不動産の売却と購入は同時にできる？リスクが少ない住み替え方法とは？

いまの家を離れて新居へ移る際、売却と購入のどちらを優先すべきか悩む方は少なくありません。資金計画やスケジュールの組み立てを誤ると、二重ローンや仮住まいといった予期せぬ負担が発生することがあります。

不動産の住み替えには、現在の家を先に売る「売り先行」、新居を先に購入する「買い先行」、売却と購入を並行して進める「同時進行」の3つがあります。

本記事では、それぞれの違いと、どの方法なら何のリスクを抑えやすいのか、売却・購入を同時に進める場合のメリットや注意点、具体的な流れを解説します。

不動産の売却と購入は同時に進められる

家の住み替えでは、現在の家の売却活動と新しい家の購入活動を同じ時期に進めることができます。

ただし、「売却と購入を同時に進めること」と「売却と購入を同日に決済すること」は別です。

売却活動と新居探しを並行して進め、条件が整った段階でそれぞれ売買契約を締結します。旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合などは、双方の決済日を近づけたり、同日に設定したりすることがあります。

同時進行では、主に次のような流れで進みます。

売却と購入のタイミングを近づけられれば、仮住まいや引っ越しの負担を減らしやすくなります。

一方、買主が見つかる時期や新居が見つかる時期、住宅ローンの審査結果などは自分だけでは決められません。そのため、資金とスケジュールの両方を確認しながら進める必要があります。

不動産の売却と購入を進める3つの方法

住み替えには「売り先行」「買い先行」「売却・購入の同時進行」の3つがあります。単純なメリット・デメリットだけでなく、資金計画や仮住まい、二重ローン、日程調整のしやすさにも違いがあります。

売り先行

現在の住まいを先に売却し、その後に新居の購入を進める方法です。

成約価格が確定してから新居の購入予算を決められるため、資金計画を立てやすいことが大きなメリットです。住宅ローンが残っている場合も、売却代金や自己資金で完済できるか確認したうえで新居を購入できます。

一方、旧居の引き渡しまでに新居が決まらなければ、賃貸住宅などへの仮住まいが必要です。家賃や初期費用がかかるだけでなく、旧居から仮住まい、仮住まいから新居へと2回引っ越すことになります。

売却代金を新居の購入資金に充てたい方や、資金計画を固めてから新居を探したい方が検討しやすい方法です。

買い先行

新居の購入を先に進めてから、現在の住まいを売却する方法です。

売却時期に左右されず新居を探せるため、希望条件に合う物件を優先しやすい点がメリットです。また、新居へ引っ越してから旧居を売却すれば、生活中の室内を購入希望者に見せる必要がなく、内覧の日程も調整しやすくなります。

一方、旧居の住宅ローンが残った状態で新居の住宅ローンを借りる場合は、一時的に2つの住宅ローンを返済することがあります。既存の住宅ローンが新居の住宅ローン審査に影響する場合もあるため、事前に金融機関へ確認しておきましょう。

売却・購入の同時進行

現在の家の売却活動と新居探しを並行して進め、双方の契約や決済の時期を調整する方法です。

条件をうまく合わせられれば、売り先行で発生しやすい仮住まいや、買い先行で発生しやすい二重ローンの負担を抑えられます。

旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合は、売却と購入の決済日を近づけたり、同日にしたりすることで資金をつなげる方法もあります。

ただし、旧居の買主、新居の売主、金融機関など複数の関係者との調整が必要です。売却と購入のどちらかが予定どおり進まなければ、仮住まいや資金計画の変更が必要になることもあります。

リスクが少ない住み替え方法はどれ？

住み替えで最もリスクが少ない方法は、一律には決まりません。何をリスクと考えるかによって適した方法が変わるためです。

特に、次のように考えると選びやすくなります。

資金面のリスクを抑えることを最優先するなら、成約価格を確定してから新居を購入できる売り先行が検討しやすい方法です。

一方、同時進行は仮住まいや二重ローンを避けやすいものの、3つの方法の中では売却・購入双方の日程調整が複雑になりやすいという別のリスクがあります。「同時進行だから最も安全」というわけではなく、自分が避けたいリスクから選ぶことが重要です。

売却と購入を同時進行するメリット

売却と購入を同時に進める主なメリットは、住み替えに伴う余計な費用や手間を抑えやすいことです。

仮住まいを避けやすい

売却と購入のタイミングを調整できれば、現在の住まいを引き渡したあと、そのまま新居へ移れる可能性があります。

売却が先に完了して新居へ入居できない場合は、賃貸住宅やマンスリーマンションなどへの仮住まいが必要です。その場合、家賃や初期費用に加えて、2回分の引っ越し費用も発生します。

