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不動産売却の決済の流れとチェックリスト｜必要書類と持ち物
不動産売却の決済が近づいたら、当日の流れや必要書類、持ち物の確認をしましょう。決済日にはさまざまな手続きを行うため、不足している書類などがあると、延期などの事態が起こることがあります。
決済当日までに必要な書類・持ち物を揃え、当日の流れを把握しておくことで、決済をスムーズに進められるでしょう。
この記事でわかること
- 決済の事前準備から登記完了までの一連の流れ
- 決済日までに揃えるべき持ち物と必要書類
- 決済をスムーズに進めるための時間や手続きに関する注意点
もくじ
不動産売却の決済は5ステップ！当日の流れとやるべきこと
不動産売却の決済は、売買契約で決めた内容に基づいて、売買代金の授受と物件の引き渡しを行う取引の最終段階です。
決済日には、金融機関や不動産会社などに関係者が集まり、司法書士による本人確認や登記書類の確認、売買代金の送金、費用の精算、鍵の引き渡しなどを行います。
大きく分けると、次の5つのステップで進みます。
- 決済日までに事前準備を行う
- 決済場所に集合して本人確認・登記書類を確認する
- 売買代金の送金と着金の確認をする
- 各種費用の精算と物件の引き渡しを行う
- 司法書士が登記申請を行う
決済当日の手続きは、スムーズに進めば1〜2時間程度で終わることがありますが、金融機関の処理状況などによって時間がかかることもあります。
まずは、決済日を迎える前に必要な準備から確認しましょう。
ステップ1：決済日までに済ませるべき事前準備
決済をスムーズに進めるには、必要書類や持ち物を早めに確認しておくことが大切です。
特に、住宅ローンが残っている場合は、金融機関側の準備に時間がかかることがあります。決済日が決まったら、必要書類の確認と金融機関への連絡を早めに進めましょう。
【チェックリスト】売主が決済日までに揃える持ち物
決済日に必要な持ち物のチェックリストです。前日に慌てることがないよう、数日前から確認し、必要なものを揃えておきましょう。
| 持ち物 | 主な用途 |
|---|---|
| 登記済権利証または登記識別情報 | 所有権移転登記の手続き |
| 実印 | 登記関係書類などへの押印 |
| 印鑑証明書 | 登記手続きで使用。通常は発行後3カ月以内のもの |
| 本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカードなど |
| 売買代金の振込先口座がわかるもの | 通帳、キャッシュカードなど |
| 固定資産税・都市計画税納税通知書 | 税額や精算金の確認 |
| 物件の鍵一式 | 買主への引き渡し |
| 物件の関係書類 | 管理規約、設備の取扱説明書など |
| 仲介手数料などの諸費用 | 決済時に支払いがある場合 |
| 登記費用 | 抵当権抹消登記など売主側で必要な登記がある場合 |
必要な持ち物は物件や取引内容によって異なります。不動産会社や司法書士から案内された持ち物を優先して準備してください。
必要書類の取得と有効期限を確認する
売主が用意する書類のうち、特に注意したいものが印鑑証明書です。登記手続きで使用する印鑑証明書は、通常、発行後3カ月以内のものが必要です。
また、チェックリストにない書類が必要になることもあります。たとえば、登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、住民票や戸籍の附票などを求められることがあります。
登記済権利証や登記識別情報を紛失している場合は、これらの書類の再発行ができないため、司法書士による本人確認情報の作成や事前通知制度など、別の方法で登記手続きを進めることになります。紛失に気づいたら、決済日まで余裕があるうちに、不動産会社や司法書士へ相談しましょう。
住宅ローンが残っている場合は金融機関へ事前連絡する
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、決済日までに借入先の金融機関へ連絡し、一括返済の手続きを進めます。
金融機関では、決済日時点の住宅ローン残高を確認し、抵当権抹消登記に必要な書類を準備します。
金融機関によって、一括返済の申し込みに必要な期間や書類の受け取り方法が異なります。決済日が決まったら、早めに手続き方法を確認しておきましょう。事前の手続きが遅れると、抵当権抹消の準備が間に合わず、決済日の変更が必要になることもあります。
固定資産税やマンション管理費などの精算準備
固定資産税・都市計画税や、マンションの管理費・修繕積立金などは、決済日を基準として売主と買主の間で精算することがあります。
固定資産税・都市計画税は、その年の1月1日時点の所有者へ課税されます。ただし、不動産売買では、売買契約で定めた起算日をもとに、決済日前後の負担額を当事者間で精算するのが一般的です。マンションの場合は、管理費や修繕積立金についても、契約内容に応じて精算します。
電気・ガス・水道などの公共料金は、売主が引き渡しに合わせて使用停止や料金精算の手続きを行います。不動産会社が精算内容を整理することが多いため、決済前に内容を確認しておきましょう。
