不動産買取の契約の注意点を解説｜要チェックのポイントは契約不適合責任

不動産買取は取引の相手が不動産会社のため、買主を探す必要がなく、不動産をスピーディに現金化できることがメリットです。早ければ1カ月もかけることなく、売買を終えられます。ところが、取引がスピーディに進んでいくため、契約内容が適切かどうかをよく検討する必要があります。

不動産買取で売却するときに、契約で注意しておきたいポイントを解説します。

不動産買取の契約は仲介売却とほぼ同じ内容

不動産の買取契約では、特別な契約書を用意することはありません。使用する売買契約書の基本構成や記載項目は仲介での売却とほぼ同じです。

売買契約書には、売却代金の金額、手付金や残代金の支払い時期、引き渡し日、固定資産税の精算方法、契約不適合責任の取り扱いなど、標準的な項目が記載されています。

ただし、契約不適合責任の免責条項や、不動産会社が設定する解除条件など、買取契約で重要になるポイントは注意が必要です。細かな条件面で損をしないために、買取契約の注意点をしっかり押さえておく必要があります。

不動産買取の契約前に確認すべき9つの注意点

不動産の買取契約を結ぶ前に、必ず確認すべき9つの注意点を詳しく解説します。契約後の変更は困難なため、署名・押印する前の確認が極めて重要です。事前のやりとりや準備を怠って、思わぬトラブルにならないように気をつけてください。

売却不動産の不具合・欠陥はすべて正直に伝える

不動産に何らかの不具合や欠陥があるときは、買主に隠さずすべて伝えましょう。欠陥を隠していたことがあとから発覚すると、契約書に盛り込んだ免責条項が無効になるリスクがあります。

買取契約では通常、売主の契約不適合責任を免除する特約がつきます（引き渡し後に欠陥が見つかっても売主は責任を負わない）。

しかし、故意に欠陥を隠していた場合、不動産会社から告知義務違反を主張され、引き渡し後に修繕費用や損害賠償の請求だけでなく、契約解除を求められることもあるのです。

正直に伝えるべき不具合や欠陥には、次のものがあります。

どんなに小さなことでも、正直に伝えることが、結果的に自分を守ります。

告知書（物件状況報告書）で現状を書面で残す

不動産の状態は口頭で伝えるのではなく、必ず告知書（物件状況報告書）という書面に記載して残します。

口頭だけのやりとりでは、あとから「言った、言わない」の水掛け論になり、トラブルのもとになります。告知書には、物件の現状を詳しく記入する欄があり、正確に記載しておけば引き渡し後に「そんな話は聞いていない」と言われる心配がありません。

書面に記録を残せば、万が一のときも証拠として利用できるでしょう。

心理的瑕疵（過去の事件・事故など）を隠さない

過去に事件や事故があった不動産を不動産会社に売却する場合でも、その事実を隠してはいけません。心理的瑕疵と呼ばれる情報は、物理的な欠陥ではないものの、取引上重要な事実であるため、売主には告知義務があります。

仮に隠したまま契約を進めると、あとから発覚した際に深刻なトラブルへ発展するおそれがあるため注意しましょう。

心理的瑕疵は、口頭で報告するだけでなく告知書に明記して書面で残すことが大切です。告知することに不安を感じるかもしれませんが、不動産会社によっては訳ありの不動産でも買い取ってくれるところがあります。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物件そのものに欠陥はないものの、過去の事件や事故によって買主が心理的抵抗を感じる状態を指します。

必要書類を早めに確認・準備する

買取契約では、契約時と決済時でそれぞれ提出が必要な書類が違います。それぞれで必要になる書類をまとめたので、参考にしてみてください。

直前になって足りない書類がないように、余裕をもって、早めに準備を進めましょう。

不動産買取における必要書類。不動産売却時とはどう違う？

不動産買取（ふどうさんかいとり）では、不動産を売却する相手が専門家（不動産会社）なので必……

残代金の受領・引き渡し日を確認する

残代金を受け取る日と不動産の鍵を引き渡す日は、原則として同じ日に設定されています。つまり、決済日までに引っ越しを完了させ、室内を空にしておく必要があるため、日程に無理がないかしっかり確認しましょう。

