リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
使い道がわからない土地でも税金を抑えて有効活用するには？
相続した土地の活用方法に困り、そのまま放置してしまうケースは少なくありません。しかし、土地は所有しているだけで固定資産税などの維持費が発生し、経済的な負担となります。
また、建物を建てるなどの活用を行うことで、評価額の圧縮や税金の軽減といった大きな節税効果も期待できます。 本記事では、相続した土地の代表的な活用アイデアからリスクの考え方、活用が困難な場合の対処法までを詳しく解説します。
もくじ
相続した土地を活用するメリット・デメリット
相続した土地をどのように扱うかは、将来の資産形成を左右する重要な判断です。そのまま所有し続けるのか、あるいは何らかの事業を始めるのか、選択肢によって得られる恩恵や直面するリスクは大きく異なります。
土地活用のメリット
相続した土地を放置せず、何らかの形で活用することには多くの利点があります。まず一番のメリットとして挙げられるのが、継続的な収入の確保です。駐車場や賃貸住宅として運用を始め、毎月収入を得られれば、生活のゆとりや老後の備えにつながります。
次に、節税効果がある点が挙げられます。親から引き継いだ土地が未利用のままでは、管理の手間や税金の支払いだけが発生する「負の遺産」になりかねません。土地が更地の場合、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されず、高額な税負担がのしかかります。
アパートやマンションなどの居住用建物を建てることで「住宅用地の特例」が適用されるため、固定資産税や都市計画税の減額が可能です。さらに、将来的な二次相続を見据え、現金を建物という不動産の形に変えて保有することで、相続税評価額を圧縮することもできます。
土地活用のデメリット
相続した土地の活用には魅力がある一方で、デメリットやリスクも存在します。まず注意すべきは、初期投資の負担と収支バランスの難しさです。賃貸物件を建てる場合は多額の借り入れを伴うことが多く、想定した賃料収入が得られないと、借入金の返済が家計を圧迫しかねません。相続した土地が地方や駅から離れた場所にある場合、集客するため別途対応が必要になります。
また、一度建物を建ててしまうと、後から別の用途に変更したり、売却したりすることが難しくなります。親から受け継いだ大切な土地だからこそ、安易な活用はせずに慎重な判断が大切です。
節税効果を期待して活用を始めたものの、固定資産税の軽減額よりも運営コストや修繕費が上回ってしまうケースもあるため、長期的な視点での事業計画が求められます。
相続した土地を有効活用する方法10選
相続した土地を活用する方法は、立地条件や初期費用、期待する収益性によって異なります。方法ごとの具体的な特徴やメリット、注意点について詳しく解説します。
所有する土地の特性に適したプランを見つけるための判断材料として、ぜひ参考にしてください。
駐車場・駐輪場経営
収益性：低
節税効果：小さい
駐車場や駐輪場の経営は、相続した土地の活用法として手軽でリスクが低い選択肢の一つです。最大のメリットは、初期投資を大幅に抑えられる点にあります。
アスファルト舗装を行わずに砂利敷きで運営したり、精算機などの設備を設置しない「月極駐車場」として貸し出したりすれば、まとまった資金がない状態でも事業を開始できます。また、建物を建てないため、将来的に売却したり別の用途へ転用したりする際の自由度が高いのも特徴です。
具体的な運営形態には、利用者と月単位で契約を結ぶ「月極駐車場」と、コインパーキングとして一時利用を募る「時間貸し駐車場」があります。月極の場合は住宅街など安定した需要が見込める地域に向いており、時間貸しは駅周辺や商業施設、病院の近くなど、短時間の駐車ニーズが高い立地で収益性を発揮するでしょう。
アパート・マンション経営
収益性：中〜高
節税効果：高い
アパートやマンションの経営は、相続した土地の活用のなかでは代表的な手法です。賃貸住宅を建築して入居者に貸し出すことで、長期にわたり安定した賃料収入が期待できます。
