アパート経営～建設会社選びのポイントと重要な要素～

更新日：2022年10月26日

アパートの建設にあたり、どのような会社を選ぶか、どのようなアパートを建設するかはとても重要になってきます。建設後の管理の手間や時間は極力軽減したいですし、空室問題もなくしたいです。そのためには地域性などを考慮してどのようなアパートを建設するかも慎重に検討しなければなりません。

ここでは、アパート建設時の会社選びと建設におけるポイントを説明します。

1 アパートの建設を依頼する会社を選ぶポイント
2 アパート建設における重要な要素
- 2.1 間取り
- 2.2 設備

アパートの建設を依頼する会社を選ぶポイント

アパートを建設する際に重要なのは、依頼する会社が建設以外にどんなサービスを提供しているかです。建設後の賃貸管理、賃貸募集、サブリース等、会社によってさまざまであるが、多くのケースの場合、サブリースで一括して建設をした会社に賃貸する方法が選ばれています。今回はサブリース契約のメリット、デメリットを考えてみましょう。

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メリット

空室の心配がない: 空室の部屋の賃料も保証されているため、安定した家賃収入を得る事ができる。
契約・更新の手続きが不要: 入居前あるいは契約更新時の交渉、契約等の業務はすべてサブリース会社が行う。
建物管理: 建物管理もサブリース会社がすべて行う。

デメリット

賃料収入が減る: サブリース会社から支払われる賃料は実質の満室想定の賃料から10～20％程ひかれた額になる。入居者から取得した礼金等も大家さんには支払われない。
サブリース会社の信用力: サブリース会社の信用力が低いとサブリース賃料が支払われない問題が発生する可能性がある。
入居者の質: 自社の収入を減らさないためにサブリース会社によっては無理に空室を埋めるために、たちの悪い入居者を居住させる場合がある。

サブリース会社の選び方

物件の調査・分析能力: 同一地域・同規模の物件の空室状況、賃料相場等を調査・分析する能力があり、サブリース賃料の妥当性がある。
入居者募集のノウハウ、能力: 入居者の募集方法、広告方法などが明瞭である。
賃貸管理能力: 適切な管理業務を行い、入居者が過ごしやすい物件管理、継続して入居をしてもらう管理業務が行える。
信用力が高い: サブリース会社の業績、実績を考慮する。

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アパート建設における重要な要素

ここでは実際にアパートを建設すると決めた場合に重要な事項を考えてみます。

木造アパートであれば建設費はおおむね坪単価40万円～60万円（市場の動向、業者のブランド性等で大きくかわる。）くらいです。昨今の賃貸市場に鑑みて、設備ラインナップ、物件の見た目、印象は、消費者にとって大きな影響を与える事は確かですが、決して「建設コストを多くかけたので賃料を相場より高くする」「できる限り建設コストを抑えてしまい競合物件よりも劣る」というのは避けなければなりません。

間取り

一般的なアパートの場合、1Rや1Kタイプが主流ですが、地域によっては空室率が高く需要自体が非常に少ないケースがあります。

シングルの社会人、学生中心の町であればそれでも良いかもしれませんが、保有する土地が都合よくそうした地域にあるとも限りません。くれぐれも業者の「一般的な間取」であるという言葉を鵜呑みにしてはいけません。仮に同規模の物件を建設するとなった場合、1Kが12部屋であれば1LDKを6部屋作ることができます。設備面で考えても、風呂、トイレ、インターフォン、給湯器等は半分で済んでしまう計算です。

また長期的に考えて入れ替えとなった場合も設備の生涯コストは安くなるでしょう。

次に考えるのは収益面です。1K、1Rの2倍の賃料で1LDKが募集可能かという部分です。こうした要素と保有する土地柄を考慮にしながら間取りを決めて行きます。