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不動産の売却と購入は同時にできる?リスクが少ない住み替え方法とは?

公開日: 2022年1月4日 |最終更新日: 2022年1月21日

所有している不動産を手放し、また新たな不動産を購入しようとするとき、何から始めればよいのでしょうか。売却と購入は同時に行うことは可能なのでしょうか。

リスクの少ない住み替え方法と、その期間や必要な費用について解説します。

リスクが少ない売り先行がおすすめ

住み替えを行う方法としては主に3つあります。

  • 売りと買いを同時に行う
  • 売り先行
  • 買い先行

売り先行は、今住んでいる家の売却を先に行い、その後新しい物件を購入する方法です。
買い先行は、新居を先に購入してから、現住居を売る方法です。

住み替えを行う理由は各々異なりますから、どれが一番よいと断言はできませんが一般的にはリスクの少ない売り先行がよいといわれています。

それぞれのメリットデメリットは下記にまとめます。

住み替え方法と各メリットデメリット
  メリット デメリット
売却と購入の同時
  • 仮住まいが不要
  • ダブルローンを避けることができる
  • 住み替えローンを利用できる
  • 売却と購入の同時進行が難しい
売り先行
  • 売却代金が先に分かるので新しく購入する物件の資金計画が組みやすい
  • 売却を焦って安売りしてしまうリスクが抑えられる
  • 仮住まいが必要になることがある
買い先行
  • 希望に合った物件探しに時間がかけられる
  • 売却が済むまでの間ダブルローンになってしまう
  • 購入のための資金調達が必要

売却と購入を同時にするのは難しい

売り先行がよいと先述しましたが、ベストなのは、売却と購入を同時にする方法です。

同時進行のメリットとしては、仮住まいが不要なこと、またダブルローンを避けることができることが挙げられます。
ダブルローンとは売却物件の住宅ローンと、購入物件の住宅ローンをどちらも負担している状態のことです。

売却と購入の同時進行が理想的ではありますが、実際には難しいです
購入する物件が見つかっても買主が見つからなかったり、買主が見つかったが購入物件が決まらなかったりと同時進行していくのは運も必要です。

同時に行うことを目標にしてしまうと、物件を安く売ってしまったり、じっくり検討できていないまま新居を決めてしまって失敗したりと本末転倒になりかねません。

住み替えローンが利用できる

売却と購入を同時に決済をする場合、住み替えローンというものが利用できます
基本的に売却する際は残債をなくしてからでないと抵当権を外すことができないため、売却できません。

住み替えローンを利用することで、売却物件の残債が残る場合でも新居物件のためにローンを組めます。
売却する住居のローンと新居のローンが一本化できるというわけです。

住み替えローンについての詳細は下記コラムを参考にしてみてください。

売り先行

売り先行は一般的に選ばれる住み替え方法です。メリットとしては、資金計画が立てやすい点が挙げられます。
売却を先に行っているため明確な金額を把握でき、次に購入予定の物件を現実的に買えるかどうか、を検討できます。

また売却を焦る必要がないため、ほかの方法よりも納得のいく金額で売却できます。

そうすると、大体このくらいの金額で売って、またこのくらいの金額で購入したいといった資金計画に沿った形で不動産の住み替えを進めることができます。

資金にあまり余裕がないため、安く売りたくないという方などに、売り先行がおすすめです。

買い先行

資金的に余裕がある方などは、買い先行の方がよい場合もあります。

買い先行のメリットは物件探しに時間をかけられることです。
探しているエリアで募集が出ればすぐに申し込みをしたい方やダブルローンを組んでも資金的に問題がない方などは買い先行の方がよいでしょう。

しかし、売却代金を購入代金に充てることができないので、購入のための資金調達が必要になるなど資金面のでリスクはあります。

自身や家族にとって何が最優先か、を慎重に検討する必要があります。

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※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

売却~購入・入居までの流れ

実際に不動産を住み替える時の売却から購入、また入居までの流れはどのようになるのでしょうか。
売り先行の方法で不動産の住み替えを行う場合の流れについて、具体的に紹介します。

