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【全23種】不動産売却に地目はどう関係する？
不動産の登記をする際には、地目を記さなければならないことが不動産登記法※によって定められています。
地目とは簡単にいうと、その土地がどのような目的で使用されているのかを分類したものです。
ふだんの生活ではあまり意識しない地目ですが、不動産の売却を考える際には重要ですので、ここでは地目の種類や売却時のポイントについて解説します。
もくじ
不動産売却と地目の関係は？
不動産登記法では23種類の地目が定められており※、それぞれの地目に応じて用途も定められています。そのためマンションや戸建て住宅など建物を建てることができる地目には決まりがあり、たとえば牧場の地目である土地に建物を建てることは禁じられています。
地目によって固定資産税や土地の取引価格は影響を受けるので、結果として不動産売却における査定額にも影響します。まずは地目にどのような種類があるか見てみましょう。
※不動産登記規則（地目）第九十九条
地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
全23種類の地目一覧
地目全23種類
以下に23種類、すべての地目一覧の概要をまとめましたので参考にしてみてください。
| 地目名 |
不動産登記事務取扱手続準則※1の表記 |
説明 |
地目コード※2 |
参考図 |
|---|---|---|---|---|
| 田 |
農耕地で用水を利用して耕作する土地 |
田んぼ。農地法に則って宅地への変更もあります。 |
40 |  地目「田」 |
| 畑 |
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地 |
基本的に農作物を育てる土地ですが、田との区別は用水の有無です。 |
50 |  地目「畑」 |
| 宅地 |
建物の敷地およびその維持若しくは効用を果たすために必要な土地 |
居住用の家やお店、工場などを建てる土地を指します。 |
10 |  地目「宅地」 |
| 学校用地 |
校舎、附属施設の敷地および運動場 |
校舎・運動場・体育館・図書館などを含みます。 |
31 |  地目「学校用地」 |
| 鉄道用地 |
鉄道の駅舎、附属施設および路線の敷地 |
公営・私営（民営）問わず、鉄道のために使われる土地です。 |
36 |  地目「鉄道用地」 |
| 塩田 |
海水を引き入れて塩を採取する土地 |
天日塩田・採かん塩田など塩作りをする土地です。 |
89 |  地目「塩田」 |
| 鉱泉地 |
鉱泉（温泉を含む。）の湧出口およびその維持に必要な土地 |
温泉に関連して、湧き出しているところや付帯施設を表しますが、評価が困難という特徴があります。 |
88 |  地目「鉱泉地」 |
| 池沼 |
かんがい用水でない水の貯留池 |
貯留地ですが、人工か自然かは問いません。水を多く含み地盤が緩い土地なので宅地利用には向きません。 |
87 |  地目「池沼」 |
| 山林 |
耕作の方法によらないで竹木が生育する土地 |
山と、雑木林になっている山際が該当します。山林の活用については森林法のほか、都市計画法・建築基準法などによって制限があります。 |
71 |  地目「山林」 |
| 牧場 |
家畜を放牧する土地 |
家畜の放牧地だけでなく、牧草の栽培をする場所もこれにあたります。 |
60 |  地目「牧場」 |
| 原野 |
耕作の方法によらないで雑草、かん木類が生育する土地 |
雑草などが生え、農地にもできない土地を指しています。 |
73 |  地目「原野」 |
| 墓地 |
人の遺体または遺骨を埋葬する土地 |
すべての墓が墓地に該当します。 |
34 |  地目「墓地」 |
| 境内地 |
境内に属する土地であって、宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号および第3号※3に掲げる土地 （宗教法人の所有に属しないものを含む。） |
宗教に関連する地、施設が該当します。 |
33 |  地目「境内地」 |
| 運河用地 |
運河法（大正２年法律第16号）第12条第1項第1号または第2号※4に掲げる土地 |
人工的に整備がされている水路のことをいい、運河法で詳細が定められています。 |
83 |  地目「運河用地」 |
| 水道用地 |
専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場または水道線路に要する土地 |
給水の目的で使われる土地です。 |
82 |  地目「水道用地」 |
| 用悪水路 |
かんがい用または悪水はいせつ用の水路 |
農地に水を供給する水路や、下水路が該当します。 |
84 |  地目「用悪水路」 |
| ため池 |
耕地かんがい用の用水貯留池 |
用水貯留地のうち、国有のものです。 |
86 |  地目「ため池」 |
| 堤 |
防水のために築造した堤防 |
堤防の「堤」でつつみといいます。 |
81 |  地目「堤」 |
| 井溝 |
田畝または村落の間にある通水路 |
単に水を通すだけの、通水路です。 |
85 |  地目「井溝」 |
| 保安林 |
森林法（昭和26年法律第249号）※5に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地 |
災害や公衆衛生などに配慮して農水大臣もしくは都道府県知事が指定した林を指します。 |
72 |  地目「保安林」 |
| 公衆用道路 |
一般交通の用に供する道路 （道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない。） |
道路のうち、一般交通を目的としているものは公衆用道路です。 |
35 |  地目「公衆用道路」 |
| 公園 |
公衆の遊楽のために供する土地 |
一般的な公園だけでなく、付随する運動施設や美術館・動物園なども含みます。 |
32 |  地目「公園」 |
| 雑種地 |
以上のいずれにも該当しない土地 |
どれにも該当しないもの、分からないものが雑種地です。 |
90 |  地目「雑種地」 |
※1 不動産登記事務取扱手続準則第68条（地目）
次の各号に掲げる地目は，当該各号に定める土地について定めるものとする。（後略）
※3 宗教法人法（境内建物及び境内地の定義）第三条
