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共有名義の不動産売却|ほかの人の同意が必要?トラブルには要注意!

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共有名義の不動産売却|ほかの人の同意が必要?トラブルには要注意!

共有名義の不動産を売却するのは簡単ではありません。ひとつの物件を複数の人が所有しているため、意見をまとめるだけでもひと苦労です。しかし、自分にとって必要のない不動産であれば、管理する手間がかかるだけなので、早々に売却したいところです。共有名義の不動産をスムーズに売却する方法を紹介します。

共有名義の不動産売却で知っておきたいこと

共有名義の不動産を売却するにあたって、知っておきたい基礎知識について解説をします。

共有名義とは

共有名義とは、ひとつの不動産を複数の人で所有していることです。たとえば、相続によって複数の子どもがひとつの不動産を取得した場合や、夫婦でペアローンを組んで不動産を購入した場合が該当します。共有持分は共有名義で所有している人の所有権の割合のことです。不動産は現金のようにきれいに分割することは難しいので、持分という割合で所有している状態をあらわします。

一戸建てやマンションなどの不動産を、共同出資で購入したときの出資額の割合に応じて登記されるのが共有持分です。たとえば、3,000万円のマンションを夫が2,000万円、妻が1,000万円を出資して購入した場合、夫の共有持分は「3分の2」、妻の共有持分は「3分の1」です。

不動産には共有名義と単独名義がある

不動産を購入したら、登記簿に名義人の名前を掲載します。共有名義が複数人で所有するのに対し、名義人1人で所有することを単独名義といいます。

共有名義と単独名義の主な違いは次のとおりです。

共有名義と単独名義の違い
  共有名義 単独名義
名義人 複数 1人
住宅ローン
  • 2人以上の複数で組む
  • 死亡した人のローンは団信で相殺される。残った人のローンは相殺されない
  • 1人で契約する
  • 契約者が死亡した場合、住宅ローン全額が団信で相殺される

一般的に、住宅ローンを組んだ場合は、団体信用生命保険(団信)に加入します。そのため単独名義の所有者が死亡した場合は、住宅ローンの残額と団信の死亡保険が相殺され、残りの債務が消滅します。一方、共有名義でそれぞれ住宅ローンを組んだ場合は、死亡した人の住宅ローン残額だけが保険金で相殺され、残った人の住宅ローンはそのまま返済していくことになります。

共有名義だと制限されること

単独名義と違い共有名義は、不動産の処分などに関する行為が制限されます。

共有名義と単独名義の制限内容
  共有名義 単独名義
処分(売却など) 全員の同意が必要 1人で判断できる
利用(賃貸など) 過半数の同意が必要 1人で判断できる
保存(修理など) 持分に関係なく単独で行える 1人で判断できる
改良(リフォームなど) 過半数の同意が必要 1人で判断できる

単独名義の場合は名義人本人の判断で、売却など不動産に関する行為を自由に行えます。しかし、共有名義の場合は修理などの保存行為を除いて、処分や利用、改良などを1人の判断で行えません。共有者全員の承諾がなければ不動産の処分はできず、人に貸したりリフォームをしたりするときは過半数の同意が必要です。

共有持分とは?

共有者それぞれの所有権の割合のことを共有持分といいます。

住宅ローンを利用して住宅を取得する場合、共有持分は各名義人が住宅を購入するときに出資した金額に応じて決めるのが一般的です。共有名義人の間で自由に設定することもできますが、出資額と共有持分が一致していないと、贈与税が発生するおそれがあるので注意しましょう。

共有持分は次の計算式で算出できます。

共有持分(%)=購入時の支払い額 ÷ 不動産の購入代金

相続の場合は、法定相続分あるいは遺産分割協議によって割合が決められます。たとえば夫が死亡して相続人が妻と子ども2人の場合、法定相続分は「妻が2分の1」、「子どもが1人あたり4分の1」です。遺産分割協議をして相続人全員の同意があれば、法定相続分に関係なく自由に割合を決められます。

なお、共有持分は登記情報提供サービスなど、インターネットで簡単に調べられます。

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共有名義の不動産を売却する方法

共有名義の不動産を売却する方法を紹介します。共有名義の不動産は所有者全員の同意がないと売却できないため、単独名義の場合より売るのが難しいです。

共有持分を売却する

不動産の共有持分だけの売却は、所有者1人の判断で可能です。

不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分に関しては、自由に売却できます。ただし、あくまでも不動産の「一部分」しか売れないため、第三者に買い取ってもらえることはほとんどありません。

