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土地のみの固定資産税を計算してみよう！高い税金を軽減する方法も
空き地は、住宅が建っている土地よりも固定資産税が高くなります。土地のみの場合は、固定資産税の軽減措置が適用されないためです。
そのため、固定資産税を抑えるには、土地を有効活用するのがおすすめです。
土地のみの場合と住宅が建っている場合で、固定資産税の金額がどれくらい異なるのか、詳しい計算方法とともに紹介します。
もくじ
土地のみの固定資産税を計算する方法
土地の固定資産税がどのように課税されるのか、詳しい評価方法や課税額の計算方法を解説します。
土地の固定資産税とは
不動産を所有していると固定資産税が課税され、さらに市街化区域の不動産に対しては都市計画税も課税されます。固定資産税と都市計画税は、所有する不動産の所在地を管轄する市町村に納税します。
土地や家屋などの固定資産が所在する市町村に、市町村税として納税します。ただし、東京都23区内の場合は、東京都に対して、都税として納税することになります。
納税義務者は、毎年1月1日付けで所有者となっている人です。
不動産には土地と建物があり、どちらも不動産の課税標準額に対し、決められている税率をかけて課税額を計算します。
課税標準額は、一般的に固定資産税評価額と一致します。しかし、土地の場合は、特例による軽減措置や税負担の調整措置が適用され、固定資産税が軽減されるケースがあります。
また、課税標準額の基になる土地の固定資産税評価額は、公示価格の約7割が目安です。
固定資産税の計算方法
土地の固定資産税は次の式により計算できます。
また、固定資産税とともに課税される都市計画税は、次の式で求められます。
課税標準額は市町村が決定しますが、一般には固定資産税評価額と同一になります。ただし、住宅が建っている場合は次のような特例による軽減措置などが適用されるケースが多いです。
小規模住宅用地の特例
住宅・アパートなどの居住用建物の敷地であり、200㎡以下の部分については、固定資産税評価額の6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されます。
アパートなどの場合は、戸数 × 200㎡が小規模住宅用地です。たとえば、4戸建てのアパート敷地は、800㎡までが小規模住宅用地として適用されます。
一般住宅用地の特例
住宅・アパートなどの居住用建物の敷地であり、200㎡を超える部分については、固定資産税評価額の3分の1（都市計画税は3分の2）に軽減されます。
店舗併用住宅など、住宅とほかの用途を兼ねている場合は、居住部分の割合などによって適用される範囲などが変わります。
| 敷地 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 6分の1 | 3分の1 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 3分の1 | 3分の2 |
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、前述したように公示価格の約7割が目安ですが、正式には市町村が決定します。毎年1月1日時点の評価額を算定しますが、結果が出るのは4月～5月です。
固定資産税評価額を知るには、市町村の担当部署（税務課など）に行き、固定資産税評価証明書の交付申請を行うと証明書が交付されます。
あるいは、4月～6月に届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」にも記載があり、固定資産税評価額や課税標準額を知ることができます。
土地のみの固定資産税は高い
土地の固定資産税の根拠となる課税標準額は、住宅が建っている場合は軽減されます。
土地のみの固定資産税と軽減された場合の固定資産税をそれぞれ具体例に基づきシミュレーションし、その違いを実感してみましょう。
課税額の計算シミュレーション比較
住宅用地に対する固定資産税の軽減措置について、以下の条件だと仮定して説明します。
- 土地面積：300㎡
- 建物用途：住宅
- 公示価格：10万円/㎡
- 固定資産税評価額：2,100万円（単価＝7万円/㎡）
住宅用地としての利用なので、全体に住宅用地としての軽減措置を受けられますが、200㎡までの小規模住宅用地と、残り100㎡の一般住宅用地に区分して計算します。
- 小規模住宅用地の部分の課税標準額（固定資産税）＝200㎡ × 7万円 × 6分の1＝約233万円
- 一般住宅用地の部分の課税標準額（固定資産税）＝100㎡ × 7万円 × 3分の1＝約233万円
合計すると約466万円が課税標準額になり、元の固定資産税評価額の4.5分の1にまで軽減されます。
なお、都市計画税についても同様に以下のように計算できます。
- 小規模住宅用地の部分の課税標準額（都市計画税）＝200㎡ × 7万円 × 3分の1＝約467万円
