リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
土地のみの固定資産税を計算してみよう！高い税金を軽減する方法も
土地のみ場合、住宅が建っている土地よりも固定資産税が高くなる傾向があります。住宅用地では国の特例制度が適用されることにより軽減されますが、住宅がない土地では、原則としてこの特例が適用されないためです。
この記事では、土地のみの場合と住宅用地の場合で固定資産税はどの程度の差があるのか、計算方法や負担を抑える方法とあわせて土地活用のコツも解説します。
もくじ
土地のみの固定資産税を計算する方法
土地の固定資産税がどのように課税されるのか、詳しい評価方法や課税額の計算方法を解説します。
土地の固定資産税とは
不動産を所有していると固定資産税が課税され、さらに市街化区域の不動産に対しては都市計画税も課税されます。固定資産税と都市計画税は、所有する不動産の所在地を管轄する市町村に納税します。
土地や家屋などの固定資産が所在する市町村に、市町村税として納税します。ただし、東京都23区内の場合は、東京都に対して、都税として納税することになります。
納税義務者は、毎年1月1日付けで所有者となっている人です。
不動産には土地と建物があり、どちらも不動産の課税標準額に対し、決められている税率をかけて課税額を計算します。
課税標準額は、一般的に固定資産税評価額と一致します。しかし、土地の場合は、特例による軽減措置や税負担の調整措置が適用され、固定資産税が軽減されるケースがあります。
また、課税標準額の基になる土地の固定資産税評価額は、公示価格の約7割が目安です。
固定資産税と都市計画税の計算式
土地の固定資産税は次の式により計算できます。
また、固定資産税とともに課税される都市計画税は、次の式で求められます。
課税標準額は市町村が決定しますが、一般には固定資産税評価額と同一になります。実際の税率は自治体によって異なる場合があるため、所在地の市町村に確認しておくと確実です。
住宅が建っている場合は次のような特例による軽減措置などが適用されるケースがあります。
小規模住宅用地の特例
住宅・アパートなどの居住用建物の敷地であり、200㎡以下の部分については、固定資産税評価額の6分の1（都市計画税は3分の1）に軽減されます。
アパートなどの場合は、戸数 × 200㎡が小規模住宅用地です。たとえば、4戸建てのアパート敷地は、800㎡までが小規模住宅用地として適用されます。
一般住宅用地の特例
住宅・アパートなどの居住用建物の敷地であり、200㎡を超える部分については、固定資産税評価額の3分の1（都市計画税は3分の2）に軽減されます。
店舗併用住宅など、住宅とほかの用途を兼ねている場合は、居住部分の割合などによって適用される範囲などが変わります。
| 敷地 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
|---|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 6分の1 | 3分の1 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 3分の1 | 3分の2 |
なお、住宅用地の特例が適用される土地の範囲は、原則として住宅の床面積の10倍までです。
固定資産税評価額の調べ方
固定資産税評価額は、前述したように公示価格の約7割が目安ですが、正式には市町村が決定しています。原則として3年ごとに評価の見直しが行われるため、評価額は変わることを覚えておきましょう。
固定資産税評価額は、毎年送付される納税通知書の課税明細書で確認できます。また、市町村の担当部署（税務課など）で取得できる評価証明書で確認することも可能です。
土地のみだと固定資産税が高くなる理由
所有する不動産を管理する方法として、土地を更地にする選択肢があります。ただし、家を解体して更地にすると、住宅用地の特例から外れるため固定資産税の負担が最大6倍まで高くなる場合があります。
ここでは、更地にすると固定資産税が高くなる理由、土地のみの固定資産税と軽減された場合の固定資産税をそれぞれシミュレーションし、その金額差を具体的に説明します。
土地のみでは「住宅用地の特例」が適用されない
住宅用地の特例は、住宅の敷地にかかる固定資産税の負担を軽減する制度です。住宅が建っていない更地や空き地は、原則として住宅用地に該当しないため、この特例を受けられません。
そのため、住宅を取り壊して土地のみの状態になると、小規模住宅用地の6分の1や一般住宅用地の3分の1といった軽減が適用されなくなり、土地の固定資産税が高くなる場合があるのです。
土地のみでは軽減措置の対象にならない理由
住宅用地の特例は、住宅用地に対する税負担を抑え、住宅の供給や居住の安定を図る目的で設けられています。そのため、居住の目的で利用されていない更地や空き地は、原則として軽減措置の対象になりません。