物件の最終確認と引き渡し準備をする
決済前には、売買契約で決めた状態で物件を引き渡せるか確認します。
契約で残置物を撤去することになっている場合は、家具や家電、生活用品などを片付けます。反対に、エアコンや照明などを付帯設備として残す場合は、買主へ引き継げる状態か確認しておきましょう。
また、引っ越し後は室内を確認し、鍵や設備の取扱説明書、マンションの管理規約など、買主へ渡すものをまとめておくと決済日当日の手続きがスムーズです。
ステップ2：決済場所に集合し本人確認と登記書類の確認を行う
決済日当日は、買主が住宅ローンを利用する金融機関や、不動産会社、司法書士事務所など、事前に指定された場所へ集合します。
買主が住宅ローンを利用する場合は、融資実行や送金手続きを行いやすいため、金融機関で決済するケースが一般的です。
決済に立ち会う主な関係者
決済には、主に次の関係者が参加します。
- 売主：売買代金を受け取り、物件を引き渡す
- 買主：売買代金を支払い、物件の引き渡しを受ける
- 不動産会社の担当者：取引全体の進行や精算内容などを確認する
- 司法書士：本人確認、意思確認、登記書類の確認や登記申請を行う
- 金融機関の担当者：住宅ローンを利用する場合に融資実行などを行う
売主側の住宅ローンを返済する金融機関の担当者が、決済場所に立ち会うとは限りません。抵当権抹消書類の受け取り方法などは、事前に金融機関や司法書士と調整します。
司法書士による本人確認と売却意思の確認
関係者が揃うと、司法書士が売主・買主の本人確認や意思確認を行います。
売主は運転免許証やマイナンバーカードなどを提示し、本人であることを確認してもらいます。あわせて、本人の意思で不動産を売却することに間違いがないかも確認されます。
これは、なりすましや本人の意思に反した登記を防ぎ、安全に不動産取引を進めるための重要な手続きです。
登記申請の委任状などへ署名・捺印する
本人確認などが終わると、司法書士が用意した登記関係書類の内容を確認し、必要な書類へ署名・捺印します。
売主側では、所有権移転登記に必要な書類のほか、住宅ローンが残っている場合は抵当権抹消登記、登記上の住所が異なる場合は住所変更登記などが必要になることがあります。
司法書士の説明を聞き、内容を確認したうえで手続きを進めましょう。
ステップ3：買主からの売買代金の送金と着金確認
買主が住宅ローンを利用する場合、一般的には次の流れで売買代金が売主へ支払われます。
- 金融機関が住宅ローンの融資を実行する
- 融資された資金などから売買代金を売主へ振り込む
- 売主が売買代金の着金を確認する
- 売主に住宅ローンが残っている場合は、一括返済する
実際の資金移動の方法は、金融機関や取引内容によって異なります。売主は、まず指定した口座へ予定どおりの売買代金が入金されていることを確認します。
売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、事前に金融機関と打ち合わせた方法で一括返済します。住宅ローンの完済後、抵当権抹消登記に必要な書類を司法書士が確認し、登記手続きへ進みます。
着金確認や住宅ローンの返済が済んだら、各種費用の精算や鍵の引き渡しへ進みます。
振込決済と現金決済の違い
不動産売買では高額な資金が動くため、売買代金は一般的に銀行振込で支払われます。振込であれば金融機関の取引記録が残り、多額の現金を持ち運ぶ必要もありません。
現金で支払う取引もありますが、金額の確認や持ち運びに負担があるため、一般的な住宅の売買では振込による決済が中心です。
銀行の営業時間と振込反映時間に注意する
不動産の決済は、住宅ローンの実行や売買代金の着金確認、登記申請などを同日に進めるため、平日の午前中に開始することが一般的です。
振込が即時に反映される時間帯や住宅ローンの融資実行の取扱時間は、金融機関によって異なります。遅い時間から決済を始めると、当日中の着金確認や登記申請に影響するおそれがあります。決済時間は、不動産会社や司法書士、金融機関と事前に調整しておきましょう。
ステップ4：各種費用の精算と物件の引き渡し
売買代金の着金が確認できたら、各種費用の精算と物件の引き渡しに進みます。
売主は、不動産会社への仲介手数料の残金や、抵当権抹消登記など売主側で必要となる登記費用があれば支払います。また、固定資産税・都市計画税やマンションの管理費・修繕積立金などについて、売買契約に基づく精算を行います。
金銭の授受が完了したら、物件の鍵や関係書類を買主へ渡します。
固定資産税や管理費などの精算金を確認する
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に対して課税されます。
不動産売買では、売買契約で定めた起算日と決済日をもとに、売主と買主の負担額を当事者間で精算することが一般的です。たとえば、売主が1年分を納付する場合は、買主が負担する期間に相当する金額を買主から売主へ支払う形で精算します。
マンションでは、管理費や修繕積立金についても、契約内容に応じて同様に精算します。
仲介手数料や司法書士への費用を支払う
売主は、決済時に不動産会社へ仲介手数料の残金など、必要な費用を支払います。司法書士への費用が発生する場合は、抵当権抹消登記や住所・氏名の変更登記など、売主側で必要となる登記手続きの費用・報酬を支払います。
