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不動産管理会社とは？業務内容と依頼するメリットを解説
賃貸物件の経営では多くの雑事があり、オーナーはそれらに膨大な時間を割くことになります。しかし、副業として賃貸経営をしている人だと、とてもひとりでは対応できないため、不動産管理会社の手を借りることになります。
不動産管理会社はどこまでオーナーに代わって対応してくれるのでしょうか。賃貸経営をしている人が知っておきたい、不動産管理会社の基本を解説します。
不動産管理会社とはどんな会社？
不動産管理会社とはどういう会社なのか、そして管理会社と仲介会社の違いについて解説します。知っているつもりでも、正確に把握していないこともあります。ぜひチェックしておきましょう。
不動産管理会社とは
不動産管理会社とは、主に賃貸物件の管理をする会社です。 オーナーに代わって賃貸物件の管理、修繕、入居者募集、入居者からのクレーム対応など、賃貸経営に関する一連の業務を行います。
賃貸経営は入居者募集からはじまり、賃貸借契約の締結、家賃回収、貸室の修繕など多くの業務をこなさなければなりません。入居者から「設備機器が故障した」などのクレームが入ったとき、すぐに対応することも必要です。しかし、物件のオーナーが会社員だと、迅速な対応は難しいでしょう。また、退去するときには、原状回復費用の精算なども必要です。
しかし、不動産管理会社に委託すれば、オーナーは手間や時間をかけずに賃貸経営ができます。
管理会社と仲介会社の違い
不動産会社は主に、次の3種類に分けられます。
- 仲介・管理会社
- 仲介会社
- 管理会社
それぞれについて解説します。
仲介・管理会社
仲介・管理会社は、入居者募集から物件の管理まですべてを行う会社です。1社が一連の業務をすべて代行してくれるため、オーナーの手間はほとんどかかりません。
物件の管理もしているため、内見時に室内の状況を詳しく入居希望者に伝えられるのもメリットです。入居者から見ても、契約時から同じ会社なので、安心して住み続けられます。
仲介会社
管理は行わずに集客のみを行う会社のことです。オーナーからの依頼で空室の入居者募集を行い、入居希望者の条件に合った部屋を探します。入居者が決まったら双方の賃貸借契約を締結するまでが仕事のため、その後の物件管理は管理会社またはオーナーが行います。
仲介会社は、契約が成立したら依頼者から仲介手数料を受け取れますが、成功報酬のため、契約が不成立のときは手数料をもらえません。
自主管理オーナーの場合は、入居者募集のみを仲介会社に依頼しますが、仲介・管理会社もほかの不動産会社に入居者を見つけてもらうこともあります。
管理会社
管理業務を専門とする不動産会社もあります。業務内容は賃貸借契約、建物・入居者の管理業務などで、オーナーに代わって賃貸物件の管理や清掃、維持を日常的に行う会社です。 入居者の退去時には立ち会い、精算業務なども行います。
2011年からは「賃貸住宅管理業者登録制度」という制度が設けられており、業務のルールを定めて登録業者による適正な運営を確保しています。建物に関する知識が豊富なので、安心して物件を任せられます。
不動産管理会社の業務内容
不動産管理会社の業務内容は大きく分けると、賃貸管理と仲介業務に分けられます。ここでは、不動産管理会社の業務内容について詳しく解説しましょう。
賃貸管理
賃貸管理の主な業務内容は、次のとおりです。
- 家賃の集金、督促
- 物件の清掃管理
- 更新、解約手続き
- 設備点検、修繕の手配
- 入居者のクレーム対応
ここではそれぞれの業務について解説します。
家賃の集金、督促
管理会社はオーナーに代わって家賃の集金を行います。家賃が滞納された場合は督促をしますが、近年は家賃保証会社に入居者を加入させることで督促業務を省いている会社も少なくありません。
家賃収入は賃貸経営の要のため、滞納がないように管理会社が毎月入金状況をチェックします。そして、管理費などを差し引いた金額を。オーナーの口座に送金します。
物件の清掃管理
入居者が快適に住めるように、マンションのエントランスや共用廊下などを日常的に清掃するのも業務の一つです。植栽があるときは定期的に剪定や除草を行い、マンションの美観を損なわないようにします。
ゴミ捨て場の清掃ではゴミの分別も行い、住民がゴミ捨てルールを守らない場合は注意します。
更新、解約手続き
賃貸借契約の更新手続きや、退去する際の解約手続きも管理会社の仕事です。更新する際は更新契約書を作成し、新たに賃貸借契約を締結します。法改正が度々行われるため、最新の法制度に適合した契約を結ぶ必要があります。更新時には更新手数料を入居者から受け取ります。
退去時の手続きも重要な仕事です。入居者が退去する際には部屋に立ち会って内部の状況をチェックし、リフォームの必要があるときは、その内容をオーナーに知らせて工事を手配します。
その際、入居者の過失による損耗がある場合は、原状回復費用を借主に請求して工事費用にあてます。原状回復費用は退却時のトラブルになるケースが多いため、退去時に双方が立ち会って損耗の経緯を確認する必要があります。
