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アパート経営~資産価値と自主管理~

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アパート経営~資産価値と自主管理~

アパート経営をするアパートの資産価値は同じような物件でも管理の状況によって大きく変わってきます。管理会社に委託するケースが多いとは思いますが、自主管理をしてコストを軽減する方法もあります。ここではアパートの資産価値と自主管理について説明します。

アパートの資産価値とは

「アパートの資産価値の構成は土地価格、建物価格」これは一般的に言われている事ですが、これは表面的な価値でしかなく、築年数、規模が類似する物件でも 管理状態により、数十年経過すると大きな差が出ます。これは見た目だけでなく、収支の結果も大きく変わります。

この資産価値を保つのが賃貸管理なのです。土地活用でアパート造りサブリース契約を締結した方のほとんどが物件を定期的に見に行くような事はしません。

サブリース会社に任せてあるから、「家賃だけ入ってくればそれで良い」という考えでは、資産価値が低下する可能性があります。サブリース会社は家賃の保証はしていますが、資産価値を維持すること保証していません。サブリース会社を疑うわけではありませんが、相続等により当事者が変わると条件変更を行ってくるなど多くの問題が発生しているのも事実です。

資産価値を維持するためにも定期的に物件を見る事で保有する資産の適正な管理が行われているかチェックすること重要です。

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管理状態をチェックするポイント

  • 物件の共用部は綺麗に保たれているか
  • ゴミ置き場、エントランスがチラシで汚れている、放置自転車がある、入居者の私物が通路に置かれていないか
  • 空室はどれくらいあるか
    空室はバルコニーをみるとわかりやすく、カーテンがついてない、シャッターがしまっているお部屋などがないかを確認します。
  • サブリース会社と定期的に打ち合わせはしているか
    少なくても1カ月に1回、管理状態や募集の動向等を話し合う事が重要です。
  • どんな条件で賃貸募集がされているか
    今では簡単にインターネットで物件検索ができるので、保有されている物件がどの様な条件で募集がされているか確認をしてみることも重要です。

基礎的な部分の確認を行うことでも賃貸経営者の自覚と保有する資産を守るという意識が芽生えてきます。

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アパートを自主管理で行うには

土地活用をされている方の中には既にお仕事を引退され時間的に余裕がある方が多く、管理を外部に委託して余分な費用がかかるのであれば、余暇を利用して自主管理を行い、その分の経費を削減するというインセンティブも働くでしょう。

しかしながらアパートの自主管理は相応の知識がない場合、最悪のケースは賃貸経営の失敗(返済ができない、物件を売却せざるを得ない)に繋がってしまうので注意が必要です。

賃貸経営において手間がかかる3つの業務とは?

賃借人募集業務

反復継続して募集活動を行う場合には宅地建物取引業の免許が必要になる。募集業務だけは外部に委託するケースが多く、最寄り駅の賃貸会社に紹介を依頼するのが一般的ですが、注意が必要なのが、どれだけ親身になって募集活動を行ってくれるかであり、依頼する会社の目利きも能力が自主管理大家さんには必要です。

退去時の敷金精算業務

入居の時点から退去の敷金精算で問題が発生するかが決まってきます。入居時に双方が部屋の状況を確認すること未然にトラブルを防ぐ事ができます。東京ルールなどの条例も知っておく事が重要です。

家賃滞納督促

多くの大家さんがこの業務に手を焼くケースです。法的な部分は取り扱いを行った事がない大家さんがほとんどで、何から始めたらよいかもわからないでしょう。また滞納額が多額になると回収ができる可能性も低下します。滞納が発生したらなるべく早い段階でアクションを起こすことが重要です。

これらを考慮すると自主管理を行うには相当程度の不動産業務に関する知識が必要です。安易に費用がかからないから、賃貸管理会社の対応が悪いから等で自主管理を行わないように注意しましょう。また自主管理を行うとしても、いざという時に相談できる強いパートーナを見つけておく事も必要です。

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