リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
住み替え・買い替え（不動産売却と購入）で成功する方法
不動産を単に売却するのではなく、新居の購入が伴うことを「住み替え」や「買い替え」といいます。
呼び方を変えて区別するのは、住み替え（買い替え）には単なる不動産売却とは違う、いくつかの注意点があるからです。
ここでは、不動産売却に購入が伴う「住み替え(買い替え)」を成功させるために役立つ基礎知識をご紹介します。損をせずに住み替えるために、住宅ローンや税金の節約、売却のタイミングなど押さえておきたいポイントを見ていきましょう。
もくじ
不動産の住み替え・買い替えの手順
不動産売却の伴う住み替えでは、不動産を売却するタイミングと購入するタイミングについて、どちらを先に行えば良いのか、というのがポイントになります。まずは不動産の売却スケジュールと購入スケジュールがどのように進むのかを確認します。
住み替えのスケジュール
それでは、これらのスケジュールをどのように調整すればいいのか、さらに詳しくみていきましょう。
不動産売却のスケジュールについて、詳しくはこちらのコラムでご紹介していますので、ご参照ください。
住み替えでは不動産売却が先の方が良い？
初めに結論からお伝えしますが、住み替えでは購入よりも先に不動産を売却するのが一般的です。この理由についてもう少し詳しくご紹介します。
不動産売却では、はじめに土地や建物の売却価値を査定するところから始まります。ここで物件の価値を概算し、市場に売り出す金額を決めます。
このタイミングで、査定額を元に新居を探しても問題はないですが、不動産を売却する場合は、売り出し金額で売却できるとは限りません。売り出し金額について詳しくはこちらのコラムをご参照ください。
先に新居を決めたのに、不動産が思ったように売れず、大幅な値下げをしなければならないこともあります。想定外の値下げが起きると、新居の購入資金が足りなくなるという問題も起きてしまいます。
そのため不動産に買い手がついてから、もしくは売却のめどがたってから住み替えれば、トラブルを回避できます。こうした理由から、住み替えでは不動産の購入のめどを立ててから、売却を実現することが多いです。
ただし、引っ越しを行う時には、仮住まいを経てから新居へと引っ越すこともあるので注意は必要です。
例外として不動産購入から決めて住み替える場合も？
資金面に余裕がある人は、購入を先に行うという選択ができます。
住み替えで購入を先に行う時に注意しておきたいポイントは、「頭金を用意できるか」「2つのローン(ダブルローン)を同時に支払えるか」という点です。
新居を先に決めることのメリットは、余裕をもって家探しができることと、引っ越しが1度で済むことです。これらのメリットは大きいですが、それだけ金銭面の負担が大きくなります。できることなら先に家を探して手間も減らしたいところですが、数百万円にも及ぶ頭金を用意して、数千万円のローンを2つ組むことができる人は限られているでしょう。
新居購入契約での買い替え特約
買い替え特約とは「旧居がいつまでに、いくらで売却できなければ（新居の）購入契約を白紙にできる」という特約です。売却代金を新居の購入に充てる予定なら、検討するといいでしょう。契約キャンセルした場合でも違約金などを払う必要はありませんが、特約で設定する最低売却金額は相場よりも低いものとなるので気をつけなくてはなりません。
このようにして見ると、やはり住み替えは売却を先に始めて、あとはご自身の都合に合わせて新居を探していくというのが一般的な手順になると言えます。
| 不動産売却が先 | 不動産購入が先 | |
|---|---|---|
| 資金について | 計画的に行える | 資金に余裕が必要 |
| 住宅ローン | 問題なし | ダブルローンのリスク |
| 仮住まい | 仮住まいになるかもしれない | 問題なし |
不動産の住み替え・買い替えのメリットとデメリット
家の模型
住み替えでは、単に不動産を売却する、もしくは単に不動産を購入する時と比較すると、住宅ローンや税金についていくつかのメリットがあります。
不動産売却で使える買い替えの特例
一般に不動産売却をすると、不動産売却益に対して課税が行われます。特に不動産を取得した時の金額よりも高く売却できた場合には課税される金額も大きくなるので、時には大きな負担となります。
しかし不動産売却と購入をセットで行う住み替え(買い替え)においては、一定の要件を満たすことで「特定の居住用財産の買換えの特例」を適用できる場合があります。
旧居を売却した金額より新居を購入した金額の方が大きい時
旧居の売却金額よりも新居の購入金額が大きければ、不動産の売却益にかかる税金（課税所得）をその年の課税対象とせず、将来に繰り延べることができます。
その年の課税対象とせず将来に繰り延べることで、買い替えた不動産を売却する時の税金計算に、旧居売却時の課税所得を合算できます。居住用の不動産は一般的に利益を出すために購入するわけではないので、もしその年に売却益が出た場合でも、将来の不動産売却で売却損となれば、大きく税負担が軽減されることになります。
旧居を売却した金額より新居を購入した金額の方が小さい時
一方で、旧居を売却した時の金額が新居を購入した時の金額を上回ると、別の税金計算が必要です。こちらは少し複雑なので、簡単にご紹介します。
一般的な譲渡所得の計算は、
となります。
しかし新居の購入金額が旧居の売却金額よりも少ない時には、
売却金額－購入金額＝①
（売却したマイホームの取得費 ＋ 譲渡費用） × （差額 ÷ 売却金額） = ②
① － ② ＝ 譲渡所得
となります。こちらの計算については複雑になるので、実際に適用を考えているときは、不動産会社の担当者や、税理士に相談してみることをおすすめします。
不動産の住み替え(買い替え)ローン
一般的な住宅ローンでは、頭金を一定額入れてローンを組みます。しかし住み替えにおいては、物件の時価よりもローン残高が大きくて、売却をしてもローンが残るオーバーローンの状態も少なくありません。
住み替えローンでは、不動産を売却しても完済しきれない時、ローン残債を新居のローンに加えて、融資を受けることができます。当然年齢や年収、勤務先の審査は改めて行われますが、オーバーローンだから買い替えができないということがなくなるので、場合によっては有効に使うことができます。
ただし、この住み替えローンを使うには不動産を売却する日と購入する日が同じでなくてはいけません。タイミングの調整をスムーズに行うためにも、不動産会社の協力が不可欠になると言えます。
不動産の住み替え・買い替えは同じ会社に任せよう
住み替えについて、一つの会社にすべきか、別々の会社でも良いのかは迷ってしまうポイントです。一緒にした方が良い理由と例外的にそうでない場合について、見ていきましょう。
不動産のポイント
不動産の売却と購入を揃えた方が良い理由
買い替えの特例や住み替えローンを適用する時は、不動産の売却と購入のタイミングを揃える必要があります。こういった調整が必要になるので、住み替え(買い替え)は基本的に同じ不動産会社にまとめて頼むべきだと言えます。
また、会社によっては一定額で買取を保証していることがあります。万が一、不動産がなかなか売却できない時には金額は安くなってしまうものの、不動産会社が買い取ってくれるので、日程の調整に失敗する心配がなくなります。
不動産の売却と購入が別々でも良い場合
不動産の売却と購入の日程を揃える必要がなければ、別々の不動産会社に頼んだ方が、満足度が高くなる可能性があります。
特に、不動産売却を先行させておけば、値下げなど大きな損失を避けることができます。また、わざわざ購入と売却の両方に長けた不動産会社を選ぶ必要がないので、選択肢が広がります。まずはできるだけ希望通りに売却してくれそうな不動産会社をみつけて、その不動産会社に住み替えについて相談してみても良いかもしれません。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
