固定資産税は毎年かかり続けるため、使わない不動産を所有し続けることは経済的な負担になります。
管理ができない相続不動産は、たとえ5年以内の売却で税負担が重くなったとしても、早めに手放したほうが良い場合が多いでしょう。
不動産を5年以内に売却するかは状況に応じて判断しよう
不動産を5年以内に売却すると、確かに税負担は大きいですが、それだけが判断基準ではありません。建物の築年数や管理状況、今後の資産価値の見通しなど、総合的に考えて決めることが大切です。
仮に5年の経過を待つことで税金が安くなっても、その間に売却相場が大きく下がってしまっては利益を出せません。売却に最適なタイミングを判断するには、所有する不動産の現在価値を正確に把握することから始めましょう。
全国約2,100社以上と提携する「リビンマッチ」の一括査定を利用すれば、最短45秒の入力で依頼でき、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。複数社の査定価格を比較することで、所有する不動産がどれくらいの価格で売れるのかが見えてくるでしょう。
査定結果をもとに5年以内に売却するか、それとも5年を超えるまで待つかを冷静に判断できるはずです。ぜひこの機会にリビンマッチを利用してみてください。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
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