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共有名義の不動産を勝手に売却されるケースや対処法を紹介

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共有名義の不動産を勝手に売却されるケースや対処法を紹介

不動産は複数人で共有して保有することができますが、共有持分を勝手に売却されることがあることをご存じでしょうか。

本記事では、共有名義の不動産の売却について、勝手に売却することは法的に問題なのかといったことや、実際に売却された場合の対処法など解説していきます。

勝手に売却されるケース

不動産の共有持分を勝手に売却されるケースとしては以下のようなケースが考えられます。

  • 相続した不動産で家賃の分配がされていない
  • 不動産を活用できておらず毎年の税金の負担が大きい
  • 投資家から共有持分の買取を提案された

それぞれ見ていきましょう。

相続した不動産で家賃の分配がされていない

不動産の共有持分を持つケースとして、兄弟が不動産を相続するようなケースが挙げられます。

不動産は、現金のように簡単に分割できない一方で、相続の際にはその資産価値に応じて相続税を納めなければなりません。そのため、相続人のうち誰か1人が相続することになると、公平に配分できないばかりか、相続税の支払いが高額になってしまう問題があります。

兄弟でアパートを相続するようなケースでは、共有持分を持ったとしても誰か1人が代表で管理することになります。相続した時点では兄弟仲が良かったとしても、数年経つ内に仲が悪くなり、持分を持っているのにも関わらず家賃の配分がなされないといったことも起こりうるでしょう。

こうなると、他の所有者は共有持分を持っている意味がなくなり、第三者に売却することを検討する、というわけです。

不動産を活用できておらず毎年の税金の負担が大きい

土地を相続し、共有持分とした場合、アパートやマンションを建てて活用したいと思っても、他の共有持分者の同意が必要になります。誰がその費用を負担するかで問題となることも多く、全員の同意を得るのは簡単ではありません。

上記のようなことから、共有持分になった土地は活用されずに放置されてしまうおそれがあります。また、そもそも相続した土地だと活用のしようがないケースが考えられます。

活用していなくとも、土地を保有する限り、毎年固定資産税や都市計画税は負担しなくてはなりません。こうした、税負担を避けるために共有持分の売却を考えたとしても不思議ではないでしょう。

投資家から共有持分の買取を提案された

投資家から共有持分の買取を提案されることがあります。特に共有持分で持っている不動産の活用価値が高い場合に、こうしたケースが多いです。

投資家は最終的には共有持分の所有者全員から買取をする予定です。共有持分は所有していても活用しにくいていう点から、買取を提案されたら、すぐに売ってしまおうという心情になるのも理解できます。

共有の不動産を勝手に売却することは法的に問題ないのか

共有名義の不動産について、勝手に売却されることは法的に問題ないのでしょうか。

全部を売却する場合は全員の同意が必要

不動産の共有名義とは、複数人でひとつの不動産を保有している状態のことを指します。
この状態で、ひとつの不動産に対して、所有権移転など何らかの権利変動が起こる際には、共有持分全員の同意が必要です

持分だけの売却は可能

一方、自分の持ち分だけの売却であれば問題ありません。
たとえば、ひとつの不動産ついて、長男と次男、長女で3分の1ずつ保有しているようなケースでは、この内、自分の持ち分のみ、つまり3分の1だけであれば共有名義の他の所有者の同意を得ることなく売却することが可能なのです。

ひとりでできるもの、同意がいるものは下記にまとめました。

共有名義でできること
  使用・保存行為 持分の売却 処分・移転登記
ひとりでできる ×
共有者の同意が必要 × ×

共有持分の売却は一筋縄ではいきません。複数の不動産会社に相談しましょう

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勝手に売却された時の対処法

不動産の共有持分を勝手に売却された場合、どのように対処するとよいのでしょうか。

不動産を維持したいとき

まず、不動産を維持したいのであれば、以下2つの方法が考えられるでしょう。

  • そのままの状態を維持する
  • 第三者の共有持分を買い取る

家族で共有していた土地の一部が第三者に買い取られてしまったような場合、家族が保有する土地の中に赤の他人の第三者が介入することになります。そのままでも、不動産全体を売却するには共有持分者全員の同意が必要なことから、放置していても問題はないといえます。

とはいえ、家族が保有している土地に第三者が介入することがいやだという方もいらっしゃるでしょう。その場合、第三者の共有持分を買い取る提案を持ちかけるのもひとつの方法です。

後者の方が、将来に渡って安心して維持していきやすいといえます。

面倒ごとを避けたいとき

次に、面倒ごとを避けたいときですが、この場合は以下2つの対処法が考えられます。

  • 第三者の共有持分を買い取る
  • 自分の共有持分を売却する

一般的に、共有持分はそのままでは活用しづらく、将来的に面倒ごとに発展してしまう可能性もあります。

こうした場合、早い段階で第三者の共有持分を買い取るか、関わりたくないのであれば自分の共有持分を売却してしまうのもよいでしょう。

共有名義不動産の取り扱いができる不動産会社に相談する

第三者の共有名義を買い取るにせよ、自分の共有名義を売却するにせよ、共有名義不動産の取り扱いができる不動産会社に相談するのがおすすめです。もちろん、どの不動産会社でも共有名義の不動産を取り扱うことはできます。

しかし、やはり通常の不動産とは取り扱いが異なる部分もあるものの状況に応じて適切なアドバイスを受けるためにも、共有名義の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。

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共有名義の不動産売却に関するよくある質問

共有名義の不動産を勝手に売却されたけど、合法?
共有持分のみの売却は合法です。共有している不動産全体の売却は違法になります。不動産全体を売却する際は、共有者全員からの合意が必要です。
勝手に売却されたときは、どう対処したら良い?
そのまま維持しても大きな問題はありません。第三者と共有状態を解消する場合は、共有持分を買い取る専門業者に買取を依頼しましょう。
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