- 一般住宅用地の部分の課税標準額（都市計画税）＝100㎡ × 7万円 × 3分の2＝約467万円
合計すると約934万円が課税標準額です。
軽減措置が適用されない土地のみの場合と比較すると、以下のとおりです。
| 軽減措置あり | 土地のみ | |||
|---|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 都市計画税 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 課税標準額（万円） | 466 | 934 | 2,100 | 2,100 |
| 税率 | 1.4% | 0.3% | 1.4% | 0.3% |
| 課税額（円） | 6万5,200 | 2万8,000 | 29万4,000 | 6万3,000 |
| 課税額合計（円） | 9万3,200 | 35万7,000 | ||
土地のみの場合は、軽減措置が適用される場合と比較して、都市計画税を含めると3.8倍の税負担になることがわかります。
建物の固定資産税には軽減措置がない
不動産の固定資産税は、土地の分と建物の分があります。
土地の固定資産税は公示価格に連動するため、公示価格が値上がりすると固定資産税も上がります。
住宅用地の場合は、軽減措置があるため土地の税負担はあまり重く感じません。しかし、住宅以外の用地の場合や更地の場合は、通常の固定資産税が課されるため、負担は大きくなるものです。
一方、建物の固定資産税には軽減措置がありませんが、建物の構造により法定耐用年数があるため、3年に一度の見直しで少しずつ低下していきます。
法定耐用年数が過ぎると、最低の評価額（取得額の5％）を限度として、建物が廃棄されるまで課税標準額が継続されます。
土地の固定資産税を軽減する土地活用
土地の固定資産税を安くするには、土地のまま放置せずに、有効活用しましょう。
土地活用が有効な理由は2つある
固定資産税は遊休地や未利用地であっても課税され、住宅用地と比較すると何倍もの税金を支払うことになります。また、土地の立地条件によっては評価額が高い場合もあり、固定資産税は大きな負担です。
土地活用をすると、以下の理由から固定資産税を軽減できます。
- 土地の有効活用により収益を上げ、税負担をまかなえる
- 住宅用地として活用すると、固定資産税を軽減できる
土地活用で収益を生むことで、固定資産税の負担をまかない、なおかつ手取り収入を増やして将来のための資産形成ができ、安定した高収入を得られます。
また、安定した収益を上げることはもちろんですが、賃貸アパートや賃貸マンションなどの居住用賃貸事業を行うと、土地にかかる固定資産税を軽減できます。
土地の具体的な活用方法
土地の具体的な活用方法としては、次のようなものがあります。自分の条件や状況に合わせた方法を選びましょう。
| 活用方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 借地 | 土地を利用したい個人や企業に土地を貸す | 費用がほとんどかからない |
| 駐車場 | 月極や時間貸しの駐車場を経営する | 初期投資は少なく、管理の負担がほとんどない |
| トランクルーム | コンテナを設置し収納スペースを貸す | 初期投資は比較的少なく、フランチャイズも利用可能 |
| アパート経営 | 1棟10戸程度までのアパートを建てて賃貸業を行う | 初期投資はかかるが安定した収益が狙え、土地の固定資産税が軽減される |
| マンション経営 | 中高層の耐火構造のマンションを建てて賃貸業を行う | 耐久性が高く資産性の高い財産を残せ、土地の固定資産税が軽減される |
上記は、土地の所有者が事業者として土地活用を行うものですが、専門家に事業運営を任せる方法もあります。
- サブリース
- 賃貸物件を事業者に一括賃貸し、事業者が転貸する
- 土地信託
- 土地の所有権を一定期間事業者に移転し、事業者が行う土地活用の収益から一部を配当として受け取る
土地信託の場合、事業者は信託会社になりますが、信託契約期間が終了すると土地の所有権が戻ってきます。信託期間中は固定資産税などの維持コストを信託会社が支払うため、税負担がなく、一定の収益を確保できます。
複数の土地活用プランを比較する
土地活用を検討しても何から始めたらよいかわからない方は、まず「リビンマッチ」を利用しましょう。リビンマッチは、複数の土地活用プランを一括で比較できる無料のインターネットサービスです。
固定資産税の負担を軽減するために賃貸住宅事業を行いたいと考えても、立地条件や土地の規模などによっては、商業系や事業系の用途に使うほうが収益性を高く見込める可能性もあります。また、実際に運営を始めるには、建物管理や契約管理などマネジメントを含めた総合的な土地活用プランが必要です。
リビンマッチには、ハウスメーカーや工務店のほか、デベロッパーや不動産会社などが加盟しています。地元密着型の企業も多く、土地の特性に応じた土地活用プランを提案してくれます。