一 本殿、拝殿、本堂、会堂、僧堂、僧院、信者修行所、社務所、庫裏、教職舎、宗務庁、教務院、教団事務所その他宗教法人の前条に規定する目的のために供される建物及び工作物（後略）
二 前号に掲げる建物又は工作物が存する一画の土地（後略）
三 参道として用いられる土地
※4 運河法 第十二条
一 水路用地及運河ニ属スル道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場ノ築設ニ要スル土地
二 運河用通信、信号ニ要スル土地
※5 森林法 第三章 保安施設 第一節 保安林（指定）第二十五条
農林水産大臣は、次の各号（中略）に掲げる目的を達成するため必要があるときは、森林（中略）を保安林として指定することができる。（後略）
原野
開発や耕作が行われていない自然状態の広大な未開地を指します。原野は、山林や森林、草地など、人為的な活動歴がない自然のままの土地を指します。
1970年代に横行した不動産投資詐欺に「原野商法」があります。未開発の土地（原野）をリゾート開発の見込みがあるとか新幹線が開通するとか、あたかも高い利益が出るかのように宣伝し高額で売りつけ大きな被害を出しました・
登記地目と現況地目について
登記地目と現況地目
その土地が実際にどのように使われているかを見て判断した地目を「現況地目」と言います。
地目においては、登記に記載されている不動産の地目と現況地目が異なっているケースがあります。
登記法では土地の地目が変更された場合、一カ月以内に土地地目変更登記の申請が義務付けられています。しかし実際のところ、売却が行われるまでずるずると登記簿と現況が異なったまま地目が登記されていることも多いので、売却する際には売主と買主の間でトラブルが発生しないように必ず地目の確認をしましょう。
地目ごとの特徴と不動産売却時のポイント
地目の特徴
さまざまな種類がある地目ですが、それぞれに特徴があり不動産売却をするうえで考えなければいけないことも違います。特に注意しなければいけない点として、建物を建てられる地目と建てられない地目があるので、大きく二つに分けてそれぞれの特徴と売却時のポイントをご紹介します。
【宅地・山林・原野・雑種地】は建物が建てられる地目
上述した23種類の地目のうち、以下のものはほかの地目と異なり建物を建てられます。
- 宅地
- 山林
- 原野
- 雑種地
具体的には、宅地にはマンションや戸建て住宅などが建てられます。山林・原野にも住宅を建設できますが、都市計画法や森林法によって建築が制限されている場合もあるので注意してください。また、雑種地は「他のどの地目にも該当しない土地」なので、駐車場や遊園地、変電所などさまざまな建物が建設できます。
なお、これらの建物が建てられる地目では、不動産売却時に登記簿の地目と現況の地目が一致しているかどうか確認しておくといいでしょう。地目の変更がされていなかった場合には、10万円以下の過料に処せられます。売却が進む前に地目の確認を済ませましょう。
【田・畑】は地目を変更すれば建物を建てられる
宅地・山林・原野・雑種地以外の地目は基本的に建物を建てることはできません。しかし、田・畑などの農地に住宅が建てられていることがあるのでご紹介します。
田・畑などの農地はその土地権利の移転や住宅建設などについて、農地法によって細かく定められています。この農地法があるため、例えば痩せた農地を急に駐車場として売却できません。使わない農地があったとして、売りに出すとしても再び農地としてしか売り出せず、買い手は農家に限定されます。
建物が建てられない地目の土地を売却しようとする際のポイントは、宅地などの別の地目に変更※することです。宅地であれば買主も見つけやすく、売却に期待できます。地目の変更方法については次でご紹介します。
※農地法（農地の転用の制限）第四条
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。（後略）
地目を変更して不動産売却する方法
地目を変更する場合は、地目変更登記という手続が必要です。
地目変更登記は、その土地を管轄する法務局に地目変更申請書を提出します。
地目変更登記に必要な書類は、地目変更申請書のほか、農地の場合は農業委員会の許可書や届出書、相続の場合は戸籍謄本や住民票などがあります。
地目の変更を自身で申請もできますが、土地家屋診断士に依頼できます。依頼した場合、地目変更の依頼費用はおおよそ5万円前後で、これに登記簿謄本の取得費用や交通費などを合わせた実費を合計した金額がかかります。
地目変更の大まかな流れは以下のとおりです。
- 法務局で登記、資料を調査する
- 不動産の登記簿謄本、土地の地積測量図を取得する
- 土地の現況を確認する
- 地目変更登記の申請書類を作成する
- 土地の管轄法務局の申請窓口に申請書類を提出する
- 地目変更の完了証を受け取る
地目ごとの固定資産税の課税について
以下の9種の地目にはそれぞれの固定資産税評価基準が設けられています。
| 地目 | 評価方法 |
|---|---|
| 田 | 標準地比準方式 |
| 畑 | 標準地比準方式 |
| 宅地 | 市街地宅地評価法（路線価方式）またはその他の宅地評価法 |
| 鉱泉地 | その他の評価方式 |
| 池沼 | 売買実例地比準方式または近傍地比準方式 |
| 山林 | 標準地比準方式 |
| 牧場 | 売買実例地比準方式または近傍地比準方式 |
| 原野 | 売買実例地比準方式または近傍地比準方式 |
| 雑種地 | 売買実例地比準方式、近傍地比準方式またはその他の評価方式 |
注意すべきは、あくまで現況の地目で評価されるという点です。
地目に関するFAQ
- 地目とはなに？
- 地目とは、土地の種類や用途を表す分類のことです。地目は、不動産登記法に基づいて登記されます。地目は23種類あり、宅地、田、畑、山林などが代表的なものです。
- 地目は変更できますか？
- はい、地目は変更できます。地目は、不動産登記法に基づいて登記されますが、土地の利用目的や現況によって変わる場合があります。そのときは、地目変更登記という手続をする必要があります。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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この記事の編集者
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