アパート・マンションの建築面積と利回りの関係性

アパート経営・マンション経営において、初期投資に対してどれくらいの利益が回収できるのかを事前に計画することは重要なことです。

建築面積に対し、アパートやマンションの家賃収入がどれ位見込めるのか、利回りとの関係性について考えてみましょう。

アパート・マンションの建築面積とは

マンションの建築で出てくる建築面積という単語は、建物の1階部分の面積を指しています。
一方、延床面積は建物の全ての階の面積ですので、同じ面積で複数階の物件を建築した場合には、以下が延床面積です。

坪単価を計算するときには、建築費用を延床面積で割って算出しますので、予算の計算で役立てましょう。

アパート・マンション建築の建築費の計算方法

不動産経営のためにアパートやマンションを建築するときには、建築にかかる費用を短期間で回収できるように、予算を決めて物件を建てていく必要があります。

一般的に、建築費は以下の式で計算され、共用部分の面積は考慮されません。

そのため、建築面積が大きくなるほど費用は高額になり、初期費用が高額になってしまいます。

それに加えてマンションやアパートの場合、ローンも住宅ローンより高利ですし、購入時には不動産取得税や登記費用、借入時の初期費用などが別途必要です。

建築面積と利回りの関係性

となっており、表面利回りは都市部で最低でも15～20％、地方では10～15％必要といわれています。

実際には維持費がかかったり、空き室で十分な利益が入ってこないという問題もありますので、空き室を減らすために高額なマンションを建築するか、建築面積を減らしてマンションにかかる経費を減らすなど、バランスを考慮しましょう。

また、敷地面積が大きいからといって、面積いっぱいに建物が建てられるとは限りません。
建ぺい率と容積率を考えて、どれくらいの規模の建物が建てられて、どれくらいの家賃収入が見込めるかを計画する必要があります。

賃貸用の物件を購入するときには、できるだけ短期間でローンを返済できるようなプランを立てることが重要ですが、粗悪な物件では空き室が増えてしまいますので、質の良い物件を手ごろな価格で建築するということが重要です。
賃貸物件を多く手がけている業者と相談したり、金利の低いアパートローンを探す手間がかかりますが、うまく利益の出やすい物件で満室に近い状態を維持できれば、将来的に安定した収入を得ることにつながります。

時には修繕などで高額な支出がありますので、ある程度資金をストックしながら返済ができるように予算組みをしておきましょう。