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アパート経営の経費で落とせるものはなに？落とせないものは？
アパート経営では、支払う税金を抑えるため、収益性を正しく把握するために、経費となる項目を適切に計上することが大切です。アパート経営において、経費として落とせるものと落とせないものについて詳しく解説します。
アパート経営で経費として落とせるもの
アパート経営にかかった費用は経費として計上することで所得を減らし、税金を抑えることが可能です。アパート経営をするうえで認められている必要経費には、次のものがあります。
- 固定資産税・都市計画税などアパート関連の各種税金
- 損害保険料
- 原状回復費用・故障した備品の修理代金
- 建物や設備への投資費
- 電話料金・インターネット回線利用料
- アパートの管理費用
- 物件購入時の仲介手数料
- 税理士・司法書士への手数料
- パソコン、プリンター、デジタルカメラなどの購入
- アパート経営の情報収集するための新聞、書籍、雑誌等の購入
- 借入金利息
ここでは、アパート経営に関する出費で経費として計上できるものを、具体的に紹介します。
固定資産税・都市計画税などアパート関連の各種税金
勘定科目：租税公課
アパートなど投資用物件の土地や建物を所有することで発生する、固定資産税や都市計画税は経費になります。また、アパートを購入したときにかかる印紙税や登録免許税、不動産取得税も対象です。アパート経営で発生した事業税も経費として計上できます。
ただし、所得税や法人税は経費として認められません。アパート経営にかかった税金とプライベートでの税金はきちんと分けましょう。
損害保険料
勘定科目：保険料
アパートの建物にかかる火災保険や地震保険、施設賠償保険などは、経費として計上できます。なお、1年単位で契約する保険料は「保険料」として計上しますが、契約期間が1年を超える保険契約の場合は「保険料」「前払費用」「長期前払費用」の3つで仕訳することになります。
個人事業主が損害保険料を支払う場合、自宅が投資用アパートの一部にあるケースでは、自宅兼投資用建物の使用割合で保険料を按分する必要があります。
原状回復費用・故障した備品の修理代金
勘定科目：修繕費
建物や設備を修繕した場合も「修繕費」として経費で落とせます。たとえば、アパートの雨漏りを修繕したり、貸室の給湯器を新しく交換したりする場合などが対象です。
なお、あくまでも現状のものに戻す場合が該当し、性能の高い設備を導入するなどのグレードアップは修繕の対象になりません。修繕費は減価償却と違い、決算年度に一括で経費として計上できるため、節税効果が高いといえます。
建物や設備への投資費
勘定科目：減価償却費
建物や設備は年数が経過すると資産価値が減少するため、減価償却費として計上します。たとえば、アパートのガス設備費用が150万円かかった場合、耐用年数の15年にわたって毎年10万円ずつ減価償却費として計上します。
減価償却費の対象となるのは、原則として購入価格が10万円以上で耐用年数が1年以上の固定資産です。高額な資産を一度に計上すると正しい経営状況を把握できなくなるため、耐用年数に応じて分割計上します。
アパート経営で減価償却できる資産としては、給排水・衛生設備、ガス設備（耐用年数15年）、エアコン（同6年）などです。10万円未満のものは消耗品として一括計上します。
電話料金・インターネット回線利用料
勘定科目：通信費
アパート経営で使用する電話料金やインターネット回線利用料などは「通信費」として計上できます。ただし、アパート経営で使用する分と、プライベートで使う分は按分しなければなりません。管理会社と連絡するために使用する電話は別にするなど、公私の区別を行いましょう。
アパートの管理費用
勘定科目：管理諸費
アパートの管理にかかる費用も「管理諸費」として計上することが可能です。たとえば、賃貸管理会社への管理委託費用が該当します。
管理会社により違いがありますが、管理費用の相場は家賃収入の約5%です。毎月発生する費用なので、管理内容と費用が見合っているかを確認しましょう。
物件購入時の仲介手数料
勘定科目：減価償却費
投資用アパートの購入時に、不動産会社へ支払った仲介手数料は「減価償却費」として計上できます。ただし、土地の取得に関する仲介手数料は、経費計上できません。建物に関する部分が経費の対象となります。
物件購入時の仲介手数料は取得費用の一部とみなされるため、不動産の購入代金と合わせて資産として計上します。なお、アパート経営用のオフィスとして、事務所を借りた場合にかかる仲介手数料の仕訳は「支払手数料」です。自宅も兼ねている場合は、家事按分して事務所の分だけを経費として計上します。
税理士・司法書士への手数料
勘定科目：支払手数料
アパート経営で会計業務を税理士に委託する場合は、委託費用を「支払手数料」として経費に計上できます。登記関連で司法書士に手続きを依頼した場合の手数料も同様です。
パソコン、プリンター、デジタルカメラなどの購入
勘定科目：消耗品
賃貸業務用として購入した、パソコン、プリンター、デジタルカメラなども10万円未満のものであれば「消耗品」として経費で落とせます。10万円を超える場合は「固定資産」として扱い、「減価償却費」として数年に分けて計上します。