まずはできるだけ高く売る

まずは自身の所有する不動産がいくらで売れるかを把握する必要があります。

その際必ず複数の業者で売却査定を依頼しましょう。複数の会社に依頼することで、相場に見合わない金額で売ってしまうというリスクを回避できます。

とはいえ複数業者に個人でそれぞれ売却査定を出すのは手間がかかります。
一括で査定してもらえる便利な一括査定サイトを利用して、効率的に不動産を売りましょう。

また、物件を査定してから引き渡しまでの期間は約2~6カ月です。

一括査定サイトで効率よく売却活動を進めましょう

売却額から資金計画を立て、物件を探す

不動産を売却した後は、売却金額から資金計画を立てます。そして資金計画に沿った希望物件を探します。

基本的には売却時にお世話になった不動産会社に引き続き物件探しも依頼するのがベターですが、同じ会社に依頼するという決まりはありません。

売却を先に行っているので、購入物件がすぐに見つからない場合は仮住まいが必要です。実際に検討しているエリアで仮住まいすることで事前に周辺環境を把握できるメリットがあります。
反対になかなか行くことがないエリアを旅行気分で仮住まいの場所にする人も多いです。

物件の購入から入居まで

希望の物件が見つかれば、以下の手順で引っ越しまで済ませましょう。

  1. 購入の申し込み
  2. 不動産売買契約の締結
  3. ローンを利用する際は住宅ローンの審査
  4. 住宅ローン契約
  5. 物件の引き渡し
  6. 仮住まいからの引っ越し
  7. 新しい物件に入居

売買契約から入居までの期間は約1~3カ月です。この期間は売主との交渉内容や住宅ローン審査の進捗状況などで左右されます。新築注文住宅の場合は工事の進捗状況により期間が半年~1年になる場合もあります。

売却時と購入時にそれぞれかかる費用とは

物件の購入価格以外に、住み替え時にはどのような費用が必要になるのでしょうか。

売却時に必要な費用

売却時に必要な費用相場は物件によって差はありますが、約100万~150万円です。
代表的なものは下記のとおりです。

印紙税

印紙税とは契約書や領収書などの特定の文書に課税する税金です。
税額は取引金額によって異なります。詳細は国税庁の印紙税額の一覧表を確認してください。

仲介手数料

仲介手数料は契約書を作成してくれたり、物件の募集をしてくれたりする不動産会社への報酬です。間に第三者を挟むことによって、円滑な契約へと導いてくれます。
仲介手数料は上限が決められており、下記の式で求められます。

物件価格 × 3%+6万円

なお、この計算式は物件価格によって異なるため、詳しくは下記をご参照ください。

抵当権抹消費用

住宅ローン完済後には抵当権抹消手続きをする必要があります。不動産1個につき1,000円かかります。

一般的には司法書士に依頼するのですが、依頼料の相場は1万~2万円です。

購入時必要な費用

購入時に必要な費用相場は物件によって差はありますが、約200万~400万円です。なお、買主から売主に支払われる手付金は、物件価格に充当されることが一般的なため、抜いて計算しています。

購入時に必要な費用としては下記のとおりです。
下記の必要費用に合わせて、売却時にかかった印紙税と仲介手数料(新築注文住宅の場合は不要)も同様にかかります。

手付金

手付金は契約時に売主に支払います。手付金の相場は物件価格の1~2割程度です。

なお、前述したとおり、物件の引き渡し時に物件価格に充当されさることが一般的です。

住宅ローン諸費用

住宅ローンを借り入れる際に、金融機関への手数料や保証会社に保証料を払う必要があります。
金融機関への手数料は数万円で済むことが多いですが、保証会社への保証料は借入額にもよりますが数十万円にもなります。

火災保険料

火災保険料は構造や面積、地域などによって計算方法が異なります。

火災保険は法律上義務付けられていませんが、住宅ローンを組む場合は金融機関が火災保険の加入を融資条件としていることがほとんどです。

不動産取得税

不動産を取得した際に必要な税金です。不動産の価格に一定の税率がかけられます。
軽減措置もあるので詳しくは総務省のホームページにて確認してみてください。

固定資産税などの精算金

固定資産税はその年の1月1日時点での所有者に納税義務が発生します。
購入の場合、引き渡し日からの日割り計算した固定資産税を売主に対して支払う必要があります。
マンション購入の場合は管理費や修繕積立金などが、同じように引き渡し日からの日割り分を売主に対して支払います。

不動産会社に相談してみよう

不動産の売却や購入に実際にかかる費用を把握しようと思っても、複雑な計算が必要なため、手間がかかります。

住み替えを検討したら、まずは不動産会社に相談してみるとよいでしょう。不動産会社の中には、ファイナンシャル・プランナーの資格を持つ従業員がいる場合も多いです。いなければ、外部の方を紹介してくれることもあります。

不動産の売却や購入にかかる費用を計算してくれるだけでなく、将来の資金計画も立ててもらえます。
資金計画は自身で1から立てるのではなく、プロと一緒に立てていくことで無駄を省けます。

複数の会社に一括で問い合わせができる一括査定サイトを利用して、信頼できる不動産会社を見つけましょう。

住み替えを検討されている方は、まず売却査定から

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