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不動産投資に潜む危険なリスクに要注意！失敗する原因を回避するには
サラリーマンの副業として不動産投資は人気が高いものの、投資である以上、損失のリスクがあることは承知しておきましょう。
不動産投資にはどのようなリスクがあるのか、何が原因で失敗してしまうのか、失敗を防ぐにはどうすればよいのかなどを紹介します。これから不動産投資に取り組もうとしている人は、ぜひチェックしてください。
不動産投資で儲かる仕組みをわかりやすく解説
不動産投資は代表的な投資方法のひとつです。どのようにして利益を出すのか、不動産投資の概要や仕組みについてわかりやすく解説します。
不動産投資とは
不動産投資とはマンションやアパートといった不動産を購入し、運用・管理することで利益を生む投資のことです。基本的にはマンションなどの部屋を入居者に貸して、家賃収入を得ます。
近年では老後の年金対策としても注目されており、若い方でもワンルームマンション投資などで不動産投資に取り組む人が増えています。株式投資や投資信託、FXなどの投資と比較するとリスクが低く、収益性も安定していることから、手堅い投資方法のひとつとして多くの投資家が実践しています。
不動産投資で儲かる仕組み
不動産投資の利益の種類には、次のふたつがあります。
- インカムゲイン（Income Gain）
- キャピタルゲイン（Capital Gain）
それぞれの儲かる仕組みについて解説します。
家賃収益で収入を得る【インカムゲイン】
インカムゲインとは、所有する投資用不動産を運用して得られる利益のことです。資産を保有することで、安定した収入を継続的に受け取ることを指します。
代表的な収入はマンションやアパートの家賃です。貸室を入居者に貸し出すことでオーナーは毎月一定の家賃収入を受け取ります。
たとえば、家賃収入が10万円のワンルームマンションを2部屋所有している場合は、毎月20万円の家賃収入があり、年間で240万円の不労所得を得られます。
1回あたりの収入はそれほど多くありませんが、毎月一定の金額が現金で入るため、収入が安定しているのがよい点です。
物件を売却して売却益を得る【キャピタルゲイン】
キャピタルゲインとは、保有している資産の売却時に資産価値が上昇していることで得られる売却益のことです。たとえば、3,000万円で購入した投資用アパートが4,000万円で売れた場合、1,000万円の売却益が発生します。この場合、手にするキャピタルゲインは1,000万円です。
反対に購入時の価格より売却時の価格のほうが下落していると、売却益がマイナスになります。赤字になった場合の損失はキャピタルロスといわれ、不動産投資ではできるだけ避けねばなりません。
どんな優良物件でも、建物は築年数が経過するほど劣化し資産価値が下がるため、不動産投資は最終的な出口戦略（いかに物件を高く売るか）が肝心といわれています。
必ずチェックすべき、不動産投資のリスク
不動産投資は株式投資やFXなどと比較すると安定した投資方法といえますが、投資であるからにはリスクも同時に抱えています。
必ずチェックしておきたい、不動産投資のリスクは次のとおりです。
- 空室が続いて収益が得られない
- 家賃を滞納されるリスク
- 物件が老朽化する
それぞれの不動産投資のリスクについて解説します。
空室が続いて収益が得られない
不動産投資で得られる収益は家賃収入のため、入居者がいなければ家賃が入りません。そのため、空室が続くと収入を得られない状態になります。
不動産投資ではアパートローンなどを借り入れて、投資用物件を購入するのが一般的です。しかし、空室が続くと自己資金でローンを返済しなければならないため、金銭的な負担が重くなってしまいます。
そうなると安定した賃貸経営ができなくなり、最悪の場合、金融機関に担保として投資用物件を差し押さえられるおそれがあります。安定した賃貸経営をするには、空室リスクに対して有効な対策を立てることが必要です。
入居者が退去することを伝えてきた段階で、次の入居者を募集するなど早めに手を打っておきましょう。
家賃を滞納されるリスク
