リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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- 土地活用のメリット・デメリットは？ 活用方法による違いも併せて紹介！
土地をお持ちの場合、所有しているだけでは何も利益にならないどころか、維持していくためのお金がかかります。土地を有効活用して収益を上げたいところですが、活用することでかえってマイナスになることはないのでしょうか。
今回は、土地を活用するメリットとデメリットについてご紹介します。どのような活用方法が適しているのか、参考にしてみてください。
もくじ
土地活用は、広義には土地の処遇を決めることを指す場合があります。土地を貸す・売る、土地に収益物件を建てるなどいろいろな方法があるので、見ていきましょう。
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借地経営のメリットは、初期費用などのコストをかけずに賃料を安定して得られることでしょう。一方、デメリットは長期契約になることが多いため、自分が使用したくても使用できないという点があります。
最終的な手段として、土地そのものを売却（処分）してしまうことが挙げられます。土地売却のメリットは、土地を使用しなくてもかかる税金や維持費の負担から開放されることや、まとまった資金を得られることです。一方、デメリットは土地の所有権を失ってしまうので、収益が得られなくなることでしょう。
土地の等価交換とは、土地を所有する地主が不動産会社などに土地を譲渡し、土地の評価額に相当する分を不動産会社が建築した建物から取得することを言います。等価交換のメリットは、譲渡税の優遇措置があることや、自分で資金がなくても不動産会社が建築したマンションや店舗から収入が得られることです。
一方、デメリットは実質的に土地の所有権を失うことや、譲渡先の都合による面が大きいためイメージとかけ離れた不動産を取得するかもしれないこと、さらに土地の転用がしづらくなることなどがあります。
自己活用とは、土地の所有権をもったまま、そこに収益物件などを建てて経営すること指します。何をどのように建設するのかによってメリット・デメリットは大きく違いますので、以下で詳しく見ていきましょう。
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お金と不動産のイメージ
まずはメリットから見ていきましょう。
はじめにメリットとして挙げられるのは、税金対策です。土地は更地のまま持っていると、固定資産税はそのまま課税されます。しかし、アパートやマンションなどの賃貸用住宅を建てれば、税負担を軽減する小規模住宅用地の対象となるため、課税対象額が固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。
また、賃貸用住宅を建てることで相続税の対策にもなることがあります。相続と土地活用については以下の記事でご紹介していますので、ご参照ください。
長期にわたって家賃などの収入が入ります。収支を上手くコントロールできれば、税金や維持費を上回る利益が見込めます。
続いてデメリットです。
方法によっては初期の段階で多額の資金が必要です。自己資金の数倍もの融資を受けられることも多く経営は始めやすいですが、綿密な収支のシミュレーションを行わないと、思わぬ負債を背負うことにもなりかねません。
土地を単に貸す場合や売却してしまう場合と比べると継続して土地を所有していくことになるので、納税や管理の手間がかかります。例えば賃貸経営などをする場合には、物件管理や不動産会社とのやりとりなどをすることになります。収益を得る対価になりますが、デメリットの一つといえるでしょう。
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土地工事のイメージ
その土地をどのように活用するかによってもメリット・デメリットが違います。具体的な活用例と共に、さらに詳しく見ていきましょう。
アパートやマンションを経営することのメリットは、継続的に収益が得られることです。また、アパートやマンションの経営に関する情報が増えているので、以前に比べ経営を始めやすくなっているのもメリットの一つでしょう。
デメリットは、金銭的なリスクを負うことでしょう。まずは初期費用として資金を用意しなくてはなりません。また、経営が始まったあとも、空室とならないよう物件を維持していく必要があります。建物が劣化していくと空室も増えてきますので、メンテナンスの費用なども必要です。また、建物を建てるので他の用途への転用が難しいことも場合によってはデメリットとなります。
駐車場経営のメリットとして、初期費用をかけずに始められることや管理コストが小さいことが挙げられます。一方でデメリットとして、収益性が小さいことがあります。少しでも高い収益を狙うのであれば、月極ではなくコインパーキングの方が収益性は高くなります。
太陽光発電の設備を導入することで、電気を販売して収入を得る方法もあります。メリットは集客の必要がないこと、固定価格買取制度で20年間は安定収入が見込めることなどがあります。デメリットは、立地条件で日当たりが必要なことや発電システムが劣化してしまうことなどがあります。
駐車場経営に似た方法に、トランクルーム経営というものがあります。トランクルーム経営は、その土地にトランクルームを設置することで、契約者の荷物を預かるサービスです。メリットは駐車場と同じく少ないリスクで始められることですが、デメリットとしてトランクルームには担保価値がないことが挙げられます。
立地条件がいい場合には、コンビニや小さな商業施設を建てて土地活用することがあります。メリットは高い収益性、デメリットは幹線道路や商店街などに面した好立地でなくてはならないことでしょう。
現在の日本は少子高齢化が進行しているので、介護施設などの重要も高まっています。一定のノウハウが求められるため、管理委託よりもサブリース（一括借上げ）で施設の運営者に貸し出すことが一般的です。建物は20年以上の長期契約となるので、安定した収入が入るのがメリットでしょう。また、条件を満たした施設では補助金や優遇税制を受けられる場合もあります。一方で、初期費用が高額になることがデメリットでしょう。
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