この方法の最大の魅力は、比較的高い節税効果にあります。更地のままでは固定資産税の負担が重くなりますが、住宅用の建物を建てることで住宅用地の特例が適用されます。そのため、固定資産税や都市計画税を軽減することが可能です。すでに土地を所有している場合は、土地の購入費がかからない分、有利な条件で事業をスタートできます。
一方で、賃貸経営では空室や家賃滞納、建物の経年劣化に伴う大規模修繕といったリスクは無視できません。長期的なキャッシュフローを重視し、健全な運営を心がけることが大切です。
飲食店など商業施設経営
収益性：中〜高
節税効果：中
飲食店やコンビニエンスストアなどの商業施設を建てて事業者に貸し出す方法は、数ある土地活用の中でも収益性が期待できる選択肢です。特にロードサイドや駅に近い好立地であれば、効率的な資産運用を実現できるでしょう。
建物を自分で建てる場合は初期投資が大きくなりますが、その分得られる収益も最大化されます。一方、事業用定期借地権で商業用の施設を建てるために土地を貸す方法もあります。この場合、建物の建設費用を負担することなく安定した地代収入を得られるため、リスクを抑えた運用が可能です。
商業施設の経営はアパートなどの賃貸物件と比較して、税制面での優遇措置が少ない点には注意が必要です。周辺の交通量や競合店舗の状況を詳細に分析し、長期的に需要が見込める業態を選定することが成功の鍵となります。
民泊・ゲストハウス経営
収益性：中～高
節税効果：高い
近年はインバウンド需要の回復に伴い、民泊・ゲストハウスによる土地活用が注目されています。民泊は戸建住宅や空き家、あるいは新たに建築した建物を宿泊施設として提供する事業です。
観光地への交通の便が良い場所や、駅から徒歩圏内の立地が非常に適しており、一般的に20坪以上の広さがあれば、効率的な運営が可能といわれています。住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、年間提供日数が180日以内に制限されますが、既存の建物を活用することで初期投資を大幅に抑えられるメリットがあります。
ただし、自治体ごとの条例により営業可能なエリアや条件が細かく定められているため、事前の市場調査と法規制の確認が欠かせません。
高齢者施設・介護施設の経営
収益性：中〜高
節税効果：中〜高
高齢者施設では、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）を建設し、介護事業者などと連携して運営を行います。高齢化社会の進展に伴い、介護施設の需要は年々高まっており、安定した長期稼働が見込める点が大きな特徴です。
ただし、アパートなどの賃貸住宅と比較すると、参入しにくい分野といえます。自治体による許可が必要なケースや、バリアフリー化に対応した一定規模以上の建物面積が求められるため、初期費用が増大する傾向にあります。
しかし、地域の介護基盤を支える役割を担うため、国や自治体から建設費の補助金や税制優遇を受けられる場合があります。特にサ高住などは、一定の要件を満たすことで固定資産税の減額措置や所得税の特別償却が適用されるため、節税対策としても非常に強力です。
ドックラン経営
収益性：中
節税効果：小さい
ペット需要の増加に伴い、相続した土地をドッグランとして活用する方法もあります。ドッグラン経営の最大のメリットは、初期投資を極めて低く抑えられる点にあります。主な設備はフェンスの設置や地面の整備、水飲み場の用意程度であり、基本的に大規模な建物を建築する必要がありません。
立地については、住宅街に近い場所はもちろん、郊外の広い土地でも車でのアクセスが良ければ集客が期待できます。特に都市部では愛犬を自由に走らせる場所が不足しているため、一定の需要が見込めます。
一方で、犬の鳴き声やニオイに関する近隣住民への配慮、清掃などの衛生管理が不可欠です。トラブルを未然に防ぐためには利用規約の整備や、適切な管理体制の構築が成功のポイントとなります。
キッチンカーの出店スペース