不動産投資の重要な収入源は入居者から受け取る家賃なので、家賃を滞納されるリスクにも注意が必要です。
家賃滞納は空室以上に厄介な面もあり、家賃をもらえないからといってすぐに入居者を追い出すわけにはいきません。普通借家契約で契約した場合、入居者は借地借家法で居住権が手厚く守られているためです。家賃の督促をしても、のらりくらりと支払いを引き延ばす入居者も存在します。
そのため、近年では家賃保証会社への加入を条件に、部屋を貸すオーナーがほとんどです。滞納がわかった時点で家賃保証会社に連絡すれば、入居者に代わって家賃をオーナーの口座に振り込んでくれます。
家賃保証会社が普及する前は連帯保証人が主流でしたが、連帯保証人に請求してもなかなか回収できないケースも少なくありませんでした。
家賃保証会社によっては更新料の立て替えも代行してくれる事業者もいるため、入居者が家賃保証会社に加入するとオーナーは安心して賃貸経営を行えます。
物件が老朽化する
築年数が古くなるほど物件は損耗するため、修繕費がかかるようになります。修繕費が高額になるため、出費が増えるのも悩ましい点です。
国土交通省の資料によれば、投資用物件でよくあるリフォームの目安費用は、次のようになります。
| リフォーム部位 | 目安費用（円） |
|---|---|
| 畳の交換 | 6〜12万 |
| 温水洗浄便座の設置 | 8〜16万 |
| 壁クロスの貼り替え | 6〜30万 |
| ガス給湯器の交換 | 20〜50万 |
| トイレ全体の改装（タンク式） | 20〜100万 |
出典：国土交通省「部位別リフォーム費用一覧 資料５－２」
借主に請求できる原状回復費用は、借主に原因がある場合しか対象になりません。老朽化による損耗の場合はオーナーが負担することになります。
長期的に入居していた借主が退去した場合は、部屋がひどく損耗していることが多いため、高額な修繕費用が必要となります。
ただ、所有物件の修繕にかかった修繕費は経費として処理できるため、しっかり計上して確定申告の際には節税しましょう。
不動産投資に失敗する原因
不動産投資は高額な資金を使うことが多いため、失敗するとローンだけが残る事態になりかねません。そうなると、自身の生活にも支障を来すため、できるだけ失敗を避ける必要があります。
不動産投資に失敗する、よくある原因は次のとおりです。
- 焦って条件のよくない物件ではじめる
- 利回りで選んだが実際には儲けが少ない
- 不動産会社の営業トークを鵜呑みにしてしまった
不動産投資に失敗する原因を、いくつかご紹介します。
焦って条件のよくない物件ではじめる
「都心の優良物件が売りに出ました。いま買わない手はありません！」といった、不動産会社の営業トークを真に受けて、焦って物件を購入してしまうケースがあります。
購入したものの、築年数が古いと修繕費が多くかかるなど、投資の初期から高額な支出が出てしまい、資金繰りに苦しむこともありえます。不動産投資は高額なアパートローンを組むこともあるため、キャッシュフローが厳しくなりそうな物件は避けたほうが無難です。
利回りで選んだが実際には儲けが少ない
不動産投資を行うときの指標となるのが、収益物件の生み出す利回りです。利回りは主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれの違いを知っておく必要があります。違いを理解しておかないと、利回りで選んでも実際の儲けは少ないでしょう。
表面利回りと実質利回りの違いは次のとおりです。
| 表面利回り | 実質利回り | |
|---|---|---|
| 概要 | 物件価格に対して、家賃収入をどれだけ効率よく得られるか | 物件価格を含めた購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるか |
| 計算式 | 年間家賃収入÷税込物件価格×100 | （年間家賃収入－年間経費）÷（税込物件価格＋購入時費用）×100 |
このように、表面利回りは単純に年間家賃収入を物件価格で割った数字ですが、実質利回りは年間経費を差し引いた家賃収入から、購入時にかかった費用を引いた物件価格で割ります。したがって、実質利回りのほうが表面利回りより利益率は少なくなります。