引っ越しの繁忙期で引っ越し会社の予約が取れなかったり、荷物の整理が間に合わなかったりすると、決済日を延期せざるを得なくなります。直前で変更することがないように、無理のないスケジュールを組むことが大切です。

引き渡し完了まで火災保険は継続する

不動産会社と買取契約を結んでも、引き渡しが完了するまでは不動産の火災保険を解約しないでください。

なぜなら、契約から引き渡しまでの間に火災や台風などで不動産が損壊した場合、その責任は原則として売主が負うためです。これを危険負担といい、所有権が移転するまでは売主に管理責任があります。

引き渡し完了の当日まで火災保険を有効にしておけば、万が一のときも保険でカバーできます。保険の解約連絡は、鍵を渡して所有権が移ったあとに行うのがベストタイミングです。

付帯設備表で残す設備と撤去物を区別する

不動産を売却するときは、残す設備と、撤去する設備をはっきり区別することが重要です。不動産の売買では、引き渡し後のトラブルを防ぐために「付帯設備表」という書類を用意します。

付帯設備表には、エアコンや給湯器、照明器具、カーテンレールなど、物件についている設備を一つひとつリストアップし、「残す」か「撤去する」か、その数量を含めてチェックします。

さらに重要なのが、残す設備の動作状態を正確に記載することです。たとえば、エアコンが古くて冷房の利きが悪い場合、「作動するが不具合あり」と記載しておけば、引き渡し後に設備の状態でトラブルになることは少ないでしょう。

なお、買取であれば契約不適合責任は免責されることがあるため、必ずしも売主が責任を負うとは限りません。

売主の自己都合解除と違約金の上限を確認する

買取契約後に売主の都合で解除する場合、どのようなペナルティがあるのか確認しておきましょう。仲介の売却では、手付金を受け取ったあとでも、手付金を倍返しすることで契約を解除できる仕組みです（例：手付金150万円の場合は300万円を支払う）。この仕組みを手付解除といい、契約書には原則として解除できる期限も明記されます。

一方、不動産会社によっては「手付金による解除不可」という契約形式を採用している場合があるため注意しましょう。この場合、売主から解除すると、契約書に定められた違約金が発生することがあります。違約金は、宅建業法によって「宅建業者が売主」の場合にのみ20％の上限が定められています。そのため、買主が宅建業者で売主が個人の場合は、この法律に当てはまりません。

トラブル防止のために買取でも違約金の上限を20％以内に設定するのが一般的ですが、なかには20%以上に設定している会社も存在します。「やっぱり売るのをやめたい」と考えたとき、金銭的負担が発生するリスクがあることを理解しておきましょう。契約前にしっかり考え、納得してから署名することが重要です。

買取契約の条件を事前に確認する

売買契約書には、不動産会社が設定する条件が含まれている場合があります。次は買取で設定することがある、契約条件の一例です。

実測精算とは、基準となる土地の㎡単価をあらかじめ決めておき、契約後に測量を実施した際に差があった場合、決済で差分を清算する方法です。

実測した面積と契約書に記載した面積に一定以上の差が生じた場合、買取金額を増減させるための条件です。たとえば、契約面積100㎡に対して実測面積が95㎡しかなかった場合、その差分だけ買取価格が減額されます（多い場合は増額）。

買取契約では金額面の精算条件に加えて、契約継続の可否に関わる「解除条件」が盛り込まれることもあります。その一例として挙げられるのが、承諾書や覚書の取得です。

承諾書や覚書の条件は、引き渡し日までに取得できない場合、原則として契約が解除になります。事前に条件の内容を確認し、それを満たすために何をすべきか、費用の負担は必要かなどを明確にしておくことが大切です。