必要な費用や支払い方法は取引によって異なるため、決済前に不動産会社や司法書士から金額を確認しておきましょう。
領収書と鍵・関係書類を引き渡す
売主は、買主から売買代金の残金を受け取ったことを確認し、必要に応じて領収書を発行します。領収書に収入印紙が必要かどうかは、売主の属性や取引内容によって異なります。不動産会社などへ事前に確認しておきましょう。
金銭の授受が終わったら、物件の鍵を買主へ渡します。スペアキー、カードキー、駐車場のリモコンなどがある場合もまとめて引き渡します。あわせて、建築確認済証や検査済証、マンションの管理規約、設備の取扱説明書など、売買契約で引き継ぐことになっている関係書類も渡します。
これで、決済場所で行う引き渡しの手続きはおおむね完了です。
ステップ5：決済完了後の抵当権抹消と登記手続き
決済に必要な手続きが完了すると、司法書士が所有権移転登記や抵当権抹消登記などを申請します。
住宅ローンが残っていた場合は、一括返済後に金融機関から交付される書類を使って抵当権抹消登記を申請します。一般的には、売主や買主が自ら法務局へ出向くのではなく、司法書士が必要書類を確認したうえで手続きを進めます。
登記を申請したあと、法務局で審査が行われ、不備がなければ登記が完了します。
司法書士が所有権移転・抵当権抹消登記を申請する
決済に必要な手続きが完了すると、司法書士が所有権移転登記や、住宅ローンを完済した場合の抵当権抹消登記などを申請します。司法書士は、売主・買主から預かった登記書類や、金融機関から受け取った抵当権抹消に必要な書類などを確認し、法務局へ登記を申請します。
登記申請後は法務局で審査が行われ、不備がなければ登記が完了します。登記が完了したあとは、司法書士から手続き完了の連絡や、必要な書類の返却などがあります。
不動産売却の決済でよくあるトラブルと対策
決済は多くの関係者が同時に手続きを進めるため、書類の不足や送金の遅れなどによって予定どおり進まないことがあります。
よくあるトラブルを事前に確認しておきましょう。
必要書類の不足や忘れ物
登記済権利証・登記識別情報、印鑑証明書、実印など、登記に必要な書類や持ち物が不足すると、その日のうちに決済を完了できないことがあります。
決済日の数日前までに、不動産会社や司法書士から案内された持ち物を一覧で確認しておきましょう。
当日持参するものは前日までにまとめ、登記関係の重要書類は別のファイルなどで管理しておくと安心です。
振込や送金の反映が遅れる
金融機関の処理状況によっては、売買代金の振込から着金確認まで時間がかかることがあります。また、振込先口座や金額に誤りがあると、その場で確認や修正が必要になります。
決済前に振込先の金融機関名、支店名、口座番号、名義などを確認し、不動産会社とも共有しておきましょう。
買主の住宅ローン手続きが間に合わない
買主が住宅ローンを利用する場合、決済日までに金融機関の融資実行に必要な手続きを終えておく必要があります。手続きに不備があった場合などは、予定した日に融資を実行できず、決済日を変更するケースもあります。
売主が防げないトラブルもありますが、不動産会社を通じて決済までの進捗を確認しておくとよいでしょう。
不動産売却の決済に関するよくある質問
- 不動産売却の決済当日はどのくらい時間がかかりますか？
- 手続きがスムーズに進めば、1〜2時間程度で終わることがあります。ただし、金融機関の送金処理や着金確認などに時間がかかる場合もあります。当日は余裕のある予定を組んでおきましょう。
- 決済日は土日や祝日でも設定できますか？
- 不動産売買の決済は、住宅ローンの融資実行や登記申請を同日に行うことが多いため、不動産売買の決済は、住宅ローンの融資実行や登記申請を同日に行うことが多いため、通常は平日に設定します。現金取引などでは異なる対応が可能な場合もあるため、不動産会社や司法書士へ確認してください。
- 決済当日に必要なものを忘れた場合はどうなりますか？
- 実印や印鑑証明書、登記済権利証・登記識別情報など、登記に必要なものが不足すると、その日のうちに手続きを完了できない場合があります。事前に不動産会社や司法書士から案内された持ち物を確認しておきましょう。
- 住宅ローンが残っていても決済できますか？
- 売買代金などで住宅ローンを完済でき、抵当権を抹消できるのであれば売却できます。金融機関への一括返済手続きには事前の準備が必要なため、決済日が決まったら早めに借入先へ連絡してください。
不動産売却の決済は事前準備と当日の流れを確認しておこう
不動産売却の決済では、本人確認や登記書類の確認、売買代金の受け取り、住宅ローンの完済、各種費用の精算、鍵の引き渡しなど、多くの手続きを短時間で進めます。
特に重要なのは、必要書類を早めに準備することと、住宅ローンが残っている場合に金融機関へ早めに連絡することです。
決済当日は不動産会社や司法書士、金融機関などが連携して手続きを進めます。分からないことがあれば直前まで放置せず、担当者へ確認しておきましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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