リアルな利益率は「実質利回り」で把握する
実際に物件を購入するときはさまざまな費用がかかるだけでなく、運用するときは修繕費などの経費も発生します。そのため、実質利回りで計算したほうがリアルな利益率を把握することが可能です。
しかし、投資用不動産の物件広告では、利回りを「表面利回り」で表示する不動産会社が少なくありません。正確な利益率を知りたい場合は、実質利回りで計算されたものを提示してもらいましょう。
不動産会社の営業トークを鵜呑みにしてしまった
なかなか売れない物件を抱えている不動産会社の営業担当者は、なんとかして売却しようとメリットばかりをアピールすることがあります。「利回り●%、掘り出し物の好物件です！早く購入しないと、すぐに売れてしまいます！」という営業トークを真に受けてしまうと、損をすることもあるため注意が必要です。実際に購入してみたら、修繕費などの支出が多くて赤字になるケースも少なくありません。
物件を購入するときは、部屋の状態やいままでの入居状況を実際に自分で確認してから決断しましょう。
不動産投資の失敗を防ぐには
不動産投資は投資のなかでも手堅い方法です。収益性の高い物件を選び、管理業務を効率化することで会社員の方でもオーナーとして賃貸経営ができます。
不動産投資の失敗を防ぐポイントは、次のとおりです。
- 立地をしっかりリサーチする
- できるだけ多くの自己資金を用意する
- 物件の収益性を確認する
- さまざまなリスクの対策を立てておく
- 賃貸管理会社へ管理業務を委託する
それぞれの不動産投資で失敗を防ぐ方法について解説します。
立地をしっかりリサーチする
不動産投資を成功させるには、入居者が入りやすい物件を購入することがポイントです。賃貸物件を借りるときに借主が重視するのは「立地」のため、「駅から近い」「周辺にスーパーなど利便性の高い施設が多い」など、好立地にある物件を選ぶようにしましょう。
特に駅から近い場合は多少築年数が古くても、きれいにリフォームされていれば入居者が入る可能性が高いのです。
入居者のターゲットに合っているかも重要です。たとえば、単身者向けのワンルームマンションは駅から近いことが必須ですが、ファミリー向けのマンションだと保育園や小中学校が近いと入居者があらわれやすい傾向があります。
できるだけ多くの自己資金を用意する
不動産投資をはじめるときは、できるだけ多くの自己資金を用意することが大切です。自己資金の多くは物件を購入するときの頭金や諸費用、運転資金として利用します。
物件の購入資金をすべてアパートローンで賄うこともできますが、返済が高額になるため注意しましょう。物件を購入するときの自己資金額は、物件の1～2割が目安とされています。たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、200万〜400万円は必要とされています。
ただ、頭金の額は借り入れする人の属性により違いがあります。会社員で安定した収入がある人より、自営業の人のほうが多めに頭金を入れることを金融機関から求められるでしょう。
物件の収益性を確認する
不動産投資で確実に利益を手にするには、物件の収益性の確認が欠かせません。収益物件の収益性を確認する方法としては、利回りとキャッシュフローが挙げられます。
利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りでは正確な数字を把握できないため、コストを含んだ金額で計算する実質利回りで「どのくらいの利益が出るのか？」を確認することが必要です。
キャッシュフローとは「手元に残るお金の流れ」のことで、どのくらいの支出があるのかを予測して賃貸経営をしていかなければなりません。不動産投資を長期的に行う場合は修繕費や設備交換費用がかかりますが、高額な支出となることもあります。
築浅の物件は修繕費用が比較的かかりませんが、築年数が古い物件では投資の初期から修繕費が負担になることもあるため注意しましょう。
さまざまなリスクの対策を立てておく
不動産投資には、予期せぬアクシデントがつきものです。そのため、さまざまなリスクに対策を立てておきましょう。
代表的な不動産投資のリスクには、次のものが挙げられます。