ただし、住宅の建て替え中など一定の要件を満たす場合は、住宅がない状態でも住宅用地として扱われることがあります。
特例がある場合とない場合の固定資産税シミュレーション
住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が適用される場合と、建物がなく特例が適用されない場合の税額を比較します。計算条件は以下のとおりです。
- 土地面積：300㎡
- 固定資産税評価額：2,100万円（7万円／㎡）
- 固定資産税率：1.4％
| 土地の状態 | 課税標準額 | 固定資産税の目安 |
|---|---|---|
| 特例が適用される土地 | 約467万円 | 約6万5,000円 |
| 特例が適用されない土地 | 2,100万円 | 約29万4,000円 |
住宅用地の場合、200㎡までの部分には小規模住宅用地の特例が適用され、課税標準額は評価額の6分の1になります。今回は土地面積が300㎡のため、残りの100㎡には一般住宅用地の特例が適用され、課税標準額は評価額の3分の1になります。
その結果、住宅用地の課税標準額は約466万円、固定資産税は約6万5,000円です。一方、建物がなく住宅用地の特例が適用されない場合は、単純計算で約29万4,000円となります。そのため、土地のみの場合は、軽減措置が適用される場合と比較すると負担が大きいことがわかります。
ただし、実際の税額には土地の負担調整措置などが影響するため、必ずしも固定資産税評価額に税率を掛けた金額と一致するわけではありません。
土地のみの固定資産税負担を抑える土地活用
土地の固定資産税をできるだけ安くするには、住宅用地として活用して特例の適用を受ける方法と、土地活用による収益で税負担をまかなう方法があります。税額だけでなく、初期費用や収益性、管理負担を含めて判断することが大切です。
土地活用が有効な理由は2つある
固定資産税は遊休地や未利用地であっても課税され、住宅用地と比較すると何倍もの税金を支払うことになります。また、土地の立地条件によっては評価額が高い場合もあり、固定資産税は大きな負担です。
土地活用をすると、以下の理由から固定資産税を軽減できます。
- 土地の有効活用により収益を上げ、税負担をまかなえる
- 住宅用地として活用すると、固定資産税を軽減できる
土地活用で収益を生むことで、固定資産税の負担をまかない、なおかつ手取り収入を増やして将来のための資産形成ができ、安定した高収入を得られます。
また、安定した収益を上げることはもちろんですが、賃貸アパートや賃貸マンションなどの居住用賃貸事業を行うと、土地にかかる固定資産税を軽減できます。
具体的な土地の活用方法
土地の具体的な活用方法としては、次のようなものがあります。自分の条件や状況に合わせた方法を選びましょう。
| 活用方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 借地 | 土地を利用したい個人や企業に土地を貸す | 自分で建物を建てる方法より初期費用を抑えやすい |
| 駐車場 | 月極や時間貸しの駐車場を経営する | 比較的少ない初期費用で始められ、用途変更もしやすい |
| トランクルーム | コンテナを設置し収納スペースを貸す | 狭小地や変形地でも活用可能で、運営を委託する方法もある |
| アパート経営 | アパートを建築し、複数の住戸を貸し出す | 初期投資はかかるが安定した収益が狙え、土地の固定資産税が軽減される |
| マンション経営 | 共同住宅を建築して住戸を貸し出す | 多額の初期費用がかかる一方、戸数を確保しやすく、長期的な運用を検討できる |
上記は、土地の所有者が事業者として土地活用を行うものですが、専門家に事業運営を任せる方法もあります。
- サブリース
- 専門の事業者が家を一括で借り上げ、賃貸物件として第三者に転貸する方法です。一定の家賃収入が得られる代わりに、事業者へ手数料の支払いが発生します。
- 土地信託
- 土地を信託会社などの受託者へ信託し、受託者が土地の管理・運用を行います。運用によって得た収益から、固定資産税や管理費、信託報酬などを差し引いた金額が配当されます。
複数の土地活用プランを比較しよう
土地活用を検討しても何から始めたらよいかわからない方は、まず「リビンマッチ」を利用してみましょう。リビンマッチは、複数の土地活用プランを一括で比較できる無料のインターネットサービスです。
固定資産税の負担を軽減するために賃貸住宅事業を行いたいと考えても、立地条件や土地の規模などによっては、商業系や事業系の用途に使うほうが収益性を高く見込める可能性もあります。また、実際に運営を始める際は、建物管理や契約管理などマネジメントを含めた総合的な提案が欠かせません。
リビンマッチには、ハウスメーカーや工務店のほか、デベロッパーや不動産会社などが加盟しています。地元密着型の企業も多く、土地の特性に応じた土地活用プランを提案してくれます。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