設備点検、修繕の手配
マンションの設備点検も管理会社の仕事です。マンションの設備点検は法律で決められているものがあり、消防設備、エレベーター、電気設備などの点検がそれにあたります。消防設備の点検では消火器やスプリンクラー、自動火災報知設備などの消防用設備が正常に作動するかをチェックします。
マンション内の設備は入居者の安全に関わるため、きちんと点検しておくことが重要です。設備が故障した場合は、スピーディーに修繕の手配をします。
入居者のクレーム対応
建物内で問題が発生したときに、入居者から受けるクレーム対応も管理会社が行います。賃貸経営ではさまざまなアクシデントが発生し、なかでも入居者の日常生活に支障をきたすようなトラブルには迅速な対応が必要です。たとえば、ガス給湯器の故障や水漏れなどが該当します。
入居者の満足度が下がると退去してしまうおそれがあるため、安定した経営を続けるにはクレームに対して適切な対応が求められます。
仲介業務
仲介業務の主な内容は、次のとおりです。
- 入居者の募集
- 内見の対応
- 入居審査
- 賃貸借契約の手続き
- 鍵の引き渡し
それぞれの業務について解説します。
入居者の募集
賃貸経営の成功に欠かせないのが、空室対策です。管理会社は退去者が出たらすぐに、次の入居者の募集をかけます。
入居者募集は不動産ポータルサイトに広告を出したり、ほかの不動産会社に仲介を依頼したりします。最近ではX（Twitter）やInstagramなどのSNSを利用して、入居者を募集する不動産会社も少なくありません。
内見の対応
入居希望者が見つかったら、実際に部屋のなかを見てもらう内見の対応も重要な業務です。写真だけではイメージがつかめないため、実際の部屋の様子を入居希望者がチェックします。主な目的は日当たりや水回り設備、部屋の広さの確認です。
遠方で現地に来るのが難しい人には、テレビ電話などで中継するオンライン内見で部屋の様子を確認してもらいます。
入居審査
入居希望者が見つかったらオーナーに報告し、入居審査を実施します。契約者本人と連帯保証人の年収がわかる収入証明書類を提出してもらい、入居審査を行います。
審査結果は早ければ2～3日、遅くとも1週間程度です。最終的に判断するのはオーナーで、問題なければ契約手続きへと進みます。
賃貸借契約の手続き
入居審査を終えたら、賃貸借契約の手続きを行います。管理会社が重要事項説明書や契約書類を作成して、賃貸借契約を進めます。
重要事項説明では、契約にあたって重要な事項を説明します。説明に納得したら貸主と借主で賃貸借契約を結びます。
鍵の引き渡し
初期費用を受領後、一連の手続きが終わり次第、入居者に鍵を引き渡します。電気、ガス、水道の手続きは入居者が行います。
不動産管理会社へ依頼するメリット
賃貸経営は物件の管理のほか、入居者への対応など、やらなくてはならないことがたくさんあります。しかし、それらの業務をすべてひとりで対応するとなると、大きな負担になってしまうでしょう。
そこで役に立つのが不動産管理会社です。賃貸物件を経営するうえで、不動産管理会社に依頼したときのメリットを紹介します。
手間や時間をかけずに賃貸経営を行える
不動産管理会社に管理を依頼する大きなメリットは、手間や時間をかけずに賃貸経営を行えることです。まず、入居者の確保が簡単ではありません。募集後は内見対応、賃貸借契約の締結などの手続きが必要です。
入居後に設備が壊れるなどのアクシデントが発生すると、その都度対応しなければならないため、すぐに対応できないこともあるでしょう。
管理会社に管理を依頼すれば、入居者対応や設備の修繕などをすべて代行してもらえるため、労力をかけることなく賃貸経営を続けられます。
積極的に入居者を募集してもらえる
入居者の募集はオーナー個人だと、簡単には行えません。しかし、管理会社に依頼すれば、契約している不動産情報ポータルサイトなどで、幅広い集客活動をしてもらえます。問い合わせにも対応するため、オーナーはほぼ何もしなくてもよいのです。入居者の審査も代わりに行ってくれるため、質の高い借主を確保できるでしょう。
遠方の物件でも所有できる
賃貸物件を自分で管理する必要がないため、自宅から遠い場所にある物件でもオーナーになることが可能です。たとえば、大阪市に住んでいるオーナーが東京都の物件を購入しても、問題なく賃貸経営ができるでしょう。
投資用物件は都市圏の入居率が高いため、エリアを限定しない賃貸経営を実現できます。
不動産管理会社の依頼にかかる費用の目安
不動産管理会社へ管理を依頼するときに気になるのが、毎月かかる費用です。不動産管理会社へ依頼するときの費用目安について解説します。
管理費の目安は家賃収入の5〜10%
管理費は仲介手数料と違い、上限額が法律で決められていません。ただし、一般的な費用の目安としては、家賃収入の5〜10%とされています。したがって、家賃収入が10万円とすると5,000〜1万円が相場です。家賃集金代行だけで5%だと、割高の可能性があるでしょう。
管理費は不動産会社が自由に設定でき、内容により違いがあります。安ければよいわけではないため、管理内容もしっかり確認してください。