このようなケースでは、買取をしている不動産会社に依頼しましょう。仲介と違って不動産会社が直接買い取る不動産買取なら、自分の持分だけでも売却できます。

メリット・デメリット

メリット

  • 買主が見つかりにくい共有持分を買い取ってくれる

デメリット

  • 買取価格が不動産価格の相場より2~3割ほど安くなる

必要な手続き

共有持分を買取業者へ依頼する流れは次のとおりです。

  1. 不動産会社に相談する
  2. 共有持分を査定してもらう
  3. 登記済権利証など必要書類をそろえて売買契約を交わす
  4. 決済完了後、司法書士立ち会いのもと所有権移転登記を行う

単独名義にして売却する

不動産を共有名義から単独名義に変更して売却する方法もあります。共有名義から単独名義に変えるには、共有者の協力が必要です。共有持分の贈与、売却、放棄いずれかを選んで、登記権利者と登記義務者で共同申請を行います。

メリット・デメリット

メリット

  • 不動産の処分や利用を自由にできる

デメリット

  • ほかの共有者の持分を購入するために多額の資金が必要になる

必要な手続き

ほかの共有者に共有持分の買取を依頼する流れは以下のとおりです。相続などで取得したけれど相手が必要としていない不動産であれば、承諾してくれる可能性があります。

  1. 共有者に持分の買い取りを申し入れる
  2. 売買契約書を作成して買い取る
  3. 決済完了後、不動産の持分権の移転登記をする

ほかの共有名義人に売却する

自分の持分をほかの共有者に売却する方法もあります。共有者が親類の場合、買い取ってくれる可能性があるため話してみましょう。

メリット・デメリット

メリット

  • 相手が親類の場合、トラブルが起こるリスクが少ない

デメリット

  • 親類でもめごとが起こると解決が難しい

必要な手続き

共有持分をほかの共有者に売却する流れは次のとおりです。

  1. 自分の共有持分を売却したいことを伝える
  2. 適正な価格を調べてから売買交渉を進める
  3. 売買契約を結ぶ
  4. 決済完了後、相手の持分として移転登記をする

代行売却をする

共有名義の不動産が遠方にある、あるいは離婚などの理由から相手に会いたくないなど、事情を抱えている場合は、不動産の売却を代理人に代行してもらうのもよいでしょう。共有者全員に同意をしてもらい、共有名義の不動産全体を売却する場合にも適しています。

弁護士、司法書士などの専門家や不動産会社など、信頼できる人を代理人にしましょう。

メリット・デメリット

メリット

  • 自分で売却手続きをしなくても済む

デメリット

  • 専門家へ支払う費用が発生する

必要な手続き

共有持分の売却を代理人に依頼する流れは次のとおりです。

  1. 代理人を選ぶ
  2. 代理権委任状を用意し、委任契約を交わす
  3. 売主・買主双方と代理人が立会って不動産売買契約を締結
  4. 決済完了後、買主に移転登記をする

共有持分を分筆して売却する

共有持分の不動産が土地の場合は、分筆という方法があります。分筆とはひとつの土地を複数の土地に分けて登記する手続きのことで、単独名義に変更できます。

メリット・デメリット

メリット

  • 単独名義になるので自由に売却できる

デメリット

  • 形状などが使いにくい土地だと資産価値が下がる

必要な手続き

分筆の流れは次のとおりです。

  1. 土地家屋調査士に相談・依頼
  2. 隣地土地所有者と現場立会い、境界を確認
  3. 登記を申請する

トラブルには要注意!円満解決を

共有名義の不動産売却は、一般的な不動産売却よりもトラブルが起こりやすいです。もし共有名義人の間でトラブルが起こると、買主に迷惑がかかってしまうため、ほかの名義人と話をするなど慎重に取引を進める必要があります。ほかの共有名義人の立場や気持ちを考え、円満に売却できるように進めましょう。

共有名義の不動産売却はまず不動産会社に相談を

共有名義の不動産は、共有名義人との交渉が必要になるため、共有名義人と話をする前に不動産会社へ相談しましょう。売却を依頼する場合は、共有名義の不動産売却に強い不動産会社なら安心して任せられます。

リビンマッチ

ただし、共有名義の不動産に強い不動産会社を見つけるのは、簡単なことではありません。まずは一括査定サイトの「リビンマッチ」で共有名義の不動産を取り扱える不動産会社を見つけましょう。自宅の情報や連絡先などを入力するだけで、所有する物件に対応できる不動産会社が査定をしてくれます。あとは気に入った不動産会社と契約して、売却を進めていきましょう。

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