収益性：低〜中
節税効果：小さい
近年、外食業界の新しい形態として注目を集めているのが、キッチンカー（移動販売車）への出店スペース貸しです。所有する土地の一部を車両の停車スペースとして提供するので、大規模な建築工事や設備投資が不要です。
車両1台分、およそ3坪から5坪程度の広さがあれば事業が成立するため、住宅の庭先や駐車場の一角といった狭小地でも有効に活用できます。キッチンカーの出店は、ランチタイムや特定の曜日のみといった柔軟な運用が可能です。土地オーナーにとっては、初期費用を抑えつつ、日単位や時間単位で安定した賃料収入を得られるメリットがあります。
また、魅力的なキッチンカーが定期的に出店することで、土地周辺の活気や利便性が向上し、結果として土地全体の価値維持にもつながります。ゴミ処理のルール策定や騒音、排気ガスに対する近隣住民への配慮、電源供給の有無など、事前に調整しておくことでトラブルを防ぎやすくなります。
トランクルーム経営
収益性：低
節税効果：小さい
トランクルーム経営は、所有する土地にコンテナや専用の建物を設置し、収納スペースとして貸し出す活用方法です。アパート経営などと比較すると初期費用を低く抑えられる点が大きな魅力です。
建物を建てずにコンテナを設置する形態であれば、数百万円程度の投資から始められる事例も多く、更地からでも比較的短期間で事業を開始できます。 また、変形地や狭小地、駅から遠い立地でも、車やバイクでのアクセスが良ければ需要が見込めるため、住宅地としては活用しにくい土地の運用にも適しています。
事前に市場調査を行い、周辺の収納ニーズを的確に捉えることが成功のポイントです。
自動販売機の設置
収益性：低
節税効果：小さい
土地の活用方法として、最も手軽に始められるのが自動販売機の設置です。土地の所有者が自ら機械を購入して運用する「自販機所有」と、設置業者に場所を貸し出して手数料を得る「フルサービス」の2種類に分かれます。
多くの場合は、商品の補充から空き缶の回収、メンテナンスまでを業者が一括して行うフルサービス形式が選ばれており、オーナー側に手間がかからない点が最大のメリットです。
初期投資は非常に小さく、電気を引き込む工事費用程度でスタートできるケースが多いため、まとまった資金がない場合でも検討しやすい活用法といえます。一方で、収益性の低さはあまり高くなく、毎月の電気代を差し引くと手元に残る利益はわずかになることも珍しくありません。
太陽光発電の設置
収益性：中
節税効果：小さい
日当たりの良い広大な土地を所有している場合に非常に有効な選択肢です。土地にソーラーパネルを設置して発電した電気を電力会社に売却し、売電収入を得るという流れです。
アパート経営や駐車場経営とは異なり、集客の必要がないため、駅から遠い立地や山間部、変形地など、住宅地としての需要が低い場所でも事業を成立させられる点が最大の強みといえるでしょう。
収益性については、設置規模や日照条件に左右されますが、一度設置してしまえばメンテナンスの手間が比較的少なく、長期にわたって安定した収入が見込めます。ただし、設置にはまとまった初期費用がかかるほか、周囲に高い建物が建つと発電効率が落ちるリスクがあります。
活用法の種類はいろいろある
相続した土地をどうするのか考える時、意外と選択肢が多くて迷ってしまうかもしれません。そのためまずは3つの活用パターンに分けて考えてみましょう。
自己活用
土地の所有者自身が主体となって土地を活用する方法です。たとえば、所有者がアパートを建築して賃貸経営をしたり、月極駐車場やコインパーキングを運営したりする方法が該当します。
最大の特徴は、土地活用によって得られる利益を自分で受け取れることです。事業がうまくいけば高い収益を期待できる一方、建築費や設備費などの初期投資に加え、空室・利用率低下・修繕などのリスクも土地所有者が負います。
共同活用
土地所有者が単独で事業を行うのではなく、不動産会社やデベロッパー、建設会社などと協力して土地を活用する方法です。「共同活用」という言葉自体は、決まった契約方式を指す法律用語ではありません。