管理手数料以外の費用がかかる業務もある
管理業務は入居者募集や契約業務など入居者に関する業務、共有部分の定期的な清掃、建物や設備の点検など、物件の維持、管理に関連する業務が主な仕事内容です。これらの業務は契約内容によりますが、管理手数料の範囲内で行われます。
ただし、次のような業務は、別途手数料がかかることがあります。
- 原状回復費用
- 室内設備の修繕、交換費用
- 入居者と契約したときの成功報酬（広告料）
原状回復の工事は管理会社がリフォーム会社に発注して行うため、別途手数料が必要になることがあります。管理会社によっては、オーナーへ渡す請求書に何割か利益分を乗せて請求するケースもあるようです。
エアコンや換気扇、ガス給湯器などの室内設備の修繕、交換費用も、工事手数料として別途請求されることがあります。管理会社がリフォーム業務も行う場合も、別途精算になることが多いでしょう。
入居者と契約したときの成功報酬として、広告料を請求されることもよくあります。不動産ポータルサイトに毎月規定の利用料金を支払っているため、不動産会社は入居者が見つかったらオーナーに成功報酬を請求するのです。
不動産管理会社の選び方
賃貸経営は、不動産管理会社の質によって成功が決まるといっても過言ではありません。不動産管理会社を選ぶときに、チェックしたいポイントは次のとおりです。
- 管理物件の入居率が高い
- トラブル発生時に早急に対応してくれる
- 担当者の対応がよい
- 管理費が相場とかけ離れていない
- 物件のあるエリアに詳しい
- 管理物件の数が多い
- 所有物件に近い場所にある
ここでは、よい不動産管理会社の選び方について解説します。
管理物件の入居率が高い
入居率とはマンションの全部屋数に対しての、入居している部屋の割合のことです。日本賃貸住宅管理協会が公表したアパート入居率の全国平均は96.2％（第26回 賃貸住宅市場景況感調査）なので、アパート経営は入居率が95％以上あれば問題なく賃貸経営を行えるといえます。
管理物件の入居率は自社のWebサイトなどで公表しているため、入居率が高い管理会社は簡単に探せます。安定した賃貸経営を継続するためには、管理物件の入居率が高い管理会社を選ぶようにしましょう。
トラブル発生時に早急に対応してくれる
賃貸物件は突然アクシデントが発生するため、貸室にトラブルが発生したときは早めに対応してくれる体制が必要です。特に水漏れやガス給湯器の故障など、日常生活に支障を来すトラブルにはすぐに対応しなければなりません。
入居者の満足度が低下すると退去につながるおそれがあるため、トラブル対応の万全な管理会社がおすすめです。
担当者の対応がよい
いくら入居率が高い管理会社でも、担当者がよくない会社は問題です。入居者がまず連絡するのは管理会社の担当者のため、気の利かない対応をすると入居者が不満を抱えてしまいます。
対応が早く明るい態度で接する担当者なら入居者も安心でき、ストレスがありません。物件で問題があった場合はすぐにオーナーに報告してくれるような、適切な対応ができる担当者がいる管理会社が理想です。
管理費が相場とかけ離れていないか
管理費は家賃収入全体の5〜10%とされており、それ以上高い場合は管理内容をしっかり確認しましょう。共用部分の清掃回数や、対応する業務の種類により管理費と見合っていない場合もあります。
管理費は一度設定してしまうと、簡単に下げられません。毎月かかるランニングコストで、年間にするとまとまった金額になるためしっかり見極めましょう。
物件のあるエリアに詳しい
所有する賃貸物件があるエリアに詳しいことも必要です。たとえば、物件の周辺に大学があるワンルームマンションの場合は、ひとり暮らしの学生を集めやすいでしょう。
女子大学が近くにある場合は、監視カメラやオートロックを導入するなど、セキュリティ面を上げるなどの対策を講じることで客付けできる可能性が高まります。
物件のあるエリアに詳しい不動産会社は、入居希望者に地域の美味しいお店やイベント情報などを伝えられるので、入居してからの生活に役立つことも多いようです。
管理物件の数が多い
管理物件の件数がどのくらいなのかもチェックしたいポイントです。管理件数が多いほど客付けや管理業務に強いため、安心して物件を任せられます。多くの物件を管理できるということはスタッフの数も多いということで、会社の規模も大きいといえます。
実績豊富な会社なら、不動産投資が初心者の方でも問題なく賃貸経営を続けられるでしょう。
所有物件に近い場所にある
管理会社の所在地は、所有物件に近いと便利です。「入居者が鍵を紛失した」「貸室で水漏れが発生」など、賃貸経営にはさまざまなアクシデントがつきものです。
設備機器に不具合が発生したときは管理会社の従業員が状況を確認して、業者を差し向けるなど、その後の処置を決めます。物件に近いほど早く対応できるため、できるだけ近くの管理会社が便利でしょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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