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鉄筋コンクリート(RC)造の寿命とは?耐用年数と実際の寿命

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鉄筋コンクリート(RC)造の寿命とは?耐用年数と実際の寿命

RC造の建物と言えば、耐久性の高さが魅力であり、マンションをはじめさまざまな建物に使われている構造です。

建物の耐用年数と、実際の建物の寿命は違います。RC造である建物の寿命はどのくらいと言われているのでしょうか。

耐用年数について

そもそも耐用年数とは

法定耐用年数とは、法令上で定められた、建物、機械、設備などの固定資産がどのくらいの期間使用可能であるかを決めた年数のことを言います。

耐用年数を決める要因は、物理的減価と機能的減価です。
物理的減価とは、固定資産が使用や保有によって摩耗や劣化することによる減価です。

一方機能的減価とは、新しい技術の出現によりその固定資産の競争力が落ちて陳腐化したり、新たな代替製品が出現して製品の需要が著しく減退して固定資産が不適応化したりすることで生じます。

一番身近なところでは、自家用車をイメージすると想像しやすいかと思います。
毎日、車を運転すると傷が付いたり汚れが付いたり、時が経つにつれていろいろなところが摩耗してきます。

また、新しいモデルの自動車が発売されることで、新車の実質価格が下がり、中古市場における価格が下落することもあります。

企業会計上、耐用年数は物理的な使用可能期間ではなく、物理的側面と機能的減価を併せて考慮し、合理的に決定すべきものとされています。

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鉄筋コンクリート(RC)造の耐用年数

財務省が定めた鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は、1998年の税制改正後で47年とされています。

RC造やSRC造は耐用年数が47年、木造は22年にです。
建物における耐用年数はその建物の寿命ではなく、税務署が資産として価値がなくなる目安として、建物の構造や用途によって定めた算定基準です。

アパート経営・マンションの経営において、構造で耐用年数が異なるのは重要な要素になってきます。
なぜなら、物件の耐用年数の残像年数によっては、金融機関の融資が可能か不可能か、審査の対象になるからです。

RC造は耐用年数が長いため、融資が受けやすく銀行の評価が高い傾向にあります。また、耐震性、耐火性に優れているだけでなく、防音性能も高いので、アパートに比べて家賃を高めに設定することができます。
しかし、建築コストが高く、毎年の減価償却費があまり多く取れません。

対して木造は、建築コストが安く減価償却期間が短いので、キャッシュフローが多く取れます。
しかし銀行の評価が低いため、自己資金を多めに用意し、別担保を用意することが多いです。

また防音性が低く、家賃設定もRC造と比べて低いです。

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鉄筋コンクリート(RC)造の寿命はどのくらい?

一般的に建築物の寿命は、木造<鉄骨造<RC造の順とされています。

寿命が長いとされるのは、建築物の構造素材が木であるか、鉄であるか、コンクリートであるかといった素材の違いから来ています。
その素材そのものの耐久性がどれほど自然界の寿命で長いかで、判断されます。

法定耐用年数の47年を経過したからと言って、その瞬間崩れてなくなってしまうということは物理的に考えられません。
従ってこの年数はあくまで目安であり、「法定耐用年数=建物の寿命」という式は成り立たないのです。

いかにメンテナンスできているかで、寿命は変わってきます。「ただ放置した建物」と「定期的にメンテナンスした建物」では、当然寿命は変わります。

最近は建築技術の進歩により、建築の寿命が延びています。

また、長引く不況の影響もあり、長く建物を使う人が増えています。

建築物はしっかりメンテナンスを行えば、構造を問わず50年以上使えるものがほとんどです。そのため構造による違いで、耐用年数を決めるのは少々無理があると言えるでしょう。
税務の面から見て何らかの目安は必要、そういった意味から耐用年数を設定しているのでしょう。

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鉄筋コンクリート(RC)造の劣化の原因と対策

鉄筋コンクリート(RC)造の劣化の原因

RC造は鉄筋とコンクリートを組み合わせた構造物です。
新築当時のコンクリートはアルカリ性なのですが、空気中の二酸化炭素に触れてしまうことで酸化が進み、アルカリ性が中性になってしまいます。
これによってコンクリートの強度が弱まり、さらに空気や水が浸透しやすいです。

鉄筋部分まで水が浸透してしまうと、錆の発生やコンクリートの膨張に繋がることで劣化が進んでしまいます。

鉄筋コンクリート(RC)造の寿命を延ばすためには?

建物の寿命は材料の影響はもちろんありますが、それ以上に使い方のほうが重要です。
外壁は雨や風、太陽の紫外線などに常にさらされていることから、メンテナンスをしなければ劣化していくのは当然のことです。

構造材が丈夫だからと言って、メンテナンスを怠ることは建物の寿命を縮めていると言っても言い過ぎではありません。

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構造によって建物の寿命に差はあるの?

SRC造や木造など構造の差によって寿命に違いがあるとは一概に言えません。
それぞれの構造には特徴があり、デメリットだとしても、それを補うようにメンテナンスしていくことが建物寿命を延ばせる方法と言えるでしょう。

アメリカ、イギリスをはじめとする海外の建物の寿命は100年くらいと言われています。
これに比べて日本は住宅ローンを払い終わる頃には、家の買い換えをするというサイクルが通常となっています。

つまり、欧米における建物の価値の考え方は、日本でも維持できると考えることができます。
日本でも最近流行しているDIYの文化は、海外ではなじみが深いものですね。
欧米では、メンテナンスに力を入れて、結果的に価値を維持する、さらには価値を向上させていくという好循環を生み出しています。
建物に対しても、劣化する前に対策をとるという流れが浸透していると言えるでしょう。

近年、鉄筋コンクリートは品質が向上していますし、組立の技術も進歩しています。
しかし、これらは建物の寿命を延ばすきっかけにしかなりません。
建物の寿命を延ばすには、定期的なメンテナンスが必要であることを十分認識するようにしましょう。

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