実際は、どのように共同で活用するかによって契約内容が大きく異なります。自己活用と比べて、所有者の資金負担や専門知識の不足を補えるのが利点です。
第三者に貸す
土地そのものを企業や個人などへ貸し、地代を受け取る方法です。自己活用との最大の違いは、所有者自身が事業を運営しないことです。建物の建築や店舗運営などを事業者に任せられるため、手間や事業リスクを抑えながら一定の賃料収入を得やすいことがメリットです。
その反面、自ら経営する場合と比べると、大きな利益は得にくい傾向があります。また、長期の借地契約を結ぶ場合、期間中は土地を自由に売却・転用しにくくなる点にも注意が必要です。
相続した土地を活用するときにかかる税金
整地された相続した土地
相続した土地を活用する際は、活用方法だけでなく、保有中や収益が発生したときにかかる税金についても確認しておきましょう。土地を所有しているだけでも固定資産税などがかかり、賃貸によって収入を得れば所得税や住民税が発生する場合があるためです。
また、住宅を建てる、駐車場として利用するなど、活用方法によって土地に適用される税制上の取り扱いが変わることもあります。
賃貸などで収入を得ると所得税・住民税がかかる
相続した土地を貸して地代を受け取ったり、土地にアパートなどを建てて家賃収入を得たりした場合、その所得には所得税や住民税がかかります。
土地や建物の貸付けによる収入は、原則として不動産所得に該当します。不動産所得は、受け取った家賃や地代などの収入から、固定資産税や修繕費などの必要経費を差し引いて計算します。土地活用を検討するときは、見込める収入だけでなく、管理費や税金などを差し引いたあとにどの程度の利益が残るのかを確認することが大切です。
土地活用の方法によって土地の税負担が変わることがある
土地の固定資産税は、どのように活用するかによって課税される金額が変わることがあります。
たとえば、土地に住宅やアパートを建てて一定の要件を満たす住宅用地となった場合は、「住宅用地の特例」によって固定資産税や都市計画税の課税標準が軽減されます。一方、駐車場や資材置き場などは、原則として住宅用地の特例の対象外です。
現在住宅が建っている土地を更地にして別の用途で活用する場合は、土地の税負担が増えるおそれがあります。そのため、収益性だけでなく、活用後の固定資産税なども含めて比較しておきましょう。
相続した土地の活用が困難な場合の対処法
古い民家の軒先
相続した土地に法律上の制限がある場合、一般的な建築が認められず活用が困難になるケースがあります。特に都市計画法や建築基準法による制限は、土地の価値や運用方法に直結するため、まずは現状を正しく把握することが重要です。
接道義務の問題
土地活用が困難なケースとして多いのが、接道義務の問題です。 建築基準法第43条では、原則として幅員4m以上の道路に対して2ｍ以上接している土地でなければ、建物が建てられないように決められています。この場合は土地を後退させるセットバックや周辺の土地の購入などが必要になる場合があります。
古い家屋を相続した場合
接道義務を満たしていない古い家屋を相続した場合、取り壊しても再建築ができません。これを「既存不適格」といい、法律違反ではありませんが活用方法に制限があります。
リフォームは可能
再建築はできませんが、梁などを残したリフォーム・リノベーションであれば可能です。新たに不動産を建築する時は、自治体や指定機関で建築確認をする必要があります。既存不適格の物件はこの建築確認が通らないので、これに該当しない範囲で改築できます。
更地にして駐車場として運用
建物は建築できませんが、駐車場として活用することができます。駐車場の場合は固定資産税が通常通りかかりますが、収益が見込める場合には有効な活用法だと言えます。
活用が難しい土地についても、専門家に相談することで活用方法を提案して貰えることがあります。売却以外にも選択肢があるので、まずは相談してみてはいかがでしょうか？
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
