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共有名義の不動産を勝手に売却されたときの対処法とは

公開日: 2021年10月20日 |最終更新日: 2021年11月9日

不動産は複数人で共有して保有することができますが、共有持分を勝手に売却されることがあることをご存じでしょうか。
複数人で所有している不動産なのだから、勝手に売却できるのはおかしいと感じる方もいらっしゃるかもしれません。

本記事では、共有名義の不動産の売却について、勝手に売却することは法的に問題なのかといったことや、実際に売却された場合の対処法など解説していきます。

共有の不動産を勝手に売却することは法的に問題ないのか

共有名義の不動産について、勝手に売却されることは法的に問題ないのでしょうか。まずはこの点について見ていきたいと思います。

全部を売却する場合は全員の同意が必要

不動産の共有名義とは、複数人で一つの不動産を保有している状態のことを指します。
この状態で、一つの不動産に対して、所有権移転など何らかの権利の変動が起こることをする際には、共有持分全員の同意が必要です

持分だけの売却は可能

一方、自分の持ち分だけの売却であれば問題ありません。
たとえば、一つの不動産ついて、長男と次男、長女で3分の1ずつ保有しているようなケースでは、この内、自分の持ち分のみ、3分の1だけであれば共有名義の他の所有者の同意を得ることなく売却することが可能なのです。

ひとりでできるもの、同意がいるものは下記にまとめました。

共有名義でできること
  使用・保存行為 持分の売却 処分・移転登記
ひとりでできる ×
共有者の同意が必要 × ×

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不動産の共有持分は売却できる?基本となる持分売却4つの場合

勝手に売却されるケース

不動産の共有持分を勝手に売却されるケースとしては以下のようなケースが考えられます。

  • 相続した不動産で家賃の分配がされていない
  • 不動産を活用できておらず毎年の税金の負担が大きい
  • 投資家から共有持分の買取を提案された

それぞれ見ていきましょう。

相続した不動産で家賃の分配がされていない

家族でアパートやマンションを相続して、共有持分を持っているものの、適正に家賃の配分が行われていないようなケースです。
不動産の共有持分を持つケースとして、兄弟が不動産を相続するようなケースが挙げられます。

不動産は、現金のように簡単に分割できない一方で、相続の際にはその資産価値に応じて相続税を納めなければなりません。
このため、相続人のうち誰か1人が相続することになると、公平に配分できないばかりか、相続税の支払いが高額になってしまう問題があります。

こうした問題に対処する方法はいくつかありますが、そのうちの一つの方法として、相続分に応じて共有持分を持つという方法があるのです。

しかし、共有持分を持つ方法は、将来的にトラブルになる可能性があるため、あまりおすすめできません。
ここで紹介する事例のように、たとえば、兄弟でアパートを相続するようなケースでは、共有持分を持ったとしても誰か1人が代表で管理することになります。
相続した時点では兄弟仲が良かったとしても、数年経つ内に仲が悪くなり、持分を持っているのにも関わらず配分がなされないといったことも起こりうるでしょう。

こうなると、他の所有者は共有持分を持っている意味がなくなり、第三者に売却することを検討する、というわけです。

不動産を活用できておらず毎年の税金の負担が大きい

次は、田舎の土地を相続したようなケースです。

土地を共有持分とした場合、その土地のうえにアパートやマンションを建てて何らかの方法で活用するにしても、他の共有持分者の同意が必要になります。
また、誰がその費用を負担するかで問題になるでしょう。

上記のようなことから、共有持分になった土地は活用されずに更地のままになってしまう可能性があります。
また、そうでなくとも、そもそも相続した土地だと活用のしようがないケースが考えられます。

活用していなくとも、土地を保有する限り、毎年固定資産税や都市計画税は負担しなくてはなりません。
こうした、税負担を避けるために共有持分の売却を考えたとしても不思議ではないでしょう。

投資家から共有持分の買取を提案された

最後は、投資家から共有持分の買取を提案されたケースです。
共有持分を持っている不動産の活用価値が高い場合、こうしたケースが考えられます。

こうしたケースでは、投資家は儲けるために買い取りを提案しているため、後々他の共有持分者にとっても面倒なことになりやすいといえます。

勝手に売却された時の対処法

不動産の共有持分を勝手に売却された場合、どのように対処すると良いのでしょうか。

不動産を維持したいとき

まず、不動産を維持したいのであれば、以下2つの方法が考えられるでしょう。

  • そのままの状態を維持する
  • 第三者の共有持分を買い取る

家族で共有していた土地の一部が第三者に買い取られてしまったような場合、家族が保有する土地の中に赤の他人の第三者が介入することになります。
そのままでも、不動産全体を売却するには共有持分者全員の同意が必要なことから、放置していても問題はないといえます。

とはいえ、家族が保有している土地に第三者が介入することがいやだという方もいらっしゃるでしょう。
その場合、第三者の共有持分を買い取る提案をするのも一つの方法です。

後者の方が、将来に渡って安心して維持していきやすいといえます。

面倒ごとを避けたいとき

次に、面倒ごとを避けたいときですが、この場合は以下2つの対処法が考えられます。

  • 第三者の共有持分を買い取る
  • 自分の共有持分を売却する

一般的に、共有持分はそのままでは活用しづらいものです。それでも購入したという場合は、何らかの思惑があると考えて良いでしょう。
将来的に面倒ごとに発展してしまう可能性もあります。

こうした場合、早い段階で第三者の共有持分を買い取るか、関わりたくないのであれば自分の共有持分を売却してしまうのも一つの方法です。

共有名義不動産の取り扱いができる不動産会社に相談する

第三者の共有名義を買い取るにせよ、自分の共有名義を売却するにせよ、共有名義不動産の取り扱いができる不動産会社に相談するのがおすすめです。
もちろん、どの不動産会社でも共有名義不動産を取り扱うことはできます。

しかし、やはり通常の不動産とは取り扱いが異なる部分もあるものの状況に応じて適切なアドバイスを受けるためにも、共有名義の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談するのがおすすめです。

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まとめ

不動産の共有名義を売却されてしまったケースについて、そもそも売却できるのかといった点やどのようなケースで売却されるのか、また売却されたときの対処法などお伝えしました。
不動産の共有名義は自分の持ち分だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく売却することが可能です。

共有名義はそもそも、相続した不動産を家族で共有しているようなケースが多く、そうした場合には家族の間に第三者が入ることになり、何らかの対処をしなければならないこともあるでしょう。
不動産の共有名義を持たれている方は、ぜひ本記事の内容を参考になさってください。

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