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不動産買取における契約書のチェックポイント

不動産会社と契約を結ぶときは、契約内容をていねいに確認します。契約書には専門的な用語や細かな数字が並んでいるため、つい読み飛ばしてしまう人も少なくありません。

あとから「こんな内容だとは思わなかった」と後悔しないためにも、ポイントをしっかり押さえておきましょう。

売却不動産の所在地・地番・面積

契約書に記載された物件情報が正確かどうかは、最初に確認すべき基本項目です。全部事項証明書（登記簿謄本）と照らし合わせながら、次の項目に間違いがないかチェックしましょう。

たとえば、土地面積が登記簿では「150.25㎡」なのに、契約書に「150.52㎡」と記載されていた場合は価格に影響します。数字の記入漏れなど、些細なミスから売主・買主（不動産会社）に認識の違いが生まれ、あとから大きなトラブルになることもあるため、面倒でも一字一句チェックしましょう。

境界確定の必要性と費用の負担者

土地の境界がはっきりしているかどうかは、買取契約でよく問題になるポイントです。現地に境界標があるか、境界確定測量を実施する必要があるか、測量の費用は売主負担か不動産会社負担かなど、事前に擦り合わせた内容が契約書に反映されているかを確認しましょう。

測量費用は、土地の広さや境界確定の必要数によって大きく異なり、一般的に30万～80万円程度かかります。売主負担の場合は、正式な見積もりと完了期限がいつまでなのかを、契約内容に合わせて確認することが大切です。

売買代金・手付金・残代金の金額

契約書に記載された買取金額が、事前に合意した内容と一致しているのかを確認します。原則として、金額の内訳は次のように記載されています。

たとえば、買取価格が2,500万円で手付金が250万円の場合、残代金は2,250万円です。不動産会社によっては手付金がないこともありますが、記載されていた場合は数字が正しいか電卓を使って確認しておきましょう。

金額の間違いは契約後の訂正に手間がかかるため、署名前に必ず確認することが大切です。

手付金の種類（解約手付）と解除可能期限

まず、契約書に記載された手付金が「解約手付」であることを確認しましょう。

解約手付とは、契約後に売主または買主の都合で契約を解除する場合、一定の期限内に手付金を支払うことで解除できる仕組みです。一般的に、解除期限は「○月○日まで」といった形で併記されています。

基本的に期限を過ぎると手付金による解除ができなくなり、以降の解除には違約金が発生することがあります。契約は安易に解除できないことを理解し、期限をしっかり把握しておきましょう。

残代金の受領日と所有権移転登記の実施日

一般的に契約書には、次の期日情報が記載されています。

この日付は基本的に同じ日に予定されており、「決済日」と呼びます。つまり、契約書に記載される決済日は、その日までに決済を完了させる予定の期日ということです。

実際の決済日は、売主買主双方の予定を調整して、平日に設定されることが一般的です。

固定資産税等の日割り計算の基準日と金額

固定資産税と都市計画税は、起算日時点の所有者が1年分を納税する仕組みです。年の途中で売却する場合、引き渡し日以降の分は不動産会社が負担するため、日割りで精算します。

日割りの基準日は、関東では1月1日を起算日とし、関西では4月1日を起算日とすることが多く、地域差があります。

たとえば、年間の固定資産税を12万円とし、1月1日起算で8月1日に引き渡す場合は次のとおりです。

このケースでは、不動産会社から約5万円を受け取る計算になります。契約書に記載されている精算予定額が、正しく計算されているか確認しておきましょう。

契約不適合責任の免責条項

買取契約でもっとも重要なチェックポイントが、契約不適合責任の免責条項です。契約不適合責任とは、引き渡した不動産に契約内容と異なる欠陥や数量不足などがあった場合、売主が負う責任のことです。

通常の仲介売却では売主が一定期間この責任を負いますが、買取契約では次のような免責条項がつくケースがほとんどです。

これらの条項が契約書に記載されているかどうかを確認しましょう。不動産買取を選ぶ大きなメリットのひとつが、引き渡しの責任を免除されることです。これにより、築年数の古い家でも安心して売却できるのです。

違約金が発生する条件と上限額

契約違反があった場合の違約金について、契約書で明確に定められています。違約金は、正当な理由なく契約を履行しなかった場合に支払うペナルティのことです。

確認すべきポイントは以下のとおりです。

一般的に、違約金は売買代金の10～20%に設定されます。たとえば、売買代金2,000万円なら200万～400万円です。宅地建物取引業法では、違約金の上限を20%までと定めています。