アパート経営の情報収集するための新聞、書籍、雑誌等の購入
勘定科目：新聞図書費
賃貸業務に関連した新聞、書籍、雑誌などは「新聞図書費」として経費計上します。アパート経営に関係ない書籍などは、経費として落とせません。
借入金利息
勘定科目：支払利息
投資用物件を購入する際に利用したアパートローンの借入金利息も「支払利息」として計上できます。借入金の元本は対象にならないので注意しましょう。
経費では落とせないものに注意！
賃貸経営に関連しても、経費として落とせない項目もあります。ここでは、アパート経営で経費として計上できないものを紹介します。
アパートローンの元金
アパートローンの返済金のうち、元本部分は経費として計上できません。元本の返済は融資を受けたお金を返しているだけで、賃貸経営に必要な支払いではないためです。利息部分は経費として計上できるので、混同しないように注意しましょう。
賃貸経営関連ではない税金
アパート経営に関係ない税金も経費の対象外です。たとえば、所得税や住民税が該当します。自動車のスピード違反の罰金や、過料についても経費として認められません。
修繕費のうち「資本的支出」とみなされるもの
「資本的支出」とみなされる修繕費は、経費で落とせません。国税局によれば、アパート経営で資本的支出に該当するのは次のとおりです。
（1） 建物の避難階段の取付けなど、物理的に付け加えた部分の金額
（2） 用途変更のための模様替えなど、改造または改装に直接要した金額
（3） 機械の部分品を特に品質または性能の高いものに取り替えた場合で、その取替えの金額のうち通常の取替えの金額を超える部分の金額
上記の項目に当たる修繕費などは資本的支出とみなされ、減価償却費として経費に計上します。
経費になるかどうか迷ったら
経費として計上するときは、どんな経費が対象となるのか迷うかもしれません。ここでは、経費になるものかどうか迷ったときのヒントを紹介します。
ポイントはアパート経営に関する出費かどうか
アパート経営で経費になるものは、原則、賃貸経営に関するものだけです。たとえば、賃貸管理会社に支払う管理費用や、不動産投資セミナーの参加費、交通費などは経費に含まれます。
アパート経営において収益性を正確に把握するには、経費を正確に仕分けて計上することが必要です。
賃貸業務で費用が発生したときは「何に使ったのか」を日ごろから記帳しておき、証拠となる領収書を保存しておきましょう。
プライベートでも使う場合は家事按分する
個人事業主としてアパート経営をしている場合は、自動車や電話、事務所などをプライベートでも使用しているケースが多くみられます。たとえば、所有する自動車などをアパート経営でも使うなど、プライベートと兼用していたら家事按分をして経費に計上できます。
家事按分とは、業務用とプライベートを兼ねた支出に対し、業務用の比率分を経費として計上することです。賃貸経営に関する経費として家事按分が可能なものには、次のものがあります。
- 家賃
- 通信費
- 自動車関連費
自宅と事務所を兼用している場合は、按分して計算する必要があります。
家事按分シミュレーション
家事按分をして経費を算出する方法としては、事業で使用している「時間の割合」や「面積」で求める方法があります。
時間の割合で家賃の家事按分を、シミュレーションしてみましょう。ここでは次の条件で計算します。
1カ月の家賃：10万円
自宅での業務時間：1日5時間（週5日間）
最初に1週間のうち、自宅をアパート管理で使用している時間の割合を求めます。
このケースでは、「5時間×5日=25時間」です。
次に1週間の合計時間が「24時間×7日=168時間」のため、按分率は「25時間 ÷ 168時間 ＝約15％」となります。
家賃10万円に按分率15％をかけると経費として計上できるのは1万5,000円です。
「地代家賃」として1万5,000円を経費に計上します。
自宅の家賃は、使用している面積の割合で算出することも可能です。
たとえば、床面積50平方メートル、家賃10万円のマンションの10平方メートルを事務所として使う場合は以下のように計算します。
10平方メートル÷50平方メートル＝0.2（20%）
10万円×20%＝2万円
面積で家事按分すると、2万円となりました。
家賃の家事按分は、同じ家でも時間または面積で計算すると経費として利用できる金額が違う場合があります。どちらが多く経費として計上できるか、試算してから算出方法を決めるとよいでしょう。
まとめ
アパート経営における経費の計上は、収益性を正確に把握し、節税効果を高めるために欠かせません。固定資産税や損害保険料、修繕費、減価償却費などは経費として計上できますが、アパートローンの元金や関連のない税金は対象外です。
プライベートと兼用している費用は家事按分して、アパート経営に使用した分だけを経費として計上しましょう。経費になるかどうか迷ったら、その支出がアパート経営に関するものかどうかがポイントです。日ごろから使途を記録し、領収書を保管しておくことが大切です。
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この記事の編集者
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