同時進行によって売却と購入の時期を近づけられれば、こうした費用や手間を避けやすくなります。

引っ越しを1回で済ませやすい

売却と購入の時期を合わせられれば、旧居から新居へ直接引っ越せます。

仮住まいを挟む場合と比べて、引っ越し業者へ支払う費用だけでなく、荷造りや荷解きの回数も減らせます。仕事や家事を続けながら住み替える場合には、負担を減らしやすい点もメリットです。

二重ローンになる期間を避けやすい

買い先行では、旧居が売れるまで現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを同時に返済することがあります。

同時進行で旧居の売却代金を受け取ったあとに新居を決済できれば、2つの住宅ローンが重なる期間を避けたり、短くしたりできる可能性があります。

同時進行が難しい理由

同時進行が難しい最大の理由は、売却も購入も自分だけでは時期を決められないことです。旧居の買主、新居の売主、金融機関など、それぞれの事情を調整しながら進めます。

旧居の買主が見つかる時期をコントロールできない

家を売り出しても、いつ買主が見つかるかは分かりません。新居の購入時期に合わせようとして売却を急ぐと、相場より低い価格での売却や、契約条件での譲歩が必要になる可能性があります。

同時進行では、売却時期を完全にコントロールできないことを前提に計画する必要があります。

希望する新居が見つかる時期をコントロールできない

希望するエリアや価格帯、間取りに合う物件がいつ売り出されるかも分かりません。

旧居の買主が先に決まっても新居が見つかっていなければ仮住まいが必要になることがあります。反対に、新居だけ先に見つかった場合は、自宅が売れるまでの購入資金をどう確保するか検討しなければなりません。

住宅ローンの審査と金融機関の手続きがある

住宅ローンが残っている状態で住み替える場合は、現在の住宅ローンの完済手続きと、新居の住宅ローンの手続きを並行して進めることがあります。

新居の住宅ローン審査では、現在の住宅ローン残高や返済状況、旧居の売却予定などが確認される場合があります。

また、旧居の売却では住宅ローンを完済して抵当権を抹消する手続きも必要です。必要な手続きや期間は金融機関によって異なるため、早めに相談しておきましょう。

売却・購入の決済・引き渡し日を調整する必要がある

旧居の売却代金を新居の購入資金に充てる場合は、売却代金を受け取ってから新居の購入代金を支払えるように日程を調整します。そのため、売却と購入を同日に決済することもあります。

ただし、必ず同日である必要はありません。自己資金や金融機関の条件、売主・買主との契約内容によっては、決済日や引き渡し日をずらすこともできます。

不動産の売却と購入を同時に進める流れ

同時進行では、売却と購入を別々に考えるのではなく、1つの住み替え計画として管理することが重要です。

住宅ローン残高と現在の家の価格を確認する

まず、金融機関の返済予定表などで住宅ローン残高を確認し、不動産会社へ査定を依頼して現在の家の査定価格を把握します。

ただし、査定価格は実際の成約価格を保証するものではありません。また、住宅ローンを完済できるか判断するときは、査定価格と住宅ローン残高だけを比べるのでは不十分です。

売却には仲介手数料などの費用がかかるため、「想定される売却代金－売却にかかる費用＝想定手取り額」として、想定手取り額と住宅ローン残高を比較します。

想定手取り額で住宅ローンを完済できなければ、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンなどを検討します。

売却活動と新居探しを並行して進める

売却準備を進めながら、新居の希望条件を整理して物件探しを始めます。

売却と購入を同じ不動産会社へ相談すれば、双方の進捗や希望時期を共有しやすくなります。ただし、必ず同じ不動産会社へ依頼する必要はありません。

別々の不動産会社を利用する場合も、それぞれに住み替えであることと希望時期を伝えておきましょう。

売却と購入の条件を調整する

同時進行では、価格だけでなく決済・引き渡しの時期も重要です。新居への入居時期に合わせて旧居の引き渡し日を相談したり、新居の売主に決済時期を調整してもらったりすることがあります。