ただし、宅建業者が買主の場合は、宅地建物取引業法の上限が適用されません。20%を超えている場合は、契約書を確認する段階で指摘しましょう。

特約事項の内容と不利な条件の有無

契約書には「特約事項」という欄があり、標準的な契約条項以外の個別の取り決めが記載されています。この特約事項には、不動産会社に有利な条件が盛り込まれているおそれがあるため、必ずチェックしましょう。

そのほか、売主に不利な条件になっていないか、実行可能な内容かどうかをしっかり見極めることが大切です。わからない用語や疑問点があれば、契約書にサインする前に必ず会社の担当者に質問し、納得するまで説明を受けることが大切です。

特約事項の内容は、「知らなかった」では済まされないケースが多いため、時間をかけて確認することをおすすめします。

買取の契約締結後から引き渡し日までの準備と流れ

不動産の買取では、売買契約の締結後も重要な手続きがあります。この期間に必要な準備を着実に進めることで、スムーズに引き渡しできるかどうかが決まるでしょう。

契約から決済までの一連の流れをしっかりと把握し、余裕を持ったスケジュール管理を心がけて、計画的に行動することが重要です。

引き渡しまでのスケジュールと手続きを整理する

決済日が近づいてから慌てないように、早めに整理してひとつずつ進めていきましょう。引き渡しまでに完了すべき主な手続きは次のとおりです。

引き渡し時に必要な鍵は、自身で管理しているものだけでなく、親族に預けている合鍵がないかも確認しておきましょう。早めにすべて集めておくことが、スムーズに進めるコツです。

特に実家の売却では、遠方に住む兄弟姉妹それぞれが所持しているケースも少なくありません。郵送での受け取りには時間がかかるため、引き渡し日が決まった時点で対応しましょう。

また、住宅ローン残債の返済手続きがある場合は、金融機関によって1～2週間かかることもあります。こちらも早めに連絡して段取りを確認しておくことをおすすめします。

必要書類の最終チェックと司法書士との打ち合わせ

決済日に提出する書類がすべて揃っているか、最終確認を行います。特に、権利証や実印、印鑑証明書、固定資産評価証明書などの重要書類はひとりでは見落としやすいため、家族で相互にチェックすると確実でしょう。

このうち、印鑑証明書は法律上の有効期限は定められていませんが、金融機関や不動産会社によっては発行から3カ月以内ものと指定されることがあります。早めに取得しすぎて期限切れにならないよう、決済日の1週間前くらいに取得するのがおすすめです。

また、決済の数日前には、登記手続きを代行する司法書士と打ち合わせを行います。司法書士は、所有権移転登記や抵当権抹消登記といった法務局での手続きを売主に代わって行ってくれる専門家です。

わからないことがあれば遠慮なく質問しておきましょう。司法書士との事前のやりとりがスムーズに進めば、決済当日も安心して臨めます。

引き渡し前の最終点検と物件状態の確認を行う

決済日の直前には、不動産会社による最終点検が行われます。この点検で「契約どおりの状態」になっているかが確認され、問題があれば決済日までに整える必要があります。

最終チェックの前に確認すべき主な項目は以下のとおりです。

残置物の撤去では、家具や家電だけでなく、細かなものも忘れずに片づけましょう。たとえば、庭に置きっぱなしの植木鉢なども残置物に含まれます。

そして、設備が契約時の説明どおりに動作するかの確認も重要です。エアコンや給湯器、インターホンなど、付帯設備表に「残す」とチェックした設備は、契約時に告知した状態で動作することを最終確認しましょう。

約束したとおりの状態を保って引き渡せるように、最後まで気を抜かずに準備を進めることが大切です。仲介と異なり、買取契約から引き渡しまでの期間は1カ月程度と短く、あっという間に過ぎてしまいます。

事前にきちんと計画を立てて、無事に決済日を迎えられるようにしましょう。

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