- 空室リスク
- 家賃滞納リスク
- 家賃下落リスク
- 金利上昇リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
- 価格下落リスク
不動産投資における、それぞれのリスクについて解説します。
空室リスク
もっとも可能性があるのは、空室リスクです。入居者がいなければ家賃収入が入らないため、必ず避けなければなりません。そもそも物件を購入する段階で、入居者が入りやすい物件を選ぶようにしましょう。ワンルームマンションなら、最寄駅から徒歩10分以内がポイントです。
実際に入居者を募集するのは管理会社が行うことが多いため、客付けに強い管理会社を選ぶようにしましょう。
家賃滞納リスク
家賃滞納が発生すると回収に手間がかかるため、家賃保証会社に加入してもらうのが必須です。連帯保証人だと回収に時間がかかるほか、最悪のケースだと回収不能も少なくありません。
督促するときは内容証明などの通知も必須で、オーナーには手間とストレスがかかります。家賃保証会社に加入していれば保証会社に連絡するだけで、滞納分の家賃を振り込んでもらえます。
保証会社によっては、回収業務を任せられる場合もあるため、自動的に家賃を受け取ることも可能です。また、家賃保証会社の審査をとおる人なら、安心して貸し出せるといえます。
家賃下落リスク
家賃下落リスクにも気をつけたいところです。周辺の類似物件より魅力がない場合は家賃を下げざるを得ない場合があるため、入居者が喜ぶような設備を備えておくことをおすすめします。
インターネット無料やオートロックつき、バス・トイレ別の物件が人気です。最近だとインターネット無料は欠かせないため、ぜひ備えておきましょう。
金利上昇リスク
金利上昇リスクは市場の変化で起きるため、個人では防ぎようがありません。アパートローンを借り入れて返済する場合、返済額が高くなるリスクがあることを考慮したうえで、借入金額や返済金額を設定しましょう。
修繕リスク
日ごろから設備機器のメンテナンスをしておくと、長期間使用できて修繕リスクを抑えられます。入居者には入居者用の火災保険に加入してもらい、オーナーに対する賠償特約をつけてもらいましょう。
万が一、入居者の過失により高額な修繕費が発生した場合は、保険金をリフォーム費用にあてられます。近年では、家賃保証と入居者用火災保険はセットで、賃貸経営に欠かせません。
災害リスク
災害は突然発生するため、オーナー自身も火災保険に加入しておく必要があります。火災保険に加入していれば、台風や地震、火事などの災害で保険金を受け取れます。地震が多発しているため、地震保険にもあわせて加入しておくと安心です。地震保険は単独では加入できないため、火災保険とのセットになります。
価格下落リスク
キャピタルゲインを狙うなら、日ごろから市場価格の動きを確認しておくことが大切です。近年は中古マンション価格が上昇していますが、先行きはわかりません。不動産投資では、価格下落リスクは常に付きまとうため、価格の動向を日々チェックしてタイミングを逃さないようにしましょう。
賃貸管理会社へ管理業務を委託する
賃貸経営は入居者の募集からはじまり、家賃回収、修繕、更新、入居者からのクレーム対応など、幅広い業務をこなさなければなりません。家賃が滞納されたときは、支払いの督促も必要です。
これらの業務をオーナーひとりでこなすには、多くの時間や労力がかかります。しかし、賃貸管理会社へ管理業務を委託すると、それらの負担がなくなって賃貸経営が楽になります。退去者が出た場合、管理会社が退去手続きや原状回復工事なども代行してくれるため、オーナーの手間を省けます。
管理費用の目安は家賃収入総額の5〜10%とされており、契約内容や管理会社により金額には違いがあります。たとえば、家賃収入が10万円の場合は5,000～1万円程度です。
管理費用は毎月ランニングコストとして発生するため、経費のひとつとして押さえておくようにしましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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