売却条件を決めるときは成約価格だけでなく、住宅ローン完済や新居購入に必要な最低限の手取り額も確認しておきましょう。

売買契約を締結する

条件が整ったら、旧居と新居それぞれについて売買契約を締結します。

購入側では旧居の売却代金を受け取るまえに手付金や諸費用が必要になる場合があるため、手元資金を確認しておきます。

また、旧居の売却が一定の期限や条件で成立しなかった場合に、新居の購入契約を解除できる「買い替え特約」を設けられることもあります。

ただし、買い替え特約は新居の売主との合意が必要です。「いつまでに」「いくら以上で売れなかった場合」など、条件を契約書で明確にします。

決済・引き渡し日を調整する

売買契約後は、旧居の買主、新居の売主、金融機関などと決済・引き渡しの日程を調整します。

旧居の売却代金を購入資金に充てる場合は、売却と購入を同日に決済する方法があります。また、買主との合意があれば、決済後も一定期間旧居を使用する「引き渡し猶予」を設けることもあります。

売却と購入の決済を行う

旧居の売却代金を新居購入に充てる場合は、主に次の流れになります。

実際の手続き順序や資金移動の方法は、金融機関や取引条件によって異なります。不動産会社、金融機関、司法書士で事前に手順を確認しておきましょう。

住宅ローンが残っている家でも売却と購入を同時にできる？

住宅ローンが残っている家でも、売却と購入を同時に進めることはできます。ただし、旧居は引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

売却代金で住宅ローンを完済できる場合

売却にかかる費用を差し引いても住宅ローンを完済できる場合は、住み替えの資金計画を立てやすくなります。完済後に残った資金は、新居の頭金や購入にかかる諸費用へ充てられます。

ただし、査定価格が住宅ローン残高を上回っていても、仲介手数料などを差し引くと資金が不足することがあります。必ず想定手取り額まで確認しましょう。

売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合

売却代金だけでは住宅ローンを完済できなくても、不足分を自己資金で補えるなら売却できます。

完済の見通しが立たないまま売買契約を進めると、決済時に引き渡しができないおそれがあります。売買契約を進めるまえに、不動産会社や金融機関へ相談しておきましょう。

住み替えローンを利用する方法もある

自己資金を加えても住宅ローンを完済できない場合は、住み替えローンが選択肢になります。

住み替えローンは、新居の購入資金に加えて、旧居の売却代金では返済できない住宅ローン残高もまとめて借り入れるローンです。

オーバーローンでも住み替えが可能になる場合がありますが、借入額が増えるため返済負担も大きくなります。利用条件や審査基準は金融機関によって異なり、商品によっては旧居の売却と新居の購入を同日に行うことが条件になる場合もあります。

同時進行できなくなった場合の対応

同時進行を計画していても、売却と購入が同じ速度で進むとは限りません。予定がずれた場合の対応も、あらかじめ考えておきましょう。

売却が先に決まった場合

新居が決まるまえに旧居の買主が見つかった場合は、まず引き渡し時期を調整できるか確認します。

買主との合意が得られれば、決済後も一定期間旧居を使用できる「引き渡し猶予」を設けられる場合があります。難しい場合は仮住まいが必要になるため、家賃や初期費用、2回分の引っ越し費用を考慮しておきましょう。

購入が先に決まった場合

新居の購入が先に決まり、旧居がまだ売れていない場合は、新居の決済資金と住宅ローンの返済計画を確認します。

一時的に旧居と新居の両方の住宅ローンを返済する可能性があるため、どの程度の期間なら負担できるかを確認します。売却が長期化する場合は、売り出し価格や販売方法の見直しも必要です。

売却期限までに買主が見つからない場合

新居の購入資金を旧居の売却代金でまかなう予定なら、期限までに買主が見つからないと資金計画の変更が必要です。

まずは、売り出し価格が相場と合っているか、広告や内覧対応に問題がないかを不動産会社と確認します。

期限を優先する場合は、不動産会社による買取も選択肢です。不動産会社によっては、一定期間仲介で販売し、売れなかった場合にあらかじめ決めた条件で買い取る「買取保証」を提供しています。

買取や買取保証は売却時期を決めやすい一方、買取価格は一般の買主へ仲介で売却する場合より低くなる傾向があります。

住み替えに期限がある場合は、予定どおり売れなかった場合の対応まで決めてから進めることが重要です。

ご利用は無料！住み替えの売却・購入を相談できる不動産会社を紹介します

• 物件種別を選択分譲マンション一戸建て土地一棟アパート･一棟マンション投資マンション(１Ｒ･１Ｋ)一棟ビル区分所有ビル（ビル１室）店舗･工場･倉庫農地その他
• 都道府県を選択北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県東京都神奈川県千葉県埼玉県茨城県栃木県群馬県新潟県山梨県長野県富山県石川県福井県愛知県静岡県岐阜県大阪府兵庫県京都府奈良県三重県滋賀県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

不動産会社を選ぶ